Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 25 września 2014 roku

Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący Sędzia Sądu Okręgowego Dariusz Iskra (sprawozdawca)

Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Anna Ścioch-Kozak

Sędzia Sądu Okręgowego Andrzej Mikołajewski

Protokolant Katarzyna Szumiło

po rozpoznaniu w dniu 25 września 2014 roku w Lublinie, na rozprawie

sprawy z wniosku A. C. i M. C.

z udziałem R. T., S. K., E. A., C. K., J. K., A. K. (1) i Gminy L.

o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na przeprowadzeniu przyłącza wodociągowego i gazowego

na skutek apelacji uczestniczki R. T. od postanowienia Sądu Rejonowego Lublin – Zachód w Lublinie z dnia 29 listopada 2013 roku, w sprawie I Ns 84/11

postanawia:

I. oddalić apelację;

II. zasądzić od R. T. na rzecz M. C. kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sygn. akt II Ca 285/14

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 29 listopada 2013 roku Sąd Rejonowy w Lublinie postanowił:

I. obciążyć nieruchomość położoną w L., oznaczoną w rejestrze gruntów jako działka nr (...), o powierzchni 0,0478, dla której Sąd Rejonowy w Lublinie prowadzi księgę wieczystą numer (...), stanowiącą współwłasność R. T. w 1/2 (jednej drugiej) części, S. K. w l/4 (jednej czwartej) części i E. A. w 1/4 (jednej czwartej) części, służebnością gruntową polegającą na przeprowadzeniu przez działkę przyłącza wodociągowego i gazowego na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...), oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr (...), o powierzchni 0,0266 ha, dla której Sąd Rejonowy Lublin – Zachód w Lublinie prowadzi księgę wieczystą numer (...), stanowiącej własność A. C. i M. C. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej – w sposób wskazany w wariancie I opinii biegłego sądowego z zakresu instalacji i sieci sanitarnych L. Ś. z dnia 8 lipca 2009 roku, przedstawionym na załączniku graficznym do opinii nr(...) kolorem żółtym;

II. zasądzić od A. C. i M. C. na rzecz R. T. kwotę 5591 zł tytułem wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości służebnością gruntową;

III. zasądzić od A. C. i M. C. na rzecz uczestniczek S. K. i E. A. kwoty po 2795,50 zł tytułem wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości służebnością gruntową;

IV. stwierdzić, że każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie (k. 570-570v).

÷

W uzasadnieniu postanowienia Sąd Rejonowy ustalił, że A. C. i M. C. są współwłaścicielami nieruchomości położonej w L. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,0266 ha, objętej księgą wieczystą (...). Nieruchomość tę małżonkowie C. nabyli w dniu 1 czerwca 2007 roku od M. R., A. R. i J. R.. Na nieruchomości wybudowany jest budynek mieszkalny. Wydzieloną część budynku mieszkalnego przeznaczonego dotychczas na cele gospodarcze wnioskodawcy wyremontowali i przystosowali na warunki mieszkalne, otrzymując na to pozwolenie ustalające warunki zabudowy wydane w dniu 13 maja 2009 roku przez Urząd Miasta L. Wydział Architektury, Budownictwa i Urbanistyki.

Sąd Rejonowy ustalił, że R. T., S. K. i A. A. (1) są współwłaścicielami nieruchomości położonej w L. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...), o powierzchni 0,0487 ha, objętej księgą wieczystą (...), a ich udziały w prawie własności wynoszą odpowiednio 1/2, 1/4 i 1/4.

Sąd ustalił, że R. T. oraz E. A. i S. K. są także współwłaścicielami nieruchomości położonych za nieruchomością wnioskodawców, stanowiącch działki nr (...). Działki te nie są zamieszkałe. W przyszłości E. A. i S. K. byłyby zainteresowane doprowadzeniem przyłączy do nieruchomości stanowiących ich własność, jednakże z uwagi na fakt, że pomiędzy E. A. i S. K. a R. T. istnieje konflikt, na razie nie myślą o realizacji swoich planów.

Sąd Rejonowy ustalił, że Sąd Rejonowy w Lublinie postanowieniem z dnia 5 grudnia 2008 roku, wydanym w sprawie II Ns 2800/07, ustanowił na nieruchomości stanowiącej współwłasność R. T., S. K. i A. A. (1) służebność drogi koniecznej o szerokości 3 m, długości 36,34 m na rzecz nieruchomości stanowiącej współwłasność M. C. i A. C. zgodnie z projektem sporządzonym przez biegłego geodetę J. M., zaewidencjonowanym w Miejskim Ośrodku dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Urzędu Miasta L. w dniu 4 września 2008 roku, za numerem (...)

