Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 118/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej O.(...) w W.
przeciwko D.(...) S.A. w W.
o nakazanie i zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2008
r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 6
sierpnia 2007 r., sygn. akt V Ca (…),
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w W. do
ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wspólnota Mieszkaniowa „O.(...)” w W. wniosła o nakazanie pozwanej spółce
„D.(...)” S.A. usunięcia usterek w budynku przy ul. O. oraz zasądzenia kwoty 50.600
tytułem odszkodowania. Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 28.02.2007 r. powództwo
2
oddalił. W sprawie tej ustalono, że pozwana spółka była inwestorem budynku
położonego w W., przy ul. O. W budynku wyodrębniono 60 lokali. Po oddaniu budynku
do użytku Wspólnota Mieszkaniowa zgłosiła pozwanej usterki budynku i zażądała ich
usunięcia. W dniu 13.10.2005 r. właściciele lokali podjęli uchwałę, w której udzielili
zarządowi Wspólnoty upoważnienia do podejmowania w ich imieniu czynności mających
na celu dochodzenie przeciwko pozwanej roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji w
związku z wadami. Ustalono, że 37 właścicieli lokali w tym budynku dokonało na rzecz
Wspólnoty Mieszkaniowej przelewu wierzytelności roszczeń o nakazanie pozwanej
spółce usunięcia wad i zapłacenia odszkodowania.
Oddalając powództwo Sąd Rejonowy uznał, że roszczenia dochodzone przez
Wspólnotę Mieszkaniową mają jedynie pośredni związek z zarządem nieruchomością
wspólną, a więc Wspólnota nie ma legitymacji czynnej w sprawie. Udzielenie
pełnomocnictwa nie jest wystarczające, niezbędny byłby przelew wierzytelności, a
takiego dokonało jedynie 37 na 60 właścicieli lokali. W sprawie nie znajduje też
zastosowania art. 209 k.c.
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 6.08.2007 r. oddalił apelację strony powodowej,
w pełni podzielając ocenę prawną sądu I instancji.
Powodowa Wspólnota wniosła skargę kasacyjną. Jako podstawę skargi
wskazała:
- naruszenie przepisów postępowania tj. art. 220, 224, 316 § 1 i 328 § 2
k.p.c., co miało istotny wpływ na wynik sprawy;
- naruszenie prawa materialnego tj. art. 331
, 209, 509, 379, 381 § 1 k.c., art.
6, 21 ust. 1 i 22 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000, Nr
82, poz. 903 ze zm.). Wskazując na powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonego
wyroku i wyroku Sądu Rejonowego z dnia 28.02.2007 r. i przekazanie sprawy temu
Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wstępnie należy wskazać, że sporny status prawny wspólnoty mieszkaniowej
rozstrzygnął w postaci zasady prawnej Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów w
dniu 21.12.2007 r. III CZP 65/07 (OSNC 2008 nr 7-8, poz. 69). W uchwale tej
stwierdzono, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności
prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Dla potrzeb
rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne są rozważania zawarte w uzasadnieniu tej
uchwały, a dotyczące zakresu zdolności prawnej przysługującej wspólnocie jako tzw.
3
osobie ustawowej (niepełnej czy ułomnej). Rozważając ten problem Sąd Najwyższy
stwierdził, że „(...) w obowiązującym stanie prawnym nie występuje tzw. specjalna
zdolność prawna osób prawnych (na wzór dawnego art. 36 k.c.). Wyrażony jest zatem
pogląd, że zdolność prawna osoby prawnej, w tym także osoby ustawowej (art. 331
k.c.)
może zostać ograniczona tylko wyraźnym uregulowaniem ustawowym. Przepisy ustawy
z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej
u.w.l.) stwarzają podstawy do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej
została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem
(administrowaniem) nieruchomością wspólną. W licznych przepisach tej ustawy mowa
jest o zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art. 1 ust 1. art. 14, art. 18, art. 22,
art. 25 u.w.l.), przy czym ustawodawca posługuje się zamiennie określeniami
„zarządzanie nieruchomością wspólną" oraz „zarząd nieruchomością wspólną". Ponadto
w art. 17 u.w.l. uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za
zobowiązania „dotyczące” nieruchomości wspólnej. Uregulowania te pozwalają na
sformułowanie wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i
obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną.
Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków
cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków
właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie
prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną gdyż, jak
wyżej wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu
zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy wskazanej ustawy pozwalają
stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez
właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu
nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz
pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty
mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania
nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont
nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości
nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego
ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie
nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna
własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty)”.
4
To stanowisko jest wiążące dla składu orzekającego w niniejszej sprawie.
