Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 226/09
POSTANOWIENIE
Dnia 19 listopada 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
w sprawie z wniosku Lucyny T. i Andrzeja T.
przy uczestnictwie Gminy Miasta G.
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 19 listopada 2009 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w G.
z dnia 8 stycznia 2009 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w G. do ponownego rozpoznania oraz
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wnioskodawcy L. i A. T. wnosili o wyodrębnienie z księgi wieczystej nr
34536 lokalu mieszkalnego nr 5, założenie nowej księgi wieczystej i ujawnienie w
niej wnioskodawców jako właścicieli i użytkowników wieczystych 11/100 części oraz
wpisanie w niej w rubryce ISp udziału w użytkowaniu wieczystym, natomiast w
księdze nr 34356 (tzw. macierzystej) w dziale II – wpisanie wnioskodawców jako
właścicieli lokalu.
Sąd Rejonowy oddalił wniosek po rozpoznaniu skargi na orzeczenie
referendarza sądowego. Sąd ten ustalił, że z księgi wieczystej nr 34536/6, (tzw.
macierzystej), prowadzonej dla nieruchomości (działki nr 20 o pow. 211 m2
),
położonej w G. przy ul. W., wydzielono 9 lokali mieszkalnych wraz z oddaniem w
użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu. Właściciel nieruchomości (Gmina
Miasto G.) ustalił różne terminy trwania użytkowania wieczystego. Dla
wyodrębnionych lokali założono księgi wieczyste, a w chwili składania
rozpoznawanego wniosku w księdze wieczystej nr 34536/6 nie dokonano wpisu
terminu trwania użytkowania wieczystego. Nie sformułowano też wniosku o
ujawnienie takiego wpisu w § 11 notarialnej umowy sprzedaży wyodrębnionego
lokalu. Tymczasem termin trwania użytkowania wieczystego powinien być
ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu. Powoduje to konieczność
oddalenia wniosku o wyodrębnienie lokalu nr 5 i założenia dla niego osobnej księgi
wieczystej. Brak ujawnienia czasu trwania użytkowania wieczystego gruntu (w
księdze gruntowej i lokalowej) oznacza bowiem to, że treść księgi wieczystej nie
odzwierciedla jednak pełnego, rzeczywistego stanu nieruchomości. W ocenie Sądu
Rejonowego, w rozpoznawanej sprawie ma zastosowanie art. 3a art. 1 pkt 3 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze
zm., cyt. dalej jako „ustawa z 1994 r.”). Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste
ułamkowej części gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu,
wymagane jest ustalenie jednego (jednolitego) terminu trwania użytkowania
wieczystego niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym związany
pozostaje udział w tym prawie.
3
Apelacja uczestnika postępowania – Gminy Miasta G. została oddalona. Sąd
Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że art. 3a ust. 1 pkt 3
ustawy z 1994 r. ma zastosowanie także do stanów prawnych powstałych przed
dniem wejścia w życie tego przepisu, tj. przed dniem 22 września 2004 r. Umowa
prowadząca do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, sprzedaży
tego lokalu wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste jest dopuszczalna,
ale muszą być spełnione reguły przewidziane w art. 3a ustawy z 1994 r. Tą regułą
jest konieczność ujednolicenia terminu trwania użytkowania wieczystego w
odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie
od daty wyodrębnienia lokalu powiązanego z tym prawem rzeczowym.
Ujednolicenie terminu trwania użytkowania wieczystego pozostaje koniecznym
warunkiem dalszego ustanawiania odrębnej własności i sprzedaży poszczególnych
lokali, ponieważ tylko wówczas możliwe będzie prawidłowe określenie terminu
użytkowania wieczystego dla nieruchomości w następnych umowach.
Dotychczasowy stan rzeczy (istnienie różnych terminów użytkowania wieczystego
dla poszczególnych udziałów w użytkowaniu wieczystym) był sprzeczny z istotą
jednolitego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ponieważ powinno być
ono ustanawiane dla całej nieruchomości, a nie jedynie dla jej poszczególnych
udziałów (części). Z przepisu art. 3a ustawy z 1994 r. wynika, że jeżeli pierwszy
lokal wyodrębniono po dniu 22 września 2004 r. i z lokalem tym jest związany
udział w użytkowaniu wieczystym, to okres użytkowania wieczystego, ustalony dla
tego udziału, wyznacza zarazem czas trwania użytkowania wieczystego dla
pozostałych udziałów związanych z dalszymi, wyodrębnianymi następnie lokalami.
