Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 18 lutego 2011 roku Z. B. wniosła o zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) i (...), składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 400 m.kw oraz zabudowanej działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 400 m.kw., dla której jest prowadzona księga wieczysta przez Sąd Rejonowy dla (...) o numerze (...). Wyjaśniła, że przysługuje jej udział we współwłasności wynoszący 7/8 części, natomiast uczestnikowi postępowania K. K. przysługuje udział wynoszący 1/8 części. Wniosła o przyznanie jej nieruchomości na własność i zasądzenie spłaty na rzecz uczestnika postępowania w kwocie 79.500 zł.

Uczestnik postępowania ostatecznie wniósł o przyznanie w/w nieruchomości wnioskodawczyni oraz zasądzenie od niej na jego rzecz spłaty i kwoty 40.000 zł tytułem nakładów koniecznych, jakie poczynił na lokal mieszkalny nr (...) w budynku znajdującym się na wspólnej nieruchomości. Ponadto wniósł o stwierdzenie, że nabył przez zasiedzenie własność niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku znajdującym się na nieruchomość przy ul. (...).

Wnioskodawczyni kwestionowała roszczenie uczestnika z tytułu poniesionych nakładów na nieruchomość zarówno co do zasady jak i wysokości, zgłosiła również zarzut przedawnienia tego roszczenia.

Postanowieniem z dnia 28 maja 2013 roku w sprawie II Ns 250/11 Sąd Rejonowy (...) w Warszawie postanowił znieść współwłasność zabudowanej nieruchomości gruntowej położnej w W. przy ul. (...) i (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) w ten sposób, że nieruchomość tę przyznał na własność Z. B.. Zasądził od Z. B. na rzecz K. K. kwotę 102.250 zł tytułem spłaty, oddalił wniosek K. K. o zwrot nakładów na nieruchomość i wniosek o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Nakazał też K. K. opuszczenie, opróżnienie, i wydanie w posiadanie Z. B. lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W. w terminie 30 dni od otrzymania spłaty oraz ustalił, że wnioskodawczyni i uczestnik postępowania ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny i przeprowadził rozważania prawne:

Nieruchomość przy ul. (...) i (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą (...), składa się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 400 m.kw. oraz zabudowanej działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 400 m.kw. Stanowi ona współwłasność w częściach ułamkowych Z. B. i K. K. w udziałach wynoszących odpowiednio 7/8 i 1/8.

Na działce nr (...) posadowiony jest budynek mieszkalny parterowy z poddaszem nieużytkowym, bez podpiwniczenia. Pochodzi on z okresu przedwojennego, z ok. 1935 roku. Jest to budynek drewniany, obmurowany jedynie od zewnętrznej strony w bardzo złym stanie technicznym ze względu na liczne spękania murów, zacieki, zawilgocenia i duże zużycie funkcjonalne. Znajdują się w nim dwa lokale mieszkalne: nr (...) o powierzchni 52 m.kw. zajmowany przez Z. B. i jej rodzinę oraz nr (...) o powierzchni 25 m.kw., w którym mieszka K. K. z córką. Aktualna wartość rynkowa tej nieruchomości wynosi 818.000 zł.

K. K. nabył udział we współwłasności nieruchomości przy ul. (...) i (...) od swojego ojca J. K. na podstawie umowy darowizny z dnia 18 marca 2009 roku. Do 1989 roku razem z rodzicami mieszkał w lokalu nr (...) znajdującym się w budynku przy ul. (...). W 1989 roku rodzice uczestnika wyprowadzili się do mieszkania służbowego, pozostawiając synowi swoje dotychczasowe mieszkanie.

W 2005 roku K. K. przeprowadził generalny remont lokalu nr (...) polegający na wymianie podłóg, drzwi i okien, położeniu nowych tynków, urządzeniu łazienki, wymianie instalacji elektrycznej. Przed przystąpieniem do remontu nie uzgadniał jego zakresu ani kosztów z drugim współwłaścicielem nieruchomości Z. B..

