Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 71/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 maja 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Iwona Koper (przewodniczący)
SSN Marian Kocon
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa K. K.
przeciwko Spółdzielni Kółek Rolniczych w D. i Kółku Rolniczemu
w P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 30 maja 2007 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 7 września 2006 r.,
1) uchyla zaskarżony wyrok w punktach II, III i V w części
odnoszącej się do Spółdzielni Kółek Rolniczych i w tym
zakresie sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach
postępowania kasacyjnego
2) oddala skargę kasacyjną w stosunku do Kółka Rolniczego.
Uzasadnienie
2
Powód K. K. zawarł 26 sierpnia 1998 r. z pozwaną Spółdzielnia Kółek
Rolniczych (wówczas noszącą jeszcze nazwę Spółdzielnia Usługowo - Produkcyjna
„R.”) umowę dzierżawy na czas nieokreślony 1/5 hali kombajnowej, pomieszczeń
biurowych i socjalnych oraz placu manewrowego, położonych w P., w celu
prowadzenia tam dystrybucji gazu. W umowie zastrzeżono dla powoda prawo
wykupu dzierżawionej nieruchomości. W 1998 i 1999 r. powód wykonał szereg prac
remontowych w budynkach (m. in. wymianę instalacji, naprawy dachu, biały
montaż, wymianę posadzek, okien, ścianki działowe, wiatę magazynową,
utwardzenie nawierzchni placu) traktowanych przez Sądy obu instancji jako nakłady
konieczne, o wartości 70.269,91 zł. Dalsze prace budowlane dotyczyły stacji paliw i
zostały uznane za samowolę budowlaną, podlegającą rozbiórce.
We wrześniu 1999 r. drugi pozwany – Kółko Rolnicze - poinformował
powoda, że to on, a nie Spółdzielnia „R.”, jest właścicielem nieruchomości i że nie
wyraża zgody na kontynuowanie przez powoda inwestycji.
Następnie strony (powód, Kółko Rolnicze i Spółdzielnia „R.”) przystąpiły do
negocjacji w sprawie sprzedaży powodowi dzierżawionej nieruchomości, jednak
ostatecznie nieruchomość została 31 maja 2000 r. sprzedana pozwanej E. C. Po
nabyciu nieruchomości E. C. wypowiedziała powodowi umowę dzierżawy, a
następnie, 3 kwietnia 2001 r., uzyskała przeciwko niemu wyrok eksmisyjny, który
się uprawomocnił.
Powód natomiast wystąpił przeciwko Kółku Rolniczemu w P., Spółdzielni
Kółek Rolniczych w D. i E. C. z powództwem o zapłatę kwoty 85.975,94 zł z
ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, z tytułu zwrotu wartości
nakładów poniesionych przez niego na dzierżawioną nieruchomość.
Sąd I instancji zasądził na rzecz powoda in solidum od pozwanych Kółka
Rolniczego oraz Spółdzielni Kółek Rolniczych kwotę 670.269,91 zł z odsetkami
ustawowymi od 27 kwietnia 2001 r. i oddalił powództwo w stosunku do tych
pozwanych w pozostałej części, a w stosunku do pozwanej E. C. w całości.
Podstawą prawną uwzględnienia powództwa w stosunku do Kółka
Rolniczego był art. 226 § 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c., natomiast odpowiedzialność
3
Spółdzielni Kółek Rolniczych Sąd wywiódł z art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c.,
wskazując, że działanie powoda było zgodne z wolą wydzierżawiającego, który
zatrzymał nakłady.
Zdaniem Sądu Okręgowego, wspartym przytoczeniem poglądu Sądu
Najwyższego, wyrażonego w orzeczeniu z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 57/96, na
pozwaną E. C. nie przeszły obowiązki dotyczące zaspokojenia roszczeń
dzierżawcy o zwrot nakładów dokonanych przed zbyciem nieruchomości.
