Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 16 października 2008 r., III CZP 91/08
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Iwona Koper
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Joanny O.-M. przeciwko Gminie
Miasta S., Zdzisławie Annie Z. (...) o nakazanie złożenia oświadczenia woli, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 października
2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku
postanowieniem z dnia 16 maja 2008 r.:
"Czy w sprawie o nakazanie złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu
odrębnej własności lokalu uzyskanego wskutek adaptacji strychu i sprzedaży tego
lokalu na podstawie uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na adaptację strychu i
na sprzedaż lokalu oraz na podstawie opartej na niej umowy przedwstępnej
zawartej ze wspólnotą mieszkaniową legitymację bierną posiada wspólnota
mieszkaniowa, czy też wszyscy właściciele lokali tworzący tę wspólnotę?"
podjął uchwałę:
W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie
odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy
strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna
przysługuje wspólnocie mieszkaniowej.
Uzasadnienie
W sprawie, w której chodzi m.in. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia
woli o ustanowieniu dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, powstałych po
przebudowie strychu w budynku przy ul. P. nr 1 w S. i o przeniesienie własności
tych lokali na powódkę, pozwanymi są współwłaściciele pozostałych lokali,
tworzących wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości.
Rozpoznając apelacje od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 maja 2007 r.,
wniesione przez powódkę oraz przez pozwaną Zdzisławę Annę Z., Sąd Apelacyjny
w Gdańsku powziął wątpliwość, czy legitymację procesową bierną w tej sprawie
mają współwłaściciele lokali stanowiący wspólnotę mieszkaniową, czy też sama
wspólnota, i przedstawił ją do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na podstawie
art. 390 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III
CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69) Sąd Najwyższy wyjaśnił kwestię
dotyczącą statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że jest ona
jednostką organizacyjną (art. 331
k.c.), do której należy stosować odpowiednio
przepisy dotyczące osób prawnych oraz że w związku z tym może ona nabywać
prawa i zaciągać zobowiązania do własnego majątku. Jednocześnie przyjął, że
zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych
jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem
(administrowaniem) nieruchomością wspólną. Kierując się tą uchwałą, mającą moc
zasady prawnej, oraz odwołując się do art. 65 k.p.c., należy stwierdzić, że zakres
zdolności procesowej wspólnoty mieszkaniowej wyznaczony jest przez zakres
przysługującej jej zdolności do czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego
znaczenia nabiera kwestia, czy sprawa niniejsza jest związana z zarządzaniem
nieruchomością wspólną.
Pozytywna odpowiedź na to pytanie wynika z art. 22 ust. 4 i 5 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 903 –
dalej: "u.w.l."), zgodnie z którym czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego
zarządu sprawowanego samodzielnie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest
m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na
nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej
własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i
rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie
powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Są to
więc takie czynności, o które chodzi w sprawie, skoro zaś sama ustawa kwalifikuje
je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną, to nie ulega
wątpliwości, że sprawa niniejsza jest sprawą związaną z zarządzaniem taką
nieruchomością. Oznacza to, że zdolność procesowa przysługuje w niej wspólnocie
mieszkaniowej, a nie właścicielom lokali tworzących tę wspólnotę.
Wbrew wątpliwościom Sądu Apelacyjnego, stanowisko to nie pozostaje w
sprzeczności z art. 8 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którym umowa o ustanowienie odrębnej
własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo
przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. W przepisie tym nie chodzi o
nieruchomość wspólną, zdefiniowaną w art. 3 ust. 2 u.w.l., lecz o nieruchomość
budynkową lub o grunt wraz z budynkiem, stanowiące przedmiot własności
współwłaścicieli nieruchomości lub właścicieli już wyodrębnionych lokali. Ponieważ
zarząd nieruchomością wspólną należy do wspólnoty mieszkaniowej, to
konsekwentnie trzeba przyjąć, że w sprawach związanych z tym zarządem
wspólnocie przysługuje również legitymacja procesowa oraz zdolność do czynności
procesowych podejmowanych we własnym imieniu.
Poglądowi temu nie sprzeciwia się także art. 22 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym
do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności
oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jak
wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007
r., III CZP 65/07, interpretacja tego przepisu powinna mieć na względzie, że
wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować
odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331
k.c.), w związku z czym
zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu osoby
prawnej. Organ osoby prawnej często musi uzyskać zgodę na dokonanie
określonych czynności prawnych (por. np. art. 230 k.s.h.), co nie oznacza, że
czynność dokonywana jest potem na rzecz podmiotu udzielającego zgody. Należy
dodać, że skoro właściciele lokali podejmują uchwałę o wyrażeniu zgody na
dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, to logiczny jest, przewidziany
w art. 22 ust. 2 u.w.l., wymóg wskazania, kto takiej czynności może dokonać. Z tego
względu zgody na dokonanie czynności oraz pełnomocnictwa do jej podjęcia nie
należy rozpatrywać jako oddzielnych instytucji, ale łącznie, jako złożenie przez
właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową oświadczenia woli nie tylko co
do rodzaju konkretnej czynności, których zarząd tej wspólnoty może dokonać, ale
także co do tego, czy nabyte skutkiem tej czynności prawo wejdzie do majątku
wspólnoty, czy do majątków właścicieli. Umożliwia to tym właścicielom bezpośredni
wpływ nie tylko na samą treść czynności, ale i na oznaczenie beneficjenta
płynących z niej uprawnień majątkowych, zapewniając tym samym zachowanie
nadrzędnej pozycji w stosunku do zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Z tych względów orzeczono, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).