Uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r. III CZP 58/08
Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący)
Sędzia SN Marian Kocon
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Jerzego W. przy uczestnictwie Joanny F.
o zniesienie współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 25 czerwca 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez
Sąd Okręgowy w Sieradzu postanowieniem z dnia 6 lutego 2008 r.:
„1. Czy w sprawie o zniesienie współwłasności spółdzielczego
własnościowego prawa do domu jednorodzinnego wartość tego prawa ustala się z
uwzględnieniem niespłaconego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego
hipoteką ustanowioną na działce gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste
spółdzielni budowy domów jednorodzinnych;
2. Jeżeli tak, to jak należy ustalić wartość tego prawa, w sytuacji, kiedy w
wyniku zniesienia współwłasności przypadło ono uczestnikowi, który ma
hipotetyczną możliwość uzyskania umorzenia części kredytu na podstawie art. 10
ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie
niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz
refundacji bankom wpłaconych premii gwarancyjnych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r.
Nr 119, poz. 1115 ze zm.)?”
podjął uchwałę:
W sprawie o zniesienie wspólności prawa do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej wartość tego prawa ustala się z uwzględnieniem
związanego z nim długu z tytułu niespłaconego kredytu zaciągniętego przez
spółdzielnię mieszkaniową w części przypadającej na ten dom.
Uzasadnienie
Przedstawione zagadnienie prawne nasunęło się Sądowi Okręgowemu przy
rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy w sprawie o zniesienie wspólności
spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego nr 14 w Z.W. przy ul. S. nr 43.
Prawo to przyznane zostało w 1993 r. małżonkom Joannie i Ryszardowi F. i dotyczy
domu usytuowanego na działkach stanowiących własność Skarbu Państwa,
oddanych w wieczyste użytkowanie Spółdzielni Budowy Domów Jednorodzinnych
„W.” w Z.W. Na sfinansowanie budowy domów jednorodzinnych Spółdzielnia „W.”
zaciągnęła kredyt bankowy w wysokości 577 125 zł, zabezpieczony hipoteką
ustanowioną na nieruchomości zabudowanej m.in. budynkiem przydzielonym
małżonkom F. Członkowie spółdzielni spłacają ten kredyt w ratach kwartalnych.
Zadłużenie kredytowe, przypadające na dom jednorodzinny, którego dotyczy
postępowanie, wynosiło na dzień 30 czerwca 2007 r. łącznie kwotę 90 220,31 zł. W
razie dokonania jednorazowej spłaty zadłużenia kredytowego członek spółdzielni
korzysta z możliwości umorzenia 70 % kwoty podstawowej. Wartość rynkowa
prawa do spornego domu wynosi 231 250 zł.
Postępowanie o zniesienie wspólności spółdzielczego prawa do domu
jednorodzinnego toczy się z wniosku wierzyciela, który w toku postępowania
egzekucyjnego nabył udział dłużnika Ryszarda F. wynoszący 1/2 w tym prawie.
Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli zniósł wspólność w ten sposób, że przyznał
prawo wnioskodawcy Jerzemu W. z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestniczki
Joanny F. kwoty 113 124,73 zł. Powołując się na art. 244 k.c. w brzmieniu
obowiązującym od dnia 4 lutego 2005 r., stwierdził, że w wyniku nowelizacji tego
przepisu dokonanej ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks
postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804)
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stało się
spółdzielczym prawem do lokalu, o którym mowa w rozdziale 21
ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr
119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.").
Ustalając wysokość spłaty dla uczestniczki postępowania Sąd pierwszej
instancji uznał, że nie należy obniżać jej „o wartość kredytu obciążającego prawo w
wysokości 90 220,31 zł", gdyż zobowiązanie kredytowe nie jest w całości
wymagalne i nie ma obowiązku jego natychmiastowej zapłaty, ponieważ zostało
rozłożone na długi okres, raty są niewygórowane, a ich wysokość nie zależy od
procesów inflacyjnych. Przy tym konieczność spłaty kredytu przez nabywcę prawa
nie jest pewna, gdyż może on wyzbyć się tego prawa zanim ureguluje wszystkie
raty kredytu, oraz może skorzystać z umorzenia części długu w razie jednorazowej
spłaty. Hipoteka zabezpieczająca kredyt została ustanowiona na prawie
użytkowania wieczystego należącego do Spółdzielni, która ten kredyt zaciągnęła.
