Sygn. akt IV CSK 47/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 czerwca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Marian Kocon
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Stowarzyszenia „P.”, [...]
przeciwko Stowarzyszeniu „M.” i „MP.” SA
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 3 czerwca 2009 r.,
skargi kasacyjnej powodów: Stowarzyszenia „P.”, [...],
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 24 czerwca 2008 r., sygn. akt [...],
1. oddala skargę kasacyjną,
2. nie obciąża powodów kosztami postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Stowarzyszenie „P.” i [...] wnosili o ustalenie, że sposób nabycia lokali
mieszkalnych przez pozwane Stowarzyszenie „M.” od „S.” S.A., której następcą
prawnym jest pozwana „MP.” S.A., z pominięciem prawa pierwokupu najemców
lokali oraz odmowa zbycia tych lokali po cenach preferencyjnych przez pozwane
Stowarzyszenie aktualnym najemcom, naruszyły ich interes prawny.
Wyrokiem z dnia 26 października 2007 r. Sąd Okręgowy w O. oddalił
powództwo w stosunku do pozwanej „MP.” S.A., ustalił, że przy nabyciu przez
pozwane Stowarzyszenie „M” od „S.” S.A. lokalu mieszkalnego położonego w O.
przy ul. S. naruszono interes prawny powoda Z.G., natomiast w pozostałej części
powództwo wobec pozwanego Stowarzyszenia oddalił. Za podstawę orzeczenia
Sąd Okręgowy przyjął następujące okoliczności faktyczne.
W latach siedemdziesiątych ubiegłego stulecia Zakłady „S.” wybudowały dla
swoich pracowników budynki mieszkalne na gruncie oddanym im w użytkowanie
wieczyste. Powodowie będący osobami fizycznymi, bądź ich poprzednicy prawni,
jako pracownicy tych Zakładów zawarli z nimi umowy najmu lokali mieszkalnych
położonych w budynkach przy ul. R. i P. W 1992 r. Zakłady „S.” zostały
przekształcone w spółkę pod firmą „S.” S.A., która ze względu na trudną sytuację
finansową podjęła decyzję o sprzedaży mieszkań najemcom. Oferta sprzedaży
lokali na jednakowych warunkach dotarła do wszystkich zainteresowanych, w tym
do powodów będących osobami fizycznymi, bądź do ich poprzedników prawnych.
Wykup następował sukcesywnie poczynając od jesieni 1992 r. Spółka zamierzała
zakończyć sprzedaż wiosną 1993 r., ale ze względu na wypłatę „trzynastek”
przedłużyła ją do lipca 1993 r. Przypadki sprzedaży miały również miejsce po tym
terminie, jeżeli zgłaszali się pracownicy zainteresowani wykupem. Ogółem w latach
1992 – 1994 sprzedano najemcom 80 % lokali mieszkalnych z tym, że akcją
wykupu nie objęto mieszkań w budynkach położonych przy ul. S. 13 i 15. W 1993 r.
nabywcy mieszkań utworzyli Stowarzyszenie „M.” i powierzyli mu administrowanie
wykupionymi lokalami. W 1994 r. „S.” S.A. przekazała temu Stowarzyszeniu w
administrowanie 7 budynków, w których większość lokali była już sprzedana, a w
3
czerwcu 1995 r. – 3 dalsze budynki, w tym 2 przy ul. S., nie objęte akcją wykupu.
Powodowie będący osobami fizycznymi, bądź ich poprzednicy prawni nie
skorzystali z możliwości wykupu zajmowanych lokali z powodu przeszkód natury
finansowej lub zdrowotnej, albo z powodu „braku pośpiechu”. „S.” S.A., chcąc
pozbyć się nie sprzedanych lokali, podjęła wstępne rozmowy z Gminą O.
