Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 15/09
POSTANOWIENIE
Dnia 2 lipca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej E. w G.
i S. P.
o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 2 lipca 2009 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 21 sierpnia 2008 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 5 maja 2008 r. Sąd Rejonowy, rozpoznając skargę
na orzeczenie referendarza sądowego z dnia 6 marca 2008 r., oddalił wniosek
Spółdzielni Mieszkaniowej „E.” oraz S. P. o założenie księgi wieczystej dla lokalu nr
3 położonego w K. przy ul. B. nr […]. Sąd Rejonowy stwierdził, że postanowienia
aktu notarialnego z dnia 23 października 2007 r. naruszają art. 7 ust. 1 ustawy z
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 ze zm.; dalej: u.w.l.). Najpierw została bowiem ustanowiona odrębna własność
lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej Spółdzielni, a następnie miało
dojść do przeniesienia tego prawa na S. P. Tymczasem ustanowienie odrębnej
własności lokalu w tym trybie może nastąpić tylko na rzecz właściciela
nieruchomości. Sąd Rejonowy podkreślił też, że w akcie notarialnym nie powołano
uchwały zarządu Spółdzielni stanowiącej podstawę oznaczenia lokalu zgodnie
z art. 45 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(jedn. tekst: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 116 ze zm.; dalej: u.s.m.). Ponadto
zarzucił niewskazanie w akcie notarialnym oświadczenia zbywcy, że budynek,
w którym znajduje się lokal, został wybudowany bez udziału środków z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego.
Spółdzielnia mieszkaniowa wniosła apelację od postanowienia Sądu
Rejonowego.
Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 21 sierpnia 2008 r. oddalił apelację.
Zdaniem Sądu Okręgowego, wykładnia oświadczenia woli Spółdzielni
zawartego w § 2 aktu notarialnego prowadzi do wniosku, że rzeczony akt obejmuje
dwie niezależne czynności, tj. ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz
czynność prawną prowadzącą do zbycia tak ustanowionego prawa.
Odmienna wykładnia oznaczałaby, że ustanowienie odrębnej własności lokalu
w ogóle nie miało miejsca z tej przyczyny, iż czynność cywilnoprawną literalnie
ograniczono tylko do przeniesienia własności lokalu. Trafna jest, zdaniem Sądu
Okręgowego, taka interpretacja art. 7 ust. 1 i art. 10 u.w.l., że odrębna własność
lokalu może być skutecznie ustanowiona w drodze jednostronnej czynności
3
prawnej tylko dla właściciela nieruchomości. Brak uprzedniego założenia księgi
wieczystej i wpisu do niej uniemożliwia powstanie prawa i rozporządzanie nim.
Sąd Okręgowy podkreślił, że brak w akcie notarialnym oświadczenia
o pochodzeniu środków, z których został wzniesiony budynek, nie stanowi
przeszkody do dokonania wpisu. Wprawdzie wzniesienie budynku ze środków
Krajowego Funduszu Mieszkaniowego uniemożliwiałoby realizację roszczenia
przewidzianego w art. 12 u.s.m., a w konsekwencji sporządzenie wpisu, lecz taka
sytuacja w sprawie nie występuje.
Nie jest, zdaniem Sądu Okręgowego, trafny zarzut, że żaden przepis prawa
nie nakłada na notariusza obowiązku powołania w akcie notarialnym uchwały
zarządu spółdzielni. W rozpoznawanej sprawie jest to jednak bezprzedmiotowe,
ponieważ taka uchwała została wskazana.
Spółdzielnia mieszkaniowa w skardze kasacyjnej zaskarżyła postanowienie
Sądu Okręgowego w całości, zarzucając naruszenie przepisów prawa
materialnego, mianowicie art. 7 i 8 u.w.l., art. 60 i art. 65 k.c., oraz przepisów
postępowania, mianowicie art. 6268
§ 2 i art. 6269
k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z § 2 aktu notarialnego dnia 23 października 2007 r. ustanowiono
prawo odrębnej własności lokalu nr 3 położonego w K. przy ul. B., a według § 3
Spółdzielnia przeniosła to prawo na S. P. Zdaniem Sądu Okręgowego, a także
referendarza sądowego i Sądu Rejonowego, postanowienia te stanowią dwie
odrębne czynności prawne: czynność prawną jednostronną Spółdzielni i umowę
Spółdzielni z jej członkiem. Spółdzielnia nie mogła skutecznie przenieść prawa
odrębnej własności, ponieważ prawo to nie powstało, skoro nie został dokonany
konstytutywny wpis odrębnej własności lokalu na rzecz Spółdzielni. Taka
interpretacja jest oczywiście nietrafna i narusza przepisy prawa materialnego m.in.
wskazane w skardze kasacyjnej.
