Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 437/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 stycznia 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
w sprawie z powództwa P.C. i J.C.
przeciwko WAM
o nakazanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 30 stycznia 2009 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego […]
z dnia 31 stycznia 2008 r.,
1) oddala skargę kasacyjną;
2) zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę
1800 zł (jeden tysiąc osiemset) tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 31 stycznia 2008 r. Sąd Apelacyjny oddalił
apelację pozwanej WAM od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 grudnia 2006 r.
zobowiązującego stronę pozwaną do zawarcia z powodami J.C. i P.C. umowy
sprzedaży, opisanej szczegółowo w sentencji wyroku niezabudowanej
nieruchomości.
Sądy ustaliły, między innymi, że strona pozwana ogłosiła II pisemny przetarg
nieograniczony na sprzedaż wskazanej wyżej nieruchomości, który miał się odbyć
na zasadach określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września
2004r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na
zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 - dalej: „rozporządzenie
o przetargu z 2004 r.”), o czym zawiadomiono w ogłoszeniu, wskazując też cenę
wywoławczą, wysokość wadium, termin części niejawnej oraz termin zamknięcia
przetargu. Nie zamieszczono informacji, że wymagana jest obecność oferentów w
części jawnej przetargu.
U strony pozwanej działała stała komisja przetargowa powołana przez
Dyrektora Oddziału Regionalnego decyzją z dnia 2 stycznia 2006 r. na okres od
dnia 2 stycznia do dnia 31 grudnia 2006 r. W skład komisji wchodził
przewodniczący, zastępca przewodniczącego D.M., sekretarz oraz trzech
członków, w tym radca prawny.
W dniu 2 marca 2006 r. w siedzibie WAM zebrała się Komisja do
przeprowadzenia przedmiotowego przetargu, której przewodniczyła D.M.
a uczestniczył sekretarz i 2 członków. W części jawnej przetargu, w której za
wyjątkiem powodów wzięli udział wszyscy oferenci, zastępca przewodniczącego D.
M. poinformowała, że w wyznaczonym terminie wpłynęły oferty W.T., powodów,
A.S. i M.S., wszystkie spełniające warunki zakwalifikowania do części niejawnej. W
części niejawnej, która odbyła się tego samego dnia, Komisja przetargowa
dokonała wyboru oferty powodów, najkorzystniejszej cenowo. Zastępca
przewodniczącego stwierdził, że procedura przetargowa została przeprowadzona
prawidłowo i że powodowie zostali nabywcami nieruchomości za cenę 109 800 zł.
Pismem z dnia 3 marca 2006 r. strona pozwana zawiadomiła powodów, że komisja
przetargowa wybrała ich ofertę i że protokół uzgodnień warunków sprzedaży
3
zostanie przysłany w terminie późniejszym. Przetarg został zamknięty w dniu 6
marca 2006 r. z chwilą podpisania protokołu uzgodnień przez powodów i członków
komisji przetargowej, o czym zawiadomiono w dniu 7 marca 2006 r. pozostałych
uczestników przetargu informując ich o wyborze oferty powodów ze względu na
najkorzystniejszą cenę. W dniu 8 marca 2006 r. powodowie wpłacili na konto
strony pozwanej kwotę 94 800 zł. stanowiącą resztę ceny, przy uwzględnieniu
wpłaconego wcześniej wadium. W dniu 14 marca 2006 r. wpłynęła skarga
uczestnika przetargu, zarzucająca między innymi, że w części jawnej przetargu nie
wszyscy oferenci byli obecni oraz, że czynności przetargowe przeprowadziła
komisja pod przewodnictwem zastępcy przewodniczącego, a nie
przewodniczącego. Prezes WAM uznał skargę za zasadną i unieważnił przetarg,
o czym strona pozwana zawiadomiła powodów w piśmie z dnia 25 kwietnia 2006 r.
zwracając im kwotę 109 800 zł. Wyznaczyła też nowy termin przetargu.
W oparciu o powyższe ustalenia Sądy obu instancji uznały powództwo za
uzasadnione stwierdzając, że skoro powodowie wygrali przetarg, służy im
roszczenie z art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. o zobowiązanie strony pozwanej do
zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Sąd Apelacyjny wskazał, że w sprawie
mają zastosowanie przepisy szczególne dotyczące przetargu, zawarte w art. 37-42
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:
Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm. - dalej: „u.g.n.”) oraz w rozporządzeniu
wykonawczym o przetargu z 2004 r., a w kwestach w nich nie uregulowanych,
przepisy k.c. o przetargu, w tym art. 701
§ 4 k.c. Stwierdził, że w sytuacji, gdy
ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych
w ustawie, jak to ma miejsce w razie zbycia nieruchomości, zarówno organizator
przetargu, jak i uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia
umowy, a orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli strony zobowiązanej do
zawarcia umowy.
