Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 11/06
Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący)
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
Sędzia SN Grzegorz Misiurek
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Elżbiety S., Doroty S. i Roberta S. przy
uczestnictwie Janiny B., Grzegorza S., Genowefy W., Elżbiety M. i Mariana M. o
zniesienie współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 10 maja 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 18 maja 2005 r.:
"Czy odpowiedzialność z tytułu zaspokojenia roszczeń współwłaściciela, który
dokonał nakładów na rzecz wspólną ponoszą osoby będące współwłaścicielami tej
rzeczy w chwili orzekania o odpowiedzialności z tego tytułu, czy też osoby będące
współwłaścicielami w czasie, kiedy dany nakład został dokonany; czy ma w tym
zakresie znaczenie rodzaj dokonanych nakładów – czy były to nakłady o
charakterze koniecznym czy też nakłady innego rodzaju, w szczególności takie,
które w istotny sposób zwiększają wartość rzeczy wspólnej?"
podjął uchwałę:
Roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze
współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom,
które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów.
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, wniesionej w dniu
25 maja 1995 r., w której wnioskodawcy w toku postępowania zgłosili wniosek o
rozliczenie nakładów poczynionych przez nich w latach 1980-1985 na rozbudowę
budynku przez dobudowanie jednej kondygnacji i poddasza, które zajmują, oraz na
renowację dachu w 2001 r., a uczestniczka zgłosiła wniosek o zasądzenie na jej
rzecz od wnioskodawców należności z tytułu korzystania przez nich z należącego
do niej lokalu.
Ustalono, że współwłaścicielami nieruchomości w L. przy ul. K. nr 3,
zabudowanej domem mieszkalnym byli od 1975 r. wnioskodawcy małżonkowie
Elżbieta i Zdzisław S. w 1/2 części oraz w takiej samej części uczestniczka
postępowania Janina B. – siostra Elżbiety S. W latach 1980-1985 małżonkowie
Elżbieta i Zdzisław S. na podstawie uzyskanego pozwolenia budowlanego
nadbudowali w budynku na nieruchomości jedną kondygnację oraz wykonali
poddasze i do chwili obecnej zajmują wraz z rodziną dobudowane pomieszczenia.
Uczestniczka Janina B. partycypowała w 1/3 w kosztach stropodachu i tynków oraz
w całości poniosła koszty związane z wykonaniem stropu nad parterem, który
zajmowała. W 1984 r. małżonkowie S. darowali udział 1/4 we współwłasności
nieruchomości córce Dorocie S., a w 1998 r. darowali udział 1/12 synowi Robertowi
S. Zdzisław S. zmarł w 1999 r. i w wyniku spadkobrania po nim i podziału majątku
wspólnego Elżbieta S. objęła udziały 2/12 we współwłasności nieruchomości. W
okresie od września 1998 r. do stycznia 2000 r. wnioskodawcy uniemożliwiali
uczestniczce Janinie B. korzystanie z posiadanego przez nią lokalu mieszkalnego
na parterze budynku, który zajął Robert S. W sierpniu 2001 r. Elżbieta S. zapłaciła
za renowację dachu budynku kwotę 3 567,07 zł, a Janina B. odmówiła partycypacji
w tym wydatku. W dniu 21 marca 2003 r. Janina B. sprzedała Grzegorzowi S. swój
udział we współwłasności nieruchomości i obecnie współwłaścicielami
nieruchomości są Grzegorz S. w 1/2 części, Robert S. w 1/12 części, Dorota S. w
1/4 części i Elżbieta S. w 1/6 części.
Postanowieniem z dnia 29 lipca 2004 r. Sąd Rejonowy w Lublinie dokonał
zniesienia współwłasności opisanej wyżej nieruchomości w ten sposób, że
ustanowił odrębną własność trzech lokali mieszkalnych. Lokal na parterze przyznał
Grzegorzowi S., lokal na pierwszym piętrze Dorocie S., a lokal na drugim piętrze
Elżbiecie S., przyznając im także pomieszczenia przynależne i odpowiednie udziały
we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zasądził tytułem dopłaty na rzecz
Grzegorza S. od Doroty S. kwotę 18 050 zł, a od Elżbiety S. kwotę 27 550 zł z
ustawowymi odsetkami oraz zasądził tytułem nakładów od Janiny B. na rzecz
Doroty S. i Roberta S. kwoty po 6 289,72 zł, a na rzecz Elżbiety S. kwoty 25 158,88
zł i 1783,53 zł, także z ustawowymi odsetkami. Zasądził również tytułem
korzystania z lokalu na parterze budynku od Roberta S., Doroty S. i Elżbiety S. na
rzecz Janiny B. kwoty po 2 453,23 zł z ustawowymi odsetkami.
