Pełny tekst orzeczenia

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09
Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster
Sędzia SN Marian Kocon (sprawozdawca)
Sędzia SN Iwona Koper
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski
Sędzia SN Lech Walentynowicz
Sąd Najwyższy na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 16 grudnia
2009 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, po
rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Pierwszego Prezesa
Sądu Najwyższego we wniosku z dnia 20 lipca 2009 r.:
„Czy przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej decydujące
znaczenie ma zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. stan rzeczy z chwili orzekania, czy też –
wobec szczególnego charakteru postępowania o wpis w księdze wieczystej –
należy na podstawie art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) w związku z art.
192 pkt 3, art. 13 § 2, art. 6266
§ 1 i art. 6268
§ 2 k.p.c. uznać, że przy wpisie do
księgi wieczystej decyduje stan rzeczy z chwili złożenia wniosku?”
podjął uchwałę:
Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest
stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego
wpływu
i nadał jej moc zasady prawnej.
Uzasadnienie
Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego, działając na podstawie art. 60 § 1 ustawy
z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.) i
powołując się na rozbieżności w orzecznictwie, wystąpił z wnioskiem o rozpoznanie
przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego zagadnienia prawnego
przedstawionego w części wstępnej uchwały.
Przedstawił, że m.in. w uchwałach Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r.,
III CZP 72/94 (OSNC 1994, nr 12, poz. 235), z dnia 9 marca 1995 r., III CZP 149/94
("Monitor Prawniczy" 1995, nr 11, s. 336), postanowieniach z dnia 20 marca 1998
r., I CKN 541/97 (nie publ.), z dnia 13 grudnia 2001 r., IV CKN 369/01 (OSNC 2002,
nr 10, poz. 126), z dnia 21 stycznia 2004 r., IV CK 346/02 (nie publ.), z dnia 20
grudnia 2005 r., V CK 307/05 (nie publ.), z dnia 6 maja 2005 r., II CK 683/04 ("Izba
Cywilna" 2006, nr 5, s. 53), z dnia 4 lutego 2005 r., I CK 512/04 ("Izba Cywilna"
2005, nr 12, s. 55), z dnia 14 lutego 2003 r., IV CKN 1770/00, (nie publ.) i z dnia 23
września 1998 r., II CKN 720/97 (nie publ.) reprezentowany jest pogląd, iż art. 316 §
1 k.p.c. stosuje się odpowiednio do postępowania wieczystoksięgowego. Wobec
deklaratywnego, a nie konstytutywnego charakteru wpisu przeniesienia prawa
własności w księdze wieczystej, ochrona wierzycieli hipotecznych może być
zapewniona jedynie przez jak najszybszy wpis hipoteki. Kolejność rozpoznania
wniosków o wpis ma tylko walor porządkujący, natomiast nie spełnia funkcji
zabezpieczającej. Rozpoznanie wniosków w kolejności wpływu stanowi jedynie
postulat, którym sądy mogą, ale nie muszą się kierować. Jeżeli w toku
postępowania wieczystoksięgowego doszło do zbycia prawa, od którego istnienia
zależy objęty wnioskiem wpis innego prawa, to ze względu na potrzebę uzgodnienia
stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości,
taki fakt nie może nie zostać wzięty pod uwagę; stosowanie art. 192 pkt 3 k.p.c. jest
w takim wypadku wyłączone. Tej zasady nie może modyfikować art. 29 ustawy z
dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r.
Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), gdyż czym innym jest wynikająca z
tego przepisu moc wsteczna wpisu, a czym innym ocena zasadności wniosku o
wpis, czyli dopuszczalności wpisu.
Pogląd odmienny Sąd Najwyższy wyraził w postanowieniach z dnia 2 grudnia
1997 r., II CKN 484/97 (OSNC 1998, nr 6, poz. 98), z dnia 12 czerwca 2008 r., III
CSK 54/08 (nie publ.), z dnia z dnia 23 października 1996 r., I CKU 13/96 (nie
publ.), z dnia 24 września 2004 r., I CK 365/04 (nie publ.) i z dnia 30 października
2008 r., IV CSK 115/08 (nie publ.) oraz w uchwale z dnia 29 kwietnia 2008 r., III
CZP 17/08 (OSNC 2009, nr 6, poz. 82). U jego podłoża legło założenie, że
kolejność rozpoznawania wniosków wynikająca z art. 6266
§ 1 i art. 6267
§ 1 k.p.c.
