Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 143/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa B. K. i E. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej N.(...) przy ulicy K. nr 1, 2, 3 i 4 a w J. oraz
Wspólnocie Mieszkaniowej N.(...) przy ulicy S. w J.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2008
r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 13 listopada 2007 r.,
sygn. akt I ACa (…),
oddala skargę kasacyjną oraz wniosek pozwanych o zasądzenie kosztów
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Powodowie B. i E. K. byli inwestorami osiedla mieszkaniowego w J.,
wzniesionego na nieruchomości pozostającej w ich współużytkowaniu wieczystym.
Lokale we wzniesionych budynkach zostały wyodrębnione i sprzedane wraz z prawem
2
współwłasności części wspólnych budynków i wieczystego współużytkowania działek
wyznaczonych obrysem budynków. Nabywcy utworzyli m. in. pozwane Wspólnoty
Mieszkaniowe K. 1, K. 2, K. 3, K. 4 oraz S. Sposób wydzielenia działek pod budynkami
spowodował, że właściciele lokali w tych budynkach nie mają bezpośredniego dostępu
do drogi publicznej – ul. K. Aby się do niej dostać musieli przejść przez działkę nr 21/10
(od 2000 r. przez wydzieloną z niej działkę 21/11), pozostającą w wieczystym
użytkowaniu powodów. Według projektu teren tej działki miał być włączony do osiedla i
zagospodarowany na plac zabaw, teren zielony i parkingi. Na teren tej działki wkraczają
także wykonane przez powoda przy budynkach wiatrołapy, które Wspólnoty zamknęły
ścianką frontową z drzwiami.
W umowach sprzedaży lokali zastrzeżono, że zarząd nieruchomościami
sprawował będzie powód Bogusław Kempiński, a w razie wypowiedzenia mu umowy
zarządu właściciele lokali będą zobowiązani do wykupu części nieruchomości
przylegającej do budynku wraz ze znajdującą się na niej infrastrukturą, proporcjonalnie
do wysokości udziałów posiadanych w działce pod budynkiem.
Umowy o zarząd zostały wypowiedziane przez Wspólnoty w lutym 1999 r. z
uwagi na nieuprzątnięcie pozostałości placu budowy i niezagospodarowanie terenu
między budynkami, do czego zobowiązał się w nich powód. W kwietniu 1999 r. zarządy
pozwanych Wspólnot podjęły wspólnie decyzję o zagospodarowaniu działki powodów
we własnym zakresie. Wyrównano teren, nawieziono ziemię, posadzono krzewy i
drzewa, a także ustawiono ławki i wykonano plac zabaw. Powód był świadkiem tych
działań. Teren wokół budynków pozostawał otwarty dla wszystkich. Z zieleńców i
piaskownicy korzystały dzieci właścicieli lokali, jak i osób trzecich, natomiast przed
budynkami właściciele lokali i osoby trzecie parkowali samochody. O utrzymanie tego
terenu w należytym stanie dbają Wspólnoty.
Po rozwiązaniu umowy o zarząd powód zażądał wykupienia przez Wspólnoty
terenu przy budynkach oraz zapłaty za korzystanie z ciągów pieszych i jezdnych
prowadzących przez działkę nr 21/11. Postanowieniem z dnia 29 grudnia 2000 r. Sąd
Rejonowy w J. ustanowił służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego
współużytkownika wieczystego działek pod budynkami, w których funkcjonują pozwane
Wspólnoty. Obszar zajęty przez drogi konieczne wynosi 2 054 m2
, a przyznane za nie
powodom wynagrodzenie – 54 071,25 zł.
Niezależnie od tego powodowie w niniejszej sprawie domagali się solidarnie od
pozwanych Wspólnot zapłaty kwoty 89 721,20 zł za bezumowne korzystanie z działki nr
3
21/10 w okresie od września 2000 r. do stycznia 2001 r., z odsetkami od chwili
zgłoszenia roszczeń i kosztami procesu.
Sąd Okręgowy w J. w wyroku z 9 maja 2007 r. zasądził od pozwanych Wspólnot
Mieszkaniowych solidarnie na rzecz powodów solidarnych kwotę 10 482,50 zł z
ustawowymi odsetkami od kwot 2 096,50 zł od dnia 4 października 2002 r. do dnia
zapłaty i od kwoty 8 384 zł od dnia 26 listopada 2004 r. do dnia zapłaty.