i Spółdzielnią Mieszkaniową „P.” na temat nieodpłatnego przekazania lokali. Z
braku zainteresowania z ich strony, w dniu 19 czerwca 1995 r. przekazała prawo
własności budynków mieszkalnych i prawo użytkowania wieczystego gruntu, na
którym były posadowione, pozwanemu Stowarzyszeniu. Przekazaniem zostały
objęte też budynki położone przy ul. R. i P., pozostające już w administracji
Stowarzyszenia. O fakcie przekazania „S.” S.A. zawiadomiła najemców lokali w
przekazanych budynkach. W lipcu 1995 r. lokatorzy zajmujący mieszkania w
przekazanych budynkach zwrócili się do pozwanego Stowarzyszenia o
umożliwienie im wykupu lokali. W czerwcu 1996 r. walne zebranie członków
Stowarzyszenia przyjęło regulamin sprzedaży mieszkań po cenach
preferencyjnych, które nie obejmowały jedynie ulgi z tytułu stażu pracy. Starania o
wykup podjął tylko Z.G., ale po ustaleniu terminu sporządzenia aktu notarialnego,
pozwane Stowarzyszenie pismem z dnia 25 stycznia 1996 r. zawiadomiło go o
wstrzymaniu transakcji „ aż do odwołania”. Ostatecznie do sprzedaży lokalu nie
doszło ze względu na zastrzeżenia do wysokości ceny, zgłoszone przez Urząd
Skarbowy w O. W okresie między lipcem 1996 a styczniem 1997 r. pozwane
Stowarzyszenie zawarło z powodami będącymi osobami fizycznymi umowy najmu.
W 2006 r. powodowie A.B., A.P., I.S., W.W., M.B. oraz W.K. zwrócili się do
pozwanego Stowarzyszenia z wnioskiem o sprzedaż lokali po cenach
preferencyjnych, lecz Stowarzyszenie odmówiło sprzedaży na takich warunkach.
Sąd Okręgowy stwierdził, że, zgodnie z art. 1 ust. 1 i art. 7 ustawy z dnia
12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 ze zm. –
dalej: „u.z.p.z.b.m.”) w brzmieniu obowiązującym w dniu 19 czerwca 1995 r., „S.”
S.A. była uprawniona do nieodpłatnego przekazania gruntów zabudowanych
budynkami mieszkalnymi gminom lub innym osobom prawnym oraz że przepisy tej
ustawy nie przewidywały obowiązku proponowania najemcom wykupu lokali
4
mieszkalnych znajdujących się w przekazywanych budynkach ani nie przyznawały
im prawa pierwszeństwa. Obostrzenia zmierzające do ochrony praw najemców
lokali zakładowych zostały wprowadzone dopiero ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r.
o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw
państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa,
państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością
Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm. – dalej: „u.z.z.m.w.Sk.P.”),
która weszła w życie z dniem 7 lutego 2001 r. Nie można zatem podzielać
zapatrywania powodów o naruszeniu przez „S.” S.A. przysługującego im prawa
pierwszeństwa. Pozbawiony racji jest również argument, że grunty zabudowane
budynkami mieszkalnymi mogły być przekazane Stowarzyszeniu dopiero w
przypadku odmowy ich przejęcia przez gminę lub spółdzielnię mieszkaniową,
ustawodawca bowiem w art. 9 ust. 1 u.z.p.z.b.m. potraktował gminy i inne osoby
prawne w sposób jednakowy, pozostawiając wybór przekazującemu. Rzecz jedynie
w tym, czy w procesie przekazania gruntów naruszono interes prawny powodów
jako osób fizycznych zajmujących mieszkania w przekazywanych budynkach. O
takim zaś naruszeniu można by mówić wówczas, gdyby pominięto powodów w
procesie zbywania mieszkań, zaproponowano im nierówne warunki wykupu lub
niesłusznie zakwestionowano ich uprawnienia do nabycia zajmowanego lokalu.
Zdaniem Sądu Okręgowego, „S.” S.A. naruszyła jedynie interes prawny powoda Z.
G., gdyż wstrzymując proces wykupu wobec lokatorów zajmujących mieszkania
przy ul. S. 13 i 15 potraktowała ich w sposób odmienny od pozostałej grupy
najemców. Lokatorzy ci mieli wprawdzie możliwość nabycia mieszkań od
pozwanego Stowarzyszenia, jednakże bez uwzględnienia 5% ulgi z tytułu stażu
pracy w „S.” S.A. Brak natomiast podstaw, by dopatrywać się naruszenia interesu
prawnego pozostałych powodów, będących osobami fizycznymi, ponieważ „S.” S.A.
złożyła im oferty wykupu zajmowanych mieszkań na jednakowych warunkach, z
uwzględnieniem okresu zatrudnienia, z których nie skorzystali. Adresatem
dochodzonego roszczenia, ze względu na regulację zawartą w art. 4 ustawy z dnia
7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności
nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315 – dalej: „u.z.n.u.d.n.w.n.”) – stwierdził Sąd
5
Okręgowy – może być wyłącznie pozwane Stowarzyszenie, dlatego w stosunku do
pozwanej „MP.” S.A. powództwo ulegało oddaleniu.
