Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

24 czerwca 2014 roku

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński

Protokolant Ewelina Kiałka

po rozpoznaniu na rozprawie 24 czerwca 2014 roku we Wrocławiu

sprawy z powództwa J. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...)

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  obciąża powoda kosztami procesu za I. Instancję.

Sygn. akt I C 1871/13

UZASADNIENIE

Pozwem z 15 listopada 2013 roku skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położnej we W. przy ulicy (...) powód J. S. domagał się uchylenia uchwały numer (...) w sprawie remontu belek stropowych w lokalu numer (...). Powód argumentował, że na corocznym zebraniu wspólnoty, które odbyło się 14 lutego 2013 roku nie było mowy o zamierzonym remoncie stropów. Właściciele przyjęli uchwałą numer (...) plan remontów na najbliższy okres, mimo że skarżona uchwała nosi datę 14 lutego. 10 maja powód otrzymał do podpisu sporną uchwałę, zaś 16 maja powód poinformował zarząd, że swoje stanowisko uzależnia od udzielenia informacji w sprawie. Twierdził dalej, że remont stropu nie jest bowiem awarią nagłą, wynika z wieloletnich zaniedbań. Mimo czterech monitów powód nie uzyskał wyjaśnień, zaś 07 października bez żadnego słowa komentarza otrzymał protokół z przeprowadzonego indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd Wspólnoty w związku z poddaniem do głosowania indywidualnego uchwały (...). Taki sposób procedowania nosi znamiona spisku, z czym powód nie może się zgodzić. Powód wyjaśniał także, że strop jest częścią wspólną nieruchomości. W 2006 roku na polecenie zarządu wspólnoty został odsłonięty strop w mieszkaniu numer (...) i pozostał niezabezpieczony przez siedem lat. Spowodowało to jego degradację i w ten sposób wspólnota poniosła szkodę. Na wiosnę 2013 roku właściciel lokalu rozpoczął bez pozwoleń, systemem gospodarczym remont, który po interwencji mieszkańców został wstrzymany przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W decyzji numer (...) jako inwestor wskazany został właściciel lokalu numer (...). W ocenie powoda wspólnota mieszkaniowa nie może ponosić skutków niezabezpieczonego przez siedem lat stropu spowodowanych przez zaniedbanie zarządu i skutków remontu właściciela lokalu numer (...).

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Uzasadniając pozwany zarzucił, że uchwała podjęta została zgodnie z przepisami w trybie indywidualnego zbierania głosów, większością głosów [89,23% głosów za, 0,00% – przeciw]; powód nie wziął udziału w głosowaniu, mimo że otrzymał tekst uchwały. Członkowie wspólnoty zostali zapoznani z uzasadnieniem konieczności podjęcia uchwały. Pozwany uzasadniał, że prace remontowe stropów na koszt wspólnoty wyniknęły z konieczności ich odkrycia podczas remontu balkonów. Aby właściwie zastosować technologię remontu niezbędne było zbadanie umocowania balkonów w konstrukcji budynku. Jedynie lokator mieszkania numer (...) zgodził się na prace przy odkrywaniu stropów, co wiązało się ze zniszczeniami substancji mieszkaniowej. Koszt naprawy zniszczeń wspólnota zobowiązała się pokryć. Nie ma również mowy o zaniedbaniach ze strony zarządu i właściciela lokalu numer (...), ponieważ odkryty strop znajdował się w pomieszczeniu zamkniętym i nie był narażony na żadne wpływy atmosferyczne i inne mogące stwarzać niebezpieczeństwo degradacji. Termin prac nie był zaś przedmiotem ustaleń i pozostawiony został właścicielowi lokalu i jego możliwościom terminowym. Tryb remontu skontrolowany został przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który wydał stosowne polecenia. Końcowo pozwany podkreślił, że uchwała podjęta została zgodnie z przepisami, zaprzeczając niejawnemu i zakulisowemu jej charakterowi, zarzucając, że powód od pewnego czasu neguje (głosuje przeciw) każdej uchwale wspólnoty.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy:

Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego we W. przy ulicy (...). Poza powodem Wspólnotę Mieszkaniową w tym budynku tworzy pięciu innych właścicieli wyodrębnionych lokali oraz Gmina W. jako właściciel lokali niewyodrębnionych. Łączna liczba lokali w budynku przy ulicy (...) jest większa niż siedem.

(okoliczności bezsporne)

Właściciele nieruchomości przy ulicy (...), w drodze indywidualnego zbierania głosów od 14 lutego 2013 roku do 30 września 2013 roku, podjęli uchwałę numer (...) wyrażającą zgodę na remont belek stropowych w lokalu przy ulicy (...) do kwoty 7.237,73 zł i upoważniającą Zarząd Wspólnoty do podpisania stosownej umowy na wykonanie tych prac i sfinansowanie ich ze środków funduszu remontowego. Za uchwałą głosowali właściciele posiadający 89,23 % udziałów w nieruchomości wspólnej; 89,23 % głosów było za podjęciem uchwały.

