Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CK 689/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 sierpnia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)
Protokolant Iwona Budzik
w sprawie z powództwa G. M.
przeciwko „A - Z M. " sp. z o. o. w K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 4 sierpnia 2005 r.,
kasacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w K.
z dnia 7 maja 2004 r., sygn. akt (...),
I. zmienia zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację powódki
i orzekającej o wzajemnym zniesieniu kosztów postępowania
apelacyjnego oraz wyrok Sądu Rejonowego dla w K. z dnia 3
grudnia 2003 r., w punktach II (drugim) i IV (czwartym) w ten
sposób, że:
1) zasądza od pozwanej Spółki na rzecz powódki kwotę 6.500,-
(sześć tysięcy pięćset) złotych z odsetkami ustawowymi od
2
dnia 20 września 2003 r., a w pozostałej części powództwo
o zapłatę oddala,
2) oddala apelację powódki w pozostałym zakresie,
3) zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 400,- (czterysta)
złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za I i II instancję,
II. oddala kasację w pozostałej części,
III. koszty procesu za instancję kasacyjną pomiędzy stronami
wzajemnie znosi.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w K. oddalił apelacje wniesione
przez obydwie strony od wyroku Sądu Rejonowego dla K. z dnia 3 grudnia 2003 r.,
mocą którego nakazano pozwanej Spółce z o. o. „A - Z M.” opróżnienie oraz
opuszczenie lokalu użytkowego, oraz oddalono powództwo wniesione przez G. M.
dotyczące zasądzenia na jej rzecz kary umownej w kwocie 6.500,- złotych i
odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 11.817,50 złotych.
Stan faktyczny przyjęty za podstawę wyrokowania był bezsporny. Strony zawarły
umowę najmu lokalu użytkowego na okres do dnia 15 lipca 2003 r., zaś w dniu 25
lipca 2003 r. pisemnie uzgodniły zasady zwrotu lokalu wobec wygaśnięcia najmu.
Pozwana zobowiązała się opróżnić i opuścić lokal do dnia 30 sierpnia 2003 r., a
powódka zobowiązała się nie naliczać odszkodowania za bezumowne korzystanie
z lokalu w okresie od 16 lipca do 30 sierpnia 2003 roku. Na wypadek niewydania
powódce lokalu w umówionym terminie strony przewidziały karę umowną należną
od pozwanej w kwocie 6.500,- złotych oraz prawo powódki do dochodzenia
odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej gdyby opóźnienie w
wydaniu lokalu przekroczyło 30 dni. Pozwana nie zwróciła powódce
przedmiotowego lokalu użytkowego do dnia zamknięcia rozprawy w Sądzie
pierwszej instancji. Właścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym
znajdował się wynajęty przez powódkę lokal użytkowy, była Gmina Miasto K., z
3
którą powódka miała umowę dzierżawy. Ta umowa została powódce
wypowiedziana w 2001 roku, ale Gmina nie dochodziła zwrotu nieruchomości. W
piśmie skierowanym do Gminy powódka zarzuciła bezskuteczność wypowiedzenia
a wobec odmowy przyjmowania przez Gminę czynszu dzierżawnego wpłacała go
do depozytu sądowego na podstawie postanowienia sądu.
Sąd pierwszej instancji, oddalając powództwo o zapłatę kary umownej
i o odszkodowanie wyraził pogląd, że skoro powódka nie wykazała, żeby po
ustaniu pomiędzy nią i pozwaną stosunku najmu, przysługiwało jej prawo do
dysponowania lokalem, to nie mogła ona skutecznie wystąpić z roszczeniami
odszkodowawczymi. W tym zakresie podzielił stanowisko wyrażone w wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 11 marca 1999 r. III CKN 198/98 (OSN 1999, nr 10, poz. 175),
że wynajmujący nie będący właścicielem rzeczy najętej może domagać się
naprawienia szkody wynikłej z nieuwzględnienia przez najemcę obowiązku zwrotu
rzeczy tylko wówczas, gdy przysługiwało mu uprawnienie do dysponowania rzeczą
po zakończeniu najmu. Powyższe stanowisko podzielił Sąd Okręgowy
w zaskarżonym wyroku stwierdzając, że skoro powódce nie przysługuje tytuł
prawny do władania nieruchomością nie zasługuje także na uwzględnienie
argument, że powódka mogłaby wynająć nieruchomość kolejnemu najemcy oraz
czerpać z tego zysk. Gdyby do zawarcia takiej umowy doszło, to zostałaby ona
zawarta z powódką jako osobą nieuprawnioną, zatem, z takich twierdzeń nie
można wywodzić uprawnienia powódki do wynagrodzenia szkody polegającej na
uniemożliwieniu jej wykorzystania stanu niezgodnego ze stanem prawnym
nieruchomości. Po stronie powódki szkoda wynikająca z niewydania jej przedmiotu
najmu nie mogła powstać. Jedynie właściciel nieruchomości, w której znajduje się
przedmiotowy lokal użytkowy, mógłby żądać od strony pozwanej kary umownej
oraz domagać się zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu, natomiast sama
powódka – jedynie czynszu za najem. Brak po stronie powódki tytułu prawnego do
dysponowania przedmiotowym lokalem Sąd Okręgowy przyjął uznając, że powódka
nie wykazała, iżby nadal przysługiwał jej status dzierżawcy w stosunku do Gminy.