Odliczenie od wartości rynkowej spornego prawa pozostałego do zapłaty
zobowiązania kredytowego Sąd Rejonowy uznał za krzywdzące dla uczestniczki
postępowania, której spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego zapewniało
stabilizację życiową (zamieszkiwała w tym domu z rodziną).
W apelacji od postanowienia Sądu Rejonowego wnioskodawca zarzucił
naruszenie art. 212 § 2 k.c. przez ustalenie wartości spółdzielczego prawa do domu
jednorodzinnego z pominięciem obciążenia wynikającego z nie spłaconego kredytu,
zabezpieczonego hipoteką, podnosząc, że w rezultacie ustalona przez Sąd wartość
tego prawa nie jest jego wartością wolnorynkową w rozumieniu tego przepisu.
Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na specyfikę sytuacji prawnej występującej w
rozpatrywanej sprawie, polegającej na tym, że przedmiot zniesienia wspólności nie
jest obciążony hipoteką, gdyż ustanowiona jest ona na prawie wieczystego
użytkowania gruntu, przysługującym spółdzielni. Przy ustalaniu wartości prawa do
domu jednorodzinnego nie można zatem stosować wprost zasad dotyczących
określenia wartości nieruchomości obciążonej hipoteką. Zdaniem Sądu
Okręgowego, okoliczność, że dom jednorodzinny objęty spółdzielczym prawem do
lokalu, postawiony jest na prawie użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką,
przemawia jednak za uwzględnieniem przy ustalaniu wartości tego prawa
niespłaconego kredytu mieszkaniowego, pobranego przez Spółdzielnię na
wybudowanie budynku jednorodzinnego, którego dotyczy prawo. (...)
Wątpliwości Sądu wzbudziło także to, czy na wartość spółdzielczego prawa do
domu jednorodzinnego powinna wpływać możliwość uzyskania umorzenia części
kredytu na podstawie art. 10 ust.1 pkt 5 ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy
państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii
gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (jedn.
tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115 ze zm.), związana z dokonaniem spłaty
zadłużenia do dnia 31 grudnia 2008 r. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Prawo, którego dotyczy postępowanie, powstało w 1993 r. jako prawo do
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, ustanowione na podstawie art.
232 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 30, poz.
210 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz.") na rzecz małżonków F., do których majątku
wspólnego weszło. Stosowały się do niego odpowiednio przepisy prawa
spółdzielczego o własnościowym prawie do lokalu (art. 232 § 4 Pr.spółdz. oraz art.
52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w pierwotnym
brzmieniu, Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27). Od dnia 15 stycznia 2003 r. prawo to
regulują odpowiednio stosowane przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu, zawarte w rozdziale 21
u.s.m., z zachowaniem szczególnych zasad,
określonych w zmienionym art. 52, obowiązujących do czasu przeniesienia na
uprawnionego własności domu. Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej traktowane jest jako stan przejściowy, prowadzący do przeniesienia
na uprawnionego własności przydzielonego domu i działki po ostatecznym
rozliczeniu kosztów budowy i ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez
członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni
pokrywających resztę należności z tytułu wkładów. Obowiązkiem członków, którym
przysługuje prawo do domu jednorodzinnego jest zatem sfinansowanie całości
kosztów poniesionych na budowę tego domu, a dodatkowo także kosztów
przeniesienia własności domu i ewentualnego udziału w kosztach likwidacji
spółdzielni. Jeżeli koszty budowy ponoszone były z kredytu zaciągniętego przez
spółdzielnię i spłacanego przez nią, uzupełnianie wkładu budowlanego na rzecz
spółdzielni, do czasu przejęcia jej zobowiązań kredytowych, może następować w
ratach, stosownie do planu spłaty kredytu dokonywanego przez spółdzielnię.