Sąd Rejonowy ustalił, że M. C. i A. C. kupili przedmiotową nieruchomość wraz z istniejącymi budynkami i była ona zamieszkana przez poprzednich właścicieli, którzy korzystali z dojazdu, w miejscu w którym została ustanowiona droga konieczna. M. C. i A. C. mają troje dzieci; najstarsza córka studiuje w B., średni syn uczty się w gimnazjum, a najmłodsza córka w szkole podstawowej. A. C. wraz z dziećmi zamieszkuje w B.. Na razie na przedmiotowej nieruchomości mieszka wnioskodawca M. C.. Do nieruchomości doprowadzona jest jedynie powietrzna sieć energetyczna, nie ma natomiast sieci wodnej czy gazowej. Wnioskodawcy planują doprowadzić przyłącze wodne oraz gazowe, bowiem chcą ogrzewać budynek gazem, a obecnie ogrzewają go piecem węglowym, który zajmuje więcej miejsca i jest mniej wygodny. Aktualnie wnioskodawca korzysta z wody, którą pobiera z hydrantu na ul. (...), a którą nosi wiadrami; do gotowania natomiast używa butli gazowej. Teoretycznie jest możliwość wybudowania studni głębinowej, która musiałaby mieć głębokość 70 metrów. Związane byłoby to z większymi kosztami i nikt nie chce podjąć się tego zadania z uwagi na warunki geologiczne. Małżonkowie mają zamiar, po podłączeniu mediów, przeprowadzić się całą rodziną do L. i zamieszkać na ul. (...). Wnioskodawca M. C. pracuje w (...) Spółce Akcyjnej i jest w stanie zapłacić wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej.

Sąd Rejonowy ustalił, że w związku z ustanowieniem służebności drogi koniecznej istnieje konflikt pomiędzy wnioskodawcami a R. T., która nie wyraża zgody na przeprowadzenie służebności na swojej nieruchomości i uważa, iż M. C. „uprawia samowolę budowlaną” i powinien na początku ustalić z nią warunki korzystania z jej nieruchomości. S. K. i E. A. są córkami zmarłego brata R. T., i pomiędzy uczestniczkami istnieje konflikt na tle majątkowym. Uczestniczki, pomimo że są współwłaścicielami działki nr (...), nie mają na nią wstępu i nieruchomość znajduje się w wyłącznym posiadaniu R. T.. R. T. zamieszkuje przy ul. (...) w L. na działce nr (...), w odległości około 500 m od działki nr (...), i ma tam dom i garaż. Od 2009 roku nie uprawia działki nr (...). R. T. deklaruje, że chciałaby ogrodzić działkę nr (...) i wybudować na niej dom mieszkalny dla siebie. W dniu 21 lutego 2013 roku złożyła do Prezydenta Miasta L. Wydział Architektury i Budownictwa wniosek o ustalenie warunków zabudowy na działce nr (...). W dniu 15 maja 2013 roku R. T. uzyskała decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na realizacji budynku mieszkalnego na działce nr (...). Pomiędzy wnioskodawcami a uczestniczkami – R. T., S. K. i E. A. w Sądzie Rejonowym Lublin – Zachód w Lublinie toczy się postępowanie w sprawie II Ns 482/11 o ustanowienie służebności drogi koniecznej po nieruchomości wnioskodawców do działek nr (...).

Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość R. T., S. K. i A. A. (1) oraz nieruchomość wnioskodawców od strony północnej graniczy z nieruchomością stanowiącą działkę nr (...), o powierzchni 0,1088 ha, objętą księgą wieczystą (...). Nieruchomość ta stanowi własność C. K.. Na nieruchomości tej znajduje się budynek mieszkalny, w którym zamieszkuje uczestniczka. Do budynku nie ma doprowadzonego przyłącza gazowego, które doprowadzone jest jedynie do letniej kuchni wymagającej rozbiórki. C. K. wraz z córką i synem mają w planach rozbudowanie domu lub wybudowanie nowego; uczestniczka myśli także o podziale nieruchomości, dlatego przeprowadzenie przyłącza przez jej nieruchomość uniemożliwiałoby realizację tych planów budowlanych i przecięłoby działkę na pół, a wówczas tylna część nie byłaby wykorzystywana z uwagi na istniejące za budynkiem kuchni letniej szambo, od którego trzeba byłoby się odsunąć, co uniemożliwiłoby budowę.

Sąd Rejonowy ustalił, że od strony południowej nieruchomość R. T., S. K. i A. A. (1) oraz nieruchomość wnioskodawców graniczy z nieruchomością stanowiącą własność A. K. (1) i J. K., stanowiącą działkę nr (...) oraz z nieruchomością stanowiącą działkę nr (...), należącą do Gminy L.. Działka nr (...) jest niezabudowana, a działka nr (...) jest zabudowana budynkiem, w którym mieszkają uczestnicy A. K. (1) i J. K., do którego doprowadzona jest woda i gaz. Wzdłuż ulicy (...) nie ma przeprowadzonej sieci kanalizacyjnej i uczestnicy mają szambo. Uczestnicy A. K. (1) i J. K. mają troje dzieci i w przyszłości planują dalszą rozbudowę. Przeprowadzenie przyłącza wodnego w wariancie II opinii biegłego bliżej ściany domu uniemożliwiłoby im realizację ich planów budowlanych.

Sąd Rejonowy wskazał, że biegły sądowy z zakresu instalacji i sieci sanitarnych – L. S. opracowała trzy warianty doprowadzenia przyłączy wodno-kanalizacyjnej i gazu.

Sąd Rejonowy szczegółowo omówił poszczególne warianty projektu.

Sąd przytoczył również stanowisko biegłej, że istnieje możliwość umieszczenia zbiornika ścieków na działce wnioskodawców, gdyż ul. (...) nie posiada kanalizacji.

Sąd ustalił, że istnieje techniczna możliwość przyłączenia do sieci gazowej występującej na tym terenie, należącej do (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T. Oddział Zakład (...) w L., działki nr (...) od strony działek nr (...). Musi być jednak zachowana strefa eksploatacyjna wynosząca 1 m (po 0,5 m od osi gazociągu) dotycząca także sieci wodociągowej, ponadto zapewniony musi być każdorazowo dostęp pracownika Zakładu (...) na teren posesji.

