Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 479/08
POSTANOWIENIE
Dnia 16 czerwca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z wniosku W. Spółki Akcyjnej
przy uczestnictwie [...]
o odłączenie i wpis własności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 16 czerwca 2009 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego
w K.
z dnia 2 października 2007 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w P. postanowieniem z dnia 21 maja 2007 r. oddalił wniosek
W. S.A. o odłączenie z księgi wieczystej działek: 5/87, 8/86, 6/87, 8/78 i 1/78 do
2
nowej księgi wieczystej i wpisanie w niej prawa własności do 1
/6 części na rzecz
wnioskodawczyni z przeniesieniem prawa własności w udziałach na rzecz
pozostałych właścicieli ujawnionych w dotychczasowej księdze wieczystej.
Sąd Rejonowy uznał, że przedmiotem rozporządzenia – umowy
przeniesienia własności nieruchomości z dnia 27 kwietnia 2007 r. było
przeniesienie własności na rzecz wnioskodawczyni jedynie pięciu działek z siedmiu
wchodzących w skład nieruchomości. Nie rozporządzono udziałem we
współwłasności całej nieruchomości. W istocie doszło do zniesienia współwłasności
i rozporządzenia prawem własności bez udziału wszystkich współwłaścicieli.
Złożenie wniosku o przeniesienie prawa własności na rzecz pozostałych
współwłaścicieli nie jest wystarczające w świetle art. 199 k.c. do ochrony praw
wszystkich właścicieli również z uwagi na to, że spadkobiercy J.G. w tym
postępowaniu nie zostali uwzględnieni. W konkluzji Sąd Rejonowy uznał, że
powyższa czynność prawna jest nieważna i dlatego nie mogła spowodować
nabycia prawa własności przez wnioskodawczynię.
Apelację wnioskodawczyni od powyższego orzeczenia Sąd Okręgowy w K.
oddalił postanowieniem z dnia 2 października 2007 r.
Sąd Okręgowy krytycznie ocenił pogląd, że nieruchomością jest teren
stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych
podmiotów bez nawiązywania do ksiąg wieczystych. Dyrektywy wykładni
systemowej sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej
innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece niż w art. 46
§ 1 k.c. Zawarta w tym przepisie definicja nieruchomości gruntowej jest jedyną
definicją obowiązującą w całym systemie prawa cywilnego, wobec czego odnosi się
też do instytucji ksiąg wieczystych, które prowadzi się w celu ustalenia stanu
prawnego nieruchomości. Przepis art. 46 § 2 k.c. stanowiący, że prowadzenie ksiąg
wieczystych regulują odrębne przepisy, nie jest dostatecznym argumentem na
rzecz tezy, że przedmiot ksiąg wieczystych nie pokrywa się z nieruchomością
gruntową w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Wręcz przeciwnie, przez nawiązanie do
instytucji ksiąg wieczystych unormowanej poza Kodeksem Cywilnym, zawiera on
w istocie wskazanie, że zarówno w art. 46 § 1 k.c., jak i w odrębnych przepisach
regulujących prowadzenie ksiąg wieczystych chodzi o tę samą nieruchomość.
3
Księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w rozumieniu
art. 46 § 1 k.c., gdyż pozwala na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem
wydzielonego obszaru. Odmienne ujęcie tego zagadnienia byłoby równoznaczne
z przekreśleniem funkcji ksiąg wieczystych. Konkludując Sąd Okręgowy przyjął, że
jeżeli dla kilku działek gruntu prowadzona jest jedna księga wieczysta, to stanowią
one jedną nieruchomość gruntową.
Każdy współwłaściciel zgodnie z art. 198 k.c. może rozporządzać swoim
udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednakże może rozporządzać
udziałem w całej nieruchomości, a nie w jej części. Współwłaścicielka E.B. nie
mogła sprzedać udziału we współwłasności jedynie pięciu z siedmiu działek
objętych jedną księgą wieczystą.
Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniosła Spółka W.
zarzucając naruszenie prawa materialnego – art. 198 i 199 k.c. oraz przepisów
postępowania art. 6261
§ 2 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W niniejszej sprawie podstawą odmowy uwzględnienia wniosku było uznanie
przez Sądy obu instancji nieważności umowy, mocą której wnioskodawczyni nabyła
udział w prawie własności pięciu działek z siedmiu objętych jedną księgą wieczystą.
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1
k.c.). Nie ulega więc wątpliwości, że umowa przenosząca udział nie we własności
całej rzeczy, a tylko jej części składowej jest nieważna jako sprzeczna z ustawą
(art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 47 § 1 k.c.).
Zatem dla oceny trafności stanowiska Sądów obu instancji istotna jest odpowiedź
na pytanie czy każda z geodezyjnie wyodrębnionych działek objętych jedną księgą
wieczystą stanowi odrębną nieruchomość, czy też działki te są tylko częściami
składowymi nieruchomości i jako części nie mogą być przedmiotem samodzielnego
obrotu.
Przy odpowiedzi na powyższe pytanie mogą nasuwać się wątpliwości, gdyż
w art. 56 § 1 k.c. niedostatecznie sprecyzowano pojęcie „odrębnego przedmiotu
własności” jako kryterium postania i istnienia nieruchomości gruntowej. Ponieważ
ustawodawca nie określił wprost, o jakiej formie wyodrębnienia części powierzchni
4
ziemskiej mowa, uwzględniając wyniki wykładni powołanego wyżej art. 46 § 1 k.c.
oraz art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w orzecznictwie i literaturze
wskazywano na co najmniej dwa sposoby rozumienia pojęcia nieruchomości
gruntowej. W pierwszym z nich przyjmowano fizyczne kryterium wyodrębnienia,
czyli to, czy grunty należące do tego samego właściciela są z zewnątrz otoczone
nieruchomościami innych podmiotów prawa. Natomiast w myśl drugiej koncepcji
określanej jako wieczystoksięgowe rozumienie pojęcia nieruchomości,
o wyodrębnieniu decyduje objęcie działki gruntu księga wieczystą, co wyraża się
w formule „jedna księga – jedna nieruchomość”. To drugie rozumienie pojęcia
nieruchomości gruntowej dominuje w najnowszym orzecznictwie Sądu
Najwyższego (por. postanowienie SN z dnia 30 maja 2007 r., IV CSK 56/07;
uchwały SN z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07 i z dnia 7 kwietnia 2006 r.,
III CZP 24/06, OSNC z 2007 r. nr 2, poz. 24 i wyrok SN z dnia 30 października
2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004 r. nr 12, poz. 201) i Sąd Najwyższy w obecnym
składzie podziela to stanowisko. Należy zauważyć, że w żadnym razie nie ma
podstaw do przyjmowania, że samo geodezyjne wyodrębnienie działki i nadanie
oddzielnego numeru zmienia jej status jako części składowej nieruchomości.
W konsekwencji uznać należy za trafny pogląd Sądów obu instancji, że
nieważna jest umowa zbycia udziału jedynie w niektórych działkach gruntu
stanowiących wraz z innymi działkami, nie objętymi umową, jedną nieruchomość
gruntową. Ponieważ podstawą wniosku była nieważna umowa, prawidłowo Sąd
Rejonowy oddalił wniosek, zaś Sad Okręgowy – apelację wnioskodawczyni.
Z powyższych względów na mocy art. 39814
k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.
Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.