Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący)
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Marka R. przy uczestnictwie Gminy K. i
Skarbu Państwa – Starosty Powiatowego w G. zastępowanego przez Prokuratorię
Generalną Skarbu Państwa o wpis w księdze wieczystej, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 maja 2006 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Gliwicach postanowieniem z dnia 19
stycznia 2006 r.:
"Czy w następstwie zrzeczenia się przez osobę fizyczną prawa wieczystego
użytkowania gruntu będącego własnością Skarbu Państwa prawo wieczystego
użytkowania wygasa, czy też właściwa gmina na podstawie art. 179 § 2 k.c. w
związku z art. 237 k.c. staje się wieczystym użytkownikiem tej nieruchomości?"
podjął uchwałę:
Zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego
powoduje wygaśnięcie tego prawa.
Uzasadnienie
Marek R., użytkownik wieczysty działek nr 1363/(...) i 1735/(...), położonych w
K., aktem notarialnym z dnia 15 marca 2005 r. zrzekł się użytkowania wieczystego
gruntu i własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości oraz złożył
wniosek o dokonanie w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd
Rejonowy w Gliwicach, wpisu użytkowania wieczystego i własności budynków na
rzecz Gminy K. W dniu 17 maja 2005 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego w
Gliwicach dokonał wpisu zgodnego z wnioskiem. Wpis ten został zaskarżony przez
Gminę K., a Sąd Rejonowy w Gliwicach postanowieniem z dnia 17 sierpnia 2005 r.
uchylił wpis i wniosek oddalił. W apelacji Skarb Państwa – Starosta G. wniósł o
zmianę zaskarżonego postanowienia i utrzymanie wpisu w mocy.
Przy rozpoznaniu apelacji nasunęły się Sądowi Okręgowemu wątpliwości
sformułowane w przedstawionym zagadnieniu prawnym. Sąd Okręgowy podkreślił,
że przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają przepisu umożliwiającego
użytkownikowi wieczystemu zrzeczenia się przysługującego mu prawa. Jedynie z
przepisów szczególnych wynika możliwość zrzeczenia się tego prawa przez
państwowe i samorządowe osoby prawne (art. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze
zm. – dalej: "u.g.n."). W piśmiennictwie zdecydowanie przeważa pogląd o
dopuszczalności zrzeczenia się wieczystego użytkowania także przez innych
użytkowników wieczystych. Pogląd taki został również przyjęty w orzecznictwie
Sądu Najwyższego (zob. postanowienie z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05,
OSNC 2006, nr 7-8, poz. 125, oraz uchwała z dnia 8 września 1992 r., III CZP
89/92, OSNC 1993, nr 4, poz. 53). W orzecznictwie i piśmiennictwie istnieje
rozbieżność poglądów, która sprowadza się przede wszystkim do tego, czy do
zrzeczenia się użytkowania wieczystego należy zastosować art. 179 k.c., dotyczący
zrzeczenia się własności nieruchomości, czy też art. 246 k.c., dotyczący zrzeczenia
się praw rzeczowych ograniczonych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne nie dotyczy zrzeczenia
się użytkowania wieczystego na podstawie art. 16 u.g.n., który odnosi się do
zrzeczenia się własności lub użytkowania wieczystego przez państwową lub
samorządową osobę prawną odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego oraz przy odpowiednim zastosowaniu art. 179 k.c. Nie
dotyczy także szczególnego wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego,
uregulowanego w art. 17b ust. 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z
2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm. – dalej: "u.g.n.r.SP"). Z treści postanowienia Sądu
Okręgowego w Gliwicach z dnia 19 stycznia 2006 r. wyraźnie wynika, że
zagadnienie prawne powstało na tle sytuacji, w której użytkownikiem wieczystym
jest osoba fizyczna, a właścicielem gruntu jest Skarb Państwa.
W polskim ustawodawstwie nie ma, poza dwoma wymienionymi przepisami,
regulacji dotyczącej zrzeczenia się użytkowania wieczystego, istnieją natomiast
unormowania odnoszące się do zrzeczenia się własności nieruchomości i praw
rzeczowych ograniczonych.
