Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)
Sędzia SN Grzegorz Misiurek
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej
nieruchomości położonej przy ul. B.Ś. nr 20 w S. przeciwko Rozalii R. i Marianowi
R. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 21
stycznia 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Szczecinie postanowieniem z dnia 15 września 2008 r.:
„1. Czy w sytuacji, gdy w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994
r. o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną sprawowała komunalna
jednostka organizacyjna-powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej może
nastąpić na podstawie uchwały właścicieli (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali)
czy też jedynie w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1
ustawy o własności lokali)?
2. Czy reprezentacja wspólnoty przez zarządcę nieruchomości wspólnej w
postępowaniu przed sądem wymaga szczególnego umocowania czy też
uprawnienie do reprezentacji wynika z samego faktu powierzenia zarządu?”
podjął uchwałę:
1. Komunalna jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd
nieruchomością wspólną w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.),
może po tym dniu nadal zarządzać nieruchomością. Zmiana zarządcy wymaga
podjęcia uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18
ust. 2a).
2. Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez
zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu
nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy.
Uzasadnienie
W sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej
przy ul. B.Ś. nr 20 w S. przeciwko Rozalii R. i Marianowi R. o zapłatę Sąd Rejonowy
w Szczecinie zawiesił postępowanie i odmówił dopuszczenia do udziału w sprawie
w charakterze pełnomocnika powoda radcy prawnego Hanny D. Pełnomocnik
ustanowiony został przez prezesa zarządu "S.T.B.S.", sp. z o.o. w S., któremu – na
podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza – powierzony został zarząd
nieruchomością wspólną. Sąd Rejonowy uznał, że powierzenie tej spółce zarządu
nastąpiło w niewłaściwej formie, z naruszeniem art.18 ust. 1 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze
zm. – dalej: "u.w.l."), wymagało bowiem zawarcia przez właścicieli lokali umowy, a
nie podjęcia uchwały. W konsekwencji powierzenie zarządu uchwałą stanowiło
czynność prawną nieważną, co sprawia, że wspólnota nie ma osoby upoważnionej
do jej reprezentowania i tym samym nie ma zdolności procesowej.
Przy rozpoznawaniu zażalenia Sąd Okręgowy w Szczecinie powziął poważne
wątpliwości, przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.
Zwrócił uwagę, że w dniu wejścia w życie ustawy o własności lokali zarząd
nieruchomością wspólną sprawowała komunalna jednostka organizacyjna, która,
zgodnie z przepisami tej ustawy, utraciła status zarządcy. Ze względu na treść art.
40 ust.1 u.w.l. nie jest jednak jasne, czy skutek ten nastąpił w dniu wejścia ustawy
w życie, czy w dniu jej ogłoszenia, a od rozstrzygnięcia tej kwestii zależy, czy
ustanowienie nowego zarządcy następuje na podstawie art. 18 ust. 1, czy też ust. 2
u.w.l. Przyjęcie, że w dniu wejścia w życie ustawy zarządcy nie było, a komunalna
jednostka organizacyjna mogła wykonywać tylko powierzone ustawą czynności,
nakazywałoby określenie sposobu zarządu w drodze umowy (art. 18 u.w.l);
przyjęcie koncepcji przeciwnej oznacza, że zastosowanie ma art. 18 ust. 2a u.w.l.
Zdaniem Sądu, pogląd, że komunalna jednostka organizacyjna sprawowała w dniu
wejścia w życie ustawy zarząd powierzony, pozostaje w sprzeczności z art. 18 ust.
1, dopuszcza bowiem rozszerzenie kręgu podmiotów, którym zarząd taki może być
powierzony.
Jeżeli okaże się, że powodowa wspólnota w należytym trybie powierzyła
zarząd nieruchomością "S.T.B.S.", sp. z o.o., pojawia się problem, czy uprawnienie
do reprezentowania wspólnoty w postępowaniu przed sądem wymaga
szczególnego umocowania, czy też wynika z samego faktu powierzenia zarządu.
Sąd Okręgowy przytoczył postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września
2005 r., III CZP 62/05 ("Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego" 2006, nr 6, s.
35), z którego wynika, że gdy w umowie lub uchwale właścicieli pominięto kwestię
reprezentacji, zastosowanie ma art. 33 w związku z art. 21 ust. 1 u.w.l.,
przesądzający istnienie takiego uprawnienia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Odrębna własność lokali w nieruchomości przy ul. B.Ś. nr 20 w S. została
ustanowiona przed dniem wejścia w życie ustawy o własności lokali (1 stycznia
1995 r.), nastąpiło to zatem na podstawie art. 135-137 k.c., uchylonych z tym
dniem. Ustanowienie odrębnej własności lokali wymagało zawarcia umowy
notarialnej, która – jak wynikało z art. 137 § 2 pkt 3 k.c. – powinna określać sposób
zarządu nieruchomością wspólną, a postanowienia w tym zakresie podlegały
wpisowi do księgi wieczystej. Takie umowy zostały zawarte, a zarząd
nieruchomością wspólną powierzono nich komunalnej jednostce organizacyjnej.
