Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 61/08
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Pawła B. przy uczestnictwie Justyny K. i
Adama Ś. o wykreślenie prawa dzierżawy z księgi wieczystej, po rozstrzygnięciu w
Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 28 sierpnia 2008 r. zagadnienia
prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia
31 marca 2008 r.:
"Czy w wyniku przysądzenia własności nieruchomości na rzecz jednego
nabywcy wygasły dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności
nieruchomości?"
podjął uchwałę:
Przysądzenie własności nieruchomości powoduje wygaśnięcie
dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności tej
nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w Białej Podlaskiej w osobie referendarza sądowego
postanowieniem z dnia 2 listopada 2007 r. oddalił wniosek Pawła B. o wykreślenie z
działu trzeciego księgi wieczystej nr (...) wpisów prawa dzierżawy, na okres
dziesięciu lat, na rzecz Justyny Mileny K. udziału we współwłasności nieruchomości
w 1/2 części, należącego do Zbigniewa S., oraz na rzecz Adama Ś. udziału we
współwłasności tej samej nieruchomości w 1/2 części, należącego do Ewy i
Arkadiusza małżonków S., na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu
Rejonowego w Białej Podlaskiej z dnia 14 marca 2006 r. o przysądzeniu własności
nieruchomości na rzecz wnioskodawcy.
Sąd Rejonowy, po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy, postanowieniem z dnia
24 stycznia 2008 r. oddalił wniosek. Stwierdził, że jego uwzględnienie nie jest
możliwe ze względu na nieprzedstawienie przez wnioskodawcę postanowienia o
przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji.
Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy Sąd Okręgowy w Lublinie powziął
poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu
do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Analizę przedstawionego do rozstrzygnięcia zagadnienie prawnego trzeba
poprzedzić dwiema uwagami. Należy zwrócić uwagę, że zagadnienie to powstało –
na co wskazują motywy uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego – w toku
egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości, wątpliwości zatem ujęte w tym
zagadnieniu podlegają rozważeniu z pominięciem przepisów art. 1004-1013 k.p.c.,
dotyczących egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i z użytkowania
wieczystego. Trzeba także zaznaczyć, że wątpliwości Sądu Okręgowego odnoszą
się jedynie do kwestii wygaśnięcia dzierżawy udziałów w wyniku przysądzenia
własności nieruchomości na rzecz jednego nabywcy, nie zaś do tytułu wykreślenia
w księdze wieczystej wszelkich praw, które – według planu podziału sumy
uzyskanej z egzekucji – wygasły (art. 1003 § 1 k.p.c.). Również więc i ta kwestia
musi pozostać poza zakresem rozważań Sądu Najwyższego.
Istota zagadnienia prawnego sformułowanego w pytaniu Sądu Okręgowego
sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy w następstwie uprawomocnienia się
wydanego w toku postępowania egzekucyjnego postanowienia o przysądzeniu
własności nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek dzierżawy udziału we
współwłasności, czy też dzierżawa tego udziału wygasa.
Skutki prawne przysądzenia własności nieruchomości dla nawiązanego
wcześniej stosunku najmu oraz dzierżawy nieruchomości określa art. 1002 k.p.c.,
zgodnie z którym z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu
własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku
najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa regulujących te stosunki w
wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Treść przytoczonego
przepisu nie wskazuje jednoznacznie, czy wskazane w nim wstąpienie w prawa i
obowiązki dłużnika następuje tylko w przypadku dzierżawy nieruchomości, czy
również w razie dzierżawy udziałów we współwłasności. Wnioski wynikające z
wykładni art. 1002 k.p.c. oraz analizy konstrukcji dzierżawy udziału we
współwłasności skłaniają do poglądu, że wskutek przysądzenia własności
nieruchomości na rzecz jednego nabywcy dzierżawa udziałów we współwłasności
nieruchomości wygasa.
W judykaturze i piśmiennictwie przyjmuje się, że nabycie własności
nieruchomości w drodze egzekucji sądowej jest nabyciem pierwotnym,
powodującym – co do zasady (art. 1000 § 1 k.p.c.) – wygaśnięcie wszelkich praw i
roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości (por. uzasadnienia wyroków Sądu
Najwyższego z dnia 15 lipca 2004 r., V CK 25/04, "Przegląd Ustawodawstwa
Gospodarczego" 2005, nr 7, s. 28 i z dnia 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nie
publ. oraz uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2006 r., I
CSK 141/06, nie publ.). W świetle tej zasady, przepisy przewidujące od niej wyjątki
muszą podlegać ścisłej wykładni.
