Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 07 maja 2013 roku

Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący SSR Halina Grzybowska

Protokolant Monika Król

po rozpoznaniu w dniu 30 kwietnia 2013 roku w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z wniosku H. K.

przy udziale członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w Ś. przy ulicy (...), tj. J. i Z. W., I. K., E. i R. S. , B. K., R. D. (1), C. P. , I. M. i G. M.

o ustanowienie zarządcy przymusowego

p o s t a n a w i a :

I.  oddalić wniosek ;

II.  zasądzić od wnioskodawcy H. K. solidarnie na rzecz uczestników postępowania J. i Z. W., I. K., E. i R. S. , R. D. (1), C. P. , I. M. i G. M. kwotę 376 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sygn. akt I Ns 1448/11

UZASADNIENIE

Wnioskodawca H. K. wskazując jako uczestników właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej położonej w Ś. przy ulicy (...) domagał się ustanowienia zarządcy przymusowego na podstawie art. 36 ustawy o własności lokali i powierzenie obowiązków zarządcy I. W. prowadzącej firmę pod nazwą (...) na warunkach w załączonej do wniosku ofercie i określenie uprawnień i obowiązków zarządcy zgodnie z ustawą o własności lokali, ustalenie wynagrodzenia zarządcy zgodnie z ofertą i rozliczenie kosztów niniejszego postepowania pomiędzy pozostałych członków Wspólnoty oraz zobowiązanie Wspólnoty do dostarczenia dokumentacji.

W uzasadnieniu żądania podał ,że wraz z żoną jest właścicielem lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ś., w której to nieruchomości znajduje się 9 lokali mieszkalnych.

Zarząd tą nieruchomością wspólną sprawuje Zarząd wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali. Który narusza zasady prawidłowej gospodarki i nie wypełnia w sposób właściwy swoich obowiązków określonych ustawą, co było powodem zrezygnowania przez niego z z działalności, ponieważ nie chce ponosić odpowiedzialności za cudze błędy. Prowadząca sprawy finansowe członek zarządu G. M. prowadząca w okresie letnim , bez zgody i wiedzy współwłaścicieli zatrudniła sobie znanego wykonawcę do odkopania fundamentów budynku i ich izolacji folia kubełkową, wbrew opinii specjalistów, co jego zdaniem jest strata pieniędzy. Ponadto zapłaciła zawyżoną kwotę bez niczyjej zgody za te pracę ( przepłacono 3 000 zł), nie zgłosiła prac budowlanych w wydziale budownictwa, czym pozbawiła współwłaścicieli możliwości sprzeciwu i naraziła wspólnotę na kare grzywny. Po zakończeniu roku finansowego członkowie nie otrzymali sprawozdania finansowego , przedstawiono planu finansowego na 2011 rok i nie było głosowania nad absolutorium, nie ma tez wiedzy czy druga osoba zatwierdzała przelewy z konta bankowego wspólnoty. Ponad rok czasu wnioskodawca czekał, aby zarząd przywrócił mu 1/3 część należnego strychu, na którym sąsiad W. przetrzymywał meble, nie ma nadal dostępu do wspólnego pomieszczenia dawnej pralni, także zawładniętej przez Pana W., a dotychczasowy zarząd nie jest w stanie przywrócić stanu zgodnego z prawem. Ponadto zarzucił, e w ostatnich dniach zarząd załatwia zaległe przeglądy techniczne , których ważność minęła na początku roku, a wnioskodawca traktowany jako nowy lokator nie ma nic do powiedzenia i ci co mieszkają dłużej mają większe prawa.

W odpowiedzi na wniosek uczestnicy J. i Z. W., I. K., E. i R. S. i R. D. (1) , C. P., I. M. i G. M. wnieśli o oddalenie wniosku i zasądzenie od wnioskodawcy na ich rzecz po 240zł kosztów postepowania wg norm przepisanych oraz 153,00 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictw.