Sąd ustalił, że istnieje także techniczna możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej należącej do Miejskiego Przedsiębiorstwa wodociągów i Kanalizacji w (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L. i to zarówno poprzez działkę nr (...) wzdłuż drogi koniecznej oraz poprzez działki nr (...), przy zachowaniu strefy ochronnej o szerokości 1 m z każdej strony przyłącza.

Sąd ustalił, że A. C. i M. C. wystąpili do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w L. o przyłączenie ich nieruchomości do sieci wodociągowej, uzyskując zgodę pod warunkiem prawnego zabezpieczenia usytuowania przewodu na cudzym gruncie.

Sąd Rejonowy wskazał, jaka byłaby wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności w każdym z wariantów projektowanej służebności.

Sąd Rejonowy wskazał dowody, na podstawie których dokonał ustaleń faktycznych w sprawie, oraz przedstawił swoje stanowisko w zakresie oceny tych dowodów.

Sąd pierwszej instancji uznał za zasadny wniosek A. i M. małżonków C. o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na przeprowadzeniu przyłącza wodociągowego i gazowego po nieruchomości stanowiącej działkę nr (...).

Sąd przytoczył treść przepisów art. 285 § 1 i 2 k.c. i wyjaśnił, że służebności gruntowe są ustanawiane na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej i mają na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części (art. 285 § 2 k.c.), a ich funkcja ma wymiar oczywiście gospodarczy. Owa użyteczność powinna mieć charakter gospodarczy, a nie tylko służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej, względnie celom estetycznym czy krajobrazowym. Ustanowienie służebności ma więc przynieść nieruchomości władnącej określoną korzyść. Korzyść ta powinna mieć charakter obiektywny, nie może być oceniana tylko z punktu widzenia właściciela nieruchomości władnącej. Zakres służebności powinien odpowiadać realnym potrzebom nieruchomości władnącej, ocenianym na dzień ustanowienia służebności. Zwiększenie użyteczności musi czynić zadość interesom każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Musi mieć charakter trwały, obiektywny.

Sąd Rejonowy uznał, że przesłanka zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej w odniesieniu do nieruchomości wnioskodawców jest bezsprzecznie spełniona. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, z przeznaczeniem do zamieszkania w nim małżonków z trojgiem dzieci, a więc ma spełniać cele mieszkaniowe wnioskodawców, którzy chcą zlokalizować tam swoje centrum życiowe. Na nieruchomość tej, w chwili nabycia jej przez wnioskodawców, stał budynek, który był już zamieszkany przez poprzednich właścicieli. Nieruchomość ta nie posiada jednak ani przyłącza gazowego, ani wodociągowego. Brak wody zmusza obecnych właścicieli nieruchomości do przynoszenia jej w wiadrach i w zbiornikach. Natomiast brak przyłącza gazowego uniemożliwia korzystanie z gazu w celach gastronomicznych na potrzeby gospodarstwa domowego, jak również w celach ogrzania budynku. Powyższe potrzeby w przedstawionym zakresie stanowią w dzisiejszych czasach podstawowy standard mieszkaniowy, co nie może być w żaden sposób kwestionowane. Właściwe kryterium ocenne użyteczności nieruchomości władnącej stanowi przeznaczenie tej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość jest i była nieruchomością zamieszkałą i służyła celom mieszkaniowym. Wnioskodawcy nabyli już zabudowaną i zamieszkałą nieruchomość. Nie można więc uznać, że w sposób nagły zmienili jej przeznaczenie, gdyż już uprzednio zaspokajała ona potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawcy dokonali na niej jedynie modernizacji i generalnego remontu, przystosowującego stary budynek do ich potrzeb, uczynili to jednak w granicach pierwotnego budynku, tak, że nie można uznać, aby poprzez powiększenie swojego budynku lub lekkomyślną budowę nowego spowodowali pozbawienie się możliwości korzystania z wody i gazu.

Sąd wskazał, że kwestią sporną pomiędzy wnioskodawcą i uczestnikami była okoliczność, którędy ma przebiegać przedmiotowa służebność. Sąd uznał, że służebność ta powinna zostać przeprowadzona po działce nr (...), należącej do R. T., S. K. i E. A. według wariantu I opinii, wzdłuż ustanowionej już służebności gruntowej.

Sąd Rejonowy uznał, że za takim rozstrzygnięciem w pierwszej kolejności przemawia fakt, iż właściciele tej nieruchomości posiadający łącznie1/2 udziału – S. K. i E. A. uznały taki wniosek i przyłączyły się do stanowiska wnioskodawców. Po drugie powyższe rozstrzygnięcie jest korzystne także dla nieruchomości należących do R. T., S. K. i E. A. stanowiących działki nr (...), leżących za działką wnioskodawców, z uwagi na fakt iż pozwoli im to w przyszłości doprowadzić przyłącza wody i gazu do należących do nich nieruchomości. Ponadto wariant I pokrywa się z ustanowioną już na rzecz wnioskodawców służebnością drogi koniecznej.