Jeżeli jednak część lokali – jak w niniejszej sprawie – wyodrębniono przed dniem
22 września 2004 r., to przy wyodrębnianiu dalszych lokali już po tej dacie, jednolity
okres użytkowania wieczystego udziałów związanych z tym lokalem wyznacza
okres użytkowania wieczystego przyjęty dla ostatnio wyodrębnionego lokalu przed
dniem 22 września 2004 r. W niniejszej sprawie był to termin ustalony dla lokalu nr
2 wyodrębnionego w dniu 5 lutego 2002 r. Ponadto wnioskodawca nie sformułował
w ogóle wniosku o dokonanie wpisu jednolitego terminu użytkowania wieczystego
w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości budynkowej. Wniosek taki
4
powinien zawierać termin obliczony zgodnie z art. 3a ust. 2 ustawy z 1994 r. Brak
takiego wniosku również uniemożliwia dokonanie żądanego wpisu.
W skardze kasacyjnej uczestnika postępowania (Gminy Miasta G.)
poniesiono zarzut naruszenia art. 3a ust. 2 ustawy z 1994 r., art. 1 ust. 1 ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r., nr 124
poz. 1361 ze zm., cyt. dalej jako ustawa z 1982 r.”) oraz § 37 art. 5 rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. nr 102, poz. 1122). Skarżący
kwestionował stanowisko obu Sądów meriti, że zachodzą przeszkody do założenia
księgi wieczystej dla lokalu nr 5, jeżeli nie nastąpiło ustalenie jednego (jednolitego)
terminu trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich
udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia
lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.
Skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie
sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Podstawowe znaczenie dla oceny zarzutów kasacyjnych ma odpowiedź
na dwa pytania. Po pierwsze, czy zachodzi konieczność uprzedniego ujawnienia
w księdze wieczystej, prowadzonej dla gruntu, terminu trwania użytkowania
wieczystego jako niezbędnego warunku do urządzenia odrębnej księgi wieczystej
dla wyodrębnionego lokalu, z własnością którego związany jest udział w prawie
użytkowania wieczystego nieruchomości. Po drugie, pojawia się kwestia, czy
przepis art. 3a ust. 2 ustawy z 1994 r. może mieć zastosowanie także do stanów
prawnych pojawiających się w związku z wyodrębnieniem lokali powstałych przed
dniem 22 września 2004 r., tj. przed wejściem w życie tego przepisu.
2. W literaturze pojawiły się różne interpretacje art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy
z 1994 r. Zgodnie z tym przepisem, ustala się jeden termin trwania użytkowania
wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów w użytkowaniu wieczystym,
niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którymi związany jest udział w tym
prawie. Należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego co do zasadniczej ratio
legis tego przepisu i całego art. 3a ustawy z 1994 r. Wprowadzony ustawą z dnia
5
28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz
o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492), miał on na celu
doprowadzenie do ujednolicenia okresów trwania prawie użytkowania wieczystego,
związanego z odrębną własnością lokali. Ujednolicenie to odnosi się także do
sytuacji tzw. sukcesywnego wyodrębnienia lokali i sprzedawania ich nabywcom
przez gminy. Treść art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy z 1994 r. i przepisy zawarte
w ustawie nowelizującej z 2003 r. nie wskazują na to, że miałby on zastosowanie
także do stanów prawnych powstałych przed dniem 22 września 2004 r.,
ukształtowanych w wyniku sukcesywnego wyodrębnienia lokali i ich sprzedawania
nabywcom.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono trafne stanowisko, że przepis
art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy z 1994 r. obowiązuje od dnia 22 września 2004 r. i w
stosunku do czynności związanych z wyodrębnieniem lokali po tej dacie ma
charakter bezwzględnie obowiązujący (np. ostatnio postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 12 sierpnia 2009 r.: IV CSK 130/09 i IV CSK 131/09, nieopubl.;
postanowienie Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 539/08, niepubl.).
