Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 97/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 czerwca 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
del. SSA Marta Romańska
w sprawie z powództwa J. Z. i H. Z.
przeciwko K. J. i R.J.
o wydanie nieruchomości,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 15 czerwca 2007 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 5 września 2006 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Powodowie H. Z. i J. Z. wnieśli o nakazanie pozwanym K. J. i R. J., aby
wydali powodom – opróżnioną i opuszczoną nieruchomość położoną w Z. przy ul.
G. 1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr […], oraz o
zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powództwa powodowie wskazali, że sporną nieruchomość
nabyli w wyniku przysądzenia użytkowania wieczystego w postępowaniu
egzekucyjnym toczącym się wobec dłużnika T. Sp. z o.o. Pozwani zajmują
nieruchomość bez tytułu prawnego i pomimo wezwania do jej wydania nadal ją
bezpodstawnie zajmują.
W odpowiedzi na pozew pozwani ustosunkowując się do żądania strony
powodowej oświadczyli, że odmawiają wydania przedmiotu sporu korzystając
z prawa zatrzymania.
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 30 listopada 2005 r. nakazał pozwanym K. J.
i R. J., aby opróżnili, opuścili i wydali powodom H. Z. i J. Z. nieruchomość położoną
w Z. przy ulicy G. 1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
Księgę Wieczystą KW nr […], orzekając o kosztach jak w sentencji.
Sąd Okręgowy ustalił, że pozwani w dniu 11 marca 1998 r. zawarli
przedwstępną umowę zamiany nieruchomości z T. sp. z o.o. Spółka zobowiązała
się przenieść na pozwanych prawo wieczystego użytkowania działki położonej w Z.
przy ul. G. 1 oraz własność posadowionego na niej budynku, w zamian za własność
lokalu mieszkalnego w Z. przy ul. C. […]. Dodatkowo pozwani zobowiązali się do
opuszczenia wynajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego przy ul. K. oraz do
złożenia oświadczenia woli o rezygnacji z prawa pierwokupu co do tego lokalu.
Strony umowy ustaliły, że zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości
objętej niniejszym sporem do dnia 30.06.1999 r. W wykonaniu przedmiotowej
umowy spółka T. wydała w dniu 30.03.1998 r. dom mieszkalny położony w Z. przy
ul. G., a następnie odmówiła przeniesienia własności nieruchomości położonej przy
ul. G. 1.
W stosunku do spółki T. zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne.
W toku prowadzonej egzekucji Sąd Rejonowy w Z. postanowieniem z dnia 9
3
grudnia 2003 r., w sprawie I Co …/02 przysądził prawo użytkowania wieczystego
spornej nieruchomości na rzecz H. i J. małżonków Z., na prawach wspólności
ustawowej. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia Sąd Rejonowy
postanowieniem z dnia 15 października 2004 r. nadał mu klauzulę wykonalności.
Sąd Okręgowy ustalił ponadto, że pomiędzy powodami a pozwanymi nie
istnieje żaden stosunek prawny lub faktyczny dający pozwanym prawo do
zamieszkiwania w nieruchomości położonej w Z. przy ul. G. 1. Pozwani ani w toku
niniejszego postępowania ani w czasie postępowania egzekucyjnego
prowadzonego przeciwko T. Sp. z o.o. nie powoływali się na przysługujący im tytuł
prawny do nieruchomości. Powoływali się natomiast na prawo zatrzymania w
związku z przysługującym im roszczeniem o zwrot nakładów jakie poczynili na
sporną nieruchomość.
W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie ma zastosowanie przepis
art. 1000 § 1 k.p.c. zgodnie, z którym z chwilą uprawomocnienia się postanowienia
o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw
i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, a na miejsce tych praw powstaje
prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym
w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
W dalszej części uzasadnienia Sąd Okręgowy wskazał na generalną zasadę
– którą wywiódł z treści art. 1000 k.p.c. – że nieruchomość jest przejmowana przez
nabywcę bez obciążeń, zaś osoby, którym przysługują ograniczone prawa
rzeczowe lub zabezpieczenie roszczeń osobistych na nieruchomości uzyskują
prawo zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem wynikającym
z przepisów o podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Prawomocne postanowienie
o przysądzeniu własności powoduje, że wygasają wszelkie prawa ciążące na
nieruchomości. W konsekwencji – zdaniem Sądu Okręgowego – stronie pozwanej
nie przysługują żadne roszczenia w stosunku do powodów jako nabywców
nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego.