Orzekając o rozliczeniu nakładów na rozbudowę budynku mieszkalnego
dokonaną w latach 1980-1985 i remont dachu wykonany w 2001 r., Sąd Rejonowy
uznał, że wynikające z art. 207 k.c. roszczenie o zwrot kwot wydatkowanych przez
współwłaściciela na poczynienie nakładów na nieruchomość wspólną nie ma
charakteru rzeczowego, lecz obligacyjny, w związku z czym przysługuje
współwłaścicielowi, który je poczynił w stosunku do osób będących
współwłaścicielami w okresie, w którym nakłady zostały dokonane. Z tych względów
zasądził zwrot kwot wydatkowanych na nakłady od Janiny B., która była
współwłaścicielką nieruchomości w czasie, kiedy nakłady zostały dokonanie, a nie
od nabywcy jej udziału w nieruchomości.
Rozpoznając apelację Janiny B. od powyższego orzeczenia, zawierającą
zarzut naruszenia art. 207 k.c., Sąd Okręgowy w Lublinie powziął przedstawioną w
zagadnieniu prawnym poważną wątpliwość co do tego, czy odpowiedzialność z
tytułu zaspokojenia roszczeń współwłaściciela, który dokonał nakładów na rzecz
wspólną, ponoszą osoby będące współwłaścicielami rzeczy w chwili orzekania o
odpowiedzialności z tego tytułu, czy też osoby będące współwłaścicielami w czasie,
kiedy nakład został dokonany, oraz czy ma w tym zakresie znaczenie rodzaj
dokonanych nakładów; czy były to nakłady o charakterze koniecznym, czy też
nakłady innego rodzaju, w szczególności takie, które w istotny sposób zwiększają
wartość rzeczy wspólnej.
Sąd Okręgowy wskazał na rozbieżności występujące w doktrynie i
orzecznictwie Sądu Najwyższego w przedmiocie obligacyjnego czy rzeczowego
charakteru roszczenia o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość, także w
odniesieniu do nakładów poczynionych przez współwłaściciela, o których mowa w
art. 207 k.c. Przedstawiając przeważające, jego zdaniem, argumenty
przemawiające za przyjęciem obligacyjnego charakteru roszczenia i korzyści
wynikające z takiej wykładni przede wszystkim dla bezpieczeństwa obrotu,
stwierdził jednocześnie, że brzmienie art. 207 k.c. może wskazywać na rzeczowy
charakter roszczenia, co wzmacniałoby pozycję współwłaściciela-wierzyciela,
szczególnie w sytuacji, w której w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość
z nakładami przypadłaby innemu współwłaścicielowi.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przystępując do rozważań odnoszących się do przedstawionego zagadnienia
prawnego na wstępie należy wskazać, że zawarty w dziale IV kodeksu cywilnego,
dotyczącym współwłasności, przepis art. 207 odnosi się do zarządu rzeczą wspólną
i stanowi, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają
współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku
współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W związku
z takim brzmieniem przepisu rozważenia wymaga, czy w użytym w nim pojęciu
„wydatków” na rzecz wspólną mieści się każdy wydatek w szerokim rozumieniu,
także nakłady, a jeśli tak, to, czy tylko nakłady konieczne czy także wszystkie inne,
również inwestycyjne prowadzące, jak w rozpoznawanej sprawie, do rozbudowy
domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Od odpowiedzi na to
pytanie zależy, czy można uznać powyższy przepis za podstawę prawną rozliczania
nakładów także inwestycyjnych poniesionych przez współwłaściciela na rzecz
wspólną i podstawę jego roszczeń o zwrot równowartości tych nakładów.