Oznacza to, że w razie wyodrębnienia lokali po dniu 22 września 2004 r. okres
użytkowania wieczystego (ustalony dla pierwszego lokalu) jest wiążący przy
wyodrębnieniu dalszych lokali (art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy z 1994 r.). Gdyby
w danym budynku wyodrębniono część lokali przed dniem 22 września 2004 r.
z różnymi okresami użytkowania wieczystego, to przy wyodrębnieniu kolejnego
lokalu po dniu 22 września 2004 r. okres użytkowania wieczystego związanego
z tym lokalem powinien odpowiadać najdalszemu terminowi użytkowania
wieczystego ustalonego dla lokalu wyodrębnionego przed dniem 22 września
2004 r. Reguła ta ma charakter bezwzględny przy wyodrębnianiu dalszych lokali po
dniu 22 września 2004 r. (por. np. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego
z dnia 12 sierpnia 2009 r., IV CSK 131/09, nieopubl.). Użyta w art. 3a ust. 1 pkt 3
ustawy z 1994 r. formuła „niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest
związany udział w tym prawie” - w powiązaniu z art. 3a ust. 2 tej ustawy - nie może
być interpretowana w ten sposób, że w razie wyodrębnienia części lokali przed
dniem 22 września 2004 r., przy wyodrębnieniu dalszych lokali po tej dacie jednolity
okres użytkowania wieczystego udziałów związanych z tymi lokalami wyznacza
6
okres użytkowania wieczystego ustalony dla udziału związanego z lokalem, który
został wyodrębniony jako ostatni przed dniem 22 września 2004 r.
Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, wyodrębnienie kolejnego lokalu po
dniu 22 września 2004 r. (gdy w budynku wyodrębniono już część lokali przed
dniem 22 września 2004 r. i powiązano te lokale z udziałem w użytkowaniu
wieczystym, którego daty końcowe pozostają zróżnicowane) nie jest uzależnione
od ujednolicenia terminu trwania użytkowania wieczystego związanego z lokalami
uprzednio wyodrębnionymi zgodnie z art. 3a ust. 2 ustaw z 1994 r.
We wspomnianym przepisie stworzono, oczywiście, podstawę prawną
umożliwiającą uzyskanie takiego ujednolicenia po wystąpieniu z odpowiednim
żądaniem przez osoby uprawnione (właścicieli poszczególnych lokali i właściciela
nieruchomości). Chodzi tu jednak o uprawnienie, a nie ustawowy obowiązek tych
podmiotów (tak też np. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
12 sierpnia 2009 r., IV CSK 131/09, nieopubl.). Wiążące jest jedynie samo
kryterium ujednolicenia terminu użytkowania wieczystego (verba legis: „stosownie
do najdalszego terminu ustalonego dla poszczególnych udziałów”, art. 3 a ust. 2
zd. III), jeżeli takie „postępowanie ujednolicające” zostanie zainicjowane z woli
podmiotu uprawnionego. Najdalszy termin okres użytkowania wieczystego
związanego z lokalem wyodrębnionym przed dniem 22 września 2004 r. wyznacza
zatem okres trwania użytkowania wieczystego dla wszystkich lokali,
wyodrębnionych zarówno przed, jak i po dniu 22 września 2004 r.
W rozpoznawanej sprawie do wyodrębnienia lokalu nr 5 doszło w 2007 r.,
a z budynku wyodrębniono już 9 lokali mieszkalnych wraz z oddaniem
w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu związanego z prawem
własności tych lokali i ustanowiono różne terminy trwania użytkowania
wieczystego. Skoro przepis art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy z 1994 r. - jak ustalono - ma
zastosowanie jedynie do stanów prawnych powstałych po dniu 22 września 2004 r.,
powinny znaleźć zastosowanie reguły ujednolicenia czasu trwania użytkowania
wieczystego przyjęte w tym przepisie. Przesłanką uwzględnienia wniosku
wnioskodawców o założenie nowej księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej
nie jest wcześniejsze ujednolicenie okresów trwania użytkowania wieczystego w
sposób przewidziany w art. 3 ust. 2 ustawy z 1994 r. Odmienna, nietrafna
7
interpretacja tego przepisu, która legła u podstaw zaskarżonego postanowienia,
spowodowała konieczność jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi drugiej
instancji do ponownego rozpoznania (art. 39815
k.p.c.).