Odnosząc się do decyzji Prezesa WAM o unieważnieniu przetargu w wyniku
uwzględnienia skargi Sąd Apelacyjny uznał, że sąd ma prawo badać i oceniać czy
były podstawy do unieważnienia przetargu. Przepisy u.g.n., ani rozporządzenia
o przetargu z 2004 r. nie wskazują, jakie uchybienia w przeprowadzeniu przetargu
mogą skutkować jego unieważnieniem. W ocenie Sądów obu instancji mogą to być
4
tylko uchybienia istotne, to jest takie, które naruszają podstawowe zasady
przetargu: jawności, jednolitości postępowania, równego dostępu do udziału
w przetargu i wyboru najkorzystniejszej oferty oraz mogły mieć wpływ na wynik
przetargu. W ocenie Sądów nieobecność powodów w części jawnej przetargu, ani
fakt, że komisji przetargowej przewodniczył nie przewodniczący, lecz zastępca
przewodniczącego nie mają takiego charakteru i nie mogły stanowić podstawy do
unieważnienia przetargu.
Sąd drugiej instancji nie podzielił też zarzutu apelacji naruszenia art. 233
k.p.c. stwierdzając, że fakt, iż Sąd pierwszej instancji ocenił niezgodnie z intencją
strony pozwanej przedstawiony przez nią dowód w postaci wyciągu z decyzji z dnia
2 stycznia 2006 r., ustalającej skład komisji przetargowej, nie stanowi naruszenia
powyższego przepisu. Natomiast oceniając, wbrew stanowisku strony pozwanej, że
zastępca przewodniczącego może pełnić funkcję przewodniczącego podczas jego
nieobecności, Sąd dokonał wykładni prawa, a nie oceny dowodów.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach strona pozwana
w ramach pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie § 11 ust. 4 i § 19 ust. 1 oraz
§ 8 ust. 2 rozporządzenia o przetargu z 2004 r. przez przyjęcie, że wykonanie
czynności przetargowych zastrzeżonych dla przewodniczącego komisji
przetargowej, przez innego członka komisji oraz nieobecność jednego z oferentów
w części jawnej przetargu, nie naruszają ustawowych zasad przeprowadzenia
przetargu i nie stanowią podstawy do jego unieważnienia, a także naruszenie art.
64 i art. 704
§ 2 k.c. przez bezpodstawne przyjęcie, że uczestnikowi przetargu,
w którym ustalono obowiązek wniesienia wadium, przysługuje prawo żądania
zawarcia umowy gdy jego oferta została wybrana, a organizator uchyla się od
zawarcia umowy, której ważność zależy od zachowania szczególnych warunków,
podczas, gdy zgodnie z tym przepisem przysługuje mu tylko roszczenie o zwrot
podwójnego wadium lub zapłatę odszkodowania.
W ramach drugiej podstawy kasacyjnej strona pozwana zarzuciła naruszenie
art. 233 §1 k.p.c. przez przyjęcie, że pozwany odmówił przedłożenia decyzji
o powołaniu komisji przetargowej składając tylko jej wyciąg, co stało się podstawą
5
błędnego ustalenia przez Sąd osoby upoważnionej do prowadzenia przetargu,
podczas gdy pozwany złożył wszystkie stosowne dokumenty.
W oparciu o powyższe zarzuty strona pozwana wnosiła o zmianę
zaskarżonego wyroku oraz wyroku Sądu pierwszej instancji i oddalenie powództwa,
ewentualnie uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu w obu wypadkach wniosku
o zasądzenie kosztów procesu za wszystkie instancje.
Powodowie wnosili o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na ich rzecz
kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nieuzasadniony i bezskuteczny jest zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.,
bowiem po pierwsze zgodnie z art. 3983
§ 3 k.p.c. zarzuty dotyczące ustalenia
faktów i oceny dowodów nie mogą być podstawą skargi kasacyjnej, po wtóre
podane w kasacji uzasadnienie tego zarzutu wskazuje, że dotyczy on uchybień
Sądu pierwszej instancji, podczas gdy skarga kasacyjna jest środkiem
odwoławczym od wyroku sądu drugiej instancji i zarzuty w niej zawarte powinny
wskazywać naruszone przepisy dotyczące postępowania przed sądem
odwoławczym, po trzecie w istocie strona skarżąca zarzuca niewłaściwą ocenę
prawną dotyczącą określenia osoby uprawnionej do prowadzenia przetargu, co nie
stanowi wadliwej oceny dowodów, lecz ewentualnie może być błędem w subsumcji,
zaskarżalnym w ramach pierwszej, a nie drugiej podstawy kasacyjnej.
