Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 6/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 września 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)
SSN Marian Kocon
SSN Henryk Pietrzkowski (sprawozdawca)
Protokolant Anna Matura
w sprawie z powództwa J.N. i E.N.
przeciwko P. Spółce Akcyjnej
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 3 września 2009 r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 19 czerwca 2008 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powodów na rzecz
strony pozwanej kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem
zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 19 czerwca 2008 r. oddalił apelację
powodów od wyroku oddalającego powództwo o zobowiązanie strony pozwanej do
złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz powodów odrębnej własności
lokalu użytkowego opisanego w pozwie i przeniesienia prawa własności tego lokalu
na rzecz powodów z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych budynku oraz
w prawie użytkowania wieczystego terenu pod budynkiem – w wykonaniu umowy
zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego
prawa na rzecz C. oraz dwóch umów sprzedaży praw wynikających z tej umowy.
Według dokonanych ustaleń poprzednik prawny strony pozwanej
Przedsiębiorstwo Państwowe P. zawarło z C. w dniu 29 marca 1987r. w zwykłej
formie pisemnej umowę „przekazania użytkowania lokalu użytkowego” o pow. około
250 m2
we wznoszonym w tym czasie przez P. i innych współinwestorów budynku,
w którym znajduje się sporny lokal. P. w umowie notarialnej z dnia 27 lutego 1997
r., zobowiązało się do „ustanowienia odrębnej własności lokalu o pow. około 250 m2
wraz z piwnicami o pow. około 230 m2
i przeniesienia prawa własności takiego
lokalu na rzecz „C.”. Na postawie umowy notarialnej z dnia 17 marca 1997 r.
roszczenia wynikające z umowy z dnia 27 lutego 1997 r. nabył od C. R.D., który
następnie zbył je na rzecz powodów umową notarialną z dnia 19 maja 1997 r.
Sąd Apelacyjny, kwalifikując umowę z dnia 27 lutego 1997 r. jako
„zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jego
własności” stwierdził, że brak jest w niej zobowiązania do oddania w użytkowanie
wieczyste ułamkowej części gruntu, na którym wzniesiony został budynek,
w którym znajduje się sporny lokal. Z tego względu – zważywszy na uregulowania
przewidziane w art.233 i 235 k.c. – jest umową nieważną. Żądanie powodów
wywiedzione z nieważnej czynności prawnej nie mogło więc zostać uwzględnione.
Za zbyteczne uznał Sąd Apelacyjny dokonywanie oceny w zakresie charakteru
wcześniejszej umowy z 1987 r. o realizacje inwestycji, której strony nie
przedstawiły, ale jeśli – jak ustalił Sąd I instancji – była ona zawarta w zwykłej
3
formie pisemnej, to nie mogła stanowić podstawy późniejszego domagania się
przeniesienia własności nieruchomości.
Skarga kasacyjna powodów oparta została na podstawie naruszenia
przepisów art. 8 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 3 i 3a w zw. z art. 4 ust. 3 (oraz art. 3
w d. brzmieniu) ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej jako „wł.lok.”
(Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 ze zm.), przez nieuwzględnienie przy ich
interpretacji uregulowań zawartych w art. 56 i 65 § 2 k.c. oraz art. 50 w zw. z art. 47
§ 1 k.c., a nadto niewłaściwe zakwalifikowanie stanu faktyczno – prawnego sprawy
jako podlegającego regulacji przewidzianej w art. 235 k.c. Skarżący zarzucili także
naruszenie art. 8 ust. 1 wł.lok. w zw. z art. 156 i 157 § 2 k.c. polegające na uznaniu,
że art. 8 wł.lok. odnosi się także do umów zobowiązujących, które nie wywołują
skutku rozporządzającego, o których mowa w art. 156 i 157 § 2 k.c., co przy
zastosowaniu błędnej wykładni wcześniej powołanych przepisów miałoby wywołać
skutek nieważności umowy zobowiązującej z dnia 27 lutego 1997 r. Skarżący
podnieśli, że gdyby nawet zarzut naruszenia wcześniej powołanych przepisów
okazał się niezasadny, to umowa zobowiązująca do ustanowienia i przeniesienia
odrębnej własności lokalu, jaką jest umowa z dnia 27 lutego 1997 r. nie jest objęta
zakresem przepisu art. 8 ust. 1 wł.lok., który dotyczy jedynie umów o ustanowienie
odrębnej własności lokalu, nie zaś umów zobowiązujących do ustanowienia
odrębnej własności lokalu.
Skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku i uwzględnienie apelacji
powodów przez zasądzenie powództwa ewentualnie o uchylenie zaskarżonego
wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu zawierana przez
właściciela z nabywcą lokalu jest w istocie umową sprzedaży o podwójnym skutku
zobowiązująco – rozporządzającym (art. 155 § 1 k.c.). W świetle powołanego
przepisu nie budzi wątpliwości możliwość zawarcia jedynie umowy zobowiązującej
do przeniesienia własności lokalu. Umowa z dnia 27 lutego 1997 r., na którą
4
powołują się powodowie, jako nabywcy roszczeń z niej wynikających ma właśnie
taki charakter.
Istota sporu sprowadza się do kwestii, czy umowa z dnia 27 lutego 1997 r.,
a więc o skutku wyłącznie zobowiązującym powinna, stanowiąc podstawę
zgłoszonego żądania, spełniać wymagania umowy o ustanowienie odrębnej
własności lokalu, przewidziane w art. 8 wł. lok. Zgodnie z tym przepisem umowa
o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności
rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali
w nieruchomości wspólnej.
Sąd Apelacyjny stwierdzając, że umowa z 27 lutego 1997 r. powinna
spełniać wymagania wymienione w art. 8 wł.lok. wskazał na analogiczny stosunek
prawa własności budynków do prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa
odrębnej własności lokalu do prawa użytkowania wieczystego gruntu. Uznał, że
skoro zobowiązaniem wynikającym z umowy z dnia 27 lutego 1997 r. nie jest objęte
oddanie w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu pod budynkiem,
w którym znajduje się lokal, to jest ono nieważne. Okoliczność ta – jak podkreślił
Sąd Apelacyjny – stanowiła przeszkodę dla uwzględnienia powództwa, bowiem
nieważne zobowiązanie nie może być podstawą żądania zgłoszonego w trybie art.
64 k.c. i art. 1047 k.p.c.
Odnosząc się do tej argumentacji zauważyć należy, że między obu
przypadkami nie zachodzi prosta analogia, na którą wskazał Sąd Apelacyjny.
Relacje zachodzące między prawami przewidzianymi w art. 3 wł.lok. są dużo
bardziej skomplikowane niż w przypadku praw, o których mowa w art. 235 k.c.
W świetle uregulowania przyjętego w art. 235 k.c. prawo wieczystego użytkowania
gruntu jest prawem głównym (ma nadrzędny charakter) w stosunku do prawa
własności budynków na gruncie, natomiast z rozwiązania przyjętego w art. 3 ust. 1
wł.lok., które należy interpretować mając na względzie art. 235 § 2 k.c., wynika
trójczłonowe powiązanie między własnością lokalu, współwłasnością budynku
i współużytkowaniem wieczystym gruntu. Pomiędzy własnością lokalu jako prawem
głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej jako prawem związanym – zachodzi
5
zależność nadrzędna, natomiast między współwłasnością budynku (prawo
związane) i użytkowaniem wieczystym gruntu (prawo główne) – zachodzi zależność
podrzędna. W konsekwencji za prawo główne należy uznać prawo własności
lokalu, zaś za prawa łącznie z nim związane udział we współwłasności budynku
i udział we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu, będącym – jak
wskazano – prawem głównym tylko w drugiej, podrzędnej zależności. Innymi słowy
prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności
budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 wł.lok.) a podrzędnym (związanym)
w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 k.c.).
