Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 335/07
POSTANOWIENIE
Dnia 23 kwietnia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku L. K.
przy uczestnictwie M. B., R. B., R. B., A. B. i Gminy W.
o dokonanie zmiany wpisu,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 23 kwietnia 2008 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 19 grudnia 2006 r., sygn. akt II Ca (…),
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą KW (…) dla nieruchomości
położonej w W., oznaczonej jako działka nr (…)/4, w której jako właściciel wpisana jest
Gmina W., zaś L. K. i M. B. jako wieczyści użytkownicy gruntu i współwłaściciele
budynków na zasadzie wspólności łącznej wynikającej z umowy spółki cywilnej. W dniu
16.12.2003 r. wspólnicy spółki cywilnej podjęli uchwałę w formie pisemnej zgodnie z
którą L. K. z dniem 1.01.2004 r. wystąpił ze spółki, która od tego dnia działała w składzie
3 osób tj. R. B., A. B. i M. B. Wcześnie, bo w dniu 11.12.2003 r. uchwałą na piśmie
wspólnicy postanowili dokonać podziału nieruchomości nabytych w czasie działania
spółki w ten sposób, iż nieruchomość oznaczona jako działka nr (…)/4 przypada
ustępującemu ze spółki L. K., zaś M. B., „zrzeka się swego udziału wynoszącego 56%”
w tej nieruchomości. W dniu 25.01.2006 r. sporządzono w formie aktu notarialnego
oświadczenie wspólników spółki cywilnej, w którym w § 3 wspólnicy oświadczyli i
potwierdzili, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej Kw (…) i
odrębnej własności urządzeń w postaci wiaty przysługuje na podstawie uchwały z dnia
11.12.2003 r. L. K. i wyrażają zgodę na ujawnienie go w księdze wieczystej. Wniosek L.
2
K. o dokonanie zmiany wpisu w dziale II Kw (…) Sąd Rejonowy w W. oddalił
postanowieniem z 26.09.2006 r., zaś Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia
19.12.2006 r. oddalił apelację wnioskodawcy. U podstaw tego orzeczenia legło
stwierdzenie, że w ramach rozliczenia z ustępującym wspólnikiem można przenieść na
niego prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność budynków oraz urządzeń na
nim posadowionych, jednak wymaga to formy aktu notarialnego. Oświadczenie
wspólników złożone w formie aktu notarialnego w dniu 25.01.2006 r. nie może być
uznane za umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności
budynków. Brak więc wymaganej podstawy wpisu do księgi wieczystej.
Wnioskodawca zaskarżył to postanowienie skargą kasacyjną zarzucając
naruszenie art. 31 § 1 i 34 ustawy z dnia 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece
oraz art. 73 § 2, 158, 237 i 871 k.c. Żądał uchylenia zaskarżonego postanowienia i
przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota problemu w niniejszej sprawie sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na
pytanie, czy przedstawione przez wnioskodawcę dokumenty w postaci pisemnej
uchwały o ustąpieniu wspólnika ze spółki cywilnej (uchwała z 16.12.2003 r.); uchwały
pisemnej o podziale nieruchomości nabytych w okresie działania spółki cywilnej
(uchwała z 11.12.2003 r.) oraz oświadczenia wspólników spółki cywilnej z dnia
25.11.2006 r. sporządzonego w formie aktu notarialnego spełniają wymagania podstawy
wpisu w księdze wieczystej wynikające z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6.07.1982 r. o
księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Sądy obu
instancji udzieliły w tym przedmiocie negatywnej odpowiedzi i antycypując dalsze
rozważania stwierdzić należy, że było to stanowisko uzasadnione.
Art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
stanowi, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie
poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
Przepis ten – jak zgodnie się przyjmuje – zawiera minimum wymagań formalnych
obowiązujących w postępowaniu wieczystoksięgowym, a wiążących się z celami jakim
służą księgi wieczyste. Obowiązują one przy dokonywaniu wszelkich wpisów mających
znaczenie prawne. Oznacza to, że notarialne poświadczenie podpisu pod dokumentem
stanowi zasadę i nie odnosi się tylko do dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244
k.p.c., poza wypadkami, gdy podstawę wpisu stanowi orzeczenie sądowe. Na tle art. 31
ustawy o księgach (...) należy zwrócić uwagę na to, aby odróżnić rodzaj dokumentów
3
stanowiących podstawę wpisu, od samej formy tych dokumentów. Art. 31 ust. 1 ustawy
reguluje tylko samą formę dokumentów. Regulacja ta polega na tym, że wpis może być
dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli
przepisy szczególne nie przewidują, że dokument taki musi mieć inną „lepszą” formę.
Przykładem jest umowa przeniesienia własności nieruchomości, dla której art. 158 k.c.
wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego jest także
wymagana dla przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. Wynika to nie tylko z art.