Sąd Rejonowy za podstawę ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie uczynił dowody z dokumentów urzędowych w postaci umowy darowizny z 18 marca 2009 roku, odpisu z księgi wieczystej i wypisu z rejestru gruntów, które dotyczyły nieruchomości przy ul. (...) i (...), a które nie były kwestionowane przez uczestników postępowania.

Sporną w sprawie okolicznością była wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. W tym zakresie podstawę ustaleń faktycznych stanowiła opinia biegłej A. D., którą Sąd Rejonowy uznał za wiarygodną, wnikliwą, wyczerpującą, zgodną z zasadami logiki i wiedzy powszechnej.

Sąd Rejonowy dał też wiarę zeznaniom świadków B. K. i M. K., które przedstawiły okoliczności dotyczącej remontu lokalu nr (...), jaki miał miejsce w 2005 roku.

W ocenie Sądu Rejonowego w oparciu o art. 210-212 k.c. wniosek zasługiwał na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wskazał, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd władny jest co prawda samodzielnie dokonać wyboru jednego z wymienionych sposobów zniesienia wspólwłasności, jednakże zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem powinien dążyć do tego, aby wszyscy współwłaściciele uzgodnili sposób podziału i przedstawili możliwie zgodny wniosek tak, aby wydane postanowienie odpowiadało ich woli (tak też Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 lipca 1982 r., III CRN 161/82, opubl. OSNPG 1983r., Nr 1 poz. 3). Ponieważ w rozpoznawanej sprawie wnioskodawczyni i uczestnik postępowania wyrazili zgodę na przyznanie Z. B. nieruchomości przy ul. (...) i (...) oraz zasądzenie od niej na rzecz uczestnika postępowania spłaty stanowiącej równowartość jego udziału, Sąd Rejonowy zdecydował o przyznaniu wnioskodawczyni całej nieruchomości. Przyjmując na podstawie opinii biegłej A. D., że wartość rynkowa tej nieruchomości wynosi 818.000 zł, spłata należna uczestnikowi w związku z wysokością jego udziału wyniosła 102.250 zł. W ocenie Sądu Rejonowego wnioskodawczyni posiada zdolność finansową do uiszczenia spłaty, zwłaszcza że niniejsze postępowanie toczyło się ponad dwa lata, a wnosząc od początku o przyznanie jej nieruchomości, liczyła się z koniecznością spłaty udziału uczestnika postępowania.

Odnosząc się do zgłoszonego przez uczestnika postępowania roszczenia o zwrot nakładów poczynionych na nieruchomość stanowiącą przedmiot współwłasności Sąd Rejonowy podkreślił, że wg. art. 618 § 1 k.p.c. w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Przytoczony przepis realizuje zasadę kompleksowego rozstrzygania w postępowaniu o zniesienie współwłasności roszczeń współwłaścicieli związanych z przedmiotem współwłasności. Chodzi o trzy kategorie roszczeń, wymienione wyczerpująco w § 1, a mianowicie dotyczące: żądania zniesienia współwłasności, sporów o prawo własności i wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Zdaniem Sądu Rejonowego oznacza to, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności nie mogą być dochodzone inne roszczenia poza wymienionymi wart. 618 § 1 k.p.c., w tym także dotyczące nakładów, których źródłem nie jest posiadanie rzeczy przez współwłaściciela. Dlatego roszczenie uczestnika o zwrot nakładów poczynionych w 2005 roku na lokal nr (...) nie mogło być skutecznie dochodzone w sprawie o zniesienie współwłasności, gdyż w tym okresie nie był on współwłaścicielem nieruchomości.