Uznał, że powodowie - jako użytkownicy wieczyści działki 21/11 - korzystają z
ochrony jak właściciele (art. 151 k.c.). Członkowie pozwanych Wspólnot ingerowali w
prawa powodów w sposób bezprawny (podjęte uchwały przekraczały bowiem granice
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną) i nie wykorzystali możliwości stworzonej
przez art. 32a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z
2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) w celu należytego ukształtowania działki gruntu
wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Powinni zatem zapłacić powodom
wynagrodzenie za korzystanie z ich rzeczy. Sąd Okręgowy stwierdził, że wspólnota
mieszkaniowa nie jest osobą prawną i nie ma zdolności prawnej, może jednak nabywać
prawa i obowiązki z tym skutkiem, że ich podmiotami stają się właściciele lokali. Ma
natomiast zdolność sądową i procesową, zatem wierzyciel może dochodzić
zaspokojenia od wspólnoty, albo od właścicieli lokali lub od właścicieli i wspólnoty. Sąd I
instancji zauważył, że naruszenia praw powodów dopuścili się poszczególni właściciele
lokali, a nie Wspólnoty, jednak uznał, że względy celowościowe i ekonomika
postępowania przemawiają za uwzględnieniem roszczeń w stosunku do pozwanych.
Jako podstawę prawną przyznanego wynagrodzenia Sąd I instancji przyjął art. 224 § 2
k.c. Należne wynagrodzenie, obliczone według stawek stosowanych przy
wydzierżawianiu gruntów pod parkingi, zasądził za korzystanie z części działki nieobjętej
służebnością drogi koniecznej i pomniejszył o wydatki poniesione przez Wspólnoty na
utrzymanie nieruchomości powodów w należytym stanie.
Apelację od powyższego wyroku wniosły wszystkie strony procesu. Powodowie
domagali się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie dalszej kwoty 79 238,70
zł z odsetkami ustawowymi od 4 października 2002 r. oraz odsetek od zasądzonej już
kwoty 10.482,50 zł od 18 października 2002 r. do dnia zapłaty. Pozwane Wspólnoty
wniosły natomiast o zmianę zaskarżonego wyroku w części uwzględniającej powództwo
i oddalenie żądań powodów w całości.
Sąd Apelacyjny uwzględnił apelację pozwanych Wspólnot, oddalił natomiast
apelację powodów. W uzasadnieniu wyjaśnił, że przyjmuje za własne ustalenia
4
faktyczne Sądu Okręgowego, jednak na ich podstawie formułuje odmienne wnioski
prawne. Sąd II instancji uznał mianowicie, że strona pozwana nie ma legitymacji biernej.
Zwrócił uwagę, że art. 6 ustawy o własności lokali daje wspólnocie mieszkaniowej
zdolność sądową i zdolność prawną, skoro może ona nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania. Należy go jednak odczytywać w powiązaniu z art. 17 tej ustawy, który w
sposób szczególny normuje odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty
mieszkaniowej. Zgodnie z tym przepisem wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez
ograniczenia, obok właścicieli lokali, którzy odpowiadają stosownie do posiadanych
udziałów w nieruchomości, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, co
oznacza a contrario, że za zobowiązania wykraczające poza ten zakres wspólnota
mieszkaniowa i jej członkowie nie odpowiadają. Sąd Apelacyjny odwołał się do
stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uzasadnieniu uchwały z dnia 24 listopada
2006 r. (III CZP 97/06, Biul. SN 2006, nr 11), z którego wynika, iż zakres zdolności
prawnej wspólnoty mieszkaniowej został w ustawie o własności lokali ograniczony i
sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem
nieruchomością wspólnoty (art. 1 ust. 1 i art. 22 tej ustawy). Inne zobowiązania nie
mogą powstać, ponieważ wykraczałyby poza ustawowo określony zakres zdolności
prawnej wspólnoty. Powołał się także na orzecznictwo sądów apelacyjnych i poglądy
wypowiadane w piśmiennictwie.
Zdaniem Sądu II instancji, bezumowne korzystanie z nieruchomości należącej do
powodów, nie będącej nieruchomością wspólną, przez właścicieli lokali - członków
pozwanych Wspólnot Mieszkaniowych, wykracza poza zakres spraw dotyczących
nieruchomości wspólnej tych Wspólnot. Pozwane Wspólnoty mogły nabyć sporny teren
w drodze przewidzianej w art. 32a ustawy o własności lokali, jednak z tego uprawnienia
nie skorzystały, przepis ten nie może zatem uzasadniać ich legitymacji biernej. Istnienia
legitymacji nie dowodzi także fakt, iż zarządy Wspólnot uprzednio podjęły decyzję o
zagospodarowaniu spornego terenu, ich uchwały nie miały bowiem żadnej doniosłości
prawnej, co przesądzone zostało prawomocnym wyrokiem w innej sprawie między
stronami. Ostatecznie więc Sąd II instancji przyjął, że działkę powodów zagospodarowali
mieszkańcy budynków przylegających do tego terenu, a nie tworzone przez nich
Wspólnoty. Odpowiedzialności Wspólnoty za takie zobowiązania, zdaniem tego Sądu,
nie można wywieść z art. 17 ustawy o własności lokali.