Z ustawy o własności lokali wynika, że zarząd może być powierzony osobie
fizycznej lub prawnej, która nie jest niemającą osobowości prawnej komunalną
jednostką organizacyjną.
Zgodnie z art. 41, ustawa o własności lokali weszła w życie z dniem 1 stycznia
1995 r., z wyjątkiem art. 40 ust. 1, który wszedł w życie z dniem ogłoszenia, tj. z
dniem 27 lipca 1994 r. Artykuł 40 ust. 1 stanowi, że państwowe lub komunalne
jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych
zarząd nieruchomościami wspólnymi, były obowiązane zapewnić dla każdej z
zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od
dnia 1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej
nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30
listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza ustawa co do sposobu zarządzania
nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów. Z art. 40 ust. 2
wynika, że do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o
którym mowa w ust. 1, stosowano odpowiednio przepisy ustawy dotyczące zarządu
zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.
Powstaje pytanie, co oznacza zwrot „do czasu uregulowania tych spraw”, o
którym mowa w art. 40 ust. 2 u.w.l. i czy w okresie przejściowym pomiędzy dniem
ogłoszenia a dniem wejścia w życie ustawy kompetencje zarządcy, którym była
komunalna jednostka organizacyjna ograniczały się tylko do tych wskazanych w
ust. 1. Nie można uznać, że zwrot „do czasu” odnosi się do dat określonych w ust. 1
tego przepisu, a więc odpowiednio do dnia 1 października 1994 r. oraz do dnia 30
listopada 1994 r., takie bowiem rozumienie przepisu oznaczałoby, że pomiędzy
dniem 1 grudnia a dniem 31 grudnia 1994 r. wspólnota była pozbawiona zarządu.
Trudno przyjąć, że celem ustawodawcy było pozostawienie wspólnot bez zarządcy,
a zatem może chodzić jedynie o czas, w którym właściciele lokalu uregulują – po
wejściu w życie ustawy – kwestię zarządu nieruchomością zgodnie z regułami w
niej wskazanymi. Nie można też przyjąć, aby kompetencje takiej jednostki
ograniczały się tylko do opracowania ewidencji i powiadomienia współwłaścicieli o
zmianach wprowadzonych ustawą, gdyż oznaczałoby to, że aż do czasu wyboru
zarządu albo powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej bieżące
zarządzanie nieruchomością wspólną nie byłoby w żaden sposób uregulowane.
Należy zatem przyjąć, że jeżeli w dniu wejścia w życie ustawy zarząd
nieruchomością wspólną sprawowała komunalna jednostka organizacyjna, to po jej
wejściu w życie zachowała status zarządcy, a konsekwencją braku zdolności
prawnej takiej jednostki jest jedynie to, że umowa o zarząd nieruchomością wspólną
powinna być – zarówno przed wejściem w życie ustawy, jak i po tym zdarzeniu –
zawarta z gminą, którą taka jednostka może reprezentować. Wniosek ten wynika
także z art. 26 ust. 2 u.w.l., który nie dotyczy takich wspólnot, w których przed
wejściem w życie ustawy wszystkie lokale zostały już wyodrębnione. W takich
zatem wspólnotach zarząd może sprawować dotychczasowy zarządca i nie ma
podstaw do żądania ustanowienia przymusowego zarządcy przez sąd.
Prezentowany pogląd wspierają także reguły prawa intertemporalnego.
Wyróżnia się dwa generalne sposoby rozwiązania kolizji przepisów: zasadę
bezpośredniego działania ustawy nowej do skutków prawnych związanych ze
stosunkiem prawnym powstałym pod rządem dawnej ustawy oraz zasadę dalszego
stosowania ustawy dawnej. Odpowiedzi na pytanie dotyczące zastosowania jednej
z tych dwóch zasad należy szukać w przepisach międzyczasowych zawartych w
przepisach wprowadzających kodeks cywilny. (...)
Zgodnie z regułą zawartą w art. XLIX § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. –
Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 – dalej: "p.w.k.c."),
do zobowiązań, które powstały przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego,
stosuje się przepisy tego kodeksu, jeżeli chodzi o skutki prawne zdarzeń, które
nastąpiły po dniu wejścia kodeksu w życie, a które nie są związane z istotą
stosunku prawnego. W art. L p.w.k.c. ustawodawca wymienił umowy, do których
stosuje się przepisy kodeksu, czyli przepisy ustawy nowej. Biorąc to pod uwagę
należy stwierdzić, że w razie kolizji ustaw dotyczących stosunków obligacyjnych
powstałych przed wejściem kodeksu cywilnego w życie, regułą jest stosowanie
ustawy dawnej; ustawa nowa jest stosowana wówczas, gdy zdarzenia prawne nie
są związane z istotą stosunku prawnego.