(dowód: uchwała numer (...) k. 18,

karta do głosowania numer (...) k. 19,

pismo z 23 kwietnia 2013 roku k. 20,

protokół z przeprowadzonego indywidualnego zbierania głosów z 02 października 203 roku k. 21)

10 maja 2013 roku powód otrzymał projekt uchwały wraz z kartą do głosowania, do którego nie przystąpił, żądając od zarządu wspólnoty dodatkowych wyjaśnień. Powód o treści podjętej uchwały numer (...) powziął wiadomość 07 października 2013 roku.

(dowód: protokół z przeprowadzonego indywidualnego zbierania głosów z 02 października 203 roku k. 21,

pismo powoda z 16 maja 2013 roku k. 47,

przesłuchanie powoda J. S. elektroniczny protokół rozprawy z 24 czerwca 2014 roku 00:03:53 do 00:16:20,

przesłuchanie członka zarządu pozwanego W. S. elektroniczny protokół rozprawy z 24 czerwca 2014 roku 00:16:30 do 00:26:30)

Koniczność remontu stropów pomiędzy kondygnacją trzecią, a czwartą wynikała z ich uprzedniego odkrycia, co wynikało z prowadzonego remontu balkonów, do którego niezbędnym było ustalenie sposobu ich mocowania, co możliwe było jedynie przez przeprowadzenie prac odkrywkowych. Jedynym właścicielem, który zezwolił na wykonanie tych prac, był właściciel lokalu numer (...). Podczas prac przy wykonywaniu gniazd pod belki okazało się, że drewniane belki stropowe osadzone w ścianie nośnej budynku na najwyższej kondygnacji są spróchniałe. Fakt ten potwierdzono wpisami do dziennika budowy.

(dowód: przesłuchanie członka zarządu pozwanego W. S. elektroniczny protokół rozprawy z 24 czerwca 2014 roku 00:16:30 do 00:26:30

uzasadnienie decyzji (...) numer (...) k. 49-51)

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, jako oczywiście nieuzasadnione.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami), będącym podstawą materialną wytoczonego powództwa, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosownie do art. 25 ust. 1a cytowanej ustawy powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy niekwestionowanym było, iż powód J. S. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, albowiem przysługuje mu własność jednego z lokali mieszkalnych (numer (...)), położonego we W. przy ulicy (...). Powyższe przesądza zatem o istnieniu po stronie powoda prawa do zaskarżenia uchwały objętej niniejszym postępowaniem. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, skarżona uchwała numer (...) została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, o czym powód wiedział otrzymując do podpisania kartę do głosowania, a następnie po jej przegłosowaniu przez właścicieli pozostałych lokali (powód odmówił oddania głosu) protokół z głosowania z treścią podjętej uchwały. Miało to miejsce, co było w sprawie bezsporne, 07 października 2013 roku. W świetle powyższego, bieg sześciotygodniowego terminu do wytoczenia powództwa o uchylenie spornej uchwały dla powoda należało liczyć od tej daty, to jest 07 października 2013 roku. Wytaczając niniejsze powództwo 15 listopada 2013 roku powód dochował zatem ustawowego terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali .

Przechodząc do oceny merytorycznej zgłoszonego żądania na wstępie należy wskazać, iż powód domagał się uchylenia uchwały numer (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ulicy (...), mocą której właściciele lokali wyrazili zgodę na remont belek stropowych w lokalu numer (...). Odnosząc się do treści skarżonej uchwały powód zarzucał, niejawny i zakulisowy sposób podjęcia uchwały, jak również twierdząc, że remont pomiędzy trzecią a czwartą kondygnacją budynku winien sfinansować sprawca szkody, nie zaś wspólnota.

Przywołać w tym miejscu w pierwszym rzędzie należy tezę do wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 06 czerwca 2013 roku sygn. akt I ACa 143/13 [ LEX numer 1392031], która stanowi że zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ciężar udowodnienia istnienia wymienionych przesłanek uzasadniających zaskarżenie uchwał spoczywa, stosownie do cytowanego przepisu, na stronie powodowej, która winna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa.

Przede wszystkim, wbrew zarzutom powoda, tryb podjęcia uchwały był jawny, co w toku postępowania w istocie przyznał także sam powód.