Artykuł 179 k.c., regulujący kwestię zrzeczenia się własności nieruchomości,
ulegał kilkakrotnym zmianom. Obowiązujące brzmienie zostało mu nadane przez
ustawę z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych
innych ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408); w § 1 określono dopuszczalność wyzbycia się
własności nieruchomości przez jej zrzeczenie się oraz wprowadzono wymaganie
zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela, w § 2
uregulowano zaś skutki zrzeczenia się własności nieruchomości. Przyjęto w
szczególności regułę, że nieruchomość staje się własnością gminy, na obszarze
której jest położona, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Trybunał
Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04 (OTK Zb.Urz. 2005, nr 3A,
poz. 24), stwierdził, że art. 179 k.c. jest niezgodny z art. 2 i 165 Konstytucji, przy
czym traci on moc obowiązującą z dniem 15 lipca 2006 r. W ten sposób Trybunał
Konstytucyjny nie tylko wyłączył skuteczność ex tunc wyroku, ale ponadto odroczył
utratę mocy obowiązującej zakwestionowanych przepisów, stwarzając w ten sposób
ustawodawcy możliwość ich nowelizacji.
Rządowy projekt nowelizacji kodeksu cywilnego (druk sejmowy nr 486 z dnia 7
kwietnia 2006 r.) m.in. nadaje nowe brzmienie art. 179 k.c., zgodnie z którym
właściciel składa właściwej gminie zaproszenie do zawarcia umowy przekazania
własności nieruchomości, a w razie odmowy gminy lub bezskutecznego upływu
sześciomiesięcznego terminu do zawarcia umowy dopuszcza zrzeczenie się
własności przez złożenie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego, w wyniku
czego właścicielem nieruchomości staje się Skarb Państwa. Wspomniany projekt
zawiera propozycję wprowadzenia nowego art. 2331
k.c. w brzmieniu:
„§ 1. Wieczysty użytkownik może zrzec się użytkowania wieczystego.
Oświadczenie o zrzeczeniu się powinno być złożone właścicielowi nieruchomości w
formie aktu notarialnego. Użytkowanie wieczyste, którego użytkownik wieczysty
zrzekł się, wygasa z chwilą wykreślenia z księgi wieczystej.
§ 2. Jeżeli użytkowanie wieczyste obciążone jest hipoteką, jego zrzeczenie się
wymaga zgody wierzyciela, którego wierzytelność zabezpiecza hipoteka”.
Przytoczone przepisy znajdowałyby zastosowanie do wszystkich wypadków
zrzeczenia się użytkowania wieczystego, powołane zaś art. 16 u.g.n. i art. 17b ust.
3 u.g.n.r.SP zostałyby uchylone.
Artykuł 246 k.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 1983 r. (na
podstawie art. 113 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) składa się z dwóch paragrafów. Zgodnie z § 1,
zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego powoduje jego wygaśnięcie, a
oświadczenie o zrzeczeniu się prawa składa się właścicielowi rzeczy obciążonej.
Według § 2, do wygaśnięcia prawa ujawnionego w księdze wieczystej potrzebne
jest, gdy ustawa nie stanowi inaczej, wykreślenie prawa z księgi wieczystej.