Sąd Rejonowy miał także na uwadze, że wówczas zaistnieje konieczność wykonania jedynie jednej inwestycji i prac związanych z położeniem rur przesyłowych i poprowadzeniem przyłączy zarówno wody, jak i gazu, które można wykonać równocześnie. Przeprowadzenie przyłączy związane jest bowiem z wykonywaniem prac ziemnych, które z natury rzeczy są uciążliwe, powodują utrudnienie i mogą wiązać się z pewnymi zniszczeniami i niedogodnościami. Przeprowadzenie prac według wariantu I spowoduje potrzebę przeprowadzenia tych prac jedynie w jednym, tym samym miejscu, a nie wykonywaniu prac w dwóch różnych miejscach na nieruchomościach należących do różnych właścicieli.

Sąd wskazał, że wnioskodawca posiada środki na przeprowadzenie powyższych inwestycji oraz na zapłatę wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej i jest w stanie pokryć związane z tym koszty.

Sąd Rejonowy uznał, że plany budowlane R. T. są wątpliwe. Jednakże nawet przy założeniu ich realizacji, pozostała część nieruchomości, uwzględniając konieczność zachowania pasa ochronnego, jest wystarczająca do przeprowadzenia inwestycji budowlanej i nie wyklucza postawienia na nieruchomości budynku.

Sąd wskazał, że z wariancie pierwszym, w przypadku poprowadzenia służebności wzdłuż pasa drogi koniecznej biegły wycenił wynagrodzenie na kwotę 11182 zł. Biegły wskazał, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej stanowi sumę ekwiwalentu za wyrażoną zgodę i prawo do korzystania z gruntu (3659 zł) oraz rekompensaty za obniżenie wartości nieruchomości zależnej od stopnia ingerencji w prawo własności nieruchomości obciążonej (7523 zł), bowiem ustanowienie służebności wpływa ujemnie na walory użytkowe nieruchomości obciążonej, które nie podlegałyby zmniejszeniu i naruszeniu przed obciążeniem służebnością. Dotyczy to głównie zmniejszenia walorów techniczno-użytkowych na skutek znaczącego zmniejszenia szerokości działki możliwej do swobodnego zagospodarowania przez właściciela. Wprawdzie działka o nr (...) na skutek poprowadzenia infrastruktury podziemnej i konieczności zachowania odległości wszelkich naziemnych inwestycji o 3 m na południe od przyłącza wodociągowego, stanie się działką węższą, o szerokości frontowej około 7,6 m, co przyczyni się do utrudnień inwestycyjnych związanych z lokalizacją na nieruchomości budynku mieszkalnego, jednakże taką inwestycję całkowicie nie wyklucza.

Sąd wskazał, że działka nr (...) jest działką niezabudowaną i niezamieszkałą, natomiast działki, przez które w pozostałych wariantach miałaby przebiegać służebność, są działkami zabudowanymi i zamieszkałymi przez uczestników, co stanowi okoliczność przemawiającą za nieprzeprowadzaniem przyłączy w wariantach II i III. Wówczas prace związane z wykonaniem przyłączy oraz wszelkie naprawy i konserwacja przyłączy wiązałyby się większą uciążliwością dla sąsiednich zamieszkałych nieruchomości, niż dla nieruchomości niezamieszkałej.

W ocenie Sądu Rejonowego, ustanowienie służebności w innych wariantach spowodowałoby tylko powstanie konfliktów między wnioskodawcami a tymi pozostałymi uczestnikami, z którymi dotychczas stosunki nie były naganne, co koliduje z interesem społeczno-gospodarczym i zaburzy poprawne dotychczas stosunki sąsiedzkie.

Sąd uznał, że skoro ustanowienie służebności ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, to ustanowienie jej jest zasadne. Z kolei ustanowienie jej po działce nr (...) jest najbardziej racjonalne oraz społecznie i gospodarczo uzasadnione. Ustanowienie służebności w pozostałych wariantach spowodowałoby większą uciążliwość dla właścicieli pozostałych nieruchomości.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia o kosztach postępowania Sąd Rejonowy wskazał przepis art. 520 § 1 k.p.c.

*

Od postanowienia z dnia 29 listopada 2013 roku apelację wniosła R. T., zaskarżając postanowienie w całości i zarzucając „naruszenie prawa materialnego tj, art. 287 k. c., oraz popełnienie błędów w ustaleniu stanu faktycznego skutkującego niemożnością oceny merytorycznej zaskarżonego postanowienia”.

Uczestniczka wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez oddalenie wniosku A. i M. C. oraz zasądzenie kosztów postępowania od wnioskodawców na rzecz R. T. (k. 586-588).

*

Na rozprawie apelacyjnej R. T., reprezentowana przez pełnomocnika, popierała apelację i wnosiła o zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego (k. 647v).

M. C., reprezentowany przez pełnomocnika, wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego (k. 647v).

Uczestniczka C. K. oświadczyła, że „zgadza się z apelacją” (k. 647v).

*

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja R. T. jest bezzasadna i w związku z tym podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., zaś zaskarżone postanowienie, pomimo częściowo nietrafnego uzasadnienia, jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że w przeważającej części prawidłowe są ustalenia faktyczne zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Nie jest jedynie prawidłowe ustalenie, że R. T., E. A. i S. K. są współwłaścicielami nieruchomości położonych w L. przy ul. (...), a oznaczonych numerami (...).

Właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...) jest A. K. (2), co wynika z dokumentów zawartych w aktach sprawy II Ns 218/13.

Nieruchomość oznaczona jako działka numer (...), a wskazana w odpisie z księgi wieczystej numer (...) (k. 391-397), jest inną nieruchomością niż nieruchomość położona między działkami numer (...) przy ul. (...) w L.