Zgodnie bowiem zatem z art. 23 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Jak wynika z protokołu z przeprowadzonego indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd Wspólnoty w związku z poddaniem do głosowania indywidualnego uchwały nr (...) [k. 21] wprowadzony tryb głosowania odpowiadał przepisom ustawy, będąc w całości trybem indywidualnego zbierania głosów. W tym celu wszyscy właściciele lokali otrzymali karty do głosowania wraz z projektami uchwały, mając tym samym możliwość zajęcia w tym zakresie swojego stanowiska. Jak wynika już tylko z dokumentów przedstawionych przez powoda ale także i jego przesłuchania, komplet takich dokumentów doręczony został także powodowi, stąd powoływany zarzut braku jawności uchwały okazał się nieuzasadniony. W tym, miejscu dodatkowo wskazać powodowi należy, iż po pierwsze nie wstrzymuje podjęcia uchwały zastrzeżenie któregokolwiek z członków wspólnoty warunkujące oddanie głosu, udzieleniem przez zarząd dodatkowych, żądanych przez tego członka informacji. Po wtóre tryb podjęcia uchwały nie był mieszany, stąd przedmiot jej nie musiał być (choć mógł) omawiany na zebraniu wspólnoty.

Przechodząc do drugiego z zarzutów wyjaśnienia wymaga zasadnicze zagadnienie ogólnie rozumianego przedmiotu uchwał wspólnoty, jak i szczegółowo odnoszące się konkretnie do przedmiotu sporu, a to remontu stropów.

Uchwały właścicieli lokali dotyczyć zatem mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali (por. wyrok Sądu Najwyższego z 03 kwietnia 2009 roku, sygn. akt II CSK 600/08, LEX numer 500188).

Jak wyjaśnił zaś Sąd Apelacyjny w Katowicach w tezie do wyroku z 13 sierpnia 2013 roku [sygn. akt I ACa 484/13, Lex numer 1366078] podłoga w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Jednakże płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialność ponosi Wspólnota (…).

W ocenie Sądu nie mogło budzić jakichkolwiek wątpliwości, że koszty remontu belek stropowych w budynku przy ulicy (...) zaliczały się do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, bowiem belki stropowe stanowią wspólną część budynku (por. art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali w zw. art. 3 ust 2 ustawy).

Jak wyjaśnił przy tym członek zarządu pozwanej wspólnoty, któremu to przesłuchaniu Sąd dał wiarę, jako twierdzeniom spójnym i logicznym oraz znajdującym potwierdzenie w uzasadnieniu decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 10 września 2013 roku (k. 50 v) konieczność dokonania remontu belek wynikała z ustaleń poczynionych podczas ich odkrywki i stwierdzeniem, że są one spróchniałe. Konieczność zaś dokonania odkrywki belek stropowych wynikała z prowadzonego remontu balkonów i potrzeby ustalenia sposobu ich mocowania. W związku z okolicznością, że jedynie właściciel mieszkania numer (...) wyraził zgodę na tą czynność (odkrywkę stropów), co wiązało się z jego niezamieszkiwaniem w lokalu, tam właśnie te prace, polegające na rozebraniu podłogi do stropów, przeprowadzono. Podczas prac przy wykonywaniu gniazd pod belki okazało się, że drewniane belki stropowe osadzone w ścianie nośnej budynku na najwyższej kondygnacji są spróchniałe. Fakt ten potwierdzono wpisami do dziennika budowy. Bez wątpienia zatem czynność ta nie miała charakteru szkody, jak sugerował powód, a koniecznych prac, niezbędnych dla zabezpieczenia substancji kamienicy.

Jak wynika zatem w powyższych rozważań, skarżona uchwała w żadnym razie nie narusza przepisów prawa. Również zasada prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną nie doznaje w żadnym wypadku uszczerbku. Powód nie udowodnił także na czym miałoby polegać naruszenie jego interesów, zaś podnoszone twierdzenia na takie okoliczności w żadnym wypadku nie naprowadzały.

Jednocześnie, odnosząc się do twierdzeń powoda wskazujących na konieczność obciążenia kosztem „sprawcę szkody”, stwierdzić należy, że sposób finansowania wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej wskazuje art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach), w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów w tej nieruchomości. Powyższa norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący i uchwała właścicieli lokali nie może wprowadzać odstępstwa od wynikającej z niej zasady, obciążając całością wydatków na remont tylko jednego właściciela. Pomijając zatem okoliczność, że właściciel lokalu numer (...), czy tez inna według twierdzeń powoda, osoba nie byli winni konieczności przeprowadzenia odkrywki stropów, to uchwała, w której właściciele lokali postanowiliby, że koszt remontu belek stropowych poniósłby właściciel jednego z lokali w budynku pozwanej wspólnoty, pozostawałaby w sprzeczności z powołanym art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali i jako sprzeczna z tym przepisem prawa podlegałaby uchyleniu.

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie I. sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu wydano w oparciu o treść art. 98 k.p.c. Powołany przepis ustanawia zasadę, zgodnie z którą strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi procesowemu, na jego żądanie, koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Mając na względzie, że pozwany nie poniósł żadnych kosztów procesu, te (w postaci opłaty od pozwu) w całości obciążały powoda, o czym orzeczono jak w punkcie II. sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

29 sierpnia 2014 roku