Pozwani od powyższego wyroku wnieśli apelację - zaskarżając go w całości
zarzucili naruszenie prawa procesowego na skutek nie rozpoznania istoty sprawy,
polegające na braku rozpoznania zarzutu opartego na prawie zatrzymania
i związanych z tym zarzutem okoliczności samoistnego posiadania przez
4
pozwanych nieruchomości będącej przedmiotem sporu oraz dobrej wiary
pozwanych. Pozwani wskazali również na naruszenie prawa materialnego poprzez:
- przyjęcie, że w niniejszej sprawie zastosowanie ma art. 1000 § 1 k.p.c.,
kształtujący reguły wygaśnięcia roszczeń do nieruchomości (mających
charakter roszczeń rzeczowych) w sytuacji, gdy prawo zatrzymania
pozwani opierali na roszczeniu o charakterze obligacyjnym,
- nie zastosowanie art. 461 § 1 w związku z art. 226 § 1 k.c., z których
wynika prawo pozwanych do zatrzymania nieruchomości do chwili
zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących im roszczeń o zwrot
nakładów.
Zarzucając powyższe pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku
i oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Apelacyjny oddalając apelację pozwanych, podzielił zarówno ustalenia
faktyczne jak i argumentację prawną Sądu Rejonowego - przyjmując je jako
własne. Sąd Apelacyjny dodatkowo wskazał, że wbrew twierdzeniom pozwanych
prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności skutkuje przejściem prawa
własności na nabywcę. Na podstawie tego postanowienia stanowiącego tytuł
egzekucyjny nabywca może domagać się wydania nieruchomości od posiadacza
wskazanego w protokole opisu i oszacowania. Sąd Apelacyjny odwołał się również
do treści art. 1000 § 1 k.p.c. zwracając uwagę na fakt, że przepis ten statuuje
generalną zasadę, że nieruchomość jest przejmowana przez nabywcę w toku
egzekucji bez obciążeń, zaś osoby, którym służą ograniczone prawa rzeczowe lub
zabezpieczenie roszczeń osobistych na nieruchomości uzyskują prawo
zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem wynikającym z przepisów o
podziale sumy uzyskanej z egzekucji.
Pozwani w całości zaskarżyli wyrok Sądu Apelacyjnego opierając skargę
kasacyjną na podstawach:
1) naruszenia prawa materialnego poprzez:
- błędną wykładnię i błędne zastosowanie art. 1000 § 1 k.p.c.,
kształtującego reguły wygaśnięcia praw i skutków ujawnienia praw
i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości, poprzez przyjęcie,
5
że roszczenie samoistnego posiadacza w dobrej wierze o zwrot
nakładów na rzecz mieści się w zakresie wskazanych
w przytoczonym przepisie roszczeń osobistych oraz przyjęcie
w związku z tym, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia
o przysądzeniu własności takie roszczenie wygasa.,
- nie zastosowanie art. 461 § 1 k.c. w zw. z art. 226 § 1 k.c. wynikłe
z przyjęcia, że pozwanym nie przysługuje prawo zatrzymania
nieruchomości do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń
o zwrot nakładów poczynionych przez pozwanych na nieruchomość
stanowiąca przedmiot sporu.
2) naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik
sprawy, tj. art. 378 § 1 k.p.c. w związku z art. 386 § 4 k.p.c., poprzez
nierozpoznanie istoty sprawy polegające na braku rozpatrzenia zarzutu
pozwanych opartego na prawie zatrzymania i związanych z tym zarzutem
okoliczności samoistnego posiadania przez pozwanych nieruchomości
będącej przedmiotem sporu, a także dobrej wiary pozwanych.