W art. 1002 k.p.c. mowa jest wprawdzie o wstąpieniu w prawa i obowiązki
dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, co mogłoby wskazywać na to,
że zakres stosowania tego przepisu obejmuje także wstąpienie w prawa i obowiązki
dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy udziału we współwłasności,
jednakże wniosek taki należy odrzucić. Sprzeciwia się temu postulat wąskiej
interpretacji art. 1002 k.p.c. przewidującego wyjątek od zasady wygaśnięcia
obciążeń nieruchomości, wykładnia pojęcia „stosunku najmu i dzierżawy” w
kontekście pełnego brzmienia tego przepisu oraz jego usytuowanie w kodeksie
postępowania cywilnego.
Artykuł 1002 k.p.c. określa następstwa prawomocnego przysądzenia
własności nieruchomości odwołując się do unormowań regulujących stosunki najmu
i dzierżawy w przypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jego treść
odnosi się zatem do dzierżawy rzeczy zarówno w sposób bezpośredni, jak i przez
odwołanie do art. 678 k.c. w związku z art. 694 k.c. Należy więc przyjąć, że art.
1002 k.p.c. reguluje skutki egzekucyjnego nabycia własności nieruchomości, która
była przedmiotem najmu lub dzierżawy i nie może być stosowany – wobec braku
przepisów szczególnych – w przypadku egzekucji z innych rzeczy lub praw. Trzeba
zauważyć, że art. 1002 k.p.c. ulokowany został wśród przepisów regulujących
egzekucję z nieruchomości (ściślej – przysądzenie własności), co również wskazuje
na powiązanie określonych nim skutków z dzierżawą rzeczy (nieruchomości), a nie
praw.
Na rzecz zaprezentowanej wyżej wąskiej wykładni art. 1002 k.p.c. przemawia
też wzgląd na cel postępowania egzekucyjnego, ukierunkowanego na zaspokojenie
wierzyciela. Nie ulega wątpliwości, że utrzymanie praw na zbywanej nieruchomości
zmniejsza jej atrakcyjność i nie pozostaje bez wpływu na efektywność egzekucji.
Ochrona praw dzierżawcy nie może podważać ani w istotny sposób ograniczać
ogólnej idei ochrony wierzyciela. Nie ma też podstaw do jednakowego traktowania
dzierżawcy nieruchomości, uprawnionego – zazwyczaj przez okres wieloletni – do
korzystania z niej oraz pobierania pożytków i dzierżawcy praw, niemającego prawa
do korzystania z rzeczy, nieposiadającego jej, a pobierającego jedynie pożytki, jakie
prawo to przynosi. Wąska wykładnia art. 1002 k.p.c. nakazuje więc przyjąć, że w
razie egzekucji z nieruchomości, a więc w przypadku rozważanym w
rozpoznawanej sprawie, wstąpienie w prawa i obowiązki dłużnika możliwe jest
jedynie w odniesieniu do stosunku dzierżawy nieruchomości.
Przyjęcie odmiennego stanowiska, zakładającego potrzebę szerszej wykładni
art. 1002 k.p.c., uwzględniającej stosowanie także art. 709 k.c., usprawiedliwiałoby
wniosek o wstąpieniu nabywcy nieruchomości w stosunek dzierżawy udziałów we
współwłasności jedynie w razie uznania, że nadal istnieją udziały stanowiące
przedmiot dzierżawy praw. W rozpoznawanej sprawie wnioskodawca nabył prawo
własności nieruchomości, a nie udziały we współwłasności, w związku z czym nie
doszło do „zlania się” udziałów w jedno prawo własności. Tym niemniej należy
zauważyć, że również pogląd dotyczący wygasania udziałów przy stosowaniu
przepisów o hipotece przemawia za wnioskiem, że nie jest możliwe wstąpienie w
stosunek dzierżawy udziału wtedy, gdy udziały we współwłasności nieruchomości
już nie istnieją. Wbrew odmiennemu zapatrywaniu Sądu Okręgowego, bez
znaczenia jest przy tym, czy przysądzenie własności nastąpiło na rzecz jednego,
czy kilku nabywców; skoro nabycie egzekucyjne jest formą pierwotnego nabycia
własności rzeczy, przysądzenie własności na rzecz kilku nabywców powoduje
wygaśnięcie dotychczasowych udziałów i powstanie w ich miejsce nowych.
W świetle przytoczonej argumentacji, usunięcie wątpliwości ujętych w
przedstawionym do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym nie wymaga sięgania – w
drodze analogii – do konstrukcji prawnych właściwych do oceny następstw nabycia
udziału we współwłasności obciążonego hipoteką. Skutki egzekucyjnego nabycia
własności nieruchomości dla istniejącej uprzednio dzierżawy udziałów można
określić na podstawie analizy wskazanych przepisów. Nie ma też potrzeby
poszukiwania odrębnego rozwiązania kwestii wstępowania w stosunek dzierżawy
udziałów w następstwie przysądzenia własności nieruchomości, gdyż zdarzenie to
powoduje wygaśnięcie udziałów.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).