Sąd Apelacyjny, który rozpoznawał sprawę w wyniku apelacji pozwanych
Kółka Rolniczego i Spółdzielni Kółek Rolniczych, wyrokiem z dnia 7 września 2006
r. zmienił zaskarżony wyrok w części zasądzającej i oddalił powództwo w stosunku
do skarżących, zmieniając też odpowiednio orzeczenie o kosztach procesu.
W uzasadnieniu wyjaśnił, że w jego ocenie żaden z apelujących nie jest
biernie legitymowany w niniejszym sporze. Legitymację bierną, wynikającą
z przepisów art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c. miała tylko E. C., jako nabywca tej
nieruchomości, jednak w stosunku do niej uprawomocnił się oddalający powództwo
wyrok Sądu Okręgowego w S. Podstawą dokonanej przez Sąd II instancji
interpretacji przepisów była uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z
30 września 2005 r. (III CZP 50/05), wyjaśniająca, że dzierżawca rzeczy, który
rzecz tą ulepszył przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do
nabywcy. Jednocześnie Sąd Apelacyjny zakwestionował trafność odwoływania się
przez Sąd I instancji do art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. z uwagi na to, że powód
dokonał nakładów podczas trwania stosunku dzierżawy i przysługuje mu wyłącznie
roszczenie z art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. do aktualnego właściciela tej rzeczy.
Powyższe rozstrzygnięcie zaskarżył skargą kasacyjną powód, który oparł ją
na podstawie naruszenia prawa materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.),
a konkretnie art. 226 § 1 k.c. w zw. z art., 230 k.c. w stosunku do pozwanego Kółka
Rolniczego i art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c. w stosunku do Spółdzielni Kółek
Rolniczych, przez ich błędną wykładnię i nie zastosowanie, spowodowane
niesłusznym przyjęciem, że umowa dzierżawy wygasła dopiero po zbyciu
nieruchomości, gdy tymczasem do jej wygaśnięcia doszło przed zbyciem tej
4
nieruchomości, a ponadto pominięciem okoliczności wskazujących na
zobowiązanie się tych pozwanych do zaspokojenia roszczeń powoda.
We wnioskach powód domaga się wydania orzeczenia reformatoryjnego
uwzględniającego jego powództwo w stosunku do pozwanych Spółdzielni Kółek
Rolniczych i Kółka Rolniczego poprzez uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia i
oddalenie apelacji pozwanych, albo też uchylenia zaskarżonego wyroku Sądu
Apelacyjnego i przekazanie sprawy Sądowi I instancji.
Pozwana Spółdzielnia Kółek Rolniczych wniosła o oddalenie skargi
kasacyjnej i zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów procesowych według norm
przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Powód w skardze kasacyjnej formułuje wprawdzie jedynie zarzuty dotyczące
nieprawidłowej wykładni i stosowania prawa materialnego, jednak w rzeczywistości
podważa również prawidłowość dokonanych przez Sądy obydwu instancji ustaleń
faktycznych, twierdzi bowiem, że umowa dzierżawy zawarta przez niego w 1998 r.
z pozwaną Spółdzielnią Kółek Rolniczych wygasła na skutek jej wypowiedzenia
przed zbyciem dzierżawionej nieruchomości na rzecz pozwanej E. C. Takie
twierdzenie, z uwagi na treść art. 3983
§ 3 k.p.c., nie może być skutecznie
zgłoszone w skardze kasacyjnej, a ponadto w okolicznościach rozpatrywanej
sprawy jest pozbawione jakiejkolwiek podstawy dowodowej. Sam powód
utrzymywał przez cały czas trwania procesu, że umowa dzierżawy została mu
wypowiedziana przez E. C. po zakupieniu przez nią spornego obiektu.
Z ustaleń faktycznych dokonanych przez obydwa Sądy nie wynika też, iżby
pozwane osoby prawne złożyły w jakiejkolwiek formie oświadczenia, które można
by uznać za umowne uzgodnienie zasad zrekompensowania przez nie powodowi
poniesionych nakładów.