W doktrynie, dostrzegając konsekwencje wygaśnięcia użytkowania wieczystego dla
bytu prawnego własności lokalu, zasadnie wskazano, że prawo własności lokalu
jest ograniczone w czasie, bowiem jego istnienie nie może przekraczać czasu
trwania własności budynku, wygasającej wraz z wygaśnięciem wieczystego
użytkowania. Prezentowany w piśmiennictwie pogląd przeciwny, oparty na tezie, że
wprowadzenie do ustawy o własności lokali art. 3a przesądza o dalszym trwaniu
odrębnej własności lokalu po wygaśnięciu związanego z nią użytkowania
wieczystego, nie znajduje usprawiedliwienia. Przyjęte w tym przepisie rozwiązania
– mające na celu zachowanie zasady „jednorodzajowości” prawa do gruntu oraz
ujednolicenie terminu końcowego trwania prawa użytkowania wieczystego przez
ustalenie jednego terminu dla wszystkich lokali, niezależnie od daty wyodrębnienia
lokalu, z którym związany jest udział w tym prawie – nie zmieniają na gruncie
obowiązującego prawa istoty relacji zachodzących między prawem odrębnej
własności lokalu a udziałem we współwłasności budynku i we współużytkowaniu
wieczystym zabudowanego gruntu. Oznacza to, że prawo własności lokalu nie jest
prawem nieograniczonym w czasie, istnieje bowiem tak długo, jak trwa własność
budynku, wygasająca wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego.
Wskazane zależności powodują, że prawo własności lokalu oraz prawo
własności budynku i użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek się
znajduje nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Z tego względu
umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż powinna określać
nie tylko rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego
przynależnych, ale także wielkość udziałów przypadających właścicielom
6
poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części
budynku i urządzenia, nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 8 ust. 1
pkt 1 i 2 wł.lok. oraz art. 3 ust. 2 wł.lok.). Udział w odniesieniu do gruntu może być
udziałem we współwłasności gruntu lub we współużytkowaniu wieczystym gruntu
(art. 3 ust. 1 i art.4 ust. 3 wł.lok.).
Powodowie opierają zarzuty powołane w skardze kasacyjnej na tezie, że
wymagania przewidziane w art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 w zw. z art. 3 ust. 1 i 2 oraz art. 4
ust. 3 wł.lok. dotyczą umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego
sprzedaży (umowa o podwójnym skutku – art. 155 k.c.), nie mają natomiast
zastosowania do – będącej podstawą zgłoszonego roszczenia – umowy
zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży
(umowa bez skutku rozporządzającego). Ze stanowiskiem tym nie można się
zgodzić.
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży może
zostać zawarta także jako umowa wyłącznie rozporządzająca, w wykonaniu
wcześniejszego zobowiązania do przeniesienia własności. W takiej sytuacji jej
ważność zależy od istnienia owego zobowiązania (art. 156 k.c.). W świetle
omówionych regulacji przyjąć należy, że zobowiązanie do przeniesienia odrębnej
własności lokalu istnieje tylko wtedy, gdy zawiera oświadczenia woli określające
rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali
w nieruchomości wspólnej. Umowa z dnia 27 lutego 1997 r. nie określa ani
powierzchni lokalu, ani pomieszczeń do niego przynależnych, wskazując jedynie,
że będą to powierzchnie mające odpowiednio około 250 m2
i około 230 m2
, ponadto
nie określa wielkości udziałów przypadających w nieruchomości wspólnej (budynku
i wieczystym użytkowaniu gruntu).
Gdyby w umowie z dnia 27 lutego 1997 r. zostały podane dane dotyczące
powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz z pomieszczeniami
przynależnymi i łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, to brak w zakresie
określenia wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej mógłby
zostać usanowany. W doktrynie i judykaturze zgodnie bowiem przyjmuje się, że
7
gdyby strony w umowie nie podały wielkości udziału we współwłasności
nieruchomości wspólnej albo określiły go niezgodnie z art. 3 ust. 3 lub ust. 5 wł.lok.
umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu jest nieważna tylko wówczas,
jeżeli nie będzie możliwe ustalenie tego udziału na podstawie zawartych w umowie
danych dotyczących powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz
z pomieszczeniami przynależnymi i łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali
(postanowienie SN z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003, nr 6,
poz. 81). Umowa z dnia 27 lutego 1997 r. nie zawiera oświadczeń co do wielkości
tego udziału ani danych umożliwiających jego ustalenie, a zatem jako nieważna nie
mogła stanowić podstawy żądania zgłoszonego przez powodów w trybie art. 64 k.c.
i 1047 k.p.c.
Z przytoczonych względów, skargę kasacyjną, jako pozbawiona
uzasadnionych podstaw należało oddalić (art. 39814
k.p.c.). O kosztach
postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391
§ 1 i art. 39821
k.p.c.).