Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 9/09
POSTANOWIENIE
Dnia 15 maja 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Helena Ciepła (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
SSN Hubert Wrzeszcz
w sprawie z wniosku J.T.
przy uczestnictwie P.S. i J.S.
o wpis prawa własności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 15 maja 2009 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w P.
z dnia 12 czerwca 2008 r., sygn. akt [...]
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w P. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w P. postanowieniem z dnia 12 czerwca 2008 r. oddalił
apelację wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w R., oddalającego
wniosek o wpis na jego rzecz prawa własności nieruchomości objętych księgą
wieczystą Kw. [...].
W uzasadnieniu podzielił ocenę jurydyczną Sądu Rejonowego przyjmującą,
że stanowiąca przedmiot sprzedaży na rzecz wnioskodawcy nieruchomość
składająca się z działek 121 i 135 o łącznym obszarze 0,3610 ha, położona w R.
przy ul. A., objęta wymienioną księgą wieczystą, stanowi w istocie nieruchomość
rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu
ustroju rolnego (Dz. U Nr 64, poz. 592 ), co wynika z opisu i mapy oraz
zaświadczenia Urzędu Miasta R., stwierdzającego, że działki nr 607 i 612, obecnie
działki 121 i 135, nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania
przestrzennego. Określenie tej nieruchomości w umowie sprzedaży jako nierolnej
nie zmieniło jej rolnego charakteru, bowiem o takim charakterze gruntu przesądza
jego przeznaczenie, a nie sposób wykorzystywania. Zatem Agencji Nieruchomości
Rolnych zgodnie z art.3 ust.4 powołanej ustawy przysługiwało prawo pierwokupu, a
zawarcie umowy z naruszeniem tego prawa powoduje jej nieważność.
Wnioskodawca w skardze kasacyjnej od tego postanowienia zarzucił
naruszenie art. 9 ust.1 w związku z art. 2 pkt 1 i art. 3 ust. 1 powołanej ustawy
o ustroju rolnym oraz art. 461
k.c. przez ich błędną wykładnię i zastosowanie
przyjmując, że nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy sprzedaży miała
charakter nieruchomości rolnej.
W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzutowi naruszenia powołanych w skardze kasacyjnej przepisów prawa nie
można odmówić słuszności.
3
Problem, który wyczerpuje istotę rozpoznawanej sprawy, a zarazem stanowi
podstawę zarzutu kasacyjnego, sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na pytanie,
czy stanowiąca przedmiot sprzedaży nieruchomość jest nieruchomością rolną, gdyż
tylko do takiej nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 3 ust. 4 powołanej ustawy
o ustroju rolnym w razie sprzedaży przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych
prawo pierwokupu.
Według art. 2 pkt 1 tej ustawy, nieruchomością rolną, jest nieruchomość rolna
w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na
obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele
inne niż rolne. W kodeksie cywilnym nieruchomość rolną definiuje art. 461
k.c.,
stanowiąc, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które
są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej
w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji
ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja ta nie zawiera jednak żadnych norm
obszarowych nieruchomości rolnej. Podejmowane w orzecznictwie Sądu
Najwyższego próby dookreślenia tego pojęcia przez wprowadzenie normy 1 ha lub
takiego obszaru, który umożliwiłby prowadzenie racjonalnej działalności
gospodarczej, były dokonywane w okolicznościach konkretnej sprawy i nie dają
podstawy do przyjęcia jakiejkolwiek minimalnej normy obszarowej. (por. wyrok
z dnia 28 stycznia 1999 r., III CKN 140/98, niepubl., z dnia 2 czerwca 2000 r., II CKN
1067/98, OSP 2/01, poz.27, z dnia 14 listopada 2001 r., II CKN 440/01, OSNC 2002,
nr 7-8, poz. 99). W uchwale z dnia 30 maja 1996 r., III CZP 47/96 (OSNC 1996 r.
nr 11, poz. 142) Sąd Najwyższy stwierdził, że wchodzące w skład gospodarstwa
rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi i grunty niezbędne do korzystania
z tych budynków są nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) w rozumieniu
art. 461
k.c. i art. 1058 k.c. W konsekwencji takiego unormowania jedynym kryterium
wyróżniającym nieruchomości rolne, jest ich przeznaczenie (są lub mogą być
wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie). Zatem
należy przyjąć, że w rozumieniu art. 2 pkt 1 powołanej ustawy o ustroju rolnym nie
są nieruchomościami rolnymi takie, które są wprawdzie takimi w znaczeniu
przyjętym w art. 461
k.c., lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są
przeznaczone na inne cele niż rolne.
