Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 537/08
POSTANOWIENIE
Dnia 13 marca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Helena Ciepła (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z wniosku R.K.
przy uczestnictwie B.Z.
o zniesienie współwłasności nieruchomości,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 13 marca 2009 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w P.
z dnia 26 maja 2008 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w R. postanowieniem z dnia 26 marca 2008 r. zniósł
współwłasność nieruchomości położonej w R. przy ul. K. 7 stanowiącej działkę
gruntu oznaczoną nr 254 o powierzchni 3 arów 7 m2
, objętej księgą wieczystą Kw
[...], zabudowaną budynkiem usługowo-mieszkalnym, w którym aktem notarialnym
z dnia 25 sierpnia 2000 r. Nr Rep. [...], ustanowiono odrębną własność dwóch lokali
mieszkalnych położonych na drugiej kondygnacji z pomieszczeniami przynależnymi
i udziałami po ½ we współwłasności gruntu, murów konstrukcyjnych, i części
budynku nie służących do wyłącznego użytku właścicieli lokali - przez ustanowienie
odrębnej własności lokali mieszkalno-użytkowych, położonych na parterze
budynku, a to lokalu nr 1 składającego się z sali sprzedaży i łazienki z w.c. o
powierzchni 64,80m2
przyznanego na wyłączną własność wnioskodawcy i lokalu nr
2 składającego się z sali obsługi, pomieszczenia socjalnego i w.c. o powierzchni
61,50 m2
na wyłączną własność uczestniczki postępowania, z przyznaniem na
współwłasność działkę oznaczoną w ewidencji nr 254 o powierzchni 3 arów 7 m2
objętą wymienioną księgą wieczystą, w 15340/29780 części wnioskodawcy i w
1440/29780 części uczestniczce. Jednocześnie zasądził od wnioskodawcy na rzecz
uczestniczki kwotę 26.645,50 zł tytułem wyrównania udziałów i nakazał
uczestniczce wydanie na rzecz wnioskodawcy zajmowanej części lokalu
użytkowego nr 1.
Sąd Okręgowy w P. postanowieniem z dnia 26 maja 2008 r. zmienił
postanowienie Sądu Rejonowego w ten sposób, że udziały we współwłasności
działki nr 254 oraz w częściach budynku, które nie służą do wyłącznego użytku
poszczególnych współwłaścicieli, związane z przyznanymi na wyłączną własność
lokalami, położonymi na parterze określił: wnioskodawcy na 6490/29780, a
uczestniczki na 6150/29780, oraz odroczył termin wydania przez uczestniczkę
zajmowanej części lokalu do dnia 30 września 2008 r. Poza tym apelację
uczestniczki, a w całości apelację wnioskodawcy oddalił.
Uczestniczka zaskarżyła to orzeczenie skargą kasacyjną opartą na obu
podstawach wymienionych w art. 3983
k.p.c. i zarzuciła naruszenie:
3
- art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.
z 200 r. Nr 80, poz. 903) przez niewłaściwe zastosowanie, wobec dopuszczenia
przez Sąd drugiej instancji możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości
wspólnej, w sytuacji, gdy w akcie notarialnym z dnia 25 sierpnia 2000 r. została ona
wskazana jako przedmiot prawa własności związanego z lokalami oznaczonymi
przez biegłego nr 3 i 4 po ½ części prawa własności gruntu i części wspólnych
budynku;
- art. 3 w związku z art. 11 u.w.l. przez niewłaściwe zastosowanie wobec określenia
w zaskarżonym postanowieniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w taki
sposób, że suma przewyższa jedność, w sytuacji gdy Sąd trafnie przyjął, iż
ustalenie sumy udziałów w nieruchomości wspólnej ponad jedność jest sprzeczne
z art. 3 u.w.l.;
- art. 2 w związku z art. 11 u.w.l. przez jego błędną wykładnię, wobec przyjęcia iż
przydzielenie lokalu nr 1 uczestniczce, jako właścicielce lokalu 4 będzie wymagało
poczynienia dodatkowych nakładów inwestycyjnych, np. wykonania odrębnego
centralnego ogrzewania, która to konieczność odpadnie w przypadku przydzielenia
go wnioskodawcy, jako właścicielowi lokalu nr 3 w sytuacji, gdy dla wydzielenia
lokalu jako przedmiotu odrębnej własności wystarczy jego samodzielność,
a przebieg instalacji jest bez znaczenia, zaś lokale 1 i 3 nawet gdy będą stanowić
przedmiot prawa własności jednego podmiotu nie staną się jedną nieruchomością
i brak będzie przeszkód, aby oddzielnie stanowiły przedmiot obrotu;
- art. 3 ust. 1 zd. 2 u.w.l. przez błędną wykładnię, wobec nierozważenia, iż
zniesienie współwłasności spornej nieruchomości mogło polegać na fizycznym
podziale budynku, w sytuacji, gdy z uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia wynika,
iż zdaniem sądu zastosowany sposób zniesienia współwłasności stworzy niejako
dwa odrębne budynki.