Rozważając tę kwestię trzeba stwierdzić, że przepisy kodeksu cywilnego o
współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte
jest np. w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie
rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, co ma miejsce w odniesieniu do
nakładów, o których mowa w art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem
wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności
przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie
stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz
wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego
zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także
zbytkowne. Pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem „wydatków” również w
orzecznictwie Sądu Najwyższego rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione
na rzecz wspólną (por. m.in. uchwała z dnia 19 grudnia 1973 r., III CZP 78/73,
OSNC 1974, nr 10, poz. 165, oraz postanowienia z dnia 5 grudnia 1997 r., I CKN
558/97, OSNC 1998, nr 7-8, poz. 112 i z dnia 18 marca 1999 r., I CKN 928/97,
"Biuletyn SN" 1999, nr 7, s.5). Przepis ten obejmuje zatem także nakłady
inwestycyjne, o jakie chodzi w rozpoznawanej sprawie, i może stanowić podstawę
prawną roszczeń współwłaściciela o zwrot ich równowartości.
Stwierdzenie, że może on stanowić podstawę takich roszczeń wynika z faktu,
iż jest to przepis o charakterze dyspozytywnym, a zatem współwłaściciele mogą
inaczej ułożyć swoje stosunki dotyczące zarządu rzeczą wspólną i rozliczania
poczynionych na nią nakładów. W szczególności mogą umownie uregulować
sprawę korzystania z nieruchomości i ustalić, że każdy we własnym zakresie ponosi
wydatki na tę część nieruchomości, z której korzysta z wyłączeniem innych a także
przeprowadzić podział nieruchomości quoad usum. W takiej sytuacji postanowienia
umowy, a nie art. 207 k.c., będą stanowić podstawę rozliczenia nakładów. Jak
wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79
(OSNCP 1980, nr 9, poz. 157), współwłaściciel, dokonujący nakładów koniecznych
na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu
wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w
całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej
części nieruchomości, na którą te nakłady zostały dokonane. Trzeba stwierdzić, że
odnosi się to tym bardziej do nakładów użytecznych i innych, jeżeli zostały
poczynione na części nieruchomości, z której korzysta tylko współwłaściciel
dokonujący nakładów, a także do sytuacji, w której współwłaściciele uzgodnili, z
różnych powodów, że poczynione nakłady nie będą rozliczane. Zgodnie z art. 221
k.c., takie umowy między współwłaścicielami (zawarte także w sposób
dorozumiany) nie odnoszą skutku względem nabywcy udziału we współwłasności
nieruchomości, chyba że nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się
dowiedzieć.
W rozpoznawanej sprawie nie zostało ustalone, czy współwłaściciele
nieruchomości umówili się w jakikolwiek sposób co do poczynienia i ewentualnego
rozliczenia nakładów dokonanych przez wnioskodawców w latach 1980-1985 na
dobudowanie piętra i poddasza, z których tylko oni korzystają. Gdyby tak było,
rozliczenie tych nakładów powinno być dokonane zgodnie z porozumieniem stron.
Rozstrzygając przedstawione zagadnienie prawne, Sąd Najwyższy, na podstawie
przedstawionego stanu faktycznego, przyjął, że nie było w tym zakresie
porozumienia między współwłaścicielami, a zarząd nieruchomością wspólną
odbywał się na zasadach określonych w art. 207 k.c., poczynione zaś nakłady
zostały dokonane za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).
Trafnie Sąd Okręgowy wskazał, że charakter prawny roszczenia o zwrot
nakładów poczynionych na nieruchomość budzi kontrowersje zarówno w doktrynie,
jak i orzecznictwie. W szczególności sporne jest, czy ma ono charakter obligacyjny i
przysługuje wobec osoby będącej właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości
w chwili, gdy nakładów dokonano, czy też ma charakter tzw. obligacji realnej i
przysługuje wobec każdoczesnego właściciela (współwłaściciela) nieruchomości.
Zagadnienie to wywoływało spory zarówno na tle przepisów dotyczących nakładów
poczynionych przez posiadacza na cudzej nieruchomości, jak i ulepszenia rzeczy
przez dzierżawcę lub najemcę, a także poczynienia nakładów przez
współwłaściciela na rzecz wspólną. Na tle art. 226 k.c. przeważa stanowisko
wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 57/96
(OSNC 1997, nr 6-7, poz. 92), że roszczenia te mają charakter obligacyjny. W
odniesieniu do roszczeń wynikających z art. 676 k.c. Sąd Najwyższy w uchwale
siedmiu sędziów z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05 (OSNC 2006, nr 3, poz.