Ocena ta została wyrażona bez przeprowadzenia w postępowaniu odwoławczym
dowodów po raz pierwszy wnioskowanych w apelacji, z których miało wynikać, że
Gmina nie zaprzeczyła pismu powódki wyrażającemu sprzeciw wobec skuteczności
4
wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz dała dowód akceptowania dalszego
posiadania nieruchomości przez powódkę. Na podstawie tych dowodów powódka
wywodziła, że zarówno w chwili zawierania umowy najmu z pozwaną jak i po
zakończeniu stosunku najmu przysługiwał jej status dzierżawcy, w związku z czym
miała ona tytuł do władania nieruchomością. To zaś – zdaniem powódki –
uprawniało ją do domagania się od pozwanej odszkodowania za utratę czynszu jaki
mogłaby uzyskać gdyby wynajęła po 15 lipca 2003 r. przedmiotowy lokal.
Uwzględniając powództwo o nakazanie pozwanej opróżnienia i opuszczenia
przedmiotowego lokalu Sąd Okręgowy wskazał, że osoba, której należy wydać
rzecz najętą po zakończeniu stosunku najmu nie musi być właścicielem tej rzeczy
ani posiadać jakiegokolwiek innego tytułu prawnego do rzeczy.
W kasacji powódka zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa
materialnego – art. 473 § 1 k.c. przez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy
w umowie rozszerzono odpowiedzialność pozwanej, że w razie niewydania
nieruchomości w oznaczonym terminie pozwana będzie zobowiązana do zapłaty
odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, oraz art. 484 § 1 k.c.
przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że prawo do żądania kary
umownej, zastrzeżonej na wypadek niewykonania zobowiązania, przysługuje
wierzycielowi jedynie wówczas gdy poniósł on szkodę. Skarżąca wnosiła o zmianę
zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w części dotyczącej żądania
zasądzenia kary umownej i odszkodowania wraz z odsetkami ustawowymi
i kosztami procesu za wszystkie instancje.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Żądanie odszkodowania w kwocie 11.817,50 złotych (obok kary umownej)
powódka opierała na twierdzeniu że mogłaby wynająć lokal użytkowy w okresie od
dnia 16 lipca 2003 r. do dnia wniesienia pozwu i uzyskiwać z tego tytułu czynsz
w wysokości 215,50 złotych za jeden dzień. Co do zasady roszczenie to byłoby
zasadne gdyby powódka wykazała, że w wymienionym okresie przysługiwał jej
status dzierżawcy nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajdował się
przedmiotowy lokal użytkowy, oraz, że umowa dzierżawy nie zabraniała jej
oddawania w najem lokalu użytkowego. Jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku
5
z dnia 11 marca 1999 r. III CKN 198/98 (OSNC 1999, nr 10, poz. 175) i z czym
należy się zgodzić, niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu
rzeczy najętej uprawnia wynajmującego, nie będącego właścicielem rzeczy, do
żądania na podstawie art. 471 k.c. odszkodowania obejmującego korzyść jaką
mógłby otrzymać gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, jeżeli po ustaniu stosunku
najmu był on uprawniony do dysponowania rzeczą w sposób umożliwiający
osiągnięcie wskazywanej korzyści. Ponadto, zważywszy, że żądane przez powódkę
odszkodowanie obejmuje lucrum cessans, niezbędne było wykazanie
prawdopodobieństwa uzyskania korzyści w stopniu graniczącym z pewnością, że
gdyby nie zachowanie się dotychczasowego najemcy to powódka tę korzyść by
otrzymała. Wymagało to nie tylko stwierdzenia, że tego rodzaju korzyść
w przedstawianych okolicznościach bywa możliwa do osiągnięcia ale
udowodnienia, że w konkretnej sytuacji byliby chętni do zawarcia kolejnej umowy
najmu na warunkach proponowanych. Zależnie od okoliczności ten ostatni fakt
mógłby zostać przyznany, albo przyjęty za powszechnie znany, lub też wymagałby
wykazania.
Z treści umowy dzierżawy dotyczącej gruntu zabudowanego, zawartej przez
powódkę z Gminą Miasto K., wynikałoby, że wydzierżawiający zabronił powódce
poddzierżawiania obiektu i to pod rygorem wypowiedzenia umowy bez zachowania
terminu wypowiedzenia, chyba, że Gmina wyrazi na to zgodę. W ustalonym stanie
faktycznym brak podstaw do przyjęcia, że powódka byłaby uprawniona jako
dzierżawca do oddania w kolejny najem lokalu użytkowego, o który chodzi w
sprawie, brak też wykazania, że istniały realne szanse na zawarcie kolejnej umowy
za czynszem po 215,50 złotych dziennie. Można dodać, że zawarta, wbrew treści
umowy dzierżawy z Gminą K., kolejna umowa najmu – podobnie jak umowa, którą
powódka miała z pozwaną – byłaby wprawdzie skuteczna w stosunkach pomiędzy
jej partnerami, ale z faktu tego powódka nie mogła uczynić źródła swojego
uprawnienia do żądania odszkodowania. Oznaczałoby to bowiem dopuszczenie
możliwości upatrywania utraty korzyści w niedojściu do skutku czynności
nieuprawnionej, czego nie sposób zaaprobować. W takiej sytuacji brak korzyści
wynika z dotyczącego powódki zakazu podejmowania czynności a nie z ich
niedojścia do skutku z winy pozwanej.