Powodowie złożyli skargę kasacyjną od powyższego wyroku. Zaskarżyli go w
całości, a jako podstawę kasacyjną wskazali naruszenie prawa materialnego (art. 3983
5
pkt 1 k.p.c.) - art. 6 w zw. z art. 17 ustawy o własności lokali, przez ich błędną wykładnię,
polegająca na przyjęciu, że pozwane Wspólnoty Mieszkaniowe i ich członkowie nie
odpowiadają za zobowiązania wynikające z bezumownego korzystania z nieruchomości
należących do powodów, albowiem odpowiedzialność ta nie dotyczy nieruchomości
wspólnej w rozumieniu art. 17 tej ustawy, a tym samym pozwane Wspólnoty
Mieszkaniowe nie posiadają legitymacji biernej w sprawie.
We wnioskach powodowie domagają się uchylenia zaskarżonego wyroku
w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenia od
pozwanych kosztów postępowania.
Pozwani wnieśli o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na ich rzecz od
powodów kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Problem, który wymaga rozważenia sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, jak
daleko sięga przewidziana w art. 17 ustawy o własności lokali odpowiedzialność
wspólnoty mieszkaniowej, ograniczona przez ustawodawcę do zobowiązań
„dotyczących nieruchomości wspólnej”. W szerszym aspekcie jest to także problem
zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, bowiem art. 6 w zw. z art. 17, art.
20 i nast. ustawy o własności lokali traktowane są w literaturze przedmiotu oraz w
orzecznictwie jako przepisy o podstawowym znaczeniu przy dokonywaniu takiej oceny.
Zagadnienie legitymacji biernej w postępowaniu wiąże się bowiem bezpośrednio ze
zdolnością prawną strony, gdyż zdolność prawna wyznacza pole cywilnych praw i
obowiązków, jakich podmiotem strona może zostać. Legitymacja w procesie jest zaś
równoznaczna z uprawnieniem do występowania w danym postępowaniu w charakterze
powoda (legitymacja czynna) bądź pozwanego (legitymacja bierna), co na płaszczyźnie
materialnej oznacza przysługiwanie powodowi prawa podmiotowego bądź interesu,
którego ochrony na drodze sądowej może się domagać, a po stronie pozwanej –
obiektywną zdolność bycia adresatem żądań powoda. Tym samym granice zdolności
prawnej wspólnoty wyznaczać będą jednocześnie granice jej legitymacji biernej w
postępowaniu wywiedzionym z art. 17 ustawy o własności lokali.
Zagadnienie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej należy do najżywiej
dyskutowanych i rozbieżnie interpretowanych w piśmiennictwie i orzecznictwie.
Przegląd koncepcji zawiera uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego podjętej w
poszerzonym składzie siedmiu sędziów w dniu 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC
z 2008, nr 7-8, poz. 69), w której przyjęto ostatecznie, że wspólnota mieszkaniowa,
6
działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki
do własnego majątku i której nadana została moc zasady prawnej. Pomocą w dokonaniu
prawidłowej wykładni przepisów wskazywanych przez powodów służą motywy
powołanej uchwały. Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą
ustawową o zdolności prawnej limitowanej przez przepisy ustawy o własności lokali i
ograniczonej do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem)
nieruchomością wspólną. Taki wniosek wyprowadzony został z treści art. 1 ust. 1, art.
14, art. 18, art. 22, art. 25 ustawy oraz z jej art. 17. W konsekwencji Sąd ten uznał, że
wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali
(majątek własny), w skład którego mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki
związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną: przede wszystkim uiszczane
przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu
nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy) oraz
pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty
mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach
gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont
nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości
nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy), jednak tylko nieruchomości
potrzebnej do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu
przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.
Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także
zobowiązania, za które wspólnota odpowiada. Zobowiązaniami dotyczącymi
nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką
nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym
interpretowane w sposób rozszerzający, jak chciałby skarżący. Zobowiązania dotyczące
nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania,
mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody,
odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też
czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3
ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza
granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych
nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w
jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej.
Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele
7
lokali, na ich rzecz ustanowiona została służebność drogi koniecznej, oni uporządkowali
i zagospodarowali nieruchomość powodów, oni wreszcie na tej nieruchomości parkują
samochody, odpoczywają wśród zieleni czy pozwalają bawić się dzieciom. Te działania
nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nawet w
zakresie gruntu zajętego pod wiatrołap, który mieści się w granicach służebności drogi
koniecznej, nie stanowią przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez
wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo.
Wykładnia przepisów art. 6 w zw. z art. 17 ustawy o własności lokali przyjęta
przez Sąd I instancji była zatem prawidłowa, a skarga kasacyjna powodów podlega
oddaleniu na podstawie art. 39814
k.p.c.
Nie może także zostać uwzględniony wniosek pozwanych o zasądzenie kosztów
postępowania kasacyjnego. Odpowiedź na skargę kasacyjną została złożona po upływie
terminu przewidzianego w art. 3987
§ 1 k.p.c., co powoduje, że uznana być musi za
zwykle pismo procesowe, z którego złożeniem § 12 ust. 4 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców
prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej
przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 1632, poz. 1349 ze zm.) nie
wiąże uprawnienia do uzyskania odrębnego wynagrodzenia przez pełnomocnika.