Zarzucając powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku
i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna strony pozwanej oparta została na obu ustawowych
podstawach (art. 3983
§ 1 pkt 1 i 2 k.p.c.). W pierwszej kolejności należy jednak
ustosunkować się do najdalej idącego zarzutu nierozpoznania istoty sprawy.
Nie mają racji skarżący twierdząc, że Sąd Apelacyjny nie rozpoznał zarzutu
opartego na prawie zatrzymania. Z uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia
jednoznacznie wynika, że przedmiotowy zarzut podlegał ocenie Sądu. Faktem jest,
że zarzut zatrzymania nie został uwzględniony, bowiem zdaniem Sądu
Apelacyjnego, stronie pozwanej nie przysługują żadne roszczenia (stanowiące
przesłankę skuteczności zarzutu) w stosunku do powodów jako nabywców
nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego. Sąd Apelacyjny oparł się
w tej mierze na art. 1000 k.p.c., który statuuje generalną zasadę, że nieruchomość
jest przejmowana przez nabywcę bez obciążeń, zaś osoby, którym służą
ograniczone prawa rzeczowe lub zabezpieczenie roszczeń osobistych na
6
nieruchomości uzyskują prawo zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem
wynikającym z przepisów o podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Z roszczeniami
takimi pozwani winni bowiem wystąpić w stosunku do poprzedniego właściciela
nieruchomości - spółki T.
Trafność dokonanej przez Sąd drugiej instancji oceny zasadności zarzutu
opartego na prawie zatrzymania została zakwestionowana przez skarżących
w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej. Skarżący zarzucili obrazę przepisów
prawa materialnego, tj. art. 1000 § 1 k.p.c. oraz art. 461 § 1 k.c. w zw. z art. 226 § 2
k.c. W ich ocenie błędy w wykładni i zastosowaniu powyższych przepisów
doprowadziły Sąd Apelacyjny do przyjęciu, że stronie pozwanej nie przysługują
żadne roszczenia w stosunku do powodów, czego konsekwencją było nie
uwzględnienie zarzutu zatrzymania.
Ocenę zasadności podniesionych przez skarżących uchybień, należy
poprzedzić wyjaśnieniem istoty i przesłanek skuteczności zarzutu opartego na
prawie zatrzymania. W dalszej kolejności rozważenia wymaga charakter prawny
nabycia prawa podmiotowego (użytkowania wieczystego) w drodze egzekucji
sądowej.
Prawo zatrzymania (ius retentionis) stanowi uprawnienie dłużnika skuteczne
względem wierzyciela, którego treść wyczerpuje się w możliwości odmówienia
spełnienia świadczenia do czasu, gdy wierzyciel nie zaspokoi lub nie zabezpieczy
roszczenia, które przysługuje dłużnikowi względem wierzyciela. Dodać należy, że
prawo zatrzymania nie ma samoistnego charakteru, wiąże się z powstaniem
konkretnej wierzytelności i stanowi swoisty sposób zabezpieczenia roszczenia
dłużnika.
Instytucja prawa zatrzymania w kodeksie cywilnym nie została uregulowana
w sposób jednolity. W niniejszej sprawie podstawę prawną zarzutu stanowiły
przepisy art. 461 § 1 k.c. w zw. z art. 226 § 1 k.c. i wyłącznie one będą stanowiły
przedmiot dalszych rozważań. W myśl pierwszego z nich: „Zobowiązany do
wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub
zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz
roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania)”.
Drugi z wymienionych przepisów przede wszystkim konkretyzuje osobę uprawnioną
7
do skorzystania z prawa zatrzymania oraz osobę wierzyciela: „Samoistny
posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile
nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów
może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania
właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której
samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu
powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów
koniecznych”.
W procesie o wydanie rzeczy prawo zatrzymania realizuje się poprzez
zgłoszenie idącego w tym kierunku zarzutu. Zarzut ten ma charakter odraczający,
w tym sensie, że jego uwzględnienie (w przypadku kiedy powództwo o wydanie
rzeczy jest uzasadnione) nie prowadzi do oddalenia powództwa. Sąd uwzględniając
zarzut zatrzymania uzależnia realizację obowiązku wydania rzeczy od
jednoczesnego uiszczenia przez powoda równowartości poczynionych na rzecz
nakładów.