Powstaje jedynie pytanie, czy w zakres tej ograniczonej zdolności prawnej wspólnoty
mieszkaniowej wchodzi uprawnienie do dochodzenia żądania usunięcia wad budynku
stanowiącego nieruchomość wspólną oraz odszkodowania z tego tytułu. Innymi słowy,
czy dochodzenie tych roszczeń związane jest z zarządzeniem (administrowaniem)
nieruchomością wspólną. Na tak sformułowane pytanie niewątpliwie trzeba
odpowiedzieć negatywnie. Niezależnie od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do
czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1), czy też przekraczających zwykły zarząd
(art. 22 ust. 2) wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i
obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie
roszczeń dotyczących wad fizycznych bądź prawnych, jakie ma nieruchomość wspólna
nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Wystarczy
wskazać, jakie jest źródło tych roszczeń. Jest to umowa wyodrębnienia i sprzedaży
lokalu zawarta między dotychczasowym właścicielem nieruchomości, z której
wyodrębnia się lokal, a nabywcą lokalu. W pełni uzasadniony jest więc pogląd wyrażony
przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 r. III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9,
poz. 153), że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia
roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej
w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel
lokalu przelał na nią te roszczenia”. Ten pogląd skład orzekający podziela stwierdzając,
że jest on aktualny także do dochodzenia roszczeń niepieniężnych (usunięcie wad).
Należy zauważyć, że do tego stanowiska odwołały się sądy orzekające w niniejszej
sprawie, jak też znane jest stronie powodowej.
Na marginesie należy zauważyć, że stroną powodową w niniejszej sprawie jest
wspólnota mieszkaniowa, która - zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. - reprezentuje zarząd.
Zarząd udzielił pełnomocnictwa adwokatowi powołując się na treść uchwały wspólnoty
z dnia 13.10.2005 r., w której właściciele lokali udzielili pełnomocnictwa każdoczesnemu
zarządowi wspólnoty do podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności w celu
dochodzenia przeciwko inwestorowi roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi za wady w
nieruchomości wspólnej, przy czym wykonanie uchwały powierza się zarządowi.
Niezależnie od tego, iż dochodzenie takich roszczeń nie jest w ogóle związane z
zarządzaniem nieruchomością wspólną należy zwrócić uwagę, że o ile wyliczenie
czynności przekraczających zwykły zarząd w art. 22 ust. 3 i 4 u.w.l. jest przykładowe, to
zgodnie z art. 21 ust. 3 u.w.l. zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia
5
w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6
u.w.l. ze skutkiem dla właścicieli wszystkich lokali. To wyliczenie w art. 21 ust. 3 u.w.l.
jest taksatywne co oznacza, że jedynie w tych sprawach wspólnota mieszkaniowa – na
podstawie uchwały podjętej w trybie określonym w ustawie – może udzielić
pełnomocnictwa zarządowi. To wyliczenie z art. 21 ust. 3 u.w.l. należy uzupełnić jedynie
art. 32a ustawy, w którym zastosowano tę samą konstrukcję. Oznacza to tym samym,
że w innych sprawach, w których wspólnota mieszkaniowa władna jest podjąć uchwałę
większością udziałową, udzielenie pełnomocnictwa zarządowi, a w istocie określonym
członkom zarządu wspólnoty, może nastąpić, ale nie w trybie ustawy o własności lokali,
lecz na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.
Musi to być pełnomocnictwo indywidualne każdego właściciela lokalu, który głosował
za przyjęciem uchwały. W odniesieniu do dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych
nieruchomości wspólnej podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową jest
bezprzedmiotowe z tego względu, że nie jest to w ogóle sprawa związana z zarządzaniem
nieruchomością wspólną na tle ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa, aby
mogła skutecznie dochodzić (legitymacja procesowa) roszczeń z tego tytułu musi mieć
legitymację materialną, a tę stwarza właśnie przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli
nieruchomości wspólnej (każdego właściciela lokalu). Każdemu z nich przysługuje bowiem
„cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału
w nieruchomości wspólnej, zaś źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. Jeśli
tak, to rozważenia wymaga sposób dochodzenia tych roszczeń przez współwłaścicieli
nieruchomości wspólnej. Z uzasadnienia sądu II instancji wynika, że dla dochodzenia przez
wspólnotę mieszkaniową roszczeń o świadczenie niepodzielne niezbędny byłby przelew
tych roszczeń przez wszystkich współwłaścicieli. W przeciwnym razie sąd orzekłby
o roszczeniach osób, które nie dokonały przelewu roszczeń, a tym samym nie brały udziału
w postępowaniu. Z kolei na przeszkodzie uwzględnieniu roszczenia odszkodowawczego –
jako świadczenia podzielnego stoi okoliczność, że z jednej strony nie są to czynności
zachowawcze, a z drugiej – jako świadczenie podzielne może być dochodzone w części
odpowiadającej udziałowi w nieruchomości wspólnej, ale w umowach przelewu tego udziału
nie określono. Niewątpliwie rację ma Sąd Okręgowy, że roszczenie odszkodowawcze –
jako świadczenie podzielne – może być dochodzone przez każdego ze współwłaścicieli
nieruchomości wspólnej w części, którą określa jego udział w tej nieruchomości. Jest poza
sporem, że umowy przelewu na które powołuje się skarżący nie wskazują wielkości
udziałów, jakie przysługują 37 współwłaścicielom, którzy dokonali cesji tych wierzytelności
6
na rzecz wspólnoty. Należy przy tym podzielić pogląd, że dochodzenie roszczeń
odszkodowawczych nie może być – w żadnym razie – zaliczone do czynności
zachowawczych w rozumieniu art. 209 k.c. Odmiennego poglądu, który zdaje się wynikać z
wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9.06.1998 r. II CKN 792/97 (OSNC 1999, nr 1, poz. 15)
skład orzekający nie podziela. Nie jest to bowiem czynność „zmierzająca do zachowania
wspólnego prawa”. Jeśli tak, to powoływanie się w tym przypadku na art. 209 k.c.