Uczestniczki nie są również właścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...). Uczestniczki są natomiast współwłaścicielami nieruchomości oznaczonych jako działka numer (...), położonych na zachód od działki oznaczonej dawniej numerem (...) (k. 47, 49, 281-283, 473-474 – mapy; k. 526v – zeznania R. T.; k. 11 akt sprawy II Ns 218/13, poprzednio II Ns 482/11 – odpis z księgi wieczystej).

Wskazane wyżej błędne ustalenie Sądu pierwszej instancji nie ma żadnego wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. Istotne jest natomiast to, że R. T. w sprawie II Ns 218/13 Sądu Rejonowego Lublin – Zachód w Lublinie wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonych jako działki numer (...), żądając obciążenia tą służebnością między innymi nieruchomości oznaczonej jako działka (...), stanowiącej własność A. C. i M. C..

Co więcej, zgodnie z żądaniem R. T. służebność ta została zaprojektowana na nieruchomości będącej działką numer (...), jako przedłużenie szlaku drogowego objętego służebnością ustanowioną na nieruchomości będącej działką numer (...) na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...).

Z kolei wypowiedź Sądu pierwszej instancji co do tego, że „przyłącze gazu należałoby poprowadzić 1,0 m od granicy działki numer (...) i posadowionego na niej budynku mieszkalnego” (s. 6-7 uzasadnienia) stanowi dosłowne przytoczenie nieprecyzyjnej wypowiedzi biegłego (k. 74). Z kontekstu wypowiedzi biegłego wynika, że przyłącze gazowe miałoby zostać poprowadzone po działce numer (...) od strony granicy tej działki z działką numer (...) w odległości 1 m od granicy i jednocześnie 1 m od budynku stojącego na działce numer (...). Południowa ściana tego budynku przylega bowiem do granicy z działką numer (...).

÷

W rozpoznawanej sprawie doszło do naruszenia przez Sąd pierwszej instancji prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 285 k.c. i niezastosowanie przepisu art. 145 k.c.

Niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 285 k.c. przez Sąd pierwszej instancji polegało na tym, że Sąd ten uznał, że powołany przepis stanowi jedyną podstawę prawną oceny zasadności wniosku M. C. i A. C..

Przepis art. 285 k.c. reguluje pojęcie i istotę służebności gruntowej, a także uprawnienie właściciela konkretnej nieruchomości do obciążenia tej nieruchomości służebnością gruntową na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej).

Z przyzwolenia na możliwość obciążenia nieruchomości służebnością gruntową na rzecz właściciela innej nieruchomości wynika, że służebność taka może powstać co do zasady jedynie w drodze dwustronnej czynności prawnej (umowy), dokonanej między właścicielem nieruchomości obciążonej i nieruchomości władnącej. Do zawarcia takiej umowy stosuje się przepis art. 245 k.c., który odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o przeniesieniu własności.

Z powyższego wynika, że aby możliwe było ustanowienie służebności gruntowej, musi istnieć roszczenie o ustanowienie takiej służebności. Roszczenie takie może wynikać z umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności, chociaż w praktyce obrotu prawnego umowa zobowiązująca do ustanowienia służebności wywołuje jednocześnie skutek rzeczowy, czyli umowa zobowiązująca do obciążenia oznaczonej nieruchomości służebnością gruntową wywołuje jednocześnie skutek obciążenia nieruchomości, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły (art. 245 § 1 k.p.c. w zw. z art. 155 § 1 k.p.c.).

Istotą roszczenia cywilnoprawnego jest to, że może być ono dochodzone przed sądem, jeżeli osoba, przeciwko której roszczenie to przysługuje, nie zrealizuje tego roszczenia. Jeżeli roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej wynika z czynności prawnej zobowiązującej do ustanowienia służebności, a zobowiązany nie czyni zadość roszczeniu uprawnionego, uprawniony może dochodzić tego roszczenia w trybie określonym w art. 64 k.c.

Z samego przepisu art. 285 k.c. nie wynika natomiast roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej. Nawet gdyby w konkretnym wypadku istniały względy przemawiające za ustanowieniem służebności gruntowej w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części, to sam ten fakt nie jest wystarczający do powstania roszczenia o ustanowienie służebności gruntowej.

Źródłem roszczenia o ustanowienie służebności gruntowej nie musi być wyłącznie czynność prawna zobowiązująca do ustanowienia takiej służebności. Źródłem takiego roszczenia mogą być również innego rodzaju zdarzenia prawne, ale tylko wówczas, gdy przepis ustawy wiąże z nimi skutek prawny w postaci powstania roszczenia o ustanowienie służebności gruntowej. W takim wypadku roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej może być dochodzone przed sądem, albo na zasadach ogólnych, albo w szczególnym trybie przewidzianym przez ustawę do dochodzenia takiego roszczenia.

Z ostatnią wymienioną sytuacją mamy do czynienia w rozpoznawanej sprawie.

Podstawę prawną roszczenia, z jakim wystąpili A. C. i M. C. stanowi przepis art. 145 k.c.