Bezsporne jest, że w przedstawionej sprawie zniesienie wspólności dotyczy prawa
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, gdyż do przeniesienia
prawa wieczystego użytkowania działki i własności domu na rzecz uprawnionych
dotychczas nie doszło.
W wyniku przejęcia udziału Ryszarda F. w tym prawie przez egzekwującego
wierzyciela – Jerzego W. – prawo do domu jednorodzinnego przysługuje stronom
niniejszego postępowania po połowie, a zniesienie wspólności tego prawa ma
nastąpić przez przyznanie go w całości wnioskodawcy.
Jak wynika z art. 172
ust. 3 u.s.m. zbycie spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Regulacja ta, analogiczna do
poprzednio obowiązującego art. 223 § 2 Pr.spółdz., interpretowana jest jako
powodująca wstąpienie nabywcy prawa w sytuację zbywcy także w zakresie
ciążących na nim praw i obowiązków związanych z wkładem budowlanym, również
co do obowiązku uregulowania niespłaconej jeszcze części tego wkładu. W razie
zatem prawomocnego przyznania wnioskodawcy spornego prawa, na nim ciąży
obowiązek regulowania na rzecz spółdzielni dalszych rat z tytułu spłaty kredytu
zaciągniętego na koszty budowy.
Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określają zasady wyceny
wartości lokalu (odpowiednio stosowane do domu jednorodzinnego – art. 2 ust. 3
zdanie drugie u.s.m.) jedynie na wypadek wygaśnięcia spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu. Artykuł 1711
ust. 2 u.s.m. nakazuje wówczas z
wartości rynkowej lokalu potrącić część wkładu budowlanego, nie wniesioną przez
osobę, której przysługiwało prawo, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt
zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu,
potrącić kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Niewątpliwie reguł tych,
odnoszących się do rozliczeń między spółdzielnią a osobą, której prawo
spółdzielcze wygasło, nie można stosować do sytuacji, w której prawo trwa, a
ustalenie jego wartości ma na celu dokonanie rozliczeń między uprawnionymi do
niego. W konsekwencji nie można podzielić zapatrywania, że wielkość pozostałego
do spłaty zadłużenia powinna zostać automatycznie odliczona od wartości
„czystego” prawa.
Analiza zapatrywań piśmiennictwa i orzecznictwa dotyczących sposobu
ustalania wartości składników majątkowych w wypadku, gdy są one obciążone
prowadzi do wniosku, że należy uwzględnić obciążenia zmieniające ich rzeczywistą
wartość, zwłaszcza obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi
odpowiedzialność każdorazowy właściciel, w szczególności – w wypadku
nieruchomości – obciążenie hipoteką i prawami dożywocia (por. np. postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03, nie publ.). Obciążenie
obowiązkiem spłaty reszty długu z tytułu wkładu budowlanego nie ma charakteru
rzeczowego, niemniej ze względu na związanie prawa do domu jednorodzinnego z
wkładem dzieli jego los, a jego skutki są zbliżone.
W rozpatrywanym wypadku prawo, którego dotyczy postępowanie, nie jest
obciążone hipoteką. Zabezpieczenie hipoteczne dotyczy prawa użytkowania
wieczystego, przysługującego spółdzielni. Przy tym, o ile własność domów
jednorodzinnych zrealizowanych na obciążonej nieruchomości wraz z prawem do
działek nie była przenoszona na uprawnionych przed dniem 23 września 2001 r., w
tyle w wypadku przeniesienia tych praw na uprawnionych nie powstanie na nich
automatycznie hipoteka łączna zabezpieczająca zobowiązania kredytowe na rzecz
banku. Sprzeciwia się temu brzmienie art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o
księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze
zm. – dalej: "u.k.s.h."), który wyłącza możliwość stosowania art. 76 ust. 1 do
hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, do
których należą także domy jednorodzinne (art. 2 ust. 3 u.s.m.), jeżeli podział
nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości
zabudowanej domem mieszkalnym. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi
zgodnie z postanowieniami umowy. Przepis ten należy stosować odpowiednio do
hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego (art. 65 ust. 3 i 5 u.k.s.h.).