Do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę na podstawie umowy odrębnej
własności lokalu według ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może dojść na
zasadach ogólnych (art. 18 – 22 u.s.m.) albo szczególnych (art. 11, 12, 1714
, 39, 42
– 45, 461
, 48 – 491
i 52 u.s.m.). W pierwszym wypadku z umowy o budowę lokalu
4
(spółdzielczej umowy deweloperskiej, do której nie stosuje się art. 9 u.w.l.) wynika
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, w drugim – z przepisu ustawy
wynika roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia odrębnej własności potocznie
nazywanej umową o przekształcenie prawa rzeczowego ograniczonego
(spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) albo prawa obligacyjnego
(spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo prawa najmu lokalu) w prawo
odrębnej własności lokalu. Odmienność tych umów znajduje wyraz także w różnej
terminologii. W pierwszym wypadku ustawodawca używa określenia
„ustanowienie”, w drugim – „przeniesienie”, choć nie do końca konsekwentnie.
W art. 491
u.s.m. nieoczekiwanie wspomniano o „ustanowieniu”, a w art. 11 ust. 2
zdanie trzecie u.s.m. – o zawarciu „umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej
własności … lokalu”. To ostatnie sformułowanie odnosi się zresztą do sytuacji, gdy
do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu dochodzi na rzecz
członka spółdzielni, który korzysta z pierwszeństwa nabycia w razie wygaśnięcia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przysługującego innemu członkowi,
a nawet – lege non distinguente – temu samemu członkowi, którego prawo
wygasło.
Obydwie postacie umowy uregulowanej w ustawie o spółdzielniach
mieszkaniowych mają podstawową cechę wspólną: umowa jest zawierana przez
właściciela nieruchomości (spółdzielnię mieszkaniową) z nabywcą lokalu
(członkiem spółdzielni, a w sytuacji określonej w art. 1714
u.s.m. – również z osobą
niebędącą członkiem) w rozumieniu art. 8 ust. 3 u.w.l. Z punktu widzenia dalszych
rozważań nie ma znaczenia okoliczność, że nie chodzi tu o umowę sprzedaży albo
darowizny, ale o inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu
(art. 155 § 1 k.c.). Nie jest też istotne, że akt notarialny został sporządzony na
podstawie art. 12 u.s.m. Jedynie na marginesie należy w związku z tym podkreślić,
że, wbrew odmiennemu twierdzeniu Sądu Okręgowego, nie jest potrzebne
powoływanie w akcie notarialnym uchwały zarządu spółdzielni mieszkaniowej
podejmowanej na podstawie art. 42 i 43 u.s.m. Przepisy te (podobnie jak art. 41
u.s.m.) zostały zamieszczone wśród przepisów przejściowych i końcowych ustawy,
mają znaczenie porządkowe, są skierowane do spółdzielni i nie mogą ograniczać
praw podmiotowych członków.
5
Z art. 8 ust. 3 u.w.l. wynika, że w wypadku ustanowienia odrębnej własności
lokalu w drodze umowy dochodzi do nabycia prawa przez nabywcę, a więc do
przeniesienia prawa w rozumieniu art. 155 § 1 k.c. Jest to umowa o podwójnym
skutku oraz umowa realna, ponieważ przejście własności na nabywcę następuje
dopiero z chwilą założenia księgi wieczystej dla lokalu oraz dokonania wpisu
nabywcy jako właściciela lokalu (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Właściciel nieruchomości
i nabywca lokalu, zawierając umowę w formie aktu notarialnego (art. 7 ust. 2 u.w.l.),
mogą wyrazić wolę przez każde zachowanie się, które ujawnia ich wolę w sposób
dostateczny (art. 60 k.c.), w umowie zaś należy raczej badać zgodny zamiar stron
i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 § 2 k.c.).