Powołany przepis stanowi, że:

§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Wprawdzie przytoczony przepis dotyczy wprost służebności drogowej (drogi koniecznej), jednak w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych ugruntowane jest stanowisko, że dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej umożliwiającej przyłączenie do sieci elektrycznej, gazowej, telefonicznej i innych urządzeń przesyłowych nieruchomości pozbawionej połączenia z siecią i obciążenie tą służebnością nieruchomości mającej bezpośrednią łączność z tą siecią. Ustanowienie takiej służebności przez sąd odbywa się na podstawie stosowanego w drodze analogii art. 145 k.c. dotyczącego ustanowienia drogi koniecznej2.

W związku z powyższym należy wskazać, że jeżeli zaistnieje stan faktyczny, w którym oznaczona nieruchomość nie ma połączenia z danego rodzaju siecią przesyłową, powstaje po stronie właściciela tej nieruchomości roszczenie o ustanowienie służebności na podstawie art. 145 k.c.

Roszczenie to może być dochodzone wyłącznie w postępowaniu nieprocesowym, na zasadach, o których mowa w art. 626 k.p.c.

W rozpoznawanej sprawie stan faktyczny nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...) uzasadnia ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela tej nieruchomości służebności polegającej na przeprowadzeniu przez nieruchomość oznaczoną jako działka numer (...) przyłącza wodociągowego i gazowego. Poza sporem w rozpoznawanej sprawie była okoliczność, że nieruchomość oznaczona jako działka numer (...) nie odpowiedniego dostępu do ogólnej sieci gazowej i wodociągowej. Przedmiotem sporu był jedynie sposób ustanowienia tej służebności, a ściślej określenie, które nieruchomości sąsiednie w stosunku do działki numer (...) ma ona obciążać.

Sąd Rejonowy szczegółowo omówił rozważane warianty ustanowienia służebności i trafnie wskazał, że na uwzględnienie zasługuje wyłącznie pierwszy wariant projektu. Sąd Rejonowy szczegółowo przytoczył argumenty przemawiające za ustanowieniem służebności w ten właśnie sposób oraz argumenty przemawiające przeciwko zastosowaniu innych sposobów.

W tym miejscu przypomnienia wymaga jedynie, że służebność przyłącza wodociągowego i gazowego zaprojektowana została w taki sposób, który pokrywa się z przebiegiem wykonywanej drogi koniecznej ustanowionej na nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...).

Trafnie Sąd Rejonowy wskazał, że R. T. i pozostali właściciele nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...) nie mają rzeczywistego zamiaru wybudowania na tej nieruchomości budynku mieszkalnego, czy też budynku mieszkalnego o innym charakterze. Niezależnie od tego należy wskazać, że R. T. nie wykazała w ogóle, że wybudowanie na nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...) budynku mieszkalnego nie byłoby możliwe.

Usytuowanie przewodów wodociągowego i gazowego nastąpi w miejscu, w którym na działce numer (...) przebiega pas, na którym wykonywana jest droga konieczna. Usytuowanie tych przewodów jest możliwe bez potrzeby wykraczania poza pas wykonywanej drogi koniecznej.

Sąd Rejonowy szczegółowo wskazał, dlaczego inne warianty projektu ustanowienia służebności przyłącza wodociągowego i gazowego nie mogą być przyjęte. W szczególności trafne jest stanowisko, że stanowiłyby one znacznie większe obciążenie innych gruntów sąsiadujących z działką numer (...), niż grunt obejmujący działkę numer (...).

÷

W rozpoznawanej sprawie nie nastąpiło naruszenie przepisu art. 287 k.c. Zgodnie z brzmieniem wskazanego przepisu zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania powinny wynikać przede wszystkim z woli stron, czyli z umowy, mocą której strony ukształtowały stosunek prawny służebności, względnie, jeżeli źródłem służebności było orzeczenie sądowe lub decyzja administracyjna, akty te powinny o tym rozstrzygać. Przechodząc do szczegółów, trzeba zauważyć, że dopiero w braku tych danych zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania określa się według „zasad współżycia społecznego”, przy uwzględnieniu „zwyczajów miejscowych”. Oba te kryteria występują tutaj we wzajemnym sprzężeniu. Wskazać należy, iż norma interpretacyjna z art. 287 k.c. nie może służyć do ustalenia zasadniczej treści konkretnej służebności gruntowej. W zakresie istotnych elementów służebności nic nie zastąpi umowy, czy orzeczenia sądowego. Komentowany przepis spełnia więc rolę wyjaśniającą, gdy zachodzi potrzeba doprecyzowania in concreto zakresu i sposobu wykonywania służebności, a więc zakresu uprawnień właściciela nieruchomości władnącej3.