Podstawę faktyczną rozważań prawnych Sądu Najwyższego stanowi stan
przyjęty przez Sądy obydwu instancji i w tym kontekście należy przeprowadzić
ocenę zgłoszonych przez powoda zarzutów naruszenia art. 226 § 1 k.c. w zw. z art.
230 k.c. przy rozstrzyganiu o roszczeniach kierowanych przez niego wobec
poprzedniego właściciela nieruchomości – Kółka Rolniczego oraz art. 694 k.c. w
5
zw. z art. 676 k.c. w zakresie roszczeń zgłaszanych do Spółdzielni Kółek
Rolniczych.
Sytuacja prawna każdego z występujących obecnie w sprawie pozwanych
jest odmienna. Spółdzielnia Kółek Rolniczych pozostawała w stosunkach
umownych z powodem. Łączący strony stosunek prawny został przez Sądy obydwu
instancji oceniony jako umowa dzierżawy, aczkolwiek taka kwalifikacja budzi
wątpliwości, skoro oddawany do używania powodowi obiekt dopiero przez niego
miał być zorganizowany w przynoszące pożytki przedsiębiorstwo. Oddanie do
używania gruntu i części zabudowań nastąpiło zatem w ramach umowy najmu (art.
659 § 1 k.c.), a nie dzierżawy w rozumieniu art.693 § 1 k.p.c. Z uwagi jednak na
podobieństwo obydwu umów, wyrażające się w zamieszczonym w art. 694 k.c.
odesłaniu do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie, nie jest to różnica
mająca ważkie znaczenie dla sposobu rozstrzygnięcia sprawy.
Przepisy regulujące umowę najmu przewidują dwie odmienne sytuacje,
w których najemca dokonuje nakładów na rzecz najętą. Pierwsza z nich obejmuje
wypadki przeprowadzenia przez najemcę napraw obciążających wynajmującego,
których niewykonanie pozbawia rzecz przydatności do umówionego użytku i jest
uregulowana w art. 663 k.c. Dotyczy napraw, które określić można jako nakłady
konieczne, stanowiące wykonanie przewidzianego w art. 662 § 1 k.c. obowiązku
wynajmującego wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego
użytku i utrzymywania jej takim stanie przez czas trwania umowy. W wypadku, gdy
wynajmujący, mimo wezwania, nie wywiąże się z tego obowiązku – najemca może
wykonać potrzebne naprawy na koszt wynajmującego. Zwrotu tego rodzaju
wydatków najemca może domagać się od wynajmującego niezwłocznie po ich
poniesieniu (analogiczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 21 stycznia
2004 r., IV CK 362/02 Lex 148650, wskazując w uzasadnieniu także uchwałę tego
Sądu z dnia 24 marca 1975 r., III CZP 5/75, OSNC 1976/2/25, w której
dopuszczono możliwość potrącenia takiej wierzytelności z wierzytelnością
wynajmującego z tytułu czynszu).
Gdyby najemca zaniedbał wyznaczenia wynajmującemu terminu do
przeprowadzenia napraw – wykonanie przez niego prac naprawczych
6
w powyższym zakresie należałoby traktować jako prowadzenie cudzych spraw bez
zlecenia. W takim wypadku roszczenie o zwrot poniesionych wydatków
znajdowałoby źródło w art. 753 § 2 k.c. i także stawało się wymagalne po
poniesieniu wydatków. W obu tych wypadkach zatem roszczenie o zwrot nakładów
na rzecz, poniesionych na jej konieczne naprawy i konserwacje, konkretyzuje się
w momencie ich dokonania tak jeśli chodzi o wartość wierzytelności, jak i podmioty
zobowiązane i uprawnione.
