Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 95/09
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote
Sąd Najwyższy w sprawie z powództw wspólnoty mieszkaniowej nr 46 przy ul.
S. nr 5-15 w B., wspólnoty mieszkaniowej nr 47 przy ul. S. nr 14-24 w B., wspólnoty
mieszkaniowej nr 48 przy ul. G.-R. nr 17-29 w B., (...) przeciwko Helenie T. o
zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 20
listopada 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Elblągu postanowieniem z dnia 8 lipca 2009 r.:
"Czy »nieruchomość wspólna«, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze
zm.) składać się może z nieruchomości gruntowej, na której posadowiono budynek
z wyodrębnionymi lokalami i nieruchomości gruntowej sąsiedniej, dla której
prowadzona jest odrębna księga wieczysta, nawet wówczas gdy taka właściwość
nieruchomości sąsiedniej nie została ujawniona w księgach wieczystych
prowadzonych dla tej nieruchomości i nieruchomości lokalowych, a jeżeli tak to czy
w skład takiej nieruchomości wspólnej wchodzić może jedynie udział we
współwłasności nieruchomości sąsiedniej?"
podjął uchwałę:
Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903 ze zm.), nie może być udział we współwłasności nieruchomości
sąsiedniej.
Uzasadnienie
Powodowe wspólnoty mieszkaniowe położone w B. przy ul. S. i G.-R. wniosły
o zasądzenie od pozwanej Heleny T. niezapłaconego czynszu z tytułu dzierżawy
działki, na której posadowione są budynki mieszkalne powodowych wspólnot
mieszkaniowych. Pozwana Helena T. jest członkiem jednej z tych wspólnot i
współwłaścicielem 29/10000 części działki. Od 1994 r. na części tej działki prowadzi
działalność gospodarczą. Pozostałymi współwłaścicielami działki w częściach
ułamkowych są inni członkowie powodowych wspólnot mieszkaniowych oraz
"K.E.E." S.A. w G.
Sąd Rejonowy w Braniewie wyrokiem z dnia 4 grudnia 2008 r. uwzględnił
powództwo w całości, przyjmując, że udział w działce należy do nieruchomości
wspólnej każdej z powodowych wspólnot, a zatem mogły one skutecznie oddać w
dzierżawę część tej działki.
Rozpoznając apelację, Sąd drugiej instancji powziął istotne wątpliwości co do
charakteru działki gruntu przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia
przytoczone zagadnienie prawne.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z ustaleń dokonanych przez Sąd Okręgowy wynika, że sporna działka jest
odrębną nieruchomością, dla której prowadzona jest osobna księga wieczysta.
Nieruchomość ta jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.
Udziały należą do właścicieli, którym przysługuje odrębna własność lokali w
budynkach znajdujących się na sąsiedniej nieruchomości oraz do zakładu
energetycznego "K.E.E." S.A. w G. Nieruchomość ta pozostaje w funkcjonalnym
związku z nieruchomością wspólną należącą w częściach ułamkowych wyłącznie
do właścicieli lokali wyodrębnionych w budynkach posadowionych na
nieruchomości wspólnej. Wspomniane związanie wyraża się w tym, że właściciele
lokali mają dzięki tej nieruchomości dostęp do drogi publicznej oraz zapewnioną
niezbędną infrastrukturę (parkingi, chodniki, śmietniki, place zabaw dla dzieci).
Istota zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi Najwyższemu sprowadza
się do pytania, czy związek funkcjonalny jaki występuje pomiędzy wspomnianymi
nieruchomościami umożliwia stwierdzenie, że pomimo wyraźnego wyodrębnienia
obu nieruchomości (inni właściciele, odrębne księgi wieczyste) tworzą one
nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.").
Jeżeli taka sytuacja byłaby możliwa, to wyjaśnienia wymaga także, czy w skład
takiej nieruchomości wspólnej może wchodzić jedynie udział we współwłasności
nieruchomości sąsiedniej.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomością wspólną jest grunt oraz części
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, przez
grunt zaś należy rozumieć nieruchomość gruntową (część powierzchni ziemi), na
której został wzniesiony budynek. Takie rozumienie określenia „nieruchomość
wspólna” znajduje potwierdzenie w innych przepisach ustawy. W art. 5 ust. 1 jest
mowa o nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono
własność lokali, a w art. 3 ust. 5 wskazuje się, że chodzi o nieruchomość, na której
został wzniesiony budynek lub budynki, z których wyodrębnia się własność lokali.