Umowa dotycząca podziału hipoteki, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z
dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04 ("Biuletyn SN" 2005, nr 9, s. 10), powinna
być zawarta pomiędzy wierzycielem hipotecznym a właścicielem (wieczystym
użytkownikiem) nieruchomości, która ma zostać podzielona, a w razie braku umowy
– hipoteka nie będzie mogła powstać. Stanowisko to potwierdza treść art. 44 ust. 11
u.s.m., wprowadzonego z dniem 31 lipca 2007 r., z którego dodatkowo wynika
gwarancja, że w razie całkowitej spłaty zadłużenia – związanego z wyodrębnionym
lokalem, przenoszonym na odrębną własność lub budynkiem – na rzecz spółdzielni,
nabywca uzyskuje prawo własności bez obciążeń hipotecznych. W wypadku
przenoszenia własności domu jednorodzinnego i praw do działki przed całkowitą
spłatą zadłużenia kredytowego przez spółdzielnię konieczność umownego
uregulowania spraw związanych z przejęciem długu spółdzielni wobec banku
kredytującego oraz sposobu zabezpieczenia spłaty tego długu wymaga także
udziału nabywcy jako przejemcy długu (art. 52 pkt 3 u.s.m. w związku z art. 519 § 2
k.c.).
Reasumując, obciążeniem, jakie musi być wzięte pod uwagę przy ustalaniu
wartości prawa do domu jednorodzinnego, przysługującego stronom, jest
zobowiązanie z tytułu spłaty reszty wkładu budowlanego, realizowane w ratach
stosownie do wymagalności ciążącego na spółdzielni zadłużenia kredytowego.
Tego rodzaju obciążenie nie musi powodować ubytku wartości prawa, z którym jest
związane, o nominalną wartość długu, Sąd pierwszej instancji bowiem trafnie
zwrócił uwagę, że obniżenie wartości prawa do domu powinno być oceniane według
kategorii rynkowych, tzn. przy uwzględnieniu reguł stosowanych w obrocie, w
którym atrakcyjność określonego prawa może prowadzić do zgody na nabycie go z
pewnymi ciężarami, bez pełnego, a nawet w ogóle bez żadnego odzwierciedlenia
nominalnej wartości tych obciążeń w cenie. Jest tak zwłaszcza wówczas, gdy
obciążenie można uznać za nieuciążliwe, ocena musi być jednak przeprowadzana z
uwzględnieniem indywidualnych okoliczności danego wypadku. Przesłankami, które
należy brać pod uwagę, jest rodzaj obciążenia, sposób jego realizacji, jego
dolegliwość i wiążące się z nim ryzyko zmian na niekorzyść w przyszłości. Wśród
czynników podlegających ocenie w niniejszej sprawie znaleźć się także musi
możliwość skorzystania z umorzenia części zadłużenia w wypadku wcześniejszej
jego spłaty na zasadach przewidzianych w art. 10 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 30
listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów
mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom
wypłaconych premii gwarancyjnych. Przepisy te ustanawiają skonkretyzowane
możliwości zmniejszenia zobowiązania. Istnienie takiej możliwości nie jest obojętne
przy ocenie rzeczywistej wartości rynkowej prawa, powoduje bowiem, że ciążący
dług może być zlikwidowany w krótkim czasie za część swojej nominalnej kwoty.
Konieczność uwzględnienia wszystkich elementów wpływających na wartość
spornego prawa wynika z ostateczności rozliczeń dokonanych w postanowieniu o
zniesieniu wspólności tego prawa (art. 618 § 3 k.p.c.) i może wiązać się z
koniecznością skorzystania z wiadomości fachowych. Jest to już jednak
zagadnienie dotyczące problemów faktycznych i nie mieści się w zakresie
rozstrzygania przedstawionego zagadnienia prawnego.
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.