W orzecznictwie i piśmiennictwie niemal jednomyślnie przyjmuje się, że
użytkownik wieczysty, podobnie jak właściciel nieruchomości (art. 179 k.c.) i osoba,
której przysługuje prawo rzeczowe ograniczone (art. 246 k.c.), może skutecznie
zrzec się swojego prawa (por. m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września
1992 r., III CZP 89/92, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2002 r., IV CKN
1325/00, nie publ., uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04, OSNC 2005, nr 5, poz. 74,
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05 lub wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 784/04, "Biuletyn SN" 2006, nr
4, poz. 9). Sąd Najwyższy w obecnym składzie podziela w pełni ten pogląd, jedynie
więc ze względu na występowanie odmiennych wypowiedzi w piśmiennictwie,
zresztą nielicznych, należy podkreślić, że za tezą o dopuszczalności zrzeczenia się
przez użytkownika wieczystego przysługującego mu prawa przemawia zarówno
wnioskowanie z podobieństwa do art. 179 k.c., jak i argumentum a minori ad maius
oraz argumentum a simili; skoro według art. 246 k.c. można zrzec się słabszego
prawa rzeczowego ograniczonego, to również można zrzec się silniejszego prawa
użytkowania wieczystego, które, zgodnie z niemal jednolitym poglądem
orzecznictwa i piśmiennictwa, zostało ukształtowane jako prawo pośrednie między
własnością i prawami rzeczowymi ograniczonymi, zasadnicze zaś podobieństwo
między prawem użytkowania wieczystego a prawami rzeczowymi ograniczonymi
polega na tym, że w obu wypadkach mamy do czynienia z prawami na rzeczy
cudzej. Nie wytrzymuje krytyki pogląd, że zrzeczenie się prawa użytkowania
wieczystego byłoby dopuszczalne tylko w wypadkach wyraźnie wymienionych w
ustawie, tj. w wymienionych przepisach szczególnych.
Wypowiedzi Sądu Najwyższego różnią się oceną skutków zrzeczenia się
użytkowania wieczystego, co stanowi konsekwencję opowiedzenia się za
stosowaniem w tym zakresie albo art. 179, albo 246 k.c. W piśmiennictwie
zdecydowanie przeważa pogląd o stosowaniu do zrzeczenia się prawa użytkowania
wieczystego art. 179 k.c., należy jednak podkreślić, że większość tych wypowiedzi
pochodzi z okresu przed nowelizacją art. 232 k.c. na podstawie ustawy z dnia 17
maja 1990 r. o podziale zadań i kompetencji określonych w ustawach szczególnych
pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej oraz o zmianie niektórych
ustaw (Dz.U. Nr 34, poz. 198 ze zm.), która wprowadziła możliwość ustanawiania
użytkowania wieczystego nie tylko na gruntach Skarbu Państwa, ale również na
gruntach stanowiących własność gmin lub ich związków. Wcześniej w każdym
wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego prawo to wygasało wskutek
konfuzji, czyli przejścia użytkowania wieczystego na Skarb Państwa będący
właścicielem nieruchomości obciążonej.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 września 1992 r., III CZP
89/92, podkreślił, że istnieje się jednak problem, jakie przepisy normujące
zrzeczenie się prawa rzeczowego należy przez analogię zastosować do zrzeczenia
się użytkowania wieczystego, a mianowicie, czy należy mieć tu na względzie art.
179 k.c., dotyczący zrzeczenia się własności nieruchomości, czy też art. 246 k.c.,
odnoszący się do zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego. Uznając zaś,
że niewątpliwie pewną wskazówkę interpretacyjną zawiera art. 237 k.c., zgodnie z
którym do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy
o przeniesieniu własności nieruchomości, Sąd Najwyższy podsumował, iż w
rozważanej sytuacji wchodzi w grę odpowiednie zastosowanie art. 179 k.c. Dodać
można, że podobne stanowisko, z tym że o charakterze ogólnym, zajął Sąd
Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73 (OSNCP
1974, nr 11, poz. 197), stwierdzając, że w wypadkach nieuregulowanych w
artykułach 232-243 k.c. oraz w umowie o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste
należy, w razie wątpliwości na tle wykładni, posługiwać się przede wszystkim
analogią do przepisów kodeksu cywilnego, dotyczących własności. Konsekwencją
takiego zapatrywania był wniosek – odpowiadający ówczesnej treści art. 179 k.c. –
że użytkowanie wieczyste gruntu wygasa, a wraz z nim wygasa własność
wzniesionych na nim budynków, które stają się znowu częścią składową
nieruchomości.
