Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CK 469/04
POSTANOWIENIE
Dnia 13 kwietnia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Henryk Pietrzkowski
SSN Tadeusz Żyznowski
w sprawie z wniosku G. G. i J. G.
przy uczestnictwie Banku I.(…) SA w W. i Syndyka masy upadłości C.(...) SA w S.
o wpis,
na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 13 kwietnia 2005 r., na skutek kasacji
wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego w G. z dnia 21 listopada 2003 r.,
sygn. akt III Ca (…),
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w G. z
dnia 26 lutego 2003 r., sygn. akt Dz. Kw (…) Kw (…), i przekazuje sprawę temu
sądowi do ponownego rozpoznania.
Uzasadnienie
Małżonkowie G. i J. G. złożyli w dniu 23 maja 2002 r. wniosek o odłączenie z
księgi wieczystej nr (…), prowadzonej dla zabudowanej nieruchomości gruntowej
położonej w G. przy ul. A., lokalu nr (…), stanowiącego odrębną nieruchomość, i
założenie dla tego lokalu księgi wieczystej z wpisem prawa własności na rzecz
wnioskodawców na prawach wspólności ustawowej, bez przenoszenia do założonej
księgi hipoteki w kwocie 780 000 euro, wpisanej na rzecz Banku I.(…) Spółka Akcyjna w
W. Podstawą wniosku była umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) i jego
sprzedaży na rzecz wnioskodawców przez „C.(...)” Spółka Akcyjna w S.. Dział IV księgi
wieczystej nr (…) obejmował wpis hipoteki w kwocie 780 000 euro na rzecz Banku I.(…),
dokonany w dniu 25 stycznia 2001 r. W umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu
2
nr (...) i jego sprzedaży wymieniono pismo Banku z dnia 9 maja 2002 r. zezwalające na
odłączenie lokalu nr (…) bez obciążania hipoteką łączną, z zaznaczeniem, że znajduje
się ono w aktach księgi wieczystej nr (…).
Sąd Rejonowy w dniu 26 lutego 2003 r. odłączył lokal nr (…) z księgi wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości macierzystej, założył dla niego księgę wieczystą nr (…) i
dokonał w niej wpisu prawa własności na rzecz wnioskodawców oraz hipoteki na rzecz
Banku w kwocie 780 000 euro jako hipoteki łącznej.
Wnioskodawcy w apelacji zakwestionowali wpis hipoteki. Zarzucili, że nastąpił on
z naruszeniem art. 107 k.c., art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe
(jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr 144, poz. 1208 ze zm. – dalej: „pr. bank.”), art. 76 ust. 4
u.k.w.h. oraz przepisów postępowania: art. 233, 248 i 253 k.p.c. Odwołali się w
szczególności do powołanego w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego
sprzedaży pisma Banku z dnia 9 maja 2002 r. o wyrażeniu zgody na „bezciężarowe
odłączenie lokali”, podpisanego przez P. C. – zastępcę dyrektora Działu Finansowania
Budownictwa Banku, działającego na podstawie pełnomocnictwa z 25 września 2000 r.
udzielonego przez prezesa Banku. W ocenie wnioskodawców pełnomocnictwo to
obejmowało umocowanie do jednoosobowego wyrażenia zgody na „bezciężarowe
odłączenie lokali”.
Bank w odpowiedzi na apelację nie zgodził się z tym, że pełnomocnictwo P. C.
obejmowało umocowanie do wyrażenia zgody na odłączenie lokali bez obciążania
hipoteką. Wyraził także zapatrywanie, że powoływany przez wnioskodawców art. 76 ust.
4 u.k.w.h. nie mógł mieć w sprawie zastosowania, gdyż wszedł w życie 23 września
2001 r., a hipoteka, o którą chodzi w sprawie, powstała 25 stycznia 2001 r.