Podobnie w art. 5 ust. 2 wspomina się o nieruchomości, na której zostało
wzniesionych więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich
wyodrębniono własność lokali. Także w art. 8 ust. 1 wskazuje się, że umowa
ustanawiającą odrębną własność lokali powinna określać udział w nieruchomości
wspólnej, którą jest nieruchomość należąca do jednego właściciela lub stanowiąca
przedmiot współwłasności. Z art. 9, dopuszczającego ustanowienie odrębnej
własności lokali jako wykonanie uprzedniej umowy zobowiązującej, wynika, że
podejmujący takie zobowiązanie musi być właścicielem gruntu, na którym dom ma
być wzniesiony.
Potwierdzeniem tego, że nieruchomość wspólna to tylko ta, z której
wyodrębnia się lokale, jest regulacja zawarta w art. 32a. Zgodnie z tym przepisem,
można powiększyć nieruchomość wspólną, gdy nie spełnia ona wymagań
przewidzianych dla działki budowlanej, przez nabycie przyległych nieruchomości. W
takiej sytuacji po uzyskaniu stosownej uchwały właścicieli lokali wspólnota
mieszkaniowa nabywa przyległą nieruchomość i doprowadza do powiększenia
nieruchomości wspólnej. Wprawdzie przepis stanowi, że nabycie przyległej
nieruchomości następuje na rzecz wspólnoty mieszkańców, ale jest oczywiste, że
skoro przyległa nieruchomość ma powiększyć nieruchomość wspólną, to stanie się
ona przedmiotem współwłasności właścicieli lokali związaną z własnością
należących do nich lokali, a nie samej wspólnoty, traktowanej jako odrębna od
właścicieli lokali osoba ustawowa.
W konsekwencji należy uznać, że wykładnia językowa i systemowa prowadzi
do jednoznacznego wniosku, iż nieruchomością wspólną jest tylko ta nieruchomość
wpisana do księgi wieczystej, na której posadowiony jest budynek, w którym
wyodrębniono lokale, a właścicielom tych lokali przysługuje udział we własności
takiej nieruchomości jako prawo związane z własnością lokalu. Takie określenie
nieruchomości wspólnej prowadzi do wniosku, że nie może być nieruchomością
wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali nieruchomość sąsiednia, nawet
jeżeli wykazuje wyraźny związek funkcjonalny z nieruchomością wspólną (por.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2007 r., I CSK 148/07, nie publ.).
Przeciwko możliwości zaliczenia do nieruchomości wspólnej nieruchomości
przyległej przemawiają także względy celowościowe. Nieruchomość wspólna jest
objęta specjalnym reżimem prawnym, wynikającym z tego, że udział w jej własności
jest związany z odrębną własnością lokalu; przymusowa współwłasności
nieruchomości wspólnej nie może być zniesiona dopóty, dopóki trwa odrębna
własność lokali. Objęcie takim ograniczeniem innej nieruchomości nie może być
wynikiem oceny intensywności funkcjonalnych związków pomiędzy tą
nieruchomością a nieruchomością wspólną, dokonywanych ad casum, lecz może
decydować o tym tylko sam ustawodawca. Potwierdzeniem tego są regulacje
wskazujące, że jeżeli nieruchomość wspólna jest za duża dla realizacji celów,
którym ma służyć, można ją podzielić (art. 5 ust. 1 u.w.l.), a gdy nie spełnia
dostatecznie tych celów, może zostać powiększona przez nabycie nieruchomości
przyległej (art. 32a u.w.l.). Tylko więc z zachowaniem wspomnianych regulacji
nieruchomość sąsiednia może wejść w skład nieruchomości wspólnej lub zostać z
niej wydzielona jako odrębna nieruchomość. (...)
Cechą konstytutywną nieruchomości wspólnej jest to, że musi ona stanowić
przedmiot współwłasności właścicieli lokali lub właściciela budynku i osób, którym
przysługuje odrębna własność lokali wyodrębnionych w tym budynku. Jak ustalono,
jednym ze współwłaścicieli spornej działki jest zakład energetyczny, który nie jest
właścicielem lokalu ani współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Zaliczenie do
nieruchomości wspólnej tej działki doprowadziłoby do sytuacji, w której
współwłaścicielem nieruchomości wspólnej byłaby osoba niebędąca właścicielem
lokalu w budynkach na niej posadowionych oraz mająca udział w jej współwłasności
wyznaczony wbrew wyraźnej dyspozycji art. 3 ust. 3 u.w.l. Nie byłoby też podstaw
do uznania, że udział taki jest związany z własnością lokalu, wspomniane cechy są
zaś niezbędne do uznania, że chodzi o nieruchomość wspólną. (...)
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.