Przecząc twierdzeniom wnioskodawcy wskazali, że wspólnota podjęła uchwałę o powołaniu zarządu w osobach G. M., E. S. i H. K. a nadto ,że do otwarcia rachunku bankowego i jego prowadzenia (dysponowania kontem) powołano 2 osoby E. S. i G. M.. Od tego momentu wszelkie decyzje chociaż możliwe do podejmowania samodzielnie, niezależnie od przewidzianych ustawą uprawnień zarządu, zawsze jednak konsultowane były z pozostałymi współwłaścicielami. Odnośnie obróbek blacharskich kominów, drenażu wokół budynku, rozbiórki i budowy murków oporowych, słupków, schodów wejściowych do budynku od frontu wspólnota podjęła uchwałę jednogłośnie, w tym wnioskodawca i upoważniała G. M. do załatwienia formalności, a wnioskodawca zobowiązał się nadzorować te prace zapewniając, że ma w tym zakresie odpowiednią wiedzę. Wybrano najtańsza ofertę a nadto wykonawcza udzielił jeszcze rabatu, stąd zarzuty wnioskodawcy co do zawyżenia wynagrodzenia są nietrafne Odnośnie zarzutów co do prawidłowości zwoływania zebrań, wnioskodawca nigdy nie zgłaszał zastrzeżeń, także gdy sam był członkiem zarządu. Sprawozdania finansowe i deklaracje do Urzędu Skarbowego są składane każdego roku w ustawowym terminie,

Podjedli, że każdy współwłaściciel może w dowolnej chwili zapoznać się z wszelkimi dokumentami finansowymi i księgowymi wspólnoty, a wszyscy są na bieżąco informowani o podejmowanych decyzjach i mają na nie wpływ, a absolutorium udzielane jest stosownymi uchwałami. Przeglądy techniczne są przeprowadzane co roku w nieruchomości .

Odnośnie zarzuty dot. korzystania z pralni wnioskodawca nigdy nie zgłaszał potrzeby z jej korzystania, lecz jest to pomieszczenie wspólne i nie ma przeszkód by wnioskodawca z niego mógł korzystać.

Żaden ze współwłaścicieli nie ma żądnych zastrzeżeń co do funkcjonowania zarządu i nie widzi potrzeby ustanawiania zarządcy przymusowego , a wnioskodawca z funkcji członka zarządu zrezygnował sam.

Powierzenie zarządu profesjonalnej firmie spowodowałoby wygenerowanie znacznych kosztów związanych z zarządem i administrowaniem, członkowie zarządu pełnią zaś te funkcje nieodpłatnie, co pozwala znacznie zaoszczędzić koszty .

Kurator nieznanej z miejsca pobytu uczestniczki B. K. wniósł o oddalenie wniosku i zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki kosztów sądowych,. Zaprzeczył twierdzeniom wniosku i zarzucił, że wnioskodawca nie udowodnił działań zarządu na szkodę wspólnoty. Jeśli zaś wnioskodawca ma zastrzeżenia co do sposobu korzystania z części wspólnych , to może wystąpić o sadowe ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W nieruchomości przy ulicy (...) w Ś., zabudowanej budynkiem mieszkalnym znajduje się 9 samodzielnych lokali mieszkalnych . Pierwotnie nieruchomością wspólną administrowała Gmina M. Ś. (niesporne) .

Wnioskodawca H. K. i jego małżonka K. K. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...)

Dowód: kopia aktu notarialnego k. 10-12

W dniu 26 maja 2010 roku właściciele lokali w tej nieruchomości jednogłośnie wybrali 3osobowy zarząd w składzie : E. S., G. M. i H. K. i upoważniła do otwarcia i prowadzenia rachunku bankowego dla wspólnoty oraz „ dysponowania kontem” G. M. i E. S.. Ustalono, że wnioskodawca będzie się zajmował głównie sprawami technicznymi, budowlanymi, G. M. miała prowadzić dokumentację księgowa a E. S. pozostałą dokumentację – wszyscy członkowie zarządu podjęli się wykonywać te funkcje nieodpłatnie.

Dowód: uchwała k. 76 , częściowo zeznania wnioskodawcy k. 206

O wszelkich istotnych sprawach dot.nieruchomości wspólnej , inwestycjach i remontach członkowie wspólnoty rezydowali podejmując uchwały jednogłośnie lub zdecydowaną większością głosów , każdego roku sprawozdania finansowe i plan gospodarczy na następny rok przedstawiane były na zebraniach wspólnoty z tym, że wszyscy obecni na zebraniach zadecydowali ,żeby z uwagi na oszczędności, nie sporządzać takich pisemnych sprawozdań oddzielnie dla każdego właściciela lokali, w formie uchwal udzielano także absolutorium zarządowi

Dowód: uchwała z 6.09.2010 z listą obecności i glosowań, z dnia 20 07 2011 z listą obecności i głosowań, sprawozdania finansowe k. 42-44,ksiżąka uchwał

Zebrania odbywają się w pomieszczeniu pralni, przed zebraniem sa przygotowane komputerowo projekty uchwał z lista obecności i glosowań, a po przegłosowaniu są podpisywane, natomiast przebieg zebrania opisany jest w sporządzanym później , na podstawie odręcznych notatek E. S. pisemnym „sprawozdaniu” dołączanym do spisanych treści uchwał, a to z uwagi na to,ż e w pomieszczeniu pralni jest zimno i niewygodnie .G. M. referuje ustnie kwestie finansowe, a dokumenty kompletuje E. S..