Rzeczą Sądu rozpoznającego zarzut oparty na prawie zatrzymania jest
dokładna analiza przesłanek warunkujących jego skuteczność. Sąd winien zbadać,
czy podmiot podnoszący zarzut jest jednocześnie uprawniony do skorzystania
z prawa zatrzymania, czy istnieje roszczenie, którego spełnienia lub
zabezpieczenia domaga się dłużnik, czy roszczenie to jest skuteczne względem
wierzyciela. Odpadnięcie jednej z wymienionych przesłanek, (muszą być spełnione
kumulatywnie) dyskwalifikuje sam zarzut, co pozwala Sądowi orzekającemu
w sprawie na odstąpienie od badania zaistnienia pozostałych przesłanek.
W niniejszej sprawie skuteczność zarzutu zatrzymania opartego na
przytoczonej powyżej podstawie prawnej wymagała przyjęcia że:
- strona pozwana jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze
nieruchomości stanowiącej przedmiot sporu,
- przysługuje jej roszczenie o zwrot nakładów,
- roszczenie jest skuteczne względem wieczystego użytkownika, który
nabył swoje prawo na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu
w przedmiocie przysądzenia wieczystego użytkowania, wydanego
w postępowaniu egzekucyjnym
8
Faktem bezspornym jest, że powodowie nabyli prawo wieczystego
użytkowania spornej nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Przepisy
regulujące egzekucję z użytkowania wieczystego, w sprawach nie uregulowanych
odsyłają do odpowiedniego stosowania przepisów o egzekucji z nieruchomości -
art. 1004 k.p.c. Egzekucja użytkowania wieczystego obok samego prawa obejmuje
również prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie
Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego
przez wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami - art. 1006 k.p.c.
Przejście prawa wieczystego użytkowania na nabywcę następuje wraz
z uprawomocnieniem się postanowienia Sądu w przedmiocie przysądzenia tego
prawa na rzecz nabywcy.
Nabycie użytkowania wieczystego (prawa podmiotowego ) w trybie egzekucji
sądowej jest zaliczane do cywilnoprawnych sposobów nabycia tego prawa.
Bezspornie przyjmuje się, że nabycie to ma charakter pierwotny i translatywny.
O pierwotnym charakterze nabycia przedmiotowego prawa świadczy fakt, że w tym
przypadku nie mamy do czynienia z następstwem prawnym. Pomiędzy poprzednim
użytkownikiem wieczystym (dłużnikiem egzekwowanym) a nowym użytkownikiem
wieczystym (nabywcą w toku egzekucji) nie zachodzi żaden stosunek prawny.
W szczególności przepisy regulujące postępowanie egzekucyjne nie dają podstaw
do przyjęcia tezy o istnieniu takiego następstwa. W konsekwencji w relacjach
między użytkownikiem wieczystym, który nabył swoje prawo w postępowaniu
egzekucyjnym a dłużnikiem egzekwowanym, któremu to prawo poprzednio
przysługiwało nie występuje element „zależności sytuacji prawnej”. Takie
uzależnienie sytuacji prawnej następcy od sytuacji prawnej jego poprzednika
występuje w przypadkach nabycia pochodnego i mówiąc najogólniej sprowadza się
do tego, że nabywca uzyskuje określone prawo w takich granicach w jakich
przysługiwało ono zbywcy.
Za translatywnym charakterem nabycia prawa użytkowania wieczystego
w drodze egzekucji sądowej przemawia fakt, że już z istoty egzekucji wynika, że
prawo to musi istnieć i przysługiwać dłużnikowi. Uprawomocnienie się
postanowienia w przedmiocie przysądzenia użytkowania wieczystego warunkuje
9
nie powstanie nowego prawa ale przejście już istniejącego (przysługującego
dotychczas dłużnikowi egzekwowanemu) na nabywcę.