6
Już więc choćby z racji niewykazania przez powódkę, że zawarłaby kolejną
umowę najmu i miała z niej korzyść w kwocie 11.817.25 złotych żądanie
odszkodowania nie mogło być uwzględnione. Wymaga podkreślenia, że korzyść
w postaci pożytków z przedmiotu dzierżawy w rozumieniu art. 693 § 1 k.c. mogłaby
w okolicznościach niniejszej sprawy dotyczyć czynszu z oddawania przez powódkę
w najem lokalu użytkowego na dzierżawionej nieruchomości tylko wówczas gdyby
w tym celu, tj. w celu wynajmowania, nieruchomość została powódce
wydzierżawiona. Nic takiego nie wynika z ustalonego stanu faktycznego.
Przede wszystkim jednak powódka nie mogła skutecznie podnosić, że po
ustaniu stosunku najmu z pozwaną była nadal dzierżawcą nieruchomości.
Bezsporne było w sprawie, że jeszcze zanim doszło do umowy najmu
pomiędzy stronami dzierżawa nieruchomości została powódce przez Gminę Miasto
K. wypowiedziana. Zasadność wypowiedzenia nie została podważona
w ewentualnym procesie o ustalenie, że stosunek dzierżawy trwa (art. 189 k.p.c.),
jego ewentualna bezzasadność nie została też przyznana przez Gminę, a Sąd
w zaskarżonym wyroku z przyczyn formalnych, nie zajął się kwestią wyjaśnienia,
czy mimo wypowiedzenia umowa dzierżawy w 2003 roku wiązała jej strony.
Skarżąca w kasacji nie powołała się na podstawę przewidzianą w art. 3931
pkt 2
k.p.c. odnośnie do ewentualnego błędnego zastosowania art. 381 k.p.c. w części
obejmującej nieprzeprowadzenie dowodów na okoliczność, że umowa dzierżawy
trwała. W tej sytuacji, należało przyjąć, że wypowiedzenie, jako jednostronna
czynność prawna, wywołało skutek w postaci wygaśnięcia umowy dzierżawy
pomiędzy powódką i Gminą Miasto K. W związku z tym, po ustaniu stosunku najmu
lokalu użytkowego powódka nie była dzierżawcą nieruchomości i nie przysługiwał
jej tytuł prawny do dysponowania tym lokalem. Umówienie się po myśli art. 484 § 1
zd. drugie k.c. w zw. z art. 473 § 1 k.c. o odszkodowanie, obok kary umownej, za
nienależyte wykonanie umowy najmu było bezskuteczne w części dotyczącej
następstwa czynu, do podjęcia którego powódka nie była uprawniona.
Z przedstawionych względów zarzut kasacji co do naruszenia art. 473 § 1
k.c. należało uznać za bezzasadny. Dla ścisłości wypada zauważyć, że zarzut ten
w istocie odnosił się do naruszenia art. 484 § 1 k.c. zd. drugie (wymienionego
7
w kasacji w dalszej części i dlatego podlegającego rozważeniu) a nie do art. 473
§ 1 k.c.; wszakże możności umownego rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika
nikt w sprawie niniejszej nie podważał, a tylko tę materię reguluje art. 473 § 1 k.c.
Zasadny był natomiast zarzut błędnej wykładni art. 484 § 1 k.c. w części
dotyczącej uwarunkowania zasadności kary umownej istnieniem szkody. Już po
wydaniu zaskarżonego wyroku opublikowana została uchwała składu 7 sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2003 r. III CZP 61/03 (OSNC 2004 nr 5, poz.
69), której nadano moc zasady prawnej, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek
niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika
z obowiązku jej zapłaty również wówczas, gdy zostało wykazane, że wierzyciel nie
poniósł szkody. Wątpliwości na tle wykładni art. 484 § 1 k.c., przesądzone przez
Sąd Okręgowy w zaskarżonym wyroku w kierunku odmiennym, zostały więc
wiążąco dla Sądu Najwyższego rozstrzygnięte. Sprawia to, że w sprawie niniejszej
w części dotyczącej kwoty 6.500,- złotych z tytułu kary umownej, Sąd Najwyższy
władny był, na mocy art. 3935
k.p.c., zmienić zaskarżony wyrok oraz poprzedzający
go wyrok Sądu pierwszej instancji i uwzględnić powództwo. O kosztach orzeczono
na podstawie art. 100 k.p.c. stosownie do stopnia wygranej i przegranej każdej ze
stron we wszystkich instancjach z perspektywy niniejszego orzeczenia
reformatoryjnego.
Db
/tp/