4
W konsekwencji tych rozważań pozostaje jeszcze do wyjaśnienia zakres
kognicji sądu wieczystoksięgowego przy rozpoznawaniu wniosku o wpis prawa
własności na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości, określonej przez strony
jako „nierolna”.
W postępowaniu o wpis w księdze wieczystej kognicja sądu jest ograniczona
do badania treści wniosku o wpis, jego formy, dołączonych do wniosku
dokumentów oraz treści księgi wieczystej (art. 6268
§ 2 k.p.c.). Przepis ten
wprowadza istotne ograniczenie w kognicji sądu wieczystoksięgowego.
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 8 marca 2007 r. (III CSK 347/06, LEX
nr 274213) Sąd Najwyższy podkreślił, że ta ograniczona kognicja sądu pozwala
uniknąć uwikłania postępowania o wpis w rozstrzyganie każdorazowo sporów
o istnienie prawa wpisanego lub podlegającego wpisowi. Sąd Najwyższy stwierdził
również, że sąd rozpoznaje wniosek o wpis do księgi wieczystej w granicach
określonych w art. 626 8
§ 2 k.p.c. i nie może uwzględniać żadnych dalszych
okoliczności wynikających z wniosku o wpis i dołączonych do niego dokumentów.
W postępowaniu wieczystoksięgowym nie mogą być więc rozpatrywane
jakiekolwiek spory z zakresu własności prowadzące sąd do konkluzji, że dokonanie
wpisu zgodnego z wnioskiem doprowadzi do niezgodności stanu prawnego
ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2003 r., II CKN 109/01, LEX nr 137541).
Jeżeli podstawą wpisu jest umowa sprzedaży nieruchomości, sąd
wieczystoksięgowy bada, czy umowa ta jest zgodna z przepisami bezwzględnie
obowiązującymi. Taki charakter ma niewątpliwie powołany przepis art. 3 ust. 4
ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, według którego w razie sprzedaży
nieruchomości rolnej, Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo
pierwokupu.
Obowiązkiem wnioskodawcy, celem wykazania rodzaju sprzedawanej
nieruchomości, jest dołączenie do wniosku poza umową sprzedaży, odpowiedniego
dokumentu stwierdzającego przeznaczenie tej nieruchomości w aktualnym planie
zagospodarowania przestrzennego. Nie dołączenie tego dokumentu stanowi brak
formalny, do którego usunięcia sąd wieczystoksięgowy powinien wezwać
5
wnioskodawcę w terminie tygodniowym pod rygorem zwrotu wniosku (art.130 § 1
i 2 k.p.c.). W rozpoznawanej sprawie wnioskodawca na wezwanie Sądu
Rejonowego przedłożył aktualny wypis z rejestru gruntów i zaświadczenie Urzędu
Miasta R. o przeznaczeniu działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości
rolnej, stanowiącej przedmiot sprzedaży, w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego, jednakże uszło uwagi Sądów, że są to dane z planu
zagospodarowania przestrzennego wraz z aneksem, obowiązującego do dnia 31
grudnia 2003 r.
Nie można zatem odmówić racji skarżącemu, że doszło do naruszenia
powołanych w skardze kasacyjnej przepisów prawa, tylko bowiem aktualny plan
zagospodarowania przestrzennego obowiązujący w dacie zawarcia umowy
sprzedaży stanowi podstawę do oceny, czy będąca przedmiotem sprzedaży
nieruchomość jest nieruchomością rolną, czy Agencji Nieruchomości Rolnych
przysługiwało prawo pierwokupu, a w konsekwencji, czy zawarta umowa podlega
restrykcjom przewidzianym w art. 9 powołanej ustawy o kształtowaniu ustroju
rolnego.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone orzeczenie i przekazał
sprawę do ponownego rozpoznania (art. 39815
§ 1 w związku z art. 108 § 2 i 39821
k.p.c.).