Sąd Okręgowy oddalił apelację wnioskodawców. Podzielił zapatrywanie Banku,
że zgodnie z zasadą lex retro non agit, art. 76 ust.4 u.k.w.h. nie mógł mieć w sprawie
zastosowania. Miały w niej zastosowanie tylko przepisy art. 76 ust. 1 i 2 u.k.w.h. Według
art. 76 ust. 1 u.k.w.h., w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas obciążająca
nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział, czyli z mocy
ustawy staje się hipoteką łączną. Zdaniem Sądu Okręgowego, obciążenie lokalu
wnioskodawców hipoteką na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. mogłoby zostać wyłączone
tylko w sposób przewidziany w art. 76 ust. 2 u.k.w.h., tj. jedynie wtedy, gdyby Bank
dokonując podziału hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości zwolnił lokal
wnioskodawców od obciążenia hipoteką. W sprawie nie ma jednak podstaw do
przyjęcia, że Bank dokonał takiego zwolnienia. Wnioskodawcy składając wniosek nie
3
przedstawili ani sporządzonego w odpowiedniej formie oświadczenia Banku
wyrażającego zgodę na zwolnienie odłączonego lokalu nr (...) spod obciążenia hipoteką
łączną, ani dokumentu pełnomocnictwa umocowującego P. C. do złożenia takiego
oświadczenia w imieniu Banku. W obecnym stanie prawnym wszystkie dokumenty
niezbędne do dokonania wpisu powinny być przedstawione już wraz z wnioskiem;
wobec nieobowiązywania przepisu o treści dawnego art. 48 u.k.w.h., sąd obecnie nie
może wezwać do usunięcia przeszkody do wpisu w postaci braku wymaganego
dokumentu. Nie doszło zatem także do zarzucanego naruszenia art. 95 pr. bank. i
przepisów postępowania: art. 233, 248 oraz 253 k.p.c. Sąd Okręgowy dodał przy tym, że
nawet w stanie prawnym wynikającym z art. 76 ust. 4 u.k.w.h., w razie nieistnienia
wymaganej przez ten przepis umowy co do podziału hipoteki należy stosować regułę
ogólną wynikającą z art. 76 ust. 1 u.k.w.h.
Jako podstawy skargi kasacyjnej wnioskodawcy powołali naruszenie art. 233 § 1
w związku z art. 6288
§ 2 k.p.c. (przez błędne przyjęcie, że wnioskodawcy nie
przedłożyli oświadczenia Banku zwalniającego lokal spod obciążenia hipoteką), art. 76
ust. 4 u.k.w.h. w związku z art. 117 u.k.w.h. i art. XXXVIII p.w.k.c. (przez błędną
wykładnię i niezastosowanie w sprawie) oraz art. 246 § 1 k.c. w związku z art. 95 pr.
bank., art. 6262
§ 2, art. 6268
§ 2 i art. 229 k.p.c. (przez wpisanie hipoteki w kwocie
780 000 euro w księdze wieczystej założonej dla lokalu wnioskodawców, pomimo
złożenia przez Bank jako wierzyciela hipotecznego oświadczenia wyrażającego zgodę
na to, aby tej hipoteki nie przenosić do założonej księgi.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Hipoteka łączna, która powstaje między innymi, zgodnie z obowiązującym od 1
stycznia 1983 r. art. 76 ust. 1 u.k.w.h. – a więc z mocy prawa - na wszystkich
nieruchomościach utworzonych w wyniku podziału obciążonej hipoteką nieruchomości,
jest konstrukcją prawną silnie uprzywilejowującą zabezpieczonego w ten sposób
wierzyciela hipotecznego kosztem innych wierzycieli hipotecznych oraz właścicieli
nieruchomości obciążonych. Wiąże się to z możliwością żądania przez tego wierzyciela
według swego uznania zaspokojenia w całości lub części z każdej obciążonej
nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie (art. 76 ust. 2
zdanie pierwsze u.k.w.h.). W szczególności, w związku z tym, że każdy następny
wierzyciel hipoteczny musi mieć na względzie, iż wierzyciel, któremu przysługuje
hipoteka łączna, może zaspokoić się w całości z danej nieruchomości, maleją szanse
właściciela tej nieruchomości na uzyskanie zabezpieczonego na niej kredytu
4
hipotecznego. Możliwość zaspokojenia się wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka
łączna, w całości z danej nieruchomości obniża także znacznie wartość sprzedażną
wszystkich obciążonych nieruchomości. Łatwo w przypadku hipoteki łącznej również
wobec jej utrzymywania się aż do całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej
wierzytelności na wszystkich nieruchomościach o nadmierne zabezpieczenie, czyli tzw.