Nabycie prawa podmiotowego (a w tym użytkowania wieczystego) w drodze
egzekucji sądowej bez żadnych obciążeń wynika z samego charakteru tego
nabycia jak również z wyraźnej w tym względzie regulacji kodeksowej.
Ustawodawca w sposób pośredni - w treści art. 1000 k.p.c. - wyraził zasadę,
że nabycie prawa własności w drodze egzekucji sądowej następuje bez
jakichkolwiek obciążeń. Zasada ta na podstawie art. 1004 k.p.c. ma zastosowanie
również do nabycia w tym trybie prawa użytkowania wieczystego. Z przepisu tego
jednoznacznie wynika, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia
o przysądzeniu użytkowania wieczystego (własności) wygasają wszelkie prawa
obciążające tą nieruchomość oraz skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na
nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny
nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej
z egzekucji. Należy wyjaśnić, że pod pojęciem: „wszelkie prawa i skutki ujawnienia
praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości” przyjmuje się ograniczone
prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobiste
ciążące na nieruchomości, tj. zabezpieczone poprzez ich ujawnienia w księdze
wieczystej. Jeśli chodzi o te ostatnie (prawa i roszczenia osobiste) to w momencie
rozpoczęcia obowiązywania przepisu art. 1000 k.p.c. podstawę prawną do ich
ujawnienia w księdze wieczystej stanowił art. III pkt 3 ustawy z dnia 23 kwietnia
1964 r. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94)
utrzymujący w mocy przepisy art. 290 – 293 dekretu z dnia 11 października 1946 r.
Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319). W świetle tych przepisów do praw
i roszczeń osobistych, które mogły być ujawnione w księdze wieczystej należały
w szczególności: roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, roszczenia
o ustanowienie praw rzeczowych ograniczonych, prawo najmu, dzierżawy, prawo
odkupu, prawo pierwokupu. Prawa i roszczenia osobiste przez ich ujawnienie
w księdze wieczystej uzyskiwały na wzór praw rzeczowych rozszerzoną
skuteczność, tj. stawały się skuteczne przeciwko każdoczesnemu właścicielowi
nieruchomości.
10
Pozostające w mocy po wejściu w życie kodeksu cywilnego przepisy Dekretu
prawo rzeczowe zostały następnie uchylone przez art. 126 pkt 2) ustawy z dnia
6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. De lege lata podstawę prawną do
ujawnienia praw i roszczeń osobistych w księdze wieczystej stanowi art. 16 ostatnio
powołanej ustawy. W myśl tego przepisu w księdze wieczystej mogą być ujawnione
w szczególności prawa i roszczenia wskazane w pkt 1 – 6 (np. prawo najmu,
dzierżawy, odkupu, pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie
własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego) a ponadto (zwrot w szczególności wskazuje na
to że katalog praw i roszczeń osobistych ma charakter otwarty), jak słusznie
przyjmuje się w literaturze - wszelkie inne prawa lub roszczenia, które przepis
ustawy wyposaża w elementy właściwe prawu rzeczowemu i których cel jest
zbieżny z celem ujawnienia w księdze wieczystej praw rzeczowych.
Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej powoduje, że
ich nabycie przez czynność prawną osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych, a ponadto uzyskują one skuteczność względem praw nabytych przez
czynność prawną po ich ujawnieniu.
W przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego (nabycia
pochodnego) następca prawny wstępuje w sytuację prawną zbywcy, a wszelkie
prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej odnoszą skutek
w stosunku do niego. Inaczej jest w przypadku nabycia prawa użytkowania
wieczystego w drodze egzekucji sądowej, które ma charakter nabycia pierwotnego,
bez żadnych obciążeń. Nabywca w drodze egzekucji nie jest następca prawnym
dłużnika egzekwowanego. Powyższą zasadę potwierdza art. 1000 k.p.c., który
wskazuje co dzieje się z prawami osobistymi i roszczeniami ujawnionymi w księdze
wieczystej, które w przypadku nabycia pochodnego zachowałyby skuteczność
wobec następcy prawnego.