Apelacje wniesione od powyższego wyroku przez powodów: Stowarzyszenie
„P.”, [...] oraz przez pozwane Stowarzyszenie „M.” zostały przez Sąd Apelacyjny
oddalone wyrokiem z dnia 24 czerwca 2008 r.
Sąd Apelacyjny zaaprobował ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji,
podkreślając, że zostały one poprzedzone staranną analizą zebranego materiału
oraz oceną odpowiadającą kryteriom wskazanym w art. 233 k.p.c. Stwierdził, że
podziela stanowisko tego Sądu, w myśl którego powodowie, w celu zachowania
przyznanego w art. 4 ust. 2 u.z.n.u.d.n.w.n. prawa pierwokupu, mogli, z powołaniem
się na ust. 4 w związku z ust. 1 i 2 tego artykułu – w odniesieniu do stanu
faktycznego zaistniałego przez wejściem w życie powołanych przepisów – wystąpić
z żądaniem ustalenia naruszenia prawa pierwszeństwa lub interesu prawnego.
Trafnie jednak Sąd pierwszej instancji uznał, że określona w art. 4 ust. 2 pkt 1
u.z.n.u.d.n.w.n. przesłanka warunkująca powstanie prawa pierwokupu nie została
wykazana, przepis ten bowiem wyraźnie nawiązuje do prawa pierwszeństwa
przewidzianego w art. 4 u.z.z.m.w.Sk.P.”, który w dacie przekazywania
nieruchomości pozwanemu Stowarzyszeniu jeszcze nie obowiązywał. Co się zaś
tyczy drugiej przesłanki, określonej w art. 4 ust. 2 pkt 2 u.z.n.u.d.n.w.n., to została
ona wykazana ze skutkiem pozytywnym w odniesieniu do powoda Zenona
Grabowskiego, a negatywnym do pozostałych powodów. Sąd Apelacyjny podzielił
też stanowisko Sądu pierwszej instancji co do braku po stronie pozwanej „MP.” S.A.
legitymacji biernej, podkreślając, że jest ono zgodne z poglądem wyrażonym przez
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2008 r., III CZP 147/07 (OSNC 2009, nr
3, poz. 40).
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powodowie:
Stowarzyszenie „P.”, [...] – powołując się na podstawę określoną w art. 3983
§ 1 pkt
1 k.p.c. – wnosili o jego uchylenie w stosunku do pozwanego Stowarzyszenia „M.” i
orzeczenie, że sposób nabycia lokali mieszkalnych przez wymienione
Stowarzyszenie od „S.” S.A. naruszał prawo pierwszeństwa i interes prawny „osób
wskazanych w powództwie” ewentualnie przekazanie sprawy w odnośnym zakresie
6
do ponownego rozpoznania. W ramach powołanej podstawy kasacyjnej wskazali na
naruszenie art. 4 ust. 2 u.z.n.u.d.n.w.n. przez błędną jego wykładnię, polegającą na
uznaniu, że osoba nabywcy mieszkań zakładowych od zakładu pracy nie ma
znaczenia dla oceny, czy nastąpiło naruszenie interesu osoby uprawnionej,
określonej w tym przepisie, a w szczególności, że przekazanie mieszkań
zakładowych podmiotowi gospodarczemu, który następnie zawyża opłaty związane
z użytkowaniem takiego mieszkania, nie naruszyło interesu prawnego najemców
oraz że brak wystosowania formalnej pisemnej oferty do osób uprawnionych
i ograniczenie się do tzw. akcji informacyjnej, nie naruszyło prawa pierwszeństwa
osób uprawnionych, „wskazanych w powództwie”.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozważania trzeba rozpocząć od podkreślenia, że, zgodnie z art. 398 13
§ 1
i 2 k.p.c., Sąd Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną w granicach podstaw,
biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, oraz że jest przy
tym związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego
orzeczenia. Przytoczona regulacja nie powinna budzić wątpliwości, jednak jej
przypomnienie było konieczne z tego względu, że skarżący, uzasadniając zarzut
naruszenia prawa materialnego, w swoich wywodach abstrahują od stanu
faktycznego sprawy przyjętego za podstawę zaskarżonego wyroku.