Stanowisko o stosowaniu art. 179 k.c. do zrzeczenia się użytkowania
wieczystego Sąd Najwyższy zajął uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 8 grudnia
2004 r., III CZP 47/04, w której uzasadnieniu stwierdził m.in., że również w wyniku
zrzeczenia się może nastąpić wygaśnięcie użytkowania wieczystego, jeżeli prawo
to obciąża nieruchomość stanowiącą własność podmiotu (np. gminy), który w
wyniku zrzeczenia się stałby się użytkownikiem wieczystym. Jeżeli zaś użytkowanie
wieczyste obciąża nieruchomość innego podmiotu (np. Skarbu Państwa), a
zrzeczenia się dokonuje użytkownik wieczysty będący np. osobą fizyczną, to
użytkowanie wieczyste "przechodzi" – na podstawie art. 179 w związku z art. 233 i
237 k.c. – na rzecz gminy.
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, Sąd
Najwyższy wyraził zapatrywanie, że treść użytkowania wieczystego, jako prawa
bardziej zbliżonego do własności niż do praw rzeczowych ograniczonych,
uzasadnia zastosowanie do formy zrzeczenia się użytkowania wieczystego art. 179
§ 1 k.c. per analogiam i przyjęcie, iż zrzeczenie się użytkowania wieczystego
wymaga formy aktu notarialnego. W dalszym ciągu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że
okoliczność, iż użytkowanie wieczyste jest, tak jak prawa rzeczowe ograniczone,
prawem na rzeczy cudzej, skłania do przyjęcia, że oświadczenie użytkownika
wieczystego o zrzeczeniu się przysługującego mu prawa powinno być złożone
właścicielowi nieruchomości, do czego upoważnia w drodze analogii art. 246 § 1
k.c. Wskazana wyżej istotna cecha charakterystyczna użytkowania wieczystego
prowadzi także do zastosowania do skutków zrzeczenia się tego prawa – w drodze
analogii – art. 246 § 1 k.c. i uznania, że zrzeczenie się użytkowania wieczystego
powoduje jego wygaśnięcie. Sąd Najwyższy podkreślił, że konsekwentne
zastosowanie per analogiam do zrzeczenia się użytkowania wieczystego art. 246
k.c. w zakresie określającym skutek tej czynności nie pozwala na pominięcie § 2
wymienionego artykułu, co prowadzi do wniosku, że jeżeli użytkowanie wieczyste
było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest
wykreślenie go z tej księgi. Należy dodać, że skoro skutkiem zrzeczenia się
użytkowania wieczystego jest wygaśnięcie tego prawa, to następstwem tego
zdarzenia jest wygaśnięcie ustanowionych na nim obciążeń (art. 241 k.c.).
Także w postanowieniu z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 784/05, Sąd
Najwyższy dostrzegł podstawy do stosowania art. 246 k.c. do zrzeczenia się
użytkowania wieczystego. Stwierdził, że kontynuując dotychczasowy kierunek
wykładni oparty na analogii mimo nieosiągnięcia zgodności poglądów w doktrynie,
należy przyjąć dopuszczalność zrzeczenia się użytkowania wieczystego przez inne
podmioty niż wymienione w art. 16 u.g.n. Przemawiają za tym cechy tego prawa
sytuujące je między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi,
podlegającymi wygaśnięciu wskutek zrzeczenia się (art. 179 § 1 i art. 246 § 1 i 2
k.c.).
Istotne są także wypowiedzi zamieszczone wyroku Trybunału Konstytucyjnego
z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, w którym zwrócono uwagę, że ani w przypadku
zrzeczenia się użytkowania wieczystego, ani ograniczonego prawa rzeczowego nie
dochodzi do zmiany uprawnionego; czynności te – choć dokonywane wobec
właściciela – nie wywołują skutku w postaci przeniesienia prawa na niego czy na
inny podmiot. Skutkiem obu jest zwolnienie prawa własności z obciążeń. Zarówno
użytkownik wieczysty, jak i osoba uprawniona z tytułu ograniczonego prawa
rzeczowego wywodzą swe prawa od właściciela. Obciążając swe prawo, właściciel
nie traci swojego statusu i musi się liczyć z wygaśnięciem obciążenia; nawet jeśli
następuje ono w efekcie jednostronnej czynności uprawnionego, nie zmienia pozycji
prawnej właściciela. Przytoczone stanowisko oznacza opowiedzenie się za
stosowaniem art. 246 § 1 zdanie pierwsze k.c. w drodze analogii do użytkowania
wieczystego, skutkiem zrzeczenia się użytkowania wieczystego jest zatem jego
wygaśnięcie.