Sąd Okręgowy w pełni podziela zakres i sposób wykonywania służebności określony przez Sąd Rejonowy w zaskarżonym orzeczeniu. Zaznaczyć należy, że opinie biegłych dotyczące nieruchomości, które wchodziły w grę, jako nieruchomości mogące być nieruchomościami obciążonymi, nie stanowiły wyłącznego dowodu, który pozwalałby na ustalenie okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a ściślej takich okoliczności faktycznych, które przemawiałyby na obciążeniem służebnością innej nieruchomości niż nieruchomość oznaczona jako działka numer (...). Podstawę ustaleń faktycznych stanowił cały zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym oględziny, mapy nieruchomości, fotografie, plany oraz dowody osobowe. Wszystkie te dowody pozwoliły na poczynienie wystarczających ustaleń co do położenia, powierzchni, wymiarów, zagospodarowania i innych cech poszczególnych nieruchomości, mogących wchodzić w grę, jako nieruchomości obciążone. Dowody te pozwoliły na ustalenie tych wszystkich cech poszczególnych nieruchomości, które w konsekwencji zadecydowały o obciążeniu służebnością gruntową nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...), a nie innej nieruchomości. Dokonany ostatecznie przez Sąd Rejonowy wybór sposobu usytuowania służebności gruntowej jest w okolicznościach przedmiotowej sprawy najbardziej racjonalny i spełnia wymogi określone w art. 285 k.c. W ocenie Sądu Okręgowego potrzeby nieruchomości władnącej, to jest nieruchomości należącej do małżonków C., niewątpliwe uzasadniają ustanowienie służebności gruntowej. Wskazać należy, że nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, z przeznaczeniem do zamieszkania w nim małżonków z trojgiem dzieci, a więc ma spełniać cele mieszkaniowe wnioskodawców, którzy zamierzają zlokalizować tam swoje centrum życiowe. Nieruchomość ta nie posiada jednak ani przyłącza gazowego, ani wodociągowego. Brak wody zmusza obecnych właścicieli nieruchomości do przynoszenia jej w wiadrach i w zbiornikach. Natomiast brak przyłącza gazowego uniemożliwia korzystanie z gazu, zarówno w celach gastronomicznych na potrzeby gospodarstwa domowego, jak również w celach ogrzewania budynku.

÷

Bezzasadne jest twierdzenie skarżącej, że Sąd Rejonowy całkowicie wyeliminował możliwość zabudowania działki nr (...).

Odnosząc się do zarzutu apelacji błędnego uznania przez Sąd pierwszej instancji, że szerokość frontowa działki nr (...) przeznaczona na cele inwestycyjne, po przeprowadzeniu przyłącza gazowego i wodociągowego będzie wynosić 7,6 m, podczas gdy podana szerokość nie obejmuje zachowania koniecznej odległości wynoszącej co najmniej 4 m w głąb działki (...), wskazać należy, iż ocena szerokości frontowej dla planowanej inwestycji nie oznacza, iż zamierzony budynek nie zostanie posadowiony, gdyż szczegółowe ustalenia w tym zakresie będą przedmiotem postępowania o pozwolenie na budowę i dopiero w tym postępowaniu zainteresowana strona będzie mogła skutecznie podnosić zarzuty oparte na przepisach techniczno-budowlanych. Wskazać należy, że uczestniczka nie przedstawiła obszaru planowanej inwestycji. Co więcej, podniesiony powyżej zarzut nie został uwiarygodniony poprzez wskazanie stosownych dowodów, które w ocenie skarżącej miałyby potwierdzać zasadność jej twierdzeń. Biegła M. K., jako specjalista z dziedziny szacowania nieruchomości, w sposób wyraźny wskazała, że wszelkie naziemne inwestycje budowlane będą musiały być realizowane z uwzględnieniem konieczności zachowania odległości minimum 3 m na południe od przyłącza wodociągowego. Tym samym właścicielowi działki o nr (...) pozostaje do dyspozycji pas gruntu o szerokości 7,6 m. Nadto biegła, przyjmując założenie posadowienia budynku przy południowej granicy działki, wskazała, że jest to szerokość minimalna, którą posiadają jedynie nieliczne położone w okolicy budynki mieszkalne. Niemniej jednak słusznie stwierdził Sąd Rejonowy, iż szerokość frontowa działki może przyczynić się do utrudnień inwestycyjnych, jednakże takich inwestycji nie wyklucza.

Zarzut skarżącej, jakoby Sąd pierwszej instancji oparł się na wyłącznie na opinii biegłej L. Ś., a tym samym nie uwzględnił obszaru ograniczonego korzystania z nieruchomości z uwagi na strefę ochronną przyłącza wodociągowego naniesionego na mapę dołączoną do opinii biegłej M. K., jest bezzasadny. Wskazać bowiem należy, że Sąd Okręgowy miał na uwadze, że biegła L. Ś. nie wskazała w swojej opinii, że pas strefy ochronnej wynosi około 3 m.

Biegła M. K. w sporządzonej przez siebie opinii ustaliła sposób optymalnego i najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość nieruchomości. Biegła w sposób dokładny opisała, że działka na skutek poprowadzenia infrastruktury podziemnej i konieczności zachowania odległości wszelkich inwestycji naziemnych o 3 m na południe od przyłącza wodociągowego, stanie się działką o szerokości frontowej około 7,6 m. Biegła w przedmiotowej opinii uwzględniła konieczność zachowania jako pasa niezabudowanego szlaku drogi koniecznej o szerokości 3 m. Niewątpliwie biegła w poczynionych przez siebie ustaleniach uwzględniła umiejscowienie strefy ochronnej na działce nr (...), co potwierdza załączona do akt mapa i naniesiony na nią w kolorze czerwonym pas.