Artykuł 1000 k.p.c. dopuszcza wyjątki od wskazanej powyżej zasady,
uregulowane w § 2, 3 i 4. Tytułem przykładu można podać, że pozostają w mocy
bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia prawa ciążące na nieruchomości
z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona
11
w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego
urządzenia.
Dalsze wyjątki od zasady, że nabycie prawa w drodze egzekucji następuje
bez obciążeń przewidują przepisy art. 1001, art. 1002 i art. 1011 k.p.c. Pierwszy
dotyczy służebności gruntowej, drugi odnosi się do stosunku najmu i dzierżawy,
a ostatni, który dotyczy wyłącznie użytkowania wieczystego jako prawa
podlegającego egzekucji, wskazuje, że nabycie w tym trybie nie narusza
ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości powstałych przed jej oddaniem
w użytkowanie wieczyste.
Istotnego argumentu, potwierdzającego regułę, że wszelkie prawa
obciążające nieruchomość wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia
o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego) – dostarcza przepis art. 953 §
1 pkt 6 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem ogłoszenie o licytacji dokonane przez
komornika w formie publicznego obwieszczenia winno zawierać: „wyjaśnienie, że
użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze
wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów i nie zostaną
zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą
uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się
postanowienia o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego)”. W świetle
tego przepisu trudno uznać za zasadny pogląd, że tak istotne ze społecznego
punktu widzenia prawa jak użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika
wygasają, natomiast inne prawa nie ujawnione w księdze wieczystej i nie zgłoszone
w toku egzekucji pozostają w mocy. Taki pogląd reprezentują skarżący opierając
się na treści art. 1000 § 1 k.p.c. (wnioskowanie a contrario). Zważyć jednak należy,
na co Sąd Najwyższy wielokrotnie zwracał uwagę, że niedopuszczalne jest
wnioskowanie a contrario wtedy gdy pozostaje w oczywistej sprzeczności
z zasadami konstytucyjnymi, regułami wykładni systemowej i celowościowej lub
prowadzi do rezultatów nieracjonalnych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia
24 listopada 1998 r., III CZP 44/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 87). Do takich
rezultatów prowadzi wykładnia przepisu art. 1000 § 1 k.p.c. zaproponowana przez
skarżących. Nie można jednak przyjąć, że prawa i roszczenia osobiste, które na
skutek ujawnienia ich w księdze wieczystej uzyskują rozszerzona skuteczność
12
wygasają na skutek uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności,
natomiast prawa i roszczenia, które z tak wzmożonej ochrony nie korzystają,
pozostają w mocy.
Należy zwrócić uwagę również na fakt, że przepisy kodeksu postępowania
cywilnego z jednej strony umożliwiają ochronę osób, którym przysługują określone
prawa do nieruchomości będącej przedmiotem licytacji, z drugiej natomiast strony
zabezpieczają interes nabywcy w drodze egzekucji, przed skutkami nabycia
określonego prawa wraz z obciążeniami, o których nabywca nie wiedział.
Na podstawie art. 945 § 1 i 2 w zw. z art. 922 k.p.c. komornik o terminie
opisu i oszacowania zawiadamia znanych mu uczestników, tj. wierzyciela, dłużnika,
osoby którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa
osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a także przez obwieszczenie publiczne
uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie
prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed
ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zgłoszone prawa do nieruchomości
komornik wymienia w protokole opisu i oszacowania art. 947 § 1 pkt 8 k.p.c.
W oszacowaniu podaje się osobno wartość nieruchomości, budowli i innych
urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości. Wartości
powyższe podaje się z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które
pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartość praw nie
określonych suma pieniężną obciążających nieruchomość – art. 948 § 2 k.p.c.
W ogłoszeniu o licytacji (w formie publicznego obwieszczenia) komornik wyjaśnia
wszystkim zainteresowanym, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika,
jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do
zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed
rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną
z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności
(użytkowania wieczystego) - art. 953 § 1 pkt 7) k.p.c. Po wywołaniu licytacji
komornik podaje do wiadomości obecnych w szczególności: ciążące na
nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach
publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich
obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia, prawa obciążające
13
nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na
cenę nabycia – art. 973 pkt 5) i 6) k.p.c.