237 k.c., lecz także z art. 27 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2004, Nr 201, poz. 2603 ze zm.). Powstaje pytanie, które ma kluczowe
znaczenie w niniejszej sprawie, czy przeniesienie prawa użytkowania wieczystego i
własności posadowionych na gruncie budowli, budynków i urządzeń, w ramach
rozliczenia z ustępującym ze spółki cywilnej, wymaga zachowania formy aktu
notarialnego. W postanowieniu z dnia 14.01.2005 r. III CK 177/04 (OSNC 2005, nr 12,
poz. 217) Sąd Najwyższy stwierdził, że „do dokonania wpisu w księdze wieczystej
zmiany właściciela nieruchomości, wynikającej z oświadczenia właściciela o wystąpieniu
ze spółki cywilnej, niezbędne jest zachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie
poświadczonym”. Uzasadniając to stanowisko, Sąd Najwyższy uznał, że skutek
w postaci utraty przez występującego wspólnika praw objętych majątkiem wspólnym nie
został w art. 871 k.c. uzależniony od rodzaju prawa wspólnego, w szczególności od
tego, czy prawem tym jest własność nieruchomości, czy też inne prawa, lecz dotyczy
wszelkich praw wspólnych, a zatem i współwłasności nieruchomości. Podniesiono, że
przy wystąpieniu wspólnika ze spółki cywilnej nie mamy do czynienia z przeniesieniem
udziału we współwłasności nieruchomości, lecz skutek ten następuje z mocy samego
prawa, co jest następstwem wypowiedzenia udziału w spółce cywilnej. Podobne
stanowisko wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16.03.2005 r. II CK
700/04 (nieopublik.).
Skład orzekający tego stanowiska nie podziela, a przychyla się do poglądu
przyjętego w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9.02.2007 r. III CZP 164/06 (OSNC
2008, nr 1, poz. 5), w której stwierdzono, że przystąpienie nowego wspólnika do spółki
cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości,
wymaga zachowania formy szczególnej obowiązującej przy przeniesieniu własności
nieruchomości. Nie można zaprzeczyć, że przecież wystąpienie ze spółki cywilnej
wspólnika wypowiadającego swój udział - może być połączone z wstąpieniem na jego
miejsce nowego wspólnika za zgodą pozostałych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia
4
21.11.1995 r. III CZP 160/95 OSNC 1996, nr 3, poz. 33). W tej sytuacji nie sposób
przyjąć, aby skutek w postaci zmiany kręgu współwłaścicieli łącznych nieruchomości
nastąpił z mocy prawa. Nie ma zaś uzasadnionych podstaw, aby różnicować skutki
ustąpienia wspólnika ze spółki cywilnej w odniesieniu do współwłasności nieruchomości
od tego, czy w miejsce ustępującego wspólnika wstępuje, czy nie wstępuje inny
wspólnik. W uzasadnieniu powołanej uchwały z dnia 9.02.2007 r. Sąd Najwyższy trafnie
wskazał, że gdyby zamiarem ustawodawcy było, aby zawarcie umowy spółki cywilnej
lub jej zmiana (także od strony podmiotowej) traktować jako wyjątek od zastrzeżenia
formy notarialnej dla związanego z tymi czynnościami przeniesienia własności
nieruchomości (użytkowania wieczystego), to wprowadziłby wyraźne w tym względzie
postanowienie. Skoro takiego zastrzeżenia dla złagodzenia wymogu formy aktu
notarialnego nie ma w art. 860 § 2 k.c, to skuteczność czynności prawnej, takiej jak
umowa spółki lub jej zmiana (także podmiotowa), której skutkiem ma być przeniesienie
własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego), dla którego ustawa
zastrzega formę aktu notarialnego, należy oceniać według ogólnych zasad dotyczących
niezachowania formy szczególnej.
W świetle tego stanowiska nie ulega żadnej wątpliwości, że w sprawie nie
zachowano szczególnej formy w postaci aktu notarialnego, w której treści byłoby
stwierdzenie o przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego i własności budowli na
rzecz ustępującego wspólnika ze wskazaniem causae tego przeniesienia. Tego
wymagania nie spełnia oświadczenie wspólników z dnia 25.01.2006 r., w którym
„potwierdzili”, że na podstawie uchwały w formie pisemnej prawo użytkowania
wieczystego i własności budowli przysługuje wnioskodawcy. Na marginesie należy
jedynie zauważyć, że w sprawie wystąpiły dalsze nieprawidłowości, skoro w spółce
cywilnej były 4 osoby, a współwłasność łączna nieruchomości będącej składnikiem
majątku spółki ujawniona była w księdze wieczystej na rzecz tylko 2 wspólników;
rozliczenia z ustępującym wspólnikami dokonano wcześniejszą uchwałą, niż data jego
ustąpienia, wreszcie „zrzeczenie się udziału” nie może nastąpić na rzecz określonej
osoby. Pomijając, jednak te uchybienia, dokumenty przedstawione przez wnioskodawcę
nie mogły stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej.
Z tych względów, skargę kasacyjną należało oddalić (art. 39814
k.p.c.).