W dniu 6 września 2010 roku wspólnota podjęła jednogłośnie uchwałę w sprawie wykonania obróbek blacharskich kominów, wykonania drenażu wokół budynku, rozbiórki i wymurowania nowych murków oporowych i schodów , z tym, że z części prac w zakresie drenażu zrezygnowano, po zasięgnięciu konsultacji fachowca , ponieważ wykonanie skutecznie działającej opaski drenażowej wokół budynku okazało się niecelowe i niewykonalne, albowiem budynek wspólnoty znajduje się w ciągu jeszcze innych budynków , innych wspólnot, które nie były gotowe do współfinansowania takiego zadania

Dowód: uchwała z 6.09.2010 z listą obecności i glosowań . zeznania uczestników : G. M. k. 208-211

Upoważniona do załatwienia formalności G. M. uzyskała upust dla wspólnoty z ogólnej kwoty 10 250 ,03 zł wynikającej z kosztorysu sprawdzonego przez posiadającego uprawnienia do kierowania i nadzorowania budowami R. Ł. do 6 219,54 zl brutto i na taką kwotę ostatecznie została zawarta umowa. Prace te zostały wykonane przez wspólnie zaakceptowanego wykonawcę i odebrane protokolarnie

Dowód: kosztorys j.w. k. 79-91, umowa z 5.06.2011 k. 92-94, protokół odbioru k. 95, fotografie k. 96-99.

Wnioskodawca złożył rezygnacje z funkcji członka zarządu na piśmie z dnia 23.11.2011 roku , w którym wezwał wspólnotę do wybrania zawodowego zarządcy pod rygorem skierowania sprawy do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego, a motywy swej rezygnacji wyjaśnił w piśmie z dnia 2 grudnia 2011 roku. Na zwołane na dzień 10 grudnia 2011 roku przez wnioskodawcę w tej sprawie zebranie nikt się nie stawił ,

Dowód: pismo wnioskodawcy do wspólnoty z dnia 23.11.2011 k. 5 , 2.12.2011.lista obecności i protokół z dnia 10.12.2011 k. 8-9

W miejsce wnioskodawcy na członka zarządu został powołany R. D. (2):

Dowód: zeznania uczestnika R. D. (3) k. 233-234

Corocznie Zarząd sporządza bilans przychodów, kosztów i strat , przygotowuje i składa do Urzędu Skarbowego zeznania CIT-8, CIT 8/0 k, sprawozdania finansowe .Nieruchomość jest ubezpieczona , wspólnota uzyskała z tego ubezpieczenia odszkodowanie za zalanie piwnicy .Wszyscy oprócz wnioskodawcy członkowie wspólnoty są zadowoleni z funkcjonowania obecnego zarządu, natomiast wnioskodawca torpeduje wiele przedsięwzięć sąsiadów i podejmowane inicjatywy społeczne , jest osoba konfliktową. Po rezygnacji z członka zarządu nie przekazał i nie wydał dokumentacji technicznej budynku obecnemu zarządowi , zniszczył i wyrzucił specjalnie zamówioną i wydrukowana tak jak dla wszystkich członków wspólnoty książeczkę z blankietami wpłat na rzecz wspólnoty, nie uczestniczy w zebraniach wspólnoty. Ostatnio zerwał ogłoszenie o zebraniu , które złożył do akt . O istotnych sprawach wspólnoty uczestnicy decydują więc na zebraniach w formie uchwał bez udziału wnioskodawcy .