Wszystkie powyżej przytoczone przepisy, wskazują na taki sposób
uregulowania postępowania egzekucyjnego, który umożliwia ochronę interesu
nabywcy w toku egzekucji. Nabywca (in spe) ma możliwość zapoznania się ze
stanem prawnym nieruchomości W szczególności jest informowany o tym, które
prawa i roszczenia nie wygasają – wbrew przyjętej regule - na skutek
uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie przysądzenia własności
(użytkowania wieczystego).
Po wyjaśnieniu istoty nabycia praw w toku egzekucji sądowej należy
zastanowić się czy Sąd drugiej instancji słusznie przyjął, że pozwanym w stosunku
do powodów nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów. Rozstrzygnięcie tej
kwestii jest o tyle istotne, że przesądza o zasadności podniesionego przez
pozwanych – a nie uwzględnionego przez Sąd drugiej instancji - zarzutu opartego
na prawie zatrzymania. Na wstępie należy przesądzić kwestię, że roszczenie
o zwrot nakładów nie jest roszczeniem osobistym, które może zostać ujawnione
w księdze wieczystej. Roszczenie to nie posiada elementów właściwych prawom
rzeczowym, jego przedmiotem nie jest nieruchomość, roszczenie to nie zmierza do
zmiany istniejących stosunków prawnorzeczowych. W konsekwencji należy przyjąć,
że nie jest to roszczenie, o którym traktuje w sposób bezpośredni przepis art. 1000
§ 1 k.p.c.
Z ustaleń faktycznych jakie poczynił sąd pierwszej instancji, a przyjął je jako
własne sąd odwoławczy wynika, że budynek mieszkalny wymagał kapitalnego
remontu, a pozwani od czasu zamieszkania wykonali remont i zagospodarowali
działkę. Przez nakłady konieczne rozumie się wydatki, których celem jest
utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie
z przeznaczeniem
Roszczenie o zwrot nakładów koniecznych ma charakter obligacyjny,
powstaje i staje się wymagalne z momentem ich dokonania. Kwestie te zostały
przesądzone w bogatym orzecznictwie Sądu Najwyższego i w tym miejscu nie
wymagają szerszego uzasadnienia (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego
z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06, nie publ.; uzasadnienie wyroku Sądu
14
Najwyższego z dnia 23 marca 2007 r., V CSK 480/06, nie publ.). W tym też
momencie powstało i stało się wymagalne roszczenie o ich zwrot, którego
adresatem był aktualny użytkownik wieczysty (spółka T.). Roszczenie to mające
charakter obligacyjny nie przeszło i nie mogło przejść na nabywcę nieruchomości w
toku egzekucji, roszczenie to „nie idzie za rzeczą” i skuteczne jest tylko w stosunku
do podmiotu zobowiązanego, a nie każdoczesnego użytkownika wieczystego.
Ponadto należy zważyć, że przyjęcie poglądu, w myśl którego pozwanym
przysługuje roszczenie o zwrot nakładów w stosunku do powodów (nabywców w
toku egzekucji) w żadnej mierze nie uwzględnia charakteru prawnego nabycia
praw, w tym szczególnym trybie. Pierwotny charakter nabycia prawa w toku
egzekucji i brak jakichkolwiek przepisów szczególnych, które dopuszczałyby w
drodze wyjątku przejście takiego roszczenia stanowią argumenty jednoznacznie
przemawiające na niekorzyść skarżących. Zatem słusznie Sąd drugiej instancji nie
uwzględnił zarzutu opartego na prawie zatrzymania, bowiem warunkiem
koniecznym powstania samego prawa zatrzymania jest istnienie roszczenia
przysługującego dłużnikowi względem wierzyciela.
Sąd Najwyższy uznając obie podstawy kasacyjne za nieusprawiedliwione
rozstrzygnął jak w sentencji na podstawie art. 39814
k.p.c.
kg