W ramach drugiej podstawy zarzuciła naruszenie:
- art. 232 zd. 2 w związku z art. 13 § 2 i art. 607 k.p.c. wobec zniesienia
współwłasności nieruchomości bez załączenia do akt odpisu z księgi wieczystej
nieruchomości będącej przedmiotem podziału, w sytuacji, gdy prowadzona jest
księga wieczysta;
4
- art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 zd. 1 i art. 13 § 2 k.p.c. wobec nieodniesienia
się przez sąd do zarzutów apelacyjnych za wyjątkiem dotyczącego naruszenia
przez sąd pierwszej instancji art. 624 zd. 2 in fine k.p.c. oraz częściowo art. 3
u.w.l., co w istocie eliminuje możliwość dokonania kontroli kasacyjnej;
- art. 227, art. 233 § 1, art. 316 § 1 i art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 zd.1
w związku z art. 13 § 2 oraz art. 11 ust. 2 u.w.l. a przede wszystkim art. 623 zd. 1
in fine w związku z art. 391 § 1 zd.1 w związku z art. 13 § 2 wobec nieuwzględnienia
przez sąd przy dokonywaniu zniesienia współwłasności wszelkich okoliczności
sprawy, celem doprowadzenia rozstrzygnięcia zgodnego z interesem społeczno-
gospodarczym, w szczególności przez zaniechanie ustalenia wartości prac
adaptacyjnych związanych z podziałem lokalu nr 1 na 1a i b oraz lokalu nr 2 na 2a
i 2b, w sytuacji, gdy ta okoliczność czyni wyrażony w uzasadnieniu zaskarżonego
orzeczenia pogląd sądu, iż wariant II jest „nieracjonalny” czysto apriorycznym;
- dowolne przyjęcie, iż podział lokali 1 i 2 na lokale o powierzchni około 30 m2
jest
niecelowy, w sytuacji, gdy z opinii biegłego wynika, iż wartość lokalu nr 2 jest
mniejsza od łącznej wartości lokali 2a i 2b, które mogłyby zostać utworzone na
skutek jego podziału, a uczestniczka nie chce aby przydzielono jej lokal nr 2
i gotowa jest ponieść stosowne nakłady celem podziału lokali;
- niedostrzeżenie przez sąd w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia charakteru
działalności gospodarczej prowadzonej przez uczestniczkę, sytuacji, gdy
prowadzenie sklepu jubilerskiego związane jest z koniecznością zapewnienia mu
monitoringu także poza godzinami pracy, którego wykonanie byłoby
problematyczne;
- art. 212 § 1 zd. 1 k.c. i art. 623 zd. 2 k.p.c., wobec określenia dopłaty wyłącznie
w odniesieniu do wartości lokali z pominięciem wartości gruntu i części wspólnych
budynku, w sytuacji gdy uczestnikom przyznano nie tylko własność lokali, lecz
różne udziały w nieruchomości wspólnej.
W konkluzji wniosła o uchylenie orzeczeń sądów obu instancji i przekazanie
sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności wymagają rozważenia zarzuty skargi kasacyjnej
dotyczące naruszenia przepisów postępowania oraz kwestionujące dokonane
5
ustalenia faktyczne. W tym przedmiocie należy przede wszystkim stwierdzić, że
skarga kasacyjna w ramach drugiej podstawy została oparta między innymi na
niedopuszczalnym zarzucie naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., który w art. 3983
§ 3
k.p.c. został wyłączony z podstaw kasacyjnych. Oznacza to, że Sąd Najwyższy jest
związany stanem faktycznym sprawy przyjętym przez Sąd drugiej instancji za
podstawę rozstrzygnięcia i ustalenia te nie mogą podlegać weryfikacji
w postępowaniu kasacyjnym.
Z tej samej przyczyny nie zasługują na uwzględnienie zarzuty naruszenia:
- „art. 2 w związku z art. 11 ust. 1 u.w.l. przez błędną wykładnię wobec przyjęcia, że
przydzielenie lokalu nr 1 uczestniczce jako właścicielce lokalu nr 4 będzie
wymagało poczynienia nakładów,” bowiem w istocie kwestionuje ustalenia
poczynione na podstawie opinii biegłego Z.K., z której wynika, że taki sposób
przydzielenia lokali w zaskarżonym postanowieniu nie wymaga poczynienia
dodatkowych nakładów inwestycyjnych, gdyż są położone nad sobą.
- art. 212 § 1 zd. 1 k.c. i art. 623 zd. 2 k.p.c. bowiem kwestionuje ustalenie na
podstawie opinii biegłego wartości przedmiotu zniesienia współwłasności na kwotę
540.419,00 zł i wartości każdego z udziałów wnioskodawcy i skarżącej na
270.209,50 zł.