nadzabezpieczenie (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2005 r.: III
CK 203/04, niepubl., oraz III CK 218/04, niepubl.). Tym ujemnym konsekwencjom
wiążącym się z istnieniem hipoteki łącznej może zapobiec wierzyciel hipoteczny,
dokonując podziału hipoteki łącznej pomiędzy poszczególne nieruchomości. Decyzja w
tym względzie pozostawiona jest jednak jego uznaniu (art. 76 ust. 2 zdanie drugie
u.k.w.h.).
Wspomniane uciążliwości hipoteki łącznej były szczególnie dotkliwe odczuwane
zwłaszcza w objętych hipotezą art. 76 ust. 1 u.k.w.h. przypadkach ustanowienia
odrębnej własności lokali w domu, którego budowa zostało sfinansowane kredytem
zabezpieczonym hipoteką na nieruchomości ulegającej podziałowi na skutek
wyodrębnienia lokali. Cena za lokal, płacona sprzedawcy - inwestorowi budowlanemu
na ogół w całości już w chwili sprzedaży lokalu, jest zazwyczaj pokrywana nie ze
środków własnych kupującego, lecz ze środków uzyskanych w wyniku kredytu.
Obciążenie wyodrębnionego lokalu na podstawie art. 76 ust. 1 hipoteką łączną banku
zabezpieczającą kredyt udzielony sprzedawcy – inwestorowi budowlanemu utrudniało
nabywcy lokalu uzyskanie kredytu zabezpieczonego hipoteką na tym lokalu. Wyjątkowo
realne było też w tych przypadkach występowanie nadmiernego następczego
zabezpieczenia w związku z utrzymywaniem się hipoteki łącznej na wszystkich
wyodrębnionych lokalach aż do całkowitego zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 425/04,
niepubl.). Powstanie z mocy prawa hipoteki łącznej w omawianych przypadkach
ustanowienia odrębnej własności lokali budziło również zastrzeżenia natury
słusznościowej. Za nabywane lokale kupujący płacili pełną cenę, która powinna
dostarczać sprzedawcy – inwestorowi budowlanemu niezbędnych środków do
pomyślnego sfinalizowania podjętej inwestycji. Do istoty hipoteki należy wprawdzie
możliwość zaspokojenia się z jej przedmiotu bez względu na to, komu on przysługuje,
jednakże cena nabycia przedmiotu obciążonego hipoteką jest zazwyczaj ustalana przy
uwzględnieniu tej okoliczności i wynosi mniej niż wynosiłaby, gdyby nabywany
5
przedmiot nie był obciążony hipoteką. Tymczasem cena ustalana za nabywane odrębne
lokale obciążone z mocy prawa hipoteką łączną nie uwzględniała tej okoliczności.
Ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i
hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w
sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie (Dz.U.01.63.635), która weszła w
życie 23 września 2001 r., dodano, między innymi, art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Według niego:
„Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli
podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości
zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku
hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy”. Przytoczony przepis
zawiera więc dwie regulacje.