Nieuzasadnione są również zarzuty naruszenia przepisów rozporządzenia
o przetargu z 2004 r.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 lutego 2003 r. III CZP
95/02 (OSNC 2003/11/146) w razie unieważnienia przetargu Sąd jest uprawniony
do badania, w procesie o zobowiązanie do zawarcia umowy, zgodności z prawem
ogłoszenia, organizacji i przeprowadzenia przetargu na zbycie nieruchomości
stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy. Badanie takie Sąd
przeprowadza samodzielnie, niezależnie od stanowiska organu, który unieważnił
przetarg, a merytorycznej ocenie podlegają zarzuty jakie zgłosił skarżący dotyczące
naruszenia przepisów prawa regulujących tryb przeprowadzania przetargu.
6
W orzecznictwie słusznie podkreślono, że pismo organu unieważniającego
przetarg nie może być traktowane jako decyzja administracyjna, a można je jedynie
uznać za cywilnoprawne oświadczenie o uchyleniu się organizatora przetargu od
skutków prawnych przeprowadzonego przetargu (porównaj między innymi
wskazana wyżej uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2003 r. oraz
postanowienie z dnia 30 października 1990 r. I CZ 265/90, OSNC 1991/10-12/132).
Skuteczność takiego oświadczenia podlega weryfikacji w postępowaniu sądowym,
w którym Sąd ocenia, czy ewentualne uchybienia w przeprowadzeniu przetargu
dają podstawę do złożenia takiego oświadczenia przez organizatora.
W rozpoznawanej sprawie doszło do ogłoszenia przetargu na sprzedaż
nieruchomości w trybie przepisów art. 37-42 u.g.n. oraz rozporządzenia
wykonawczego o przetargu z 2004r. Przepisy te nie wskazują jakie uchybienia
w przeprowadzeniu przetargu uzasadniają jego unieważnienie. Jedynie § 11 ust. 4
rozporządzenia o przetargu z 2004r. stanowi, że organ rozpoznający skargę może
uznać ją za uzasadnioną i nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub
unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną. Z regulacji tej wynika, że
nie wszystkie uchybienia w przeprowadzeniu przetargu prowadzą do konieczności
jego unieważnienia, skoro ustawodawca dopuścił możliwość także powtórzenia
czynności przetargowych. Niewątpliwie taki będzie skutek uznania skargi za
uzasadnioną, gdy wadliwe były czynności, które mogą być powtórzone. Omawiana
regulacja nie daje jednak odpowiedzi na pytanie, czy każde uchybienie przepisom
o przetargu powoduje konieczność powtórzenia czynności albo unieważnienia
przetargu. Biorąc pod uwagę charakter regulacji prawnej rozporządzenia oraz cel
zawartych w nim przepisów trzeba stwierdzić, że nie wszystkie są przepisami
bezwzględnie obowiązującymi. Taki charakter mają jedynie przepisy służące
zagwarantowaniu przestrzegania zasad przetargu, których naruszenie może mieć
wpływ na wynik przetargu. Jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny chodzi między
innymi o przepisy dotyczące obowiązku przeprowadzenia przetargu (art. 37 ust.1
u.g.n.), jawności przetargu, jednolitości postępowania, równego dostępu do udziału
w przetargu, ustalania najkorzystniejszego wyniku przetargu (art. 42 ust.1 u.g.n.).
Natomiast charakteru takiego nie mają przepisy techniczno-porządkowe,
ułatwiające sprawne przeprowadzenie czynności przetargowych. Trzeba też
7
stwierdzić, że nie zawsze naruszenia nawet przepisów zaliczanych do pierwszej
grupy, będzie uzasadniało unieważnienie przetargu. Takiego skutku nie mogą mieć
bowiem uchybienia nie naruszające praw osób biorących udział w przetargu ani nie
mogące mieć wpływu na przebieg i wynik przetargu.