40) stwierdził natomiast, że dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej
zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy. W tym orzeczeniu
Sąd Najwyższy wskazał na trafność wyrażanego w literaturze stanowiska, że ze
względu na odmienność zarówno stosunków stanowiących podstawę roszczenia o
zwrot nakładów, jak i motywów legislacyjnych dotyczących tych uregulowań,
wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia muszą być zawodne i
dlatego powinno być ono oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa
cywilnego, z których wynika.
Roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na rzecz wspólną wynika ze
współwłasności i regulacji dotyczących zarządu rzeczą wspólną. Sam ten fakt nie
przesądza jednak jego rzeczowego charakteru, gdyż, jak trafnie podnosi się w
literaturze, z udziałem we współwłasności łączy się zespół praw rzeczowych
przysługujących współwłaścicielowi, skutecznych erga omnes, ale obok nich
występują też między współwłaścicielami stosunki o charakterze obligacyjnym,
względnym, skuteczne tylko między tymi współwłaścicielami, których dotyczą. Są to
np., jak już wskazano, umownie uregulowane stosunki dotyczące korzystania i
zarządu rzeczą wspólną, skuteczne tylko między współwłaścicielami, którzy zawarli
umowę. Ich skuteczność wobec nabywcy udziału we współwłasności może być
dopuszczona tylko w warunkach ustawowego wyjątku uregulowanego w art. 221
k.c.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono dwa przeciwstawne poglądy co
do charakteru omawianego roszczenia. W wyrokach z dnia 18 marca 1999 r., I CKN
928/97 i z dnia 25 lipca 2003 r., V CK 141/02 (nie publ.) stwierdzono, że użycie w
art. 207 k.c. wyrażenia „współwłaściciele” oznacza, iż termin ten dotyczy
każdoczesnego współwłaściciela. Dokonane przez jednego ze współwłaścicieli
wydatki i ciężary mają zatem charakter obligacji realnej w tym sensie, że pozostali
współwłaściciele obowiązani są rozliczyć się z nim proporcjonalnie do wielkości
swoich udziałów, przy czym w razie zbycia udziału obowiązek ten przechodzi na
nabywcę. Obligacyjny charakter roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów
dokonanych na wspólną nieruchomość przyjęto natomiast w uzasadnieniu uchwały
z dnia 19 grudnia 1973 r., III CZP 78/73 oraz w uzasadnieniu postanowieniu z dnia
5 grudnia 1997 r., I CKN 558/97 (OSNC 1998, nr 7-8, poz. 112), stwierdzając, że
zobowiązanie z tego tytułu nie przechodzi na nabywcę udziału.
Drugi pogląd, przeważający w literaturze, należy podzielić. Przeciwko uznaniu
roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów na wspólną nieruchomość za
roszczenie o charakterze obligacji realnej przemawia przede wszystkim to, że do
zobowiązań realnych, tak jak do praw rzeczowych, ma zastosowanie zasada
numerus clausus i mogą być one powołane do życia tylko w wypadkach wyraźnie
przewidzianych przez ustawę, nikt bowiem nie może być obciążony cudzym
zobowiązaniem, jeśli ustawa wyraźnie tak nie stanowi. Skoro zatem roszczenie
takie powstaje z chwilą dokonania nakładu i także wtedy staje się wymagalne oraz
niewątpliwie przysługuje wobec współwłaścicieli rzeczy z tej chwili, to jego przejście
na nabywcę udziału musiałoby wprost wynikać z wyraźnego przepisu ustawy. Za
taki przepis nie można uznać art. 207 k.c., ze sformułowania bowiem, że
współwłaściciele stosownie do wielkości udziałów ponoszą wydatki i ciężary
związane z rzeczą wspólną nie wynika, że już istniejące z tego tytułu zobowiązanie
współwłaściciela przechodzi na nabywcę jego udziału. Przepis ten, nawiązujący do
art. 206 k.c. i regulujący stosunki w czasie trwania współwłasności, mówiąc o
współwłaścicielach, ma na względzie osoby, które są nimi w momencie
dokonywania nakładów.