Najpierw, w zdaniu pierwszym, wyłącza stosowanie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w
odniesieniu do omawianych wyżej przypadków ustanowienia odrębnej własności lokali w
domu, którego budowa zostało sfinansowane kredytem zabezpieczonym hipoteką na
dzielonej nieruchomości. Zgodnie z tą regulacją, w przypadkach tych nie dochodzi więc
z mocy art. 76 ust. 1 u.k.w.h. do obciążenia hipoteką łączną wszystkich nieruchomości
powstałych w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali. W konsekwencji, nie może
mieć wówczas zastosowania ani art. 76 ust. 2 zdanie pierwsze u.k.w.h. – według
którego, uprawniony z tytułu hipoteki łącznej może według swego uznania żądać
zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z
nich lub ze wszystkich łącznie, ani art. 76 ust. 2 zdanie drugie u.k.w.h. – według którego,
uprawniony z tytułu hipoteki łącznej może również według swego uznania dokonać, w
drodze jednostronnej czynności prawnej, podziału hipoteki łącznej pomiędzy
poszczególne nieruchomości (co do sposobu i charakteru prawnego tego podziału por.
np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2005 r.: III CK 203/04 i III CK
218/04). Wyłączenie przez art. 76 ust. 4 zdanie 1 u.k.w.h. powstania w omawianych
przypadkach hipoteki łącznej nie jest jednak jednoznaczne z całkowitym uwolnieniem
wyodrębnionych lokali od obciążenia hipoteką banku zabezpieczającą kredyt udzielony
na budowę domu na nieruchomości ulegającej podziałowi na skutek ustanowienia
odrębnej własności lokali.
Według regulacji zawartej w art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h., w omawianych
przypadkach hipoteka banku zabezpieczająca kredyt udzielony na budowę domu ”ulega
podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy”. W wyniku zatem tego podziału
poszczególne nieruchomości powstałe na skutek ustanowienia odrębnej własności lokali
6
zostają obciążone określonymi hipotekami będącymi niejako częściami pierwotnej
hipoteki. Nie ulega wątpliwości, że „podział hipoteki” ma w rozpatrywanej regulacji inne
znaczenie niż w dotyczącym hipoteki łącznej przepisie art. 76 ust. 2 u.k.w.h. W
wymienionym przepisie jest on – jak wiadomo - konsekwencją uprzedniego powstania
hipoteki łącznej, a w rozpatrywanej obecnie regulacji stanowi element rozwiązania
eliminującego powstanie hipoteki łącznej; tam ujmuje się go jako jednostronną czynność
prawną, tu zaś wiąże się go z umową (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13
stycznia 2005 r., IV CK 425/04).
Nasuwają się natomiast pytania, między kim a kim powinna być zawarta umowa
przewidziana w rozpatrywanej regulacji: czy między zbywcą a nabywcą lokalu, czy też
miedzy wierzycielem hipotecznym (bankiem) a nabywcą lokalu lub wszystkimi
nabywcami lokali i ewentualnie właścicielem nieruchomości macierzystej, czy może
między wierzycielem hipotecznym (bankiem) a właścicielem nieruchomości, w której
zostają wyodrębnione lokale (sprzedawcą – inwestorem budowlanym), oraz o źródło
powstania hipotek obciążających poszczególne nieruchomości: czy jest nim
wspomniana umowa, czy też hipoteki te powstają z mocy ustawy w razie ziszczenia się
stanu faktycznego objętego rozpatrywaną regulacją.
Należy od razu odrzucić wyrażone w piśmiennictwie zapatrywanie, że art. 76 ust.
4 zdanie drugie u.k.w.h. ma na względzie umowę o ustanowienie odrębnej własności
lokalu. Podział hipoteki, o którym mowa w tym przepisie, nie może się odbyć bez udziału
żywotnie nim zainteresowanego wierzyciela hipotecznego.
Na rzecz drugiej z przedstawionych wyżej ewentualności, tj. za umową między
wierzycielem hipotecznym a nabywcą lokalu lub wszystkimi nabywcami lokali i
ewentualnie właścicielem nieruchomości macierzystej przemawia to, że osoby te są
najbardziej zainteresowane podziałem hipoteki, podział ten najmocniej dotyka ich
interesów. Wyłaniają się tu jednak dość istotne problemy natury organizacyjnej.