Trybunał Konstytucyjny wskazał także, że jest oczywiste, iż zrzeczenie się
prawa na rzeczy cudzej musi być dokonane wobec właściciela (art. 246 § 1 zdanie
drugie k.c.), dla którego w tym momencie otwiera się droga dochodzenia roszczeń
przeciwko dawnemu uprawnionemu. Z kontekstu tej wypowiedzi wynika, że została
ona odniesiona również do użytkowania wieczystego, które jest określane przez
Trybunał Konstytucyjny jako prawo na rzeczy cudzej. Stanowisko to wynika z
analogicznego zastosowania art. 246 § 1 zdanie drugie k.c. do użytkowania
wieczystego. Skoro bowiem powstanie rozważanego prawa wymaga zawarcia
umowy między właścicielem gruntu a przyszłym użytkownikiem wieczystym, to
konsekwentnie, chociaż zrzeczenie się jest jednostronną czynnością prawną,
powinno być dokonane w drodze oświadczenia woli złożonego właścicielowi
obciążonej nieruchomości.
Trybunał Konstytucyjny dostrzegł jeszcze inny aspekt analizowanego
zagadnienia. Podkreślił, że w związku z konstytutywnym znaczeniem wpisu
użytkowania wieczystego do księgi wieczystej (art. 27 u.g.n.) należy przyjąć, iż –
mimo dokonanego zrzeczenia się – skutki prawne tej czynności (wygaśnięcie
prawa) są uzależnione od dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. W
odniesieniu do ograniczonych praw rzeczowych zasada ta jest wyrażona wprost w
art. 246 § 2 k.c.; jeśli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego
wygaśnięcia potrzebne jest jego wykreślenie. W przypadku obu kategorii praw
istotne znaczenie odgrywa więc element publikacji, czyli ujawnienia zmiany stanu
prawnego nieruchomości.
Z wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, wynika, że Trybunał Konstytucyjny
określił linię podziału między konstrukcjami zrzeczenia się praw rzeczowych,
oddzielając prawo własności od praw na rzeczy cudzej, czyli użytkowania
wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych. Z bliskości prawa własności
nieruchomości i użytkowania wieczystego, wyrażającej się w częstym stosowaniu
przepisów o własności odpowiednio albo w drodze analogii do użytkowania
wieczystego, Trybunał Konstytucyjny nie wywiódł więc dalszych skutków w kwestii
zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Przedstawione argumenty przemawiały za
tym, aby w szczególnej kwestii skutków zrzeczenia się jednakowo traktować
użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe, a nie użytkowanie wieczyste
oraz własność nieruchomości. Trybunał Konstytucyjny wyraził to zapatrywanie
stwierdzając, że w świetle charakterystyki zrzeczenia się użytkowania wieczystego i
ograniczonych praw rzeczowych, założenie legislacyjne polegające na dążeniu do
ujednolicenia instytucji zrzeczenia się tych praw ze zrzeczeniem się własności
nieruchomości, jawi się – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego – jako założenie z
gruntu błędne.
W związku z przedstawionymi wypowiedziami wymaga rozważenia w
pierwszej kolejności dopuszczalność odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do
zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Odpowiednie stosowanie prawa musi
znajdować podstawę w konkretnym przepisie. W kodeksie cywilnym zostały
zamieszczone dwa przepisy odsyłające do przepisów o przeniesieniu własności
nieruchomości: art. 234 k.c. – w zakresie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste,
oraz art. 237 k.c. – w zakresie przeniesienia użytkowania wieczystego. Zrzeczenie
się użytkowania wieczystego oczywiście nie ma żadnego związku z oddaniem
gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie ma też ono związku z przeniesieniem tego
prawa, zwrot „przeniesienie własności” (art. 155 i nast. k.c.) oznacza bowiem
przejście własności rzeczy z jednej osoby na drugą na podstawie umowy. W
wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego nie dochodzi ani do zawarcia
umowy, ani do przejścia prawa, żaden z tych przepisów nie może zatem stanowić
podstawy do odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do użytkowania wieczystego.