w związku z art. 8 u.k.w.h. nie ma tylko charakteru postulatywnego. Ze względu na
konstytucyjną zasadę równości, naruszenie zasady rozpoznawania wniosków w
kolejności ich wpływu do sądu nie może pozbawić znaczenia prawnego wniosku,
który wpłynął wcześniej, lecz nie został załatwiony przed wnioskiem złożonym
później. Ustawodawca celowo ograniczył kognicję sądu wieczystoksięgowego,
przewidując odpowiednie środki prawne w postaci ostrzeżenia (art. 62613
§ 1 k.p.c.)
oraz powództwa o usunięcie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (art. 10 u.k.w.h.).
Decydujące znaczenie powinien mieć stan rzeczy istniejący w chwili wpływu
wniosku do sądu; twierdzenie przeciwne, oparte na rygorystycznym odczytaniu art.
316 § 1 k.p.c., pozbawia art. 29 u.k.w.h. praktycznego znaczenia. Ponadto nie ma
istotnych powodów, dla których nie byłoby możliwe, w ramach postępowania
wieczystoksięgowego, stosowanie art. 192 pkt 3 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c.
Zdaniem Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego, w postępowaniu
wieczystoksięgowym sąd rozpoznający wniosek o wpis powinien brać pod uwagę
nie stan rzeczy z chwili orzekania, lecz z chwili złożenia wniosku. Pewność i
bezpieczeństwo obrotu w wystarczającym stopniu chronią instytucje ostrzeżenia o
niezgodności stanu prawnego oraz wzmianki o wniosku (art. 8 u.k.w.h.).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przedstawione przez Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego zagadnienie
prawne dotyczące kwestii, czy przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze
wieczystej decydujące znaczenie ma stan rzeczy w chwili orzekania (art. 316 § 1
k.p.c.), czy też wobec szczególnego charakteru postępowania o wpis decyduje stan
rzeczy z chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, ujawniło się w orzecznictwie w
sprawach, w których rozpoznanie wniosku o wpis hipoteki przymusowej następuje
po rozporządzeniu przez dłużnika prawem własności nieruchomości lub prawem
użytkowania wieczystego.
Stanowisko, że wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie może być przez sąd
wieczystoksięgowy uwzględniony, jeżeli w chwili wpisu dłużnik nie jest już
właścicielem (bądź użytkownikiem wieczystym) nieruchomości, którą zbył po
złożeniu wniosku o wpis hipoteki, Sąd Najwyższy zajął w uchwałach z dnia 30 maja
1994 r., III CZP 72/94 i z dnia 9 marca 1995 r., III CZP 149/94, oraz w
postanowieniach z dnia 16 maja 1997 r., III CKU 66/97, z dnia 20 marca 1998 r., I
CKN 541/97, z dnia 13 grudnia 2001 r., I CKN 369/01, z dnia 21 stycznia 2004 r., IV
CK 346/02 i z dnia 23 stycznia 2004 r., III CK 245/02. Stanowisko to wywiódł z art.
109 u.k.w.h., według którego wpis hipoteki przymusowej następuje przeciwko
takiemu właścicielowi nieruchomości, który jest dłużnikiem wnioskodawcy, oraz z
art. 6268
§ 2 k.p.c. (uprzednio art. 46 u.k.w.h.), nakładającego na sąd
wieczystoksięgowy obowiązek badania, czy wpis hipoteki następuje przeciwko
takiemu właśnie właścicielowi. Przyjął, że w postępowaniu wieczystoksięgowym ma
zastosowanie – w związku z art. 13 § 2 k.p.c. – art. 316 k.p.c., co oznacza, że sąd
dokonuje wpisu na podstawie stanu faktycznego i prawnego z chwili orzekania, a
więc przeniesienie własności nieruchomości przez dłużnika nie może być pominięte
także wówczas, gdy nastąpiło po złożeniu wniosku o wpis hipoteki. Wprawdzie
ustawa o księgach wieczystych i hipotece normuje pewne kwestie samodzielnie,
wyłączając stosowanie w tym zakresie przepisów kodeksu postępowania cywilnego,
niemniej nie zawiera przepisu, z wyjątkiem art. 47 u.k.w.h., który wyklucza
stosowanie art. 316 § 1 k.p.c.