Rozważania te można również odnieść do wszelkich umów, w których
powierzono zarząd komunalnym jednostkom organizacyjnym przed dniem 1
stycznia 1995 r., tym bardziej że stosunek prawny pomiędzy komunalną jednostką
organizacyjną a właścicielami lokali powstały przed dniem 1 stycznia 1995 r. należy
zaliczyć do grupy stosunków, które powinny cechować się trwałością.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego, konsekwentnie przyjmuje się, że ustawa
o własności lokali posługuje się pojęciem „zarząd” w dwóch znaczeniach, tj. w
znaczeniu funkcjonalnym i w znaczeniu podmiotowym (por. np. wyrok z dnia 14
stycznia 2004 r., I CK 108/03, nie publ., uchwała z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP
74/03, OSNC 2005, nr 1, poz. 6 lub postanowienie z dnia 14 września 2005 r., III
CZP 62/05). W pierwszym znaczeniu chodzi o zarządzanie nieruchomością
wspólną, czyli o podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla
jej utrzymania. Podmiotem podejmującym takie czynności jest zarządca będący
osobą trzecią w stosunku do wspólnoty, któremu właściciele lokali zarząd
powierzyli. W drugim znaczeniu chodzi o organ wspólnoty wchodzący w skład jej
struktury organizacyjnej, a działanie tego organy jest działaniem samej wspólnoty.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w
szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa w
formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie
pomiędzy nimi i zarządcą. Określenie sposobu zarządu może polegać na tym, że
właściciele będą sprawować zarząd bezpośrednio, mogą powierzyć sprawowanie
zarządu zarządcy albo ustanowią organ w postaci zarządu, który będzie zarządzał
nieruchomością lub zleci to wybranemu zarządcy. Jeżeli zatem właściciele w
umowie postanowili, że powierzą zarząd zarządcy, to tak właśnie określili sposób
zarządu.
Przy ustanawianiu odrębnej własności poszczególnych lokali w
nieruchomości, której dotyczy sprawa, w umowach zawartych w formie aktu
notarialnego postanowiono, że zarząd zostanie powierzony komunalnej jednostce
organizacyjnej. Sposób zarządu nieruchomością wspólną został już zatem
określony, nie ma więc potrzeby dokonywania tego ponownie po wejściu w życie
ustawy. Właściciele lokali mogą oczywiście zmienić sposób ustalonego zarządu, co
wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a).
Zmiana osoby zarządcy nie jest określeniem sposobu zarządu, nie wymaga zatem
umowy właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego (art.18 ust. 1). Niezależnie
od tego, konieczność zawierania takiej umowy przy każdej zmianie podmiotu
zarządzającego, zwłaszcza w dużych wspólnotach, liczących wielu właścicieli,
byłaby bardzo uciążliwa, a nierzadko zawarcie takiej umowy byłoby w ogóle
niemożliwe. Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu,
biorąc jednak pod uwagę, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi
wieczystej w dziale III, trzeba uznać, iż wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej
przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a.
W konsekwencji należy uznać, że komunalna jednostka organizacyjna,
sprawująca zarząd nieruchomością wspólną w dniu wejścia w życie ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali, może po tym dniu nadal zarządzać
nieruchomością. Zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali
zaprotokołowanej przez notariusza.
W orzecznictwie wyrażano zróżnicowane poglądy odnośnie do tego, czy
zarządca, któremu powierzono zarząd wspólnoty, z mocy prawa może
reprezentować wspólnotę przed sądem. W uzasadnieniu wyroku z dnia 7 lutego
2002 r., I CKN 489/00 (OSNC 2002, nr 12, poz. 157) Sąd Najwyższy przyjął pogląd,
nie uzasadniając go szerzej, że powierzenie zarządu osobie prawnej nie jest
równoznaczne z udzieleniem pełnomocnictwa w rozumieniu art. 86 k.p.c., wobec
czego występujący w procesie radca prawny powinien legitymować się
pełnomocnictwem udzielonym przez wspólnotę, a nie przez zarządcę. Odmienne
stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 września
2005 r., III CZP 62/05, w myśl którego, jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie
art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to zagadnienie działania zarządcy (osoby
prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia
sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli,
przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. W razie braku stosownych
postanowień zawartych w umowie lub uchwale właścicieli lokali, należy odwołać się
do art. 33 u.w.l., a w konsekwencji nie ma przeszkód do stosowania do
ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządcy przepisu art. 21 ust. 1
u.w.l., który wskazuje na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty
mieszkaniowej. Pogląd ten nie znalazł akceptacji w doktrynie, w której zgodnie
prezentowane jest stanowisko, że zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1
może występować w imieniu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jeżeli
udzielili mu stosownego pełnomocnictwa. Podkreśla się, że zarządca nie może
reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim
pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których
mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., lub w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a.
Nie podzielając poglądu przedstawionego w przytoczonej uchwale należy
stwierdzić, że nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.l. do określenia
kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy.
Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty
płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii
organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 331
k.c.), podczas gdy zarządca w
rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do
działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c. oraz art. 86 i 87
k.p.c.). Ponadto w art. 33 u.w.l. zawierającym odesłanie do przepisów regulujących
zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji
wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on
natomiast przedstawicielstwa procesowego. Niezależnie od tego, z przepisu wynika
jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty
obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu, samo jednak upoważnienie musi wynikać
z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy lub
uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu
umocowania zarządcy. W konsekwencji należy zatem dojść do wniosku, że
reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga
umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną lub
w uchwale o zmianie tej umowy.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).