W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny Sądów były dwa zarzucane
uchybienia, które stały się przyczyną unieważnienia przetargu przez uprawniony
organ. Pierwsze polegało na tym, że w części jawnej przetargu nie brali udziału
powodowie, mimo że § 19 ust.1 zd. pierwsze rozporządzenia o przetargu z 2004 r.
stanowi, iż część jawna przetargu odbywa się w obecności oferentów. Jest to
wymóg mający zapewnić po pierwsze jawność i dostępność dla wszystkich
oferentów istotnych informacji, o których mowa w § 16 oraz § 19 ust. 2, a po wtóre
umożliwić im zgłoszenie wyjaśnień lub oświadczeń, a komisji uzyskanie
ewentualnych dodatkowych koniecznych informacji. Uchybienie temu wymogowi
może mieć wpływ na wynik przetargu, a zatem naruszenie wskazanego przepisu
może prowadzić do unieważnienia przetargu. Trafnie jednak Sądy obu instancji
stwierdziły, że naruszenie omawianego przepisu w czasie przetargu na sprzedaż
przedmiotowej nieruchomości nie miało i nie mogło mieć żadnego wpływu, ani na
prawa uczestników przetargu, ani na jego wynik. Uchybienie to dotknęło bowiem
tylko powodów, którzy nie brali udziału w części jawnej przetargu, lecz nie zgłosili
z tego tytułu żadnych zastrzeżeń, ich prawa jako uczestników przetargu nie zostały
naruszone. Nie zostało wykazane, by w związku z tym uchybieniem naruszone lub
zagrożone zostały prawa innych uczestników przetargu, ani by doszło do nie
wyjaśnienia jakichkolwiek istotnych dla wyniku przetargu okoliczności. Z tych
przyczyn, jak również w świetle postanowień § 20, który wśród wymienionych
enumeratywnie przyczyn odmowy zakwalifikowania oferty do części niejawnej
przetargu, nie wymienia nieobecności oferenta w części jawnej, należy podzielić
stanowisko Sądów obu instancji, że w rozpoznawanej sprawie powyższe
uchybienie nie miało wpływu na prawa uczestników przetargu ani na jego wynik,
a zatem nie uzasadniało unieważnienia przetargu.
Podobnie należy ocenić drugie z zarzucanych uchybień, to jest okoliczność,
że w czasie przedmiotowego przetargu komisji przetargowej przewodniczyła osoba
wybrana przez właściwy organ na stanowisko zastępcy przewodniczącego komisji
8
przetargowej. Rozporządzenie o przetargu z 2004 r. używa pojęcia
„przewodniczący”, dla określenia osoby, która przewodniczy komisji przetargowej.
Nie rozróżnia „przewodniczącego” i „zastępcy przewodniczącego” komisji.
Przewodniczącym jest osoba, która stoi na czele komisji i wykonuje określone
czynności przewidziane dla niej w rozporządzeniu. Określenie to ma więc
znaczenie funkcjonalne. Jeżeli uprawniony organ dokonał wyboru stałych członków
wszystkich komisji przetargowych, spośród których jednej osobie powierzono
funkcję przewodniczącego, a drugiej zastępcy przewodniczącego komisji
przetargowych, to w konkretnym przetargu, do którego wytypowano komisję
złożoną z wybranych stałych członków, w tym osobę wybraną na zastępcę
przewodniczącego, a nie wytypowano osoby wybranej na przewodniczącego
komisji, określone w rozporządzeniu przetargowym z 2004 r. czynności
przewodniczącego tej komisji przetargowej wykonuje osoba wybrana na zastępcę
przewodniczącego. Ta osoba jest w tej komisji przetargowej przewodniczącym
komisji i posiada uprawnienia do wykonywania czynności, które zgodnie
z rozporządzeniem należą do przewodniczącego komisji. Z tych względów także
ten zarzut nie mógł prowadzić do unieważnienia przetargu, jak słusznie uznały
Sądy obu instancji.
Nieuzasadnione są również zarzuty naruszenia art. 64 i art. 704
§ 2 k.c.
Jak wskazano wyżej zakwestionowany przetarg odbywał się na podstawie
przepisów u.g.n., które jako przepisy szczególne mają pierwszeństwo przed
przepisami o przetargu zawartymi w k.c. Tylko w wypadku, gdyby przepisy te nie
zawierały regulacji jakiegoś zagadnienia, miałyby mieć zastosowanie przepisy k.c.
o przetargu, w tym art. 704
§ 2 k.c. mówiący o skutkach wyboru oferty w przetargu
zastrzegającym wadium, jeżeli dla ważności umowy, która ma być zawarta
konieczne jest spełnienie szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie.