i wyprowadzanie z tego przepisu legitymacji każdego współwłaściciela do dochodzenia
całości roszczenia nie znajduje uzasadnienia.
Odmiennej oceny wymagają natomiast roszczenia zmierzające do usunięcia
wady rzeczy. Przede wszystkim należy rozważyć, czy art. 209 k.c. może mieć
zastosowanie w przypadku tzw. współwłasności przymusowej jaką jest współwłasności
nieruchomości wspólnej. Rzecz jest o tyle istotna, że przepisy ustawy o własności lokali
zawierają, w odniesieniu do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (powyżej 7 lokali)
ustawową regulacją zarządu nieruchomości wspólnej, w której przyjęto odmienny model,
niż wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Jedynie w tzw. małych wspólnotach (do 7
lokali) art. 19 tej ustawy nakazuje stosować do zarządu nieruchomością wspólną
odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego.
Odpowiedź na postawione wyżej pytanie wymaga rozstrzygnięcia charakteru prawnego
czynności zachowawczych.
W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się na ogół, że czynności zachowawcze
stanowią poddany odrębnej regulacji rodzaj czynności rzeczą wspólną, czynności
należących do zarządu rzeczą wspólną (art. 201 k.c.). Można i należy w tym
przedmiocie przedstawić inny pogląd. Chodzi o to, że czynności zachowawcze z art. 209
k.c. dotyczą ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane
z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej
ochronie wspólnego prawa. Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego w art.
209 k.c. należy stwierdzić, że nie stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu
rzeczą wspólną, lecz samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego
współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony
wspólnego prawa. Taki charakter prawny czynności zachowawczych, które nie są
czynnościami zarządu rzeczą wspólną oznacza, że nie można przekonująco uzasadnić
wyłączenia stosowania tego przepisu w odniesieniu do współwłaścicieli nieruchomości
wspólnej, o której stanowi ustawa o własności lokali. Nie może też budzić większych
wątpliwości, że do takich czynności zachowawczych należy zaliczyć dochodzenie
7
roszczeń zmierzających do usunięcia wad, jakimi dotknięta jest nieruchomość wspólna.
Jeśli bowiem do takich czynności zalicza się powództwo windykacyjne, negatoryjne,
posesoryjne i inne, to tym bardziej roszczenia o usunięcie wad rzeczy będącej
przedmiotem współwłasności. Skoro więc na podstawie art. 209 k.c. – każdy
współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń
zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja takiego roszczenia na rzecz
wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do
dochodzenia tego roszczenia. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie,
skoro przelewu roszczeń o dochodzeniu usunięcia wady nieruchomości wspólnej
dokonało 37 współwłaścicieli. Odnosząc się zaś do wyrażonego w uzasadnieniu wyroku
Sądu Okręgowego stanowiska, iż sąd będzie orzekał w stosunku do współwłaścicieli,
którzy nie dokonali przelewu roszczeń należy zauważyć, że obowiązuje tu inny
mechanizm. Mianowicie sprzeciw innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego
inicjatywę procesową współwłaściciela legitymacji procesowej do występowania
w procesie w zastępstwie pozostałych (sprzeciwiających się) współwłaścicieli.
Reasumując, nie można podzielić rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, że
w odniesieniu do roszczenia o usunięcie wad, legitymacja materialnoprawna i tym
samym procesowa wspólnoty mieszkaniowej – jako ułomnej osoby prawnej byłaby
uzasadniona wtedy, gdy przelewu roszczeń dokonali wszyscy współwłaściciele.
Zastosowanie w tym przypadku art. 209 k.c. – co jak wykazano wyżej – jest w pełni
uzasadnione, prowadzi do innego wniosku.
Z tych względów zaskarżony wyrok należało uchylić (art. 39815
k.p.c.).