Ewentualność ta w wersji optymalnej, tj. z jednoczesnym udziałem wszystkich
nabywców lokali jako kontrahenta wierzyciela hipotecznego, mogłaby być niekiedy
trudna do przeprowadzenia. W razie zaś dokonywania podziału hipoteki w drodze wielu
umów zawieranych przez wierzyciela hipotecznego z poszczególnymi nabywcami lokali
pojawić mogłyby się przeszkody w koordynacji tego podziału. Problemy te dodatkowo
powiększałoby to, że wybór omawianej ewentualności przesądzałby jednocześnie o
uznaniu wspomnianej umowy lub umów za źródło powstania hipotek obciążających
poszczególne nieruchomości. Oznaczałoby to uzależnienie powstania poszczególnych
7
hipotek od wpisu do księgi wieczystej (art. 67 u.k.w.h.), a ten mógłby być dokonywany w
różnym czasie, co jeszcze zwiększałoby zróżnicowanie stanu prawnego wchodzących w
grę nieruchomości.
Najwłaściwsza wydaje się trzecia z przedstawionych wyżej ewentualności,
zakładająca uregulowanie podziału hipoteki w umowie pomiędzy wierzycielem
hipotecznym a właścicielem nieruchomości, w której zostają wyodrębnione lokale
(sprzedawcą – inwestorem budowlanym). Dokładniej chodzi tu o umowę o ustanowienie
hipoteki na wspomnianej nieruchomości lub o porozumienie uzupełniające tę umowę.
Właściciel nieruchomości, w której zostają wyodrębnione lokale, sam nie w mniejszym
stopniu niż nabywcy lokali zainteresowany podziałem hipoteki, dysponuje danymi
pozwalającymi na określenie tego podziału jednorazowo w odniesieniu do wszystkich
lokali przed ich wyodrębnianiem. Istotnym źródłem tych danych są zawarte przez niego
umowy z przyszłymi nabywcami lokali. Można przypuszczać, że niewskazanie w art. 76
ust. 4 kryteriów, na których wspomniane strony powinny oprzeć podział hipoteki, ani
nieprzyznanie roszczenia pozwalającego wymusić zawarcie umowy określającej podział
hipoteki, jak też nieprzyznanie nabywcom lokali środków prawnych pozwalających
kwestionować wysokość obciążeń hipotecznych przewidzianych w umowie określającej
podział hipoteki, wynikało z uznania, iż dostateczną ochronę w tym zakresie zapewniają
prawa rynku: dążenie wskazanych wyżej stron do możliwie najniższego określenia
wysokości hipotek na lokalach w obawie, że wyższe obciążenie hipoteczne stanie się
przeszkodą do znalezienia nabywców lokali. Nie ma przeszkód, aby postanowienia
umowy dotyczące podziału hipoteki, co do niektóry nieruchomości lokalowych
przewidywały, iż nie będą one w ogóle obciążone.
Akceptowane rozwiązanie nie zmusza do uznania, a nawet nie pozwala uznać za
źródło powstania hipotek obciążających poszczególne nieruchomości umowy
określającej podział pierwotnej hipoteki. Może się ono łączyć tylko z założeniem, że
hipoteki te powstają z mocy art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h. sukcesywnie z chwilą
ustanawiania odrębnej własności poszczególnych lokali, a zatem, że z chwilą
ustanowienia odrębnej własności danego lokalu powstaje również, z mocy prawa,
obciążająca go hipoteka określona w umowie o podział – o której kwotę ulega
zmniejszeniu wysokość hipoteki pierwotnej. Jak trafnie zauważono w piśmiennictwie,
takie rozumienie art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h. ma oparcie w brzmieniu tego
przepisu. Sformułowanie, iż „w takim wypadku”, tj. w razie podziału nieruchomości na
skutek ustanowienia odrębnej własności lokalu w domu, którego budowa została
8
sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na dzielonej nieruchomości, hipoteka
ta „ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy”, sugeruje, że przewidziany w
umowie podział hipoteki następuje dopiero z mocy powołanego przepisu w miarę
ustanawiania odrębnej własności poszczególnych lokali. Powyższa wykładnia jest także
zharmonizowana z regulacją art. 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z
dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm. – dalej: „rozp. pr. k.w.”). Według
powołanego przepisu, w razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej
nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi
wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia,
inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości. Przyjmując, że hipoteki
określone w umowie, którą ma na względzie art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h.,
powstają z mocy tego przepisu, sąd dokonując wpisu w księdze wieczystej odrębnej
własności lokalu powinien wpisać też z urzędu, stosując w drodze analogii art. 11 ust. 2
rozp. pr. k.w. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK
425/04), hipotekę na tym lokalu przewidzianą we wspomnianej umowie. Jakkolwiek wpis
do księgi wieczystej nie jest przesłanką powstania hipoteki ustawowej (jego wymagania
w tym charakterze nie dałoby się pogodzić z pojęciem hipoteki ustawowej), jest
pożądane, aby hipoteka ustawowa została możliwie najwcześniej, a więc już w chwili
powstania, wpisana do księgi wieczystej. Wpis hipoteki z urzędu będzie oczywiście
możliwy tylko wtedy, gdy uzasadnia go zebrany w sprawie materiał dowodowy, a więc
gdy sąd dysponuje nie tylko dowodem ustanowienia odrębnej własności lokalu, ale i
dokumentem umowy określającej podział hipoteki, wskazującym na obciążenie danego
lokalu oznaczoną hipoteką. Do tego ostatniego dokumentu, dlatego, że omawiany wpis
hipoteki następuje z urzędu, nie odnosi się jednak wymaganie dołączenia go do wniosku
(art. 6288
§ 2 k.p.c.); może on być zatem przedłożony sądowi także przez uczestnika
postępowania lub uwzględniony przez sąd dlatego, że jest mu znany z urzędu (por.
odpowiednio tu aktualne poglądy wypowiadane na gruncie uchylonego art. 46 ust. 2
u.k.w.h.).
Jak wiadomo, wprowadzenie obowiązującego od 23 września 2001 r. art. 76 ust.
4 u.k.w.h. miało na celu wyłączenie stosowania art. 76 ust. 1 u.k.w.h. - przewidującego
powstanie hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach utworzonych w wyniku
podziału nieruchomości obciążonej hipoteką - w odniesieniu do przypadków podziału
nieruchomości na skutek wyodrębnienia lokali w domu, którego budowa zostało
9
sfinansowane kredytem zabezpieczonym hipoteką na dzielonej nieruchomości;
jednocześnie przypadki te poddano omówionemu wyżej uregulowaniu zawartemu w art.
76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h. Chwilą rozstrzygającą o podziale nieruchomości na
skutek ustanowienia odrębnej własności lokali jest data ustanowienia odrębnej
własności pierwszego lokalu, już bowiem ustanowienie odrębnej własności jednego
lokalu pozwala wyróżnić dwie nieruchomości: nowo powstałą nieruchomość lokalową i
nieruchomość, z której została ona wyodrębniona. W konsekwencji, rozpatrując
czasowy zasięg zastosowania art. 76 ust 4 u.k.w.h., należy przepisem tym objąć te z
wskazanych wyżej przypadków podziału nieruchomości, w których ustanowienie
odrębnej własności pierwszego lokalu nastąpiło po wejściu w życie tego przepisu.
Rozwiązanie to odpowiada założeniu przyświecającemu regułom intertemporalnym
wyrażonym w art. XXXVIII p.w.k.c. oraz w art. 117 u.k.w.h. W myśl pierwszego z tych
przepisów: treść praw rzeczowych istniejących w chwili wejścia w życie kodeksu
cywilnego, jak również przeniesienie, obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa oraz
zniesienie takich praw podlega od chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego przepisom
tego kodeksu, o ile przepisy poniższe nie stanowią inaczej, drugi zaś z powołanych
przepisów stanowi, że treść hipotek istniejących w dniu wejścia w życie ustawy o
księgach wieczystych i hipotece oraz hipotek wpisanych po tym dniu na podstawie
tytułów dotychczasowych powstałych przed dniem wejścia w życie tej ustawy oraz ich
przeniesienie, obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa albo zniesienie podlega
przepisom tej ustawy, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Według poglądu
dominującego zarówno w piśmiennictwie, jak orzecznictwie (por. np. postanowienia
Sądu Najwyższego: z dnia 24 czerwca 1999 r., I CKN 269/99, OSNC 2000, nr 2, poz.