Skoro zatem nie ma podstaw do odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do
użytkowania wieczystego, oczywiste staje się stwierdzenie, że opowiedzenie się za
tezą o dopuszczalności zrzeczenia się przez użytkownika wieczystego
przysługującego mu prawa – poza hipotezami norm prawnych, zamieszczonych w
dwóch wyżej wymienionych przepisach szczególnych (art. 16 u.g.n. i art. 17b ust. 3
u.g.n.r.SP) – oznacza, iż w rozważanym zakresie istnieje luka w prawie. Można ją
wypełnić przez analogiczne zastosowanie innych przepisów prawnych, regulujących
podobne stany faktyczne, a więc art. 179 lub 246 k.c.
Pozostaje do rozważenia, czy istnieją podstawy do analogicznego stosowania
do użytkowania wieczystego art. 179 lub 246 k.c. W orzecznictwie oraz we
współczesnym piśmiennictwie utrwalony jest pogląd, że użytkowanie wieczyste jest
prawem sui generis, usytuowanym między prawem własności a prawami
rzeczowymi ograniczonymi. Podkreśla się, że jest ono bliższe własności niż
prawom rzeczowym ograniczonym, co wynika m.in. z art. 234 i 237 k.c.
Konsekwentnie więc w kwestiach nieuregulowanych w art. 232-243 k.c. stosuje się
w drodze analogii raczej przepisy o własności niż o prawach rzeczowych
ograniczonych. Spostrzeżenie to dotyczy w szczególności analogicznego
stosowania przepisów o treści i wykonywaniu własności oraz o ochronie własności.
Możliwe jest jednak w pewnym zakresie analogiczne stosowanie do użytkowania
wieczystego niektórych przepisów o prawach rzeczowych ograniczonych, w tym
zwłaszcza art. 247 k.c., odnoszącego się do ich wygaśnięcia wskutek konfuzji.
W ocenie dopuszczalności, podstawy prawnej i skutków zrzeczenia się
użytkowania wieczystego szczególne znaczenie należy przypisać omówionym
poglądom Trybunału Konstytucyjnego. Z uzasadnienia wyroku z dnia 15 marca
2005 r., K 9/04, wynika, że Trybunał dostrzegał podstawy do analogicznej oceny
zrzeczenia się użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych oraz
przeciwstawił im zrzeczenie się własności nieruchomości. Podobne poglądy
wypowiedział Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 sierpnia
2005 r., II CK 34/05. Sąd Najwyższy w obecnym składzie w pełni te poglądy
podziela.
Użytkowanie wieczyste, mimo cech bliskich własności nieruchomości, w jednej
kwestii wykazuje szczególne podobieństwo do ograniczonych praw rzeczowych:
jest prawem na rzeczy cudzej. Zastosowanie zatem art. 246 k.c. w drodze analogii
do użytkowania wieczystego bardziej odpowiada istocie tego prawa, którego celem
jest uzyskanie korzyści przez uprawnionego kosztem obciążenia nieruchomości.
W wypadku analogicznego zastosowania art. 179 k.c. powstawałaby sytuacja,
w której, w konsekwencji zrzeczenia się użytkowania wieczystego ustanowionego
na gruncie Skarbu Państwa, prawo to istniałoby nadal, tyle że przysługiwałoby
gminie właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Tym samym
dochodziłoby do stawiania gminy w roli niejako „przymusowego beneficjenta”
zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Aktualne w takim wypadku stawałyby się
argumenty za niezgodnością art. 179 k.c. z Konstytucją, sformułowane w
odniesieniu do zrzeczenia się własności nieruchomości. Opisana w uzasadnieniu
wyroku Trybunału Konstytucyjnego praktyka przynosiła wyłącznie przykłady
zrzekania się gruntów skażonych ekologicznie, zabudowanych budynkami
wymagającymi kosztownej rozbiórki, których rewitalizacja pociągałaby za sobą
konieczność poniesienia przez gminę istotnych wydatków. Tym samym swoboda
zrzekania się użytkowania wieczystego byłaby – tak jak w wypadku zrzekania się
własności – realizowana kosztem gminy, a na społeczność lokalną byłyby
przerzucane wydatki, które w innej sytuacji musiałby ponieść podmiot uprawniony
do władania gruntem, czyli dotychczasowy użytkownik wieczysty albo właściciel.