Sąd Rejonowy wskazał także, że z zeznań świadka M. K. wynikało, że korzystał on nieodpłatnie z lokalu nr (...) po tym, jak jego rodzice wyprowadzili się do mieszkania służbowego w 1989 roku, a więc doszło do nawiązania stosunku użyczenia między uczestnikiem a jego rodzicami. Z tego względu rozliczenie poczynionych przez niego nakładów powinno nastąpić na podstawie przepisów regulujących stosunek użyczenia i ewentualne roszczenia z tego tytułu należy kierować przeciwko użyczającemu. Według art. 713 zd. 2 k.c. jeżeli biorący do używania poczynił wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się bowiem odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Należało również podkreślić, że nawet gdyby J. K. rozliczył się z uczestnikiem w ramach stosunku użyczenia z poczynionych przez tego ostatniego nakładów, to dokonując na jego rzecz darowizny swojego udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie przeniósł razem z tym prawem roszczeń w stosunku do wnioskodawczyni o zwrot nakładów. Nie miało ono bowiem charakteru obligacji realnej, co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 maja 2006 roku ( III CZP 11/06, OSNC 2007/3/38.) uznając, że roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów.

W konsekwencji należało przyjąć, że dokonując w 2005 roku nakładów na nieruchomość pozostającą we współwłasności J. K. i Z. B. uczestnik postępowania nie nabył roszczenia w stosunku do wnioskodawczyni o zwrot nakładów, ponieważ nie czynił tego jako współwłaściciel.

Sąd Rejonowy zważył również, że według art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu przepis art. 199 k.c. wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko natomiast, co w tych granicach się nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 199 k.c. Wśród tych ostatnich wymienia się takie czynności faktyczne jak: zmiana przeznaczenia rzeczy, rozbiórka budynku, gruntowna przebudowa budynku lub lokalu ( por. J. Ignatowicz [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. t. I, Warszawa 1972, s. 512). Zgoda współwłaścicieli może być wyrażona w sposób wyraźny w formie oświadczenia woli bądź per factaconcludentia. Musi jednak wynikać ona z konkretnych okoliczności, milczenie współwłaściciela nie oznacza bowiem samo przez się aprobaty.

Kapitalny remont lokalu, jaki przeprowadził uczestnik bez zgody wnioskodawczyni Z. B., należało zakwalifikować do czynności zwykłego zarządu, które wymagały zgody większości współwłaścicieli. Brak zgody Z. B. co do remontu i modernizacji lokalu nr (...) nie mógł skutkować obciążeniem jej obowiązkiem zwrotu nakładów poczynionych przez uczestnika postępowania. Współwłaściciel bowiem, który zasad nie respektuje i podejmuje czynności przekraczające zwykły zarząd, mimo sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli, działa na własne ryzyko i musi liczyć się z tym, że zainwestowanych w rzecz wspólną środków finansowych nie odzyska. Reasumując należało stwierdzić, że roszczenie K. K. o zwrot nakładów nie zasługiwało na uwzględnienie także z tego względu, że nie dysponując większością udziałów we współwłasności nieruchomości poczynił nakłady bez zgody drugiego współwłaściciela. Z tych przyczyn Sąd Rejonowy oddalił wnioski dowodowe zmierzające do wykazania wysokości nakładów.

Wniosek uczestnika o stwierdzenie nabycia własności lokalu nr (...) przez zasiedzenie nie zasługiwał na uwzględnienie, ponieważ lokal ten nie stanowił samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego. Nie została bowiem ustanowiona odrębna własność tego lokalu zgodnie z przepisami prawa (m.in. konstytutywny wpis do księgi wieczystej).