Dowód : zeznania (...), (...) k.101104, 111- 118bilans k. 107-110 , rachunek wyników k. 119, sprawozdania finansowe k. 122- 124, polisa ubezpieczenia wspólnoty k. 215-216 , zeznania uczestników : G. M. k. 211, C. P. k.211-212, I. M. k.212, J. w. k. 212-213 , Z. w.k. 213, I. K. k. 233 odwrót, R. D. (2) k. 213-214, sprawozdania i uchwały z 16.02.2013 k. 267, K. uchwał załączona do akt . zniszczona książeczka opłat k. 260

Nowy zarząd zakupił nową książkę obiektu budowalnego dla budynku, która jest prowadzona przez R. Ł. ,albowiem wnioskodawca, który w okresie sprawowania funkcji członka zarządu przejął dokumentacje techniczną budynku od poprzedniego zarządcy, nadal jest w jej posiadaniu i nie wydał jej nowemu zarządowi. Zarząd zleca okresowe roczne kontrole stanu technicznego budynku, przewodów kominowych, instalacji gazowych w mieszkaniach - potwierdzane protokołami, reguluje i rozlicza należności za media , wywóz śmieci , wynagrodzenie dla sprzątaczki

. Dowód> protokoły k. 125-142, książka obiektu budowlanego k. 217-232, częściowo zeznania wnioskodawcy j.w.

Sad zważył.

Przepis art. 20 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( Tekst jednolity Dz u z 2000 roku, nr 80,poz.903 z późn. zmianami) stanowi, że

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani .

Jak sąd ustalił i co nie budzi żadnych wątpliwości, wspólnota nieruchomości przy ulicy (...) w Ś. jest tzw. wspólnotą „dużą”, w której wybór zarządu jest obligatoryjny i taki 3 osobowy zarząd został wybrany i funkcjonuje .

Przepis Art. 26. Ust. 1. Ustawy przewiduje, ze jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

Analiza całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie , w ocenie sądu nie pozwala na przyjęcie, że zarząd tej wspólnoty nie wypełnia swoich obowiązków bądź narusza zasady prawidłowej gospodarki , a twierdzenia wnioskodawcy nie zostały poparte żadnymi wiarygodnymi dowodami. I tak :

Zarzuty wnioskodawcy odnośnie braku wymaganego pozwolenia i prowadzenia prac remontowych w zakresie izolacji pionowej ścian piwnicy od strony ulicy okazały się gołosłowne, a ich przeprowadzenie było konieczne ze względu na występowanie wilgoci i zagrzybienia w pomieszczeniach piwnicznych, zaś koszt wykonania tych prac jaki faktycznie poniosła wspólnota był niższy niż średnie wynagrodzenie za tego rodzaju prace, co potwierdził posiadający uprawnienia do kierowania i nadzorowania budów R. Ł.. Zwrócić uwagę należy , iż to wnioskodawca działał na szkodę wspólnoty ,albowiem zataił przed uczestnikami, że przejął od poprzedniego zarządcy dokumentację techniczną budynku, gdy był członkiem zarządu i co sam przyznał do chwili obecnej jej nie wydał nowemu zarządowi, w wyniku czego została ona założona na nowo – na koszt Wspólnoty .

Nieprawdziwe okazały się zarzuty wnioskodawcy, że G. M. zleciła prace przy odśnieżaniu dachu i na skutek wadliwie przeprowadzonych tych prac , a podał, że nie był jeszcze członkiem zarządu , pracownicy odśnieżający dach uszkodzili poszycie dachu, przez co trzeba było wydać pieniądze wspólnoty na naprawę, albowiem w tym czasie zarządcą była Gmina, a G. M. została członkiem zarządu w tym samym czasie co wnioskodawca, co zresztą na pytanie R. s.( k. 207 ) ostatecznie wnioskodawca potwierdził.

Gołosłowne okazały się także zarzuty wnioskodawcy o braku ważnych okresowych przeglądów technicznych budynku i ubezpieczenia, albowiem przeczą temu protokoły przeglądów i polisa ubezpieczeniowa złożone do akt sprawy .

Chybione także okazały się zarzuty wnioskodawcy co do fałszowania dokumentacji księgowej, czy wręcz „ okradania ’’ członków wspólnoty z takiego powodu. Wszelkie zastrzeżenia wnioskodawcy co do rozliczeń finansowych i zapisów księgowych zostały szczegółowo wyjaśnione na piśmie i w ocenie sądu nie budzą wątpliwości co do ich wiarygodności.

Podkreślenia wymaga, że obecny zarząd cieszy się dużym zaufaniem wszystkich z wyjątkiem wnioskodawcy członków wspólnoty i nie może świadczyć to w żadnym razie - jak twierdzi wnioskodawca „ o zastraszaniu uczestników” przez zarząd. , który nie ma w tym żadnego interesu, skoro wykonuje swoje czynności nieodpłatnie.