Tymczasem gmina powinna mieć możliwość samodzielnego kształtowania swej
gospodarki nieruchomościami w drodze działań związanych z nabyciem i
utrzymaniem nieruchomości potrzebnych do wykonywania jej zadań. Użytkowanie
wieczyste jest prawem tworzonym dla osiągnięcia określonego rezultatu
gospodarczego i społecznego, a jego przymusowe utrzymywanie na rzecz gminy
pozostaje w sprzeczności z tym założeniem.
Użytkowanie wieczyste może obciążać zarówno grunty Skarbu Państwa, jak i
grunty jednostek samorządu terytorialnego oraz ich związków. Tymczasem w
wypadku opowiedzenia się za poglądem o analogicznym stosowaniu art. 179 § 2
k.c. do użytkowania wieczystego jedynie gmina nabywałaby prawo ustanowione na
gruncie Skarbu Państwa. W razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego, które
zostało ustanowione na gruncie samorządowym, Skarb Państwa nie nabywałby
tego prawa, ale wygasałoby ono wskutek konfuzji. Prowadziłoby to do powstania
oczywistej dysharmonii między art. 232 k.c. i stosowanym do użytkowania
wieczystego art. 179 § 2 k.c. Zdecydowanie lepiej jest dostosowany do zrzekania
się użytkowania wieczystego art. 246 k.c., który przewiduje złożenie oświadczenia o
zrzeczeniu się prawa właścicielowi, różnicuje zatem adresata tego oświadczenia
jedynie w zależności od tego, na czyim gruncie zostało ustanowione obciążenie.
Zrzeczenie się własności nieruchomości na podstawie art. 179 k.c. stanowi
jednostronną czynność prawną o charakterze rozporządzającym, prowadzącą do
pierwotnego nabycia własności nieruchomości przez gminę. Uzyskanie przez nią
własności można wywodzić ze złożenia oświadczenie woli o zrzeczeniu się tego
prawa oraz z treści art. 179 k.c., określającego wprost, kto uzyskuje własność
nieruchomości. Taki system trudno byłoby analogicznie odnieść do zrzeczenia się
użytkowania wieczystego. Skoro istotę tego prawa należy wiązać także z umową o
oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, pomimo pierwotnego nabycia prawa
przez gminę, nadal byłyby wiążące dla niej obowiązki wynikające z umowy, np. co
do uiszczania opłaty rocznej. Trudno bowiem zakładać, by użytkowanie wieczyste
funkcjonowało bez dalszego trwania umowy będącej nie tylko pierwotnym źródłem
powstania tego prawa, ale także podstawą istnienia powiązań obligacyjnych,
charakterystycznych dla użytkowania wieczystego. Opowiedzenie się za
dopuszczalnością analogicznego stosowania art. 179 § 2 k.c. podważałoby zatem
założenie o pierwotnym charakterze nabycia użytkowania wieczystego w razie
zrzeczenia się tego prawa. Dalsze utrzymywanie się skutków prawnych,
wynikających z relacji poprzednio istniejącej między właścicielem gruntu i
użytkownikiem wieczystym, przemawiałoby raczej za wnioskiem, że wspomniane
prawo zostało „przeniesione” na gminę jednostronnym oświadczeniem woli
dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie zaś nabyte przez gminę w sposób
pierwotny. Ten problem nie powstaje w wypadku zrzeczenia się własności
nieruchomości, ponieważ prawo będące przedmiotem zrzeczenia nie jest
powiązane z umową, a jedyną kwestią wymagającą rozstrzygnięcia pozostaje
dalsze trwanie lub wygaśnięcie obciążeń własności nieruchomości.