Zgodnie z art. 624 § 1 zd.2 k.p.c. jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeka również co do wydania jej przez pozostałych współwłaścicieli, określając stosownie do okoliczności termin wydania. Sąd Rejonowy nakazał więc uczestnikowi opuszczenie i opróżnienie lokalu nr (...) w nieruchomości przy ul. (...) w W. w ciągu miesiąca od otrzymania spłaty. Tak określony termin wydania lokalu pozwolić miał uczestnikowi podjęcie starań o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowym z uzyskanej spłaty.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od postanowienia wniósł uczestnik, który zaskarżył w części dotyczącej pkt 3 i 4 postanowienia Sądu Rejonowego (...) w W. z dnia 28 maja 2013 roku i wniósł o zmianę pkt 3 zaskarżonego postanowienia oraz zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kwoty 40.000 zł tytułem zwrotu nakładów poniesionych przez uczestnika na stanowiącą przedmiot niniejszego postępowania nieruchomość położoną w W. przy ul. (...) (remont lokalu nr (...)). Wnosił też o zmianę pkt 4 zaskarżonego postanowienia w ten sposób, by nakazać uczestnikowi opuszczenie, opróżnienie i wydanie w posiadanie wnioskodawczyni opisanego w tym punkcie lokalu w terminie 3 miesięcy od otrzymania należnej spłaty. Ewentualnie uczestnik wniósł o przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania z powodu nierozpoznania istoty sprawy, celem przeprowadzenia przez Sąd I instancji pełnego i wyczerpującego postępowania dowodowego w sprawie, a w szczególności dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości nakładów dokonanych przez uczestnika na nieruchomość przy ul. (...) w W. i zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kosztów postępowania w sprawie wraz z kosztami zastępstwa procesowego za I i II instancję.

Na podstawie art. 368 k.p.c. w zw. z art. 518 k.p.c. zarzucił zaskarżonemu postanowieniu:

1. sprzeczność poczynionych przez Sąd I instancji ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego,

2. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez niedopuszczenie wniosków dowodowych zgłoszonych przez uczestnika, bez których nie było możliwe całościowe i wnikliwe rozpoznanie sprawy, co spowodowało niekompletność zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w efekcie nierozpoznanie istoty sprawy.

Wnioskodawczyni wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz kosztów zastępstwa prawnego w instancji odwoławczej.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja wnioskodawczyni nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd I instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne i na ich podstawie przeprowadził trafną analizę prawną, którą Sąd Okręgowy przyjmuje za swoją.

Przede wszystkim należy zważyć, że apelacją zostało zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego jedynie w zakresie rozstrzygnięcia w przedmiocie nieuwzględnienia nakładów na nieruchomość oraz terminu opuszczenia lokalu przez uczestnika postępowania. W takim więc tylko zakresie orzeczenie Sądu I instancji z uwagi na brzmienie art. 378 § 1 k.p.c. będzie podlegało weryfikacji przez Sąd Okręgowy.

Przechodząc do rozpoznania poszczególnych zarzutów, należało zważyć, że odnośnie nakładów na nieruchomość w apelacji uczestnik wskazał na jego zdaniem niezasadne nie przeprowadzenie przez Sąd Rejonowy dowodów na okoliczność zakresu i wysokości poczynionych przez niego nakładów na zajmowany lokal, co miało skutkować oddaleniem roszczenia uczestnika oraz podnosił, że w sytuacji podziału quoad usum przeprowadzenie remontu nie wymagało zgody współwłaściciela nieruchomości, a ponadto wnioskodawczyni nie oponowała przeciwko przeprowadzanemu remontowi. Tym samym zasadne miałoby być roszczenie uczestnika co do zwrotu kosztów remontu jako nakładów koniecznych w oparciu o art. 226 k.c.

Apelujący nie dostrzegł jednak, że podstawą oddalenia żądania o rozliczenie nakładów było uznanie przez Sąd Rejonowy, iż nie zostały poniesione przez uczestnika nakłady podlegające rozpoznaniu w postępowaniu o zniesienie współwłasności w związku z treścią art. 618 k.p.c. Tymczasem ze stanowiskiem Sądu Rejonowego trzeba się zgodzić. Z twierdzeń samego uczestnika, złożonych dokumentów oraz zeznań świadków wynika bezspornie, że nakłady, niezależnie od ich zakresu, zostały poczynione w okresie, kiedy uczestnik nie był współwłaścicielem nieruchomości. Natomiast w postępowaniu o zniesienie współwłasności, jak słusznie wskazał Sąd Rejonowy, rozpoznaniu podlegać mogą jedynie wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Zgłoszone roszczenie uczestnika nie mogło więc doprowadzić do uwzględnienia kwoty nakładów, niezależnie od prawidłowości jej określenia, w ramach rozliczeń związanych ze zniesieniem współwłasności dokonywanym poprzez przyznanie nieruchomości wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestnika.