Nie sposób tez uznać za sprzeczne z zasadami racjonalnej gospodarki , sprawowanie zarządu przez samych członków wspólnoty, gdy zlecenie administrowania nieruchomością wspólną licencjonowanemu zarządcy , jak przeanalizowała G. M. ofertę (...) przedstawioną przez wnioskodawcę skutkowałoby dodatkowe obciążenie wspólnoty kwota ok. 5700 zł rocznie, co dla tak niedużej wspólnoty stanowiłoby znaczne obciążenie . Wbrew także zarzutom wnioskodawcy dokonująca przelewów G. M. nie potrzebuje zgody drugiego członka zarządu na dokonanie przelewu, który wykonuje elektronicznie, albowiem nie jest to czynność , o której mowa w przepisie 21 ust.2 ustawy .

Nietrafne też okazały się zarzuty co do fałszowania sprawozdań finansowych , sporządzanych komputerowo , które w zależności od adresata różniły się tylko nagłówkiem, natomiast ich treść merytoryczna jest identyczna .

Z tych też przyczyn sąd dał wiarę zeznaniom uczestników, albowiem były one ze sobą spójne, zgodne i logicznie ze sobą powiązane , a nadto znalazły potwierdzenie w dokumentach, w przeciwieństwie do większości zeznań, twierdzeń i zarzutów uczestnika nie popartych dowodami.

Zasadne natomiast były częściowo zarzuty wnioskodawcy co do prawidłowości zwoływania zebrań , albowiem stosownie do treści a rt. 32. Ust.1 i 2 ustawy o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, a w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany , tymczasem nie zawsze ten wymóg był spełniony i najczęściej zebrania zwoływane były „ad hoc’. jednakże, należy wziąć pod uwagę, że funkcjonowanie we wspólnocie mieszkaniowej było i do dzisiaj jest jeszcze nowym doświadczeniem dla uczestników, o czym świadczą nieprecyzyjnie formułowane treści uchwał i protokoły, ale także dla wnioskodawcy , który przyznał, że jak był członkiem zarządu tez jeszcze nie posiadał dostatecznej wiedzy na temat przepisów dot. wspólnot mieszkaniowych, nie może to być jednak powodem ustanawiania zarządcy przymusowego. Jeśli zaś , zdaniem wnioskodawcy wadliwe zwoływanie zebrań może mieć wpływ na ważność podejmowanych uchwał, to przysługują mu środki do ich wzruszania przewidziane w ustawie o własności lokali.

Bezzasadny był tez zarzut wnioskodawcy, że o uchwała podejmowanych na zebraniach, na których był nieobecny nie był zawiadamiany, bo taki wymóg przewiduje ustawa tylko w razie uchwał podejmowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów . o czym stanowi przepis art. 23 ust.3 Ustawy.

Chybiony też był zarzut, że uchwała o wyborze nowego zarządu powinna być protokołowana notarialnie.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 29 ust. 3 Prawo kontroli działalności zarządu

służy każdemu właścicielowi lokalu. Jeśli więc wnioskodawca domaga się

przedłożenia mu bieżących wyciągów z rachunku bankowego wspólnoty, czy

kopii dokumentów to zarząd powinien mu to zapewnić , a jeżeli się to wiąże z

wydatkami na zakup tonera czy papieru, to powinien te materiały zakupić z

pieniędzy Wspólnoty, a nie odmawiać tylko dlatego, że do tej pory – dla dobra

Wspólnoty G. M. używa na cele wspólnoty prywatnych

materiałów, komputera itp.

Biorąc powyższe pod uwagę, wobec ustaleń, że zarząd wspólnoty został powołany, wypełnia swoje obowiązki i nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, to z braku podstaw przewidzianych w cyt. na wstępie przepisie art. 26 ustawy o własności lokali wniosek w niniejszej sprawie należało oddalić.

Wobec oddalenia wniosku i sprzecznych stanowisk wnioskodawcy i wszystkich uczestników, a podstawie przepisu art. 520 § 3 k.p.c. orzeczono jak w pkt,II sentencji postanowienia, uznając za zasadne zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestników w całości : uiszczone opłaty skarbowe od pełnomocnictw i tylko jedno wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 240 zł mając na względzie przepis art. 98 § 3 k.p.c. , podzielając uchwałę Sądu Najwyższego akt III CZP 130/06 z dnia 30 stycznia 2007 roku, w której Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że współuczestnikom procesu , o których mowa w art. 72 § 1 pkt.1 k.p.c. reprezentowanym przez tego samego radcę prawnego sad przyznaje zwrot kosztów odpowiadających wynagrodzeniu jednego pełnomocnika, która w ocenie sądu orzekającego w niniejszej sprawie ma także zastosowanie.