Jak wskazano wyżej, art. 207 k.c. ma charakter dyspozytywny i jeżeli
współwłaściciele w inny sposób uregulowali swoje zobowiązania do ponoszenia
wydatków, taka umowa nie wywołuje skutków wobec nabywcy udziału, a zatem nie
przechodzą na niego wynikające z niej zobowiązania zbywcy do zwrotu nakładów
współwłaścicielowi, który ich dokonał, chyba że nabywca wiedział lub z łatwością
mógł się dowiedzieć o umowie, jak przewiduje art. 221 k.c., mający charakter
wyjątku. Skoro zatem regulowane umownie zobowiązania współwłaścicieli do
zwrotu nakładów co do zasady nie przechodzą na nabywcę udziału, to trudno
znaleźć racjonalne uzasadnienie dla przyjęcia wykładni art. 207 k.c., zgodnie z
którą takie same zobowiązania, tyle że wiążące się z ustawową regulacją sposobu
rozliczania wydatków, przechodzą na nabywcę.
Przeciwko takiej wykładni art. 207 k.c. przemawia także to, że z reguły nakłady
ponoszone są w określonych warunkach w związku z zarządem rzeczą wspólną,
często w stosunkach rodzinnych, w uzgodnieniu z pozostałymi współwłaścicielami
rzeczy, którzy wyrażają swoje stanowisko w tym przedmiocie oceniając okoliczności
istniejących w tym czasie. Nabywca udziału nie tylko nie ma żadnego wpływu na tę
decyzję, lecz nabywając udział, niekiedy wiele lat po dokonaniu nakładu, może w
ogóle nie wiedzieć o nakładzie ani o tym, że nie został rozliczony. Zbywca udziału z
reguły określa jego cenę z uwzględnieniem wartości rzeczy wzbogaconej o
dokonany nakład, a nabywca, uiszczając ją, płaci za rzeczywistą wartość udziału z
nakładem i z reguły działa w przekonaniu, że płacąc tę cenę, realizuje wszystkie
zobowiązania związane z nabyciem udziału we współwłasności. Obciążenie go
obowiązkiem zwrotu innemu współwłaścicielowi jego wydatków na rzecz, o których
nabywca udziału nie wiedział i na które nie miał wpływu, przy braku jednoznacznie
określonego ustawowo obowiązku w tym zakresie, podważałoby pewność i
bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Przy kilkakrotnym zbywaniu udziału
obrona nabywców przed tymi roszczeniami byłaby znacznie utrudniona, albo nawet
niemożliwa. Zważywszy, że zobowiązania realne nie ulegają przedawnieniu,
przyjęcie, bez wyraźnej regulacji ustawowej, takiego charakteru roszczenia
współwłaściciela o zwrot nakładów na rzecz wspólną, stanowiłoby zbyt daleko idące
ograniczenie praw osób trzecich – nabywców udziału w nieruchomości. Mogłoby też
powodować w sprawach o rozliczenie nakładów znaczne utrudnienia dowodowe dla
wszystkich stron tego stosunku zobowiązaniowego, gdy z roszczeniem o rozliczenie
nakładów wystąpiono wiele lat po ich dokonaniu, w zmienionych warunkach, często
dopiero w sprawie o zniesienie współwłasności.
Nie ma przy tym istotnych powodów, by kosztem interesów nabywcy udziału
chronić w takich sytuacjach interesy współwłaściciela czyniącego nakłady, skoro z
reguły mógł on i powinien dochodzić zwrotu nakładów od zbywcy, będącego
współwłaścicielem w chwili ich dokonania. Także zresztą dla współwłaściciela-
wierzyciela, który nie ma wpływu na zbycie udziału, korzystniejsza może być
sytuacja, w której zna dłużnika, przeciwko któremu powstało i przysługuje mu
roszczenie. Przyjęcie, że roszczenie o zwrot nakładów dokonanych przez
współwłaściciela przechodzi na nabywcę udziału współwłaściciela-dłużnika,
prowadziłoby do zmiany dłużnika nie tylko bez zgody, ale często też bez wiedzy
wierzyciela, co trzeba uznać za niedopuszczalne bez jednoznacznej regulacji
ustawowej w tym zakresie.
Mając to na względzie, Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione
zagadnienie prawne, jak w uchwale.