Nie miał przy tym racji skarżący, że uczestnik swoje roszczenie wywodzi z następstwa prawnego poprzedniego współwłaściciela nieruchomości. Przede wszystkim uczestnik nie przedstawił dowodu na okoliczność, że na dokonał cesji na rodziców swojego roszczenia o ewentualny zwrot nakładów. Ponadto nabycie przez uczestnika nieruchomości na podstawie umowy darowizny w 2009r. nie stanowiło sukcesji uniwersalnej, a w postępowaniu nie przedstawiono też wiarygodnych dowodów na okoliczność ewentualnej cesji wierzytelności przez poprzedników prawnych uczestnika na jego rzecz. W szczególności ustaleń dotyczących cesji ewentualnych roszczeń rodziców uczestnika wobec współwłaścicielki nieruchomości nie zawierał w swej treści akt notarialny darowizny nieruchomości z dnia 18 marca 2009r. o nr Rep. A 1494/2009. Tymczasem roszczenia o zwrot wydatków i ciężarów (w tym i nakładów) uznawane są za roszczenia obligacyjne z tą konsekwencją, że przechodzą na nabywców udziałów tylko wtedy, gdy zostają na nich przelane wraz z przeniesieniem udziału w oparciu o art. 509 k.c. (tak SN w postanowieniu z dnia 26 marca 2009r. I CNP 121/08).

Oczywiście nieuwzględnienie roszczenia uczestnika w niniejszym postępowaniu z uwagi na nieistnienie nakładów współwłaściciela na nieruchomość wspólną nie zamyka drogi dochodzenia rozliczenia nakładów w innych postępowaniu o zapłatę prowadzonym już jednak w trybie procesowym.

Z uwagi na brak nakładów podlegających rozliczeniu w ramach postępowania o zniesienie współwłasności nie można też było postawić Sądowi Rejonowemu zarzutów naruszenie przepisów postępowania tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez niedopuszczenie wniosków dowodowych zgłoszonych przez uczestnika na okoliczność zakresu i wysokości poniesionych nakładów na nieruchomość. Dopuszczenie tego rodzaju dowodów byłoby bowiem bezprzedmiotowe i zmierzałoby jedynie do przewlekłości postępowania.

Na marginesie należy w związku z twierdzeniami przedstawionymi w apelacji co do możliwości rozliczenia nakładów jednego z współwłaścicieli przy podziale quoad usum wskazać, że właśnie współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane (tak uchwała SN z dnia 8 stycznia 1980r. III CZP 80/79, OSNCP z 1980r., nr 9, poz. 157).

Sąd Okręgowy nie znalazł również podstaw dla zmiany terminu opuszczenia lokalu przez uczestnika, który to termin uzależniony został od dokonania na jego rzecz spłaty przez wnioskodawczynię. Uczestnik bowiem z jednej strony powoływał się na okoliczność, że jest to zbyt krótki termin, a on nie ma innego miejsca zamieszkania, z drugiej strony jednak sam przyznał, iż kwota spłaty, nawet po doliczeniu zwrotu nakładów, nie pozwoli mu na znalezienie lokalu na wolnym rynku. Nie można także pominąć kwestii, że postępowanie w tej sprawie trwało od 2011r., przy czym strony zgodnie wnosiły o przyznanie nieruchomości wnioskodawczyni. Tak wiec uczestnik nie tylko miał czas na podjęcie starań celem znalezienia innego lokalu, ale także jak najbardziej powinien liczyć się z taką ewentualnością.

Mając powyższe na uwadze, Sad Okręgowy w oparciu o art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił apelację, o kosztach postępowania orzekając na podstawie art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. i art. 520 § 2 k.p.c.