Uzasadniając zarzut obrazy art. 4 ust. 2 u.z.n.u.d.n.w.n. skarżący wywodzili,
że naruszenia swojego interesu prawnego upatrują w przekazaniu zajmowanych
przez nich lokali mieszkalnych podmiotowi gospodarczemu, który nadmiernie
obciąża najemców opłatami za najmowane lokale i odmawia ich sprzedaży po
cenach preferencyjnych. Zdaniem skarżących, przekazanie lokali gminie lub
spółdzielni mieszkaniowej byłoby dla nich korzystniejsze zarówno ze względu na
możliwość dogodniejszego pod względem cenowym nabycia tych lokali, jak i ze
względu na niższe koszty eksploatacji w spółdzielniach mieszkaniowych oraz
lokalach gminnych na terenie O. Skarżący zarzucili też, że nie zostali
poinformowani o ofercie nabycia mieszkań w formie, która gwarantowałaby
rzeczywiste otrzymanie pełnej treści oferty, a więc chociażby w formie listu
poleconego.
7
Zarzut braku dostatecznej informacji o ofercie nabycia mieszkań został
sformułowany przez skarżących w oderwaniu od ustaleń Sądu Apelacyjnego,
według których informacja o preferencyjnej sprzedaży mieszkań w latach 1992 –
1994 przez „S.” S.A. dotarła do wszystkich zainteresowanych, w tym do powodów
będących osobami fizycznymi, bądź do ich poprzedników prawnych. Ustalenia te są
dla Sądu Najwyższego wiążące, wobec czego zarzut braku informacji o zasadach
wykupu nie może odnieść zamierzonego skutku. Wbrew odmiennym
zapatrywaniom skarżących, brak natomiast podstaw do kreowania obowiązku
składania przez „S.” S.A. ofert wykupu mieszkań w formie listu poleconego.
Skarżący nie wykazali też, by ich interes prawny doznał uszczerbku z racji
przekazania nieruchomości pozwanemu Stowarzyszeniu zamiast gminie lub
spółdzielni mieszkaniowej. Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach
przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa
państwowe umożliwiała określonym w niej podmiotom „wyzbycie” się majątku
nieprodukcyjnego w postaci budynków związanych z obciążeniami finansowymi,
których nie mogły lub nie chciały ponosić. Przekazując zatem w 1995 r.
pozwanemu Stowarzyszeniu grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi, „S.”
S.A. skorzystała z przysługującego jej uprawnienia. Pogląd, jakoby powołana
ustawa z dnia 12 października 1994 r. w pierwotnym brzmieniu miała ustanawiać
pierwszeństwo w przejęciu budynku przez gminę lub spółdzielnię mieszkaniową,
nie znajduje oparcia w jej przepisach. Stanowisko takie zajął również Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 2002 r., V CKN 902/00 (nie publ.). Co się
natomiast tyczy podnoszonych twierdzeń o nadmiernym obciążaniu najemców
przez pozwane Stowarzyszenie opłatami eksploatacyjnymi, wyższymi od
pobieranych przez miejscowe spółdzielnie mieszkaniowe oraz od najemców lokali
gminnych na terenie O., to trzeba podkreślić, że w toku postępowania skarżący nie
podjęli nawet próby wykazania ich prawdziwości. Nie upatrywali w tym zresztą
wcześniej naruszenia ich interesu prawnego.
Skarżący pomijają okoliczność, że dwukrotnie stworzono im możliwość
wykupu zajmowanych lokali mieszkalnych. Po raz pierwszy uczyniła to w latach
1992 – 1994 „S.” S.A., proponując wykup po cenach preferencyjnych, z którego
skorzystało 80 % najemców. Natomiast po raz drugi uczyniło to pozwane
8
Stowarzyszenie, które w 1996 r. zaoferowało najemcom sprzedaż mieszkań
również po cenach preferencyjnych, które nie obejmowały jedynie 5 % ulgi z tytułu
stażu pracy. Skarżący nie skorzystali z tych możliwości. Niezrozumiały jest w tej
sytuacji podnoszony obecnie zarzut naruszenia prawa pierwszeństwa „osób
wskazanych w powództwie”, tym bardziej że prawo pierwszeństwa wprowadzone
zostało dopiero ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań
będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych
z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych
mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, przy czym zastrzeżone zostało
w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż.
Skarżący nie wykazali, na czym miała polegać błędna wykładnia art. 4 ust. 2
u.z.n.u.d.n.w.n., przytoczyli jedynie argumenty, które – ich zdaniem – przemawiały
za udzieleniem im ochrony prawnej przewidzianej w tym przepisie, nie bacząc na
to, czy miały one oparcie w stanie faktycznym stanowiącym podstawę
zaskarżonego wyroku.
Z przytoczonych wyżej powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c. oddalił skargę kasacyjną jako pozbawioną uzasadnionych podstaw,
postanawiając o kosztach postępowania kasacyjnego po myśli art. 102 w związku
z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.