Inaczej wygląda sytuacja, jeśli najemca poczynił na rzecz inne nakłady, niż
przewidziane w art. 663 k.c. i w ten sposób ulepszył przedmiot najmu. Taki stan
rzeczy reguluje art. 676 k.c., przewidujący dla wynajmującego uprawnienie
przemienne. Może on bowiem albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy
odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu
poprzedniego. Chwilą miarodajną dla dokonania wyboru i przeprowadzenia
rozliczenia w wypadku zatrzymania nakładów jest moment zwrotu przedmiotu
najmu. Roszczenie najemcy o zwrot wartości zatrzymanych ulepszeń staje się
zatem wymagalne dopiero z chwilą zwrotu rzeczy najętej (por. powołany wyżej
wyrok w sprawie IV CK 362/02). Jeśli zatem w czasie trwania umowy najmu, przed
zwrotem rzeczy, nastąpi zbycie przedmiotu najmu, roszczenie o zapłatę wartości
ulepszeń przysługuje najemcy do nabywcy, który wstąpił w stosunek najmu z mocy
art. 678 k.c. Takiej sytuacji, w odniesieniu do umowy dzierżawy, dotyczy
powoływana przez Sąd II instancji uchwała Sądu Najwyższego (7) z 30 września
2005 r., III CZP 50/05, przyjmująca, że roszczenie z tytułu zwrotu wartości ulepszeń
winno być skierowane do nabywcy nieruchomości, który odbiera ją wraz
z ulepszeniami, nawet jeśli ulepszeń dokonano przed zbyciem tej rzeczy.
W realiach rozpatrywanej sprawy, skoro Sądy obydwu instancji uznawały
nakłady poczynione przez powoda za nakłady konieczne, nieprawidłowe było
rozpatrywanie jego roszczeń w stosunku do wynajmującego (poprzedniego czy też
aktualnego) według reguł z art. 676 k.c. Rozliczenie takich nakładów powinno
bowiem być przeprowadzone według postanowień art. 663 k.c., ewentualnie art.
653 k.c., co przemawiałoby za zasadnością ich kierowania przeciwko podmiotowi,
który wynajmował powodowi nieruchomość w czasie, kiedy nakłady były
dokonywane.
7
Inną kwestią jest problem, czy rzeczywiście wszystkie nakłady dokonane
przez powoda można uznać za konieczne. Sąd II instancji zaakceptował w tym
zakresie pogląd Sądu Okręgowego, jednak żaden z sądów nie wyjaśnił przyczyn
takiej kwalifikacji całości objętych żądaniem pozwu prac powoda, których część
miała nawet charakter nowych inwestycji. Ta kwestia także wymaga zatem
rozważenia, ma bowiem znaczenie przy określeniu właściwego adresata roszczeń.
Z przytoczonych względów zaskarżony wyrok nie może się ostać w części
rozstrzygającej o roszczeniach powoda kierowanych przeciwko pozwanej
Spółdzielni Kółek Rolniczych. Należało go zatem uchylić w tym zakresie i sprawę
przekazać Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego (art. 39815
§ 1 k.p.c. i art. 39821
w zw. z art.
391 § 1 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c.).
Przechodząc do rozpatrzenia zasadności zarzutów kierowanych przez
powoda przeciwko trafności rozstrzygnięcia Sądu II instancji o jego roszczeniach
kierowanych przeciwko Kółku Rolniczemu zauważyć należy, że Sąd Apelacyjny
również w stosunku do tego pozwanego dokonał oceny zasadności powództwa
według przepisów o umowie dzierżawy, powołując się na to, że całości nakładów
powód dokonał w czasie trwania takiej umowy, co wyłącza możliwość stosowania
art. 230 k.c. Swoje stanowisko Sąd Apelacyjny wsparł tezą zaczerpnięta z
uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1998 r., III CKN 33/98,
wyjaśniającą, że art. 230 k.c. dotyczy tylko takiego posiadacza zależnego, którego
posiadanie nie wynika z prawa skutecznego względem właściciela. Zdaniem Sądu
II instancji, powód dysponował zaś prawem skutecznym względem Kółka
Rolniczego.