Odnosząc się do zarzutu apelacji, polegającego na błędnym ustaleniu przez Sąd pierwszej instancji, że wnioskodawcy przystosowali jedynie stary budynek do ich potrzeb, dokonując modernizacji i generalnego remontu, podczas gdy wybudowali w miejsce zawalonej komórki całkiem nowy dom, nie mając na to pozwolenia budowlanego, wskazać należy, iż Sąd Rejonowy oparł swe ustalenia w tym zakresie na decyzji nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy wydanej przez Prezydenta Miasta L.. Przedstawiona przez wnioskodawców decyzja administracyjna jest dokumentem urzędowym, stanowiąc z punktu widzenia prawa cywilnego procesowego oznaczony środek dowodowy. Przepis art. 244 k.p.c. normuje tak zwaną formalną moc dowodową dokumentu urzędowego, czyli w wypadku, gdy dokument odpowiada określonym w nim wymaganiom, przewiduje domniemanie prawdziwości (autentyczności) oraz domniemanie zgodności z prawdą tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone. W myśl art. 107 k.p.a., elementami decyzji administracyjnej są także powołana podstawa prawna rozstrzygnięcia oraz jej uzasadnienie faktyczne i prawne, ale związanie sądu obejmuje wyłącznie zawarte w niej rozstrzygnięcie. Artykuł 244 k.p.c. nakazuje przyjąć treść decyzji jako udowodnioną jedynie w zakresie zawartego w niej rozstrzygnięcia. Obie powołane normy nie przesądzają jednak, jakie znaczenie ma dokument dla wyniku procesu. W niniejszej sprawie właściwy organ administracyjny wydał decyzję, w której stwierdził, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne na omawianej działce, polegające na zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalnego z funkcji gospodarczej na mieszkalną, spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozwala to, w ocenie Sądu Okręgowego, wnioskować że zabudowa była dopuszczalna. W konsekwencji, okoliczności podniesione w tym zakresie w treści apelacji, w ocenie Sądu drugiej instancji, stanowią w istocie gołosłowną polemikę z prawidłowymi wskazaniami i rozważaniami Sądu pierwszej instancji. Co więcej, należy wskazać, że przepis art. 252 k.p.c. nie zawiera żadnych ograniczeń dotyczących rodzaju dowodów, za pomocą których strona powinna wykazać prawdziwość swoich twierdzeń w przedmiocie kwestionowania wartości dowodowej dokumentu urzędowego.

Zdaniem Sądu drugiej instancji bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje także okoliczność podnoszona przez skarżącą, że uczestniczki E. A. i S. K. były prawomocnie karane na podstawie prywatnego aktu oskarżenia skierowanego przez R. T.. Przedmiotem niniejszej sprawy nie było badanie tego, co było zarzewiem konfliktu pomiędzy wymienionymi osobami. Sąd Rejonowy kierował się uznaniem wniosku przez wskazane uczestniczki, mając na względzie fakt, iż przedstawione w orzeczeniu rozstrzygnięcie jest dla nich korzystne, bowiem pozwoli im to w przyszłości doprowadzić przyłącza wody i gazu do należących do nich nieruchomości.

Prawidłowo Sąd Rejonowy odniósł się do twierdzeń R. T. dotyczących ewentualnej zabudowy działki nr (...). Sąd trafnie uznał, że powódka w żaden sposób nie wykazała, aby przedmiotowa służebność stała się dla niej szczególnie uciążliwa, pomimo iż była do tego zobowiązana stosownie do art. 6 k.c. Podkreślić należy, że działka nr (...) jest działką niezabudowaną i niezamieszkałą. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że dopiero w dniu 21 lutego 2013 roku R. T. złożyła do Prezydenta Miasta L. wniosek o ustalenie warunków zabudowy na działce nr (...). Słusznie Sąd Rejonowy przyjął, mając na uwadze zasady prawidłowego rozumowania i doświadczenia życiowego, że przedmiotowy wniosek został złożony jedynie dla potrzeb niniejszego postępowania. Co więcej, na uwagę zasługuje także okoliczność, że działka nr (...) stanowi współwłasność R. T., S. K. i A. A. (1), które są ze sobą skonfliktowane, dlatego też w ocenie Sądu odwoławczego ewentualne porozumienie między uczestniczkami odnośnie zabudowy rzeczowej nieruchomości może w przyszłości może napotykać problemy.

÷

Mając na uwadze powyższe rozważania, należało oddalić apelację, jako bezzasadną.

*

Na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy postanowił zasądzić od R. T. na rzecz M. C. kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego. Apelacja uczestniczki została oddalona w całości, dlatego też powinna ona zwrócić wnioskodawcy koszty postępowania odwoławczego. Koszty te obejmują:

a) wynagrodzenie pełnomocnika procesowego wnioskodawcy – 180 zł, ustalone na podstawie § 7 pkt 3 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 roku, poz. 490 – tekst jednolity) w wysokości 75 % stawki minimalnej,

b) opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł (k. 646).

*

Z tych wszystkich względów i na podstawie powołanych wyżej przepisów Sąd Okręgowy orzekł jak w postanowieniu.

1 W późniejszym czasie nieruchomość ta została podzielona na działki numer (...). (...) oznaczone jako działki numer (...) zostały wyłączone z księgi wieczystej numer (...) i założona została dla nich księga wieczysta numer (...). Następnie nieruchomość oznaczona jako działka numer (...) wyłączona została z księgi wieczystej numer (...) i przeniesiona została do księgi wieczystej numer (...). Obecnie właścicielem nieruchomości oznaczonych jako działki numer (...) jest (...) Spółka Akcyjna w L..

Powyższe okoliczności wynikają z wpisów w księgach wieczystych prowadzonych w formie elektronicznej.

2 Porównaj postanowienie SN z dnia 25 czerwca 2008 roku, III CSK 108/08, Lex nr 637704 i powołane w uzasadnieniu tego postanowienia orzecznictwo Sądu Najwyższego.

3 E. Gniewek, (w:) System prawa prywatnego, t. 4, 2007, s. 460.