Strona pozwana zarzucając w skardze kasacyjnej naruszenie tego przepisu stoi na
stanowisku, że nie dopuszcza on, w sytuacji przetargu zastrzegającego wadium,
możliwości żądania zawarcia umowy ostatecznej, której ważność zależy od
zachowania formy aktu notarialnego, ani przez uczestnika, którego oferta została
wybrana, ani przez organizatora przetargu, jeżeli druga strona uchyla się od
zawarcia umowy. Skarżący stoi na stanowisku, że w takiej sytuacji, zgodnie z art.
9
704
§ 2 k.c. uczestnikowi, który wygrał przetarg służy tylko żądanie zapłaty
podwójnego wadium albo naprawienia szkody.
Trzeba wskazać, że zagadnienie to jest w literaturze sporne, bowiem na
gruncie powyższego przepisu wyrażane jest także stanowisko przeciwne, bardziej
przekonujące, iż zastrzeżenie w przetargu wadium, którego celem jest wzmocnienie
zabezpieczenia zawarcia umowy i do którego w drodze analogii należy stosować
przepisy o zadatku, daje uprawnionym do wyboru albo roszczenie o wykonanie
umowy, a więc żądanie w trybie art. 64 k.c. jej zwarcia, albo odstąpienie od umowy
i żądanie zapłaty podwójnego zadatku przez uczestnika przetargu, a zachowanie
zadatku dla siebie przez organizatora.
W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi konieczność zajęcia stanowiska
w tym przedmiocie i dokonania wykładni art. 704
§ 2 k.c., bowiem przepis ten nie
ma zastosowania do przetargu będącego przedmiotem sporu. Jak wskazano wyżej
przetarg przeprowadzono w trybie przepisów szczególnych: art. 37-42 u.g.n.
z których art. 41 reguluje skutki uchylania się od zawarcia umowy w wypadku
przetargu z zastrzeżeniem wadium, gdy zawarcie umowy wymaga formy aktu
notarialnego. Na gruncie tego przepisu, jak i zbliżonych uregulowań zawartych
w ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (j.t: Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.), w orzecznictwie Sądu
Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, że w wyniku otrzymania przez oferenta
zawiadomienia o wybraniu jego oferty, pomiędzy nim a organizatorem przetargu
powstaje cywilnoprawny stosunek zobowiązaniowy szczególnego rodzaju, który
rodzi obowiązek złożenia w przepisanej formie oświadczenia o zawarciu umowy
będącej przedmiotem przetargu (porównaj miedzy innymi orzeczenia z dnia
2 sierpnia 1994 r. III CZP 96/94, OSNC 1995/1/11, z dnia 25 kwietnia 1996 r.
III CZP 36/96, OSNC 1996/9/115, z dnia 13 lutego 2003 r. III CZP 95/02, OSNC
2003/11/146, z dnia 19 marca 2003 r. I CKN 148/01, nie publ. oraz z dnia 27 lipca
2006 r. III CZP 55/06, nie publ.). Zgodnie z art. 41 u.g.n. organizator przetargu ma
obowiązek zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu
i terminie zawarcia umowy sprzedaży, a jeżeli osoba ta nie stawi się w tym terminie
bez usprawiedliwienia, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy,
zatrzymując wadium. Realizacja przez organizatora przetargu przyznanego mu
10
w art. 41 u.g.n. uprawnienia do odstąpienia od umowy i zatrzymania wadium,
otwiera uczestnikowi ustalonemu jako wygrywający przetarg nabywca drogę
sądową do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.
o nakazanie właścicielowi nieruchomości złożenia oświadczenia woli niezbędnego
do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Powyższy przepis reguluje zatem
kompleksowo skutki wygrania przetargu na sprzedaż nieruchomości w trybie u.g.n.
oraz przepisów rozporządzenia o przetargu z 2004 r. i nie pozwala na stosowanie
w tym zakresie ogólnych przepisów o przetargu zawartych w k.c., w tym art. 704
§ 2 k.c. Z tych względów kasacyjny zarzut naruszenia art. 704
§ 2 k.c., który
w sprawie nie miał zastosowania i nie został zastosowany, jest bezprzedmiotowy
i nieskuteczny, niezależnie od tego jaką wykładnię powyższego przepisu uzna się
za właściwą.
Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
oddalił skargę kasacyjną, a na wniosek powodów zawarty w odpowiedzi na skargę
zasądził na ich rzecz od strony pozwanej zwrot kosztów postępowania kasacyjnego
na podstawie art. 98, art. 108 § 1 oraz art. 39821
w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.