Z tym stanowiskiem nie sposób się zgodzić. Poza sporem pozostaje,
że powód nigdy nie zawarł żadnej umowy z Kółkiem Rolniczym. Umowa najmu
łączyła go tylko z podmiotem, który nie był właścicielem wynajmowanej powodowi
nieruchomości. Umowa zobowiązaniowa jest stosunkiem ustanawiającym prawa
względne, wiążące jej strony, nie zaś prawa bezwzględne, skuteczne przeciwko
wszystkim. Zatem w stosunku do pozwanego Kółka Rolniczego powód nie mógł się
skutecznie powoływać na przysługujące mu prawo najmu nieruchomości, co
8
powodowało, że jego roszczenia o zwrot poczynionych nakładów należało, jak to
uczynił Sąd I instancji, rozpatrzyć w oparciu o przepisy art. 230 k.c. w zw. z art. 226
§ 1 k.c. Przy tym, ponieważ powód pozostawał w usprawiedliwionym przekonaniu,
że umowę zawarł z podmiotem uprawnionym, należy go traktować jako posiadacza
zależnego nieruchomości w dobrej wierze. Takiemu posiadaczowi przysługuje
zwrot nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które
uzyskał z rzeczy, zaś zwrot innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy
w chwili jej wydania właścicielowi. Art. 226 § 1 k.c. przewiduje więc określone
zasady rozliczenia nakładów, dokonywanego z uwzględnieniem interesu obydwu
stron i rodzaju nakładów. W każdym jednak wypadku wycena następuje po ustaniu
posiadania i dokonaniu zwrotu rzeczy właścicielowi. Dopiero bowiem z chwilą
zwrotu rzeczy można określić jakie korzyści uzyskał posiadacz z dokonanych
nakładów koniecznych oraz na ile inne nakłady zwiększają wartość zwracanej
rzeczy. Takie stanowisko, przyjmujące wydanie rzeczy jako chwilę wymagalności
roszczeń posiadacza z tytułu wszystkich nakładów przyjął też Sąd Najwyższy w
niepublikowanym dotychczas wyroku z dnia 3 października 2003 r. III CKN 402/01, a
wcześniej w także niepublikowanym wyroku z 10 października 1997 r., II CKN 371/97.
W uzasadnieniu wyroku z 3 października 2003 r. zawarta została analiza orzeczeń
Sądu Najwyższego, w których przyjęto odmienne stanowisko, dopuszczając
zgłoszenie żądania o zapłatę za poczynione nakłady konieczne przed zwrotem rzeczy.
Taką możliwość przyjmowano jednak tylko w szczególnych okolicznościach, np. w
razie odmowy przyjęcia nieruchomości (wyrok z 8 kwietnia 1971 r., III CRN 45/70,
OSNCP 1972/1/9), braku działań właściciela w kierunku odzyskania nieruchomości
(wyrok z 10 sierpnia 1988 r., III CRN 229/88, OSNC 1990/12/153), czy zwłoki
wierzyciela w odbiorze nieruchomości (wyrok z 10 września 1993, I CRN 115/93,
OSNC 1994/7-8/161).
Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejsza sprawę przychyla się do
poglądu, że chwila wydania rzeczy właścicielowi stanowi moment, kiedy stają się
wymagalne roszczenia posiadacza z tytułu wszelkich nakładów. Oznacza to, że
adresatem tych roszczeń musi być osoba, której przysługuje własność zwracanej
rzeczy w chwili jej przekazywania wraz z nakładami przez posiadacza, tak jak
9
przyjął to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 1997 r. (II CKN 57/96, OSNC
1997/6-7/92).
W rozpatrywanej sprawie roszczenia takie nie mogły być zatem kierowane
wobec pozwanego Kółka Rolniczego. Nieruchomość od powoda wraz z nakładami
odebrała bowiem dopiero nowa właścicielka tej nieruchomości – E. C. Mimo więc
błędnej wykładni i nieuzasadnionej odmowy zastosowania przez Sąd Apelacyjny
przepisów art. 226 § 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c. orzeczenie tego Sądu w części
dotyczącej roszczeń powoda kierowanych przeciwko pozwanemu Kółku
Rolniczemu odpowiada prawu, co uzasadniało oddalenie w tym zakresie skargi
kasacyjnej na podstawie art. 39814
k.p.c.
jc