Należy w związku z tym podkreślić, że użytkowanie wieczyste jest prawem, na
którym mogą być ustanowione dalsze prawa rzeczowe (hipoteka, użytkowanie i
służebności), wobec czego w razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego
powstawałoby pytanie, jaki jest los tych praw. Skoro zastosowanie art. 179 k.c.
prowadziłoby do dalszego istnienia prawa użytkowania wieczystego, do oceny
obciążeń nie mógłby mieć zastosowania art. 241 k.c., który reguluje skutki
wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Artykuł 179 k.c. nie określa, co dzieje się z
prawami rzeczowymi i obligacyjnymi o tzw. rozszerzonej skuteczności w razie
zrzeczenia się własności nieruchomości. Przemawia to przeciwko analogicznemu
stosowaniu tego przepisu do zrzeczenia się użytkowania wieczystego.
Zastosowanie w omawianym wypadku art. 246 k.c., przewidującego w drodze
analogii wygaśnięcie użytkowania wieczystego, prowadzi natomiast do wygaśnięcia
obciążeń na podstawie art. 241 k.c.
Trafności poglądu o stosowaniu art. 179 k.c. do zrzeczenia się użytkowania
wieczystego nie przesądza okoliczność, że zrzeczeniu się tego prawa zwykle
towarzyszy jednoczesna utrata własności budynków wzniesionych na
nieruchomości lub własności lokali. Przemawia za tym argument wynikający z
konstrukcji praw związanych, która znajduje zastosowanie do oceny relacji między
prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawem własności wzniesionych na nim
budynków oraz prawem odrębnej własności lokali. W tym układzie prawem
głównym pozostaje prawo użytkowania wieczystego, a prawo odrębnej własności
budynku lub lokalu jest prawem z nim związanym. Każde rozporządzenie prawem
głównym wymaga także rozporządzenia prawem związanym, które w tym zakresie
dzieli los prawny prawa głównego.
Ponadto należy przyjąć, zgodnie z art. 246 § 2 k.c., że skoro użytkowanie
wieczyste gruntu musi być ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia
potrzebne jest wykreślenie tego prawa. Zapewnia to jasność sytuacji prawnej gruntu
dla właściciela, który jest uczestnikiem postępowania o wpis w księdze wieczystej i
w tym postępowaniu może podnosić np. wadliwość oświadczenia o zrzeczeniu się
użytkowania wieczystego, będącego podstawą wykreślenia tego prawa. Przyjęcie
takiego modelu zrzeczenia się użytkowania wieczystego jest również istotne dla
zapewnienia bezpieczeństwa obrotu. Ponieważ wpis o wykreśleniu użytkowania
wieczystego ma charakter konstytutywny, każdy zainteresowany może uzyskać
informację o stanie prawnym nieruchomości i podjąć działania, które nie będą
narażone na podważenie z powodu rozbieżności między rzeczywistym stanem
prawnym gruntu i stanem wynikającym z księgi. W razie analogicznego stosowania
w rozważanym zakresie art. 179 k.c. mogłoby natomiast dojść do niekorzystnej dla
bezpieczeństwa obrotu sytuacji, polegającej na tym, że nieistniejące prawo nadal
byłoby wpisane w księdze wieczystej.
Przedstawione argumenty przemawiają za uznaniem, że do zrzeczenia się
użytkowania wieczystego stosuje się w drodze analogii art. 246 k.c., a nie art. 179 §
2 k.c. (...) Wyjątkowo jednak w kwestii formy zrzeczenia się użytkowania
wieczystego znajduje zastosowanie w drodze analogii art. 179 § 1 zdanie drugie
k.c., który wymaga zachowania formy aktu notarialnego, skoro bowiem taka forma
szczególna musi być zachowana do ustanowienia i przeniesienia użytkowania
wieczystego (art. 158 w związku z art. 234 i 237 k.c.), to również zrzeczenie się
tego prawa powinno być dokonane w rozważanej formie. Sąd Najwyższy w
obecnym składzie podziela pogląd wypowiedziany w tym zakresie w uzasadnieniu
postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).