Nie mogą również odnieść zamierzonego skutku pozostałe zarzuty
naruszenia przepisów prawa procesowego. Co do zarzucanego naruszenia art. 328
§ 2 k.p.c. trzeba zauważyć, że przepis ten zastosowany odpowiednio do
uzasadnienia orzeczeń sądu drugiej instancji (art. 391 k.p.c.) oznacza, że
uzasadnienie to nie musi zawierać wszystkich elementów uzasadnienia wyroku
sądu pierwszej instancji, ale takie elementy, które ze względu na treść apelacji i na
zakres rozpoznania sprawy wyznaczony przepisami ustawy są potrzebne do
rozstrzygnięcia sprawy przez sąd drugiej instancji. Wbrew odmiennemu
stanowisku skarżącej, uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia odpowiada tak
określonym wymaganiom. W uzasadnieniu tym Sąd Okręgowy jasno i w sposób nie
budzący wątpliwości zajął konkretne umotywowane stanowisko, wskazał przyczyny
dla których zaaprobował pogląd Sądu Rejonowego. Zatem w konfrontacji z treścią
uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie daje się obronić teza skarżącej, jakoby
nie zawierało ono odniesienia się do zarzutów apelacyjnych.
6
Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 232 w związku z art. 13 § 2
i art. 607 k.p.c., bowiem stan prawny nieruchomości objętej przedmiotem
postępowania wynika z załączonej do sprawy umowy o ustanowieniu odrębnej
własności lokali na piętrze budynku.
Nie może też odnieść skutku zarzut naruszenia powołanych w skardze
kasacyjnej przepisów prawa materialnego. Sąd Okręgowy nie naruszył przepisów
art. 3 w związku z art. 11 ustawy o własności lokali przez podzielenie oceny
jurydycznej sądu pierwszej instancji o dopuszczalności zniesienia współwłasności
i uznanie zasadności apelacji skarżącej jedynie co do zmiany wielkości udziałów
właścicieli lokali we współwłasności działki gruntu i wspólnych częściach budynku
tak, by stanowiły one jedność. Rację ma wprawdzie skarżąca, że art. 3 ustawy
o własności lokali ustanawia absolutny zakaz zniesienia współwłasności
nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki istnieje odrębna własność lokali, i taki
pogląd można uznać za utrwalony w orzecznictwie. Rzecz jednak w tym, że art. 3
ust. 2 u.w.l. ustanawia przymus pozostawania w stosunku współwłasności tylko
w zakresie tzw. współwłasności koniecznej, a więc co do tych elementów budynku
i gruntu pod budynkiem, które pozostają w ścisłym związku funkcjonalnym
z lokalami na piętrze, a więc, które są niezbędne do korzystania przez właścicieli
z tych lokali. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w uzasadnieniu
uchwały z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 189).
W przedstawionym rozumieniu współwłasności przymusowej nie były nią objęte
lokale użytkowe na parterze i z tej przyczyny nie może być podważana trafność
rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, co do dopuszczalności zniesienia
współwłasności.
Nie został również naruszony art. 3 w związku z art. 11 ust. 1 u.w.l., bowiem
art. 11 ust. 1 w ogóle nie dotyczy wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, zaś
art. 3 u.w.l. nie został naruszony, gdyż suma udziałów w nieruchomości wspólnej
tworzy jedność (6150+6490+8290+8850=29780), do czego właśnie doprowadziła
dokonana przez Sąd Okręgowy zmiana postanowienia sądu pierwszej instancji.
Nie może też skarżąca skutecznie zwalczać trafności stanowiska Sądu
Okręgowego o nieracjonalności podziału lokali nr 1 i 2 na cztery lokale
o powierzchni po około 30 m2
, z przyczyn jasno wymienionych w uzasadnieniu
7
zaskarżonego orzeczenia. Sąd Okręgowy podzielił w tej materii konkretne
umotywowane stanowisko sądu pierwszej instancji. W konfrontacji zatem z treścią
uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie może się ostać ten zarzut.
Wreszcie bezzasadnie skarżąca zarzuca naruszenie art. 3 ust. 1 zd. 2 u.w.l. przez
nie rozważenie możliwości zniesienia współwłasności przez fizyczny podział
budynku. Powołana przez nią uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2006 r.,
III CZP 53/06 (OSNC 2007, nr 4, poz. 58), dotyczy bowiem odmiennego stanu
faktycznego o tyle, że w sprawie tej była zniesiona współwłasność nieruchomości
przez ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali, a wniosek dotyczył zniesienia
odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności
nieruchomości przez podział fizyczny budynku. Tymczasem w przedmiotowej
sprawie postępowanie dotyczy zniesienia współwłasności przez ustanowienie
odrębnej własności lokali użytkowych na parterze.
Z tych przyczyn skargę kasacyjną oddalono (art. 39814
w związku z art. 13
§ 2 k.p.c.).