Strony mogą zatem np. oświadczyć w umowie, że właściciel nieruchomości
ustanawia odrębną własność na rzecz nabywcy, że przenosi na niego odrębną
własność lokalu albo, jak w akcie notarialnym badanym w niniejszej sprawie,
że ustanawia prawo (w jednym postanowieniu) i przenosi je na nabywcę (w drugim
postanowieniu). Umowa zawierana przez właściciela nieruchomości z nabywcą
lokalu nie tylko bowiem ustanawia, ale również przenosi na nabywcę odrębną
własność lokalu.
Interpretacja przyjęta przez Sąd Okręgowy, traktująca § 2 umowy jako
czynność prawną jednostronną spółdzielni mieszkaniowej, w oczywisty sposób
narusza art. 60 i 65 k.c. W szczególności należy podkreślić, że zgodnym zamiarem
stron było w niniejszej sprawie zarówno ustanowienie odrębnej własności lokalu,
jak i przeniesienie tego prawa na rzecz członka spółdzielni, a nie komplikowanie
sytuacji przez zawieranie nieskutecznej umowy, której jedynym efektem byłoby
ustanowienie przez spółdzielnię dla siebie odrębnej własności tylko jednego zresztą
lokalu. Powstaje poza tym pytanie, w jakim celu spółdzielnia miałaby zamieszczać
w umowie zawieranej z nabywcą jednostronne oświadczenie woli zmierzające do
ustanowienia odrębnej własności lokalu dla siebie.
Artykuł 7 ust. 1 in medio i art. 10 u.w.l. przewidują dopuszczalność
ustanowienia przez właściciela nieruchomości odrębnej własność lokali dla siebie
w drodze jednostronnej czynności prawnej. Przepisy te mają znaczenie praktyczne
przede wszystkim wtedy, gdy deweloper buduje dom z własnych środków lub
z zaciągniętego kredytu, wyodrębnia dla siebie własność lokali, a następnie
6
przenosi ich własność na podstawie umów zawieranych z nabywcami.
Zawieranie takich umów jest korzystne dla nabywców, nie wiąże się bowiem
z ryzykiem charakterystycznym dla umów deweloperskich (art. 9 u.w.l.), a wpisy
w księgach wieczystych mają w takich wypadkach charakter deklaratywny.
Oczywiście nie ma przeszkód do tego, aby również spółdzielnia mieszkaniowa
wyodrębniała dla siebie własność lokali, co expressis verbis wynika z art. 9 ust. 8
i art. 1717
u.s.m. Takie zachowanie spółdzielni może jednak mieć praktyczny sens
zapewne tylko wtedy, gdy prowadzi ona działalność polegającą na budowaniu lub
nabywaniu budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali
(art. 1 ust. 2 pkt 5 u.s.m.).
Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 6269
k.p.c. stanowi
konsekwencję zarzutów naruszenia prawa materialnego. Skoro bowiem zarzuty
te okazały się zasadne, to należy przyjąć, że nietrafnie oddalono wniosek o wpis,
czego przyczyną była błędna ocena w zakresie istnienia przeszkody do dokonania
wpisu. Sąd Okręgowy nie naruszył natomiast art. 6268
§ 2 k.p.c., ponieważ,
zgodnie z tym przepisem, sąd rejestrowy może badać treść i formę dołączonych do
wniosku dokumentów. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 lutego 2005 r.,
V CK 409/04 (niepubl.) podkreślił, że nie można dokonywać wpisu w sposób
niejako automatyczny, na podstawie jedynie formalnego sprawdzenia dokumentów
mających stanowić podstawę wpisu. W postanowieniu z dnia 18 lutego 2005 r.,
V CK 771/04 (niepubl.) wyjaśnił zaś, że art. 6268
k.p.c. nie może być rozumiany
i stosowany w sposób ograniczający rolę sądu w postępowaniu
wieczystoksięgowym do realizacji funkcji wyłącznie rejestracyjno-ewidencyjnych,
z pominięciem funkcji kontrolno-badawczej.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c. orzekł jak w sentencji.
jz