29, z dnia 16 września 2004 r., IV CZ 108/04, niepubl., i z dnia 13 stycznia 2005 r., IV
CK 425/04), reguły intertemporalne dotyczące aktów prawnych o charakterze kodeksów
mają znaczenie ogólniejsze i można z nich wywodzić także normy rozstrzygające kolizje
intertemporalne powstające w związku z wejściem w życie innych ustaw.
Twierdzenie, że stosowanie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w razie ustanowienia odrębnej
własności pierwszego lokalu po wejściu w życie tego przepisu naruszałoby zasadę lex
retro non agit, jeżeli przed wejściem w życie tego przepisu powstała hipoteka
obciążająca dzieloną nieruchomość, jest więc nietrafne. Stosowanie w tej sytuacji
powołanego przepisu nie może wywoływać skutków prawnych odnoszących się do
okresu poprzedzającego jego wejście w życie (co do kwestii wstecznego działania
10
ustawy por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., II CK N 329/01,
OSNC 2003, nr 12, poz. 165).
Trudno się tutaj także dopatrzyć przeszkody polegającej na niemożności
stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h., zgodnie z zasadą bezpośredniego działania nowej
ustawy, ze względu na to, że stosowanie go zgodnie z tą zasadą wywoływałoby skutki
zbliżone do tych, którym ma zapobiegać zakaz wstecznego działania prawa (co do tego
zagadnienia por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2000 r., II CKN
552/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 182 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9
czerwca 2003 r., SK 12/03, OTK ZU – A 2003, nr 6, poz. 9). Tego rodzaju skutki
mogłyby występować w razie stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w tych przypadkach, w
których odrębna własność danego lokalu powstała wprawdzie po wejściu w życie
wymienionego przepisu, ale już po wyodrębnieniu przed wejściem w życie tego przepisu
innego lokalu. Dlatego wszystkie „sprawy w toku”, objęte ciągiem zdarzeń, któremu dało
początek wyodrębnienie pierwszego lokalu przed 23 września 2001 r., powinny być
oceniane według prawa dotychczasowego - chyba że wierzyciel hipoteczny zwolnił spod
obciążenia hipoteką łączną wszystkie nieruchomości lokalowe powstałe przed
wymienioną datą. Oceniania według prawa dotychczasowego nie uzasadnia natomiast
sam fakt ustanowienia hipoteki na dzielonej nieruchomości przed 23 września 2001 r.
Nie przemawia za tym w szczególności to, że według prawa obowiązującego przed 23
września 2001 r. umowa o ustanowienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku
nie musiała zawierać wymaganych przez art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h.
postanowień co do podziału tej hipoteki. Czas pomiędzy ogłoszeniem a wejściem w
życie ustawy, którą statuowano art.76 ust.4 u.k.w.h., był na tyle długi (wynosił trzy
miesiące), że pozwalał na dostosowanie zawartych wcześniej umów o ustanowienie
hipoteki do wymagań art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h. Ewentualne przeszkody, na
jakie to dostosowanie mogło natrafiać ze względu na niepodanie w nowej regulacji
jakichkolwiek wskazówek co do kryteriów podziału hipoteki, nie powinny, ze względu na
cel tej regulacji, obciążać nabywców nieruchomości lokalowych. W rezultacie, brak w
chwili powstania odrębnej własności lokalu postanowień umownych co do podziału
hipoteki, do których odwołuje się art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h., oznacza
niespełnienie się ustawowej przesłanki obciążenia z tą chwilą wyodrębnionego lokalu
hipoteką odpowiadającą części pierwotnej hipoteki banku, a co za tym idzie -
niemożność wpisania do księgi wieczystej przez sąd rozpoznający wniosek o wpis
odrębnej własności lokalu hipoteki na lokalu na rzecz banku.
11
W świetle powyższych wyjaśnień, za uzasadniony zatem należy uznać
podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut błędnej wykładni art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Inaczej
niż przyjął Sąd Okręgowy, samo powstanie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność
banku na nieruchomości, z której zostają wyodrębnione lokale, przed 23 września 2001
r., nie wyklucza zastosowania tego przepisu na rzecz art. 76 ust. 1 i 2 u.k.w.h. Podobnie,
brak w chwili powstania odrębnej własności lokalu postanowień umownych co do
podziału hipoteki, do których odwołuje się art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h., nie
umożliwia wpisu w księdze wieczystej założonej dla wyodrębnionego lokalu hipoteki
łącznej na podstawie art. 76 ust. 1 u.h.w.h. W takim przypadku wpisowi prawa własności
lokalu nie może towarzyszyć ani wpis hipoteki łącznej, wobec nieistnienia podstaw do
stosowania art. 76 ust. 1 u.k.w.h., ani wpis hipoteki, którą ma na względzie art. 76 ust. 4
zdanie drugie u.k.w.h., wobec nie ziszczenia się koniecznej przesłanki powstania tej
hipoteki.
Pozostałe podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty są w zakresie zastosowania
art. 76 ust. 4 u.k.w.h. bezprzedmiotowe. Jednostronne zwolnienie przez bank jako
wierzyciela hipotecznego poszczególnych nieruchomości lokalowych spod obciążenia
hipoteką, którą zabezpieczono kredyt udzielony na budowę domu, byłoby możliwe tylko
wtedy, gdyby były podstawy do stosowania do tych nieruchomości przepisów art. 76 ust.
1 i 2 u.k.w.h. Mogłoby ono nastąpić w ramach podziału hipoteki dokonanego na
podstawie art. 76 ust. 2 u.k.w.h., jak też przybrać postać zrzeczenia się hipoteki łącznej
w odniesieniu do niektórych obciążonych nią nieruchomości (art. 96 u.k.w.h.).
Pogląd Sądu Okręgowego, że poprzestanie przez wnioskodawcę na wskazaniu,
iż dokument obejmujący zrzeczenie się hipoteki znajduje się w aktach księgi wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości macierzystej, narusza art. 6268
§2 k.p.c., wymagający
dołączenia do wniosku dokumentu mającego stanowić podstawę wpisu, jest zbyt
rygorystyczny. Nie można go uznać za trafny, jeśli zważyć, że sąd rozpoznający
wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej założonej dla lokalu odłączonego z
księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości macierzystej dysponuje aktami tej
ostatniej księgi.
Z kolei gdy chodzi o kwestię potrzeby dołączenia do wniosku o wpis dokumentu
pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się hipoteki, należy przede
wszystkim zaznaczyć, że co do zasady dołączenie dokumentu pełnomocnictwa do
wniosku o wpis w księdze wieczystej jest zbędne; wystarcza dołączenie dokumentu
stwierdzającego czynność prawną wpływającą na stan prawny podlegający ujawnieniu
12
w księdze wieczystej; odpowiednią gwarancją skuteczności czynności prawnej – także
gdy chodzi o prawidłowość pełnomocnictwa – jest wymaganie stosownej formy dla
mającego stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej stwierdzenia tej czynności
(art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Wyjątek od powyższej reguły wprowadza jednak art. 95 pr. bank.
Brzmienie tego przepisu, zgodnie z którym wymienione w nim dokumenty mogą
stanowić podstawą wpisu w księdze wieczystej o tyle tylko, o ile są podpisane przez
osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków
majątkowych banku, przemawia za potrzebą dołączenia do wniosku o wpis także
dokumentu obejmującego upoważnienie do złożenia danego oświadczenia w imieniu
banku. Nie musi on jednak odpowiadać wymaganiu art. 31 ust. 1 u.k.w.h.
Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39313
§1 w związku z art. 13 §2 k.p.c. i art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie
ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – prawo o ustroju sądów
powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98).