Do stanowiska odmiennego nie prowadzi art. 29 u.k.w.h., stanowiący, że wpis w
księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu,
a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od dnia wszczęcia tego
postępowania. Czym innym jest wynikająca z przytoczonego przepisu moc
wsteczna wpisu, a czym innym ocena zasadności wniosku o wpis, czyli
dopuszczalności wpisu; moc wsteczna wpisu, będąc jedną z zasad postępowania
wieczystoksięgowego, oznacza tylko, że powstanie skutków prawnych wpisu jest
wcześniejsze niż chwila orzekania. Zasada ta ma znaczenie przy określaniu
pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej
oraz ujawnionych w tej księdze praw osobistych i roszczeń (art. 12 i 20 u.k.w.h.);
dotyczy dokonanego wpisu, a więc takiego, którego dopuszczalność została już
poddana ocenie sądu. Dopiero dokonany wpis wywołuje skutki wsteczne w
zakresie, o którym mowa w art. 29 u.k.w.h.
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 21 stycznia 2004 r., IV CK 346/02, Sąd
Najwyższy – podzielając tezę o potrzebie odpowiedniego stosowania art. 316 § 1
k.p.c. w postępowaniu wieczystoksięgowym – zwrócił uwagę na dwa aspekty
związane z wzajemną relacją kolidujących wniosków o wpis w księdze wieczystej.
Po pierwsze, znaczenie decydujące dla możliwości uwzględnienia wniosku może
mieć kolejność, w jakiej jest on rozpatrywany. Decyduje ona zwłaszcza wtedy, gdy
wpis ma charakter konstytutywny. Sądy wieczystoksięgowe wprawdzie powinny
kierować się kolejnością wpływu wniosków, jednak jest to jedynie postulat, a nie
wymaganie ustawowe wynikające z art. 6266
i 6267
k.p.c. (dawniej: art. 44 i 45
u.k.w.h.). Po drugie, ze względu na jedynie odpowiednie stosowanie w
postępowaniu nieprocesowym przepisów o procesie (art. 13 § 2 k.p.c.), należy
wykluczyć powoływanie się na art. 192 pkt 3 k.p.c. w tych przypadkach, w których
wpis prawa w księdze wieczystej zależy od ujawnienia w niej zbycia innego prawa.
Sąd Najwyższy podniósł ponadto, że postępowanie wieczystoksięgowe ma
szczególny charakter i powinno zmierzać do ujawnienia w księdze wieczystej stanu
aktualnego, zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Częściowo zbieżny z tym orzeczeniem tok rozumowania legł u podstaw
postanowień Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2005 r., V CK 307/05, z dnia 6
maja 2005 r., II CK 683/04, z dnia 4 lutego 2005 r., I CK 512/04, z dnia 14 lutego
2003 r., IV CKN 1770/00 oraz z dnia 23 września 1998 r., II CKN 720/97.
Zauważono w nich, że art. 6266
k.p.c. nie rozstrzyga o kolejności rozpoznania
wniosków, lecz o ich kolejności w ogóle. Kierowanie się tą kolejnością nie jest
nakazem ustawowym. W postępowaniu o wpis w księdze wieczystej nie stosuje się
art. 8 u.k.w.h. Z kolei skutek wsteczny wpisu wynikający z art. 29 u.k.w.h. jest
związany tylko z takim wpisem, który jest dopuszczalny w chwili jego dokonania.
Przeciwne stanowisko wynika z kilku orzeczeń Sądu Najwyższego, wśród
których w pierwszej kolejności należy wskazać uchwałę Sądu Najwyższego z dnia
29 kwietnia 2008 r., III CZP 17/08, nawiązującą do stanowiska wyrażonego w
postanowieniach Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2008 r., III CSK 54/08, z
dnia 23 października 1996 r., I CKU 13/96, z dnia 24 września 2004 r., I CK 365/04,
z dnia z 30 października 2008 r., IV CSK 115/08, że przeniesienie prawa własności
nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej wpisu na rzecz nabywcy nie
stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej (a także innego wpisu o
charakterze konstytutywnym) na podstawie wniosku złożonego wcześniej.
Sąd Najwyższy stwierdził, że sąd rozpoznający wniosek o wpis hipoteki,
kierując się ściśle dyrektywą ustawową zawartą w art. 6268
§ 2 k.p.c., nie ma
podstaw do „badania", a więc i uwzględniania jako podstawy orzekania, wniosku
nabywców nieruchomości o wpis w dziale II oraz dołączonych do niego
dokumentów, w tym umowy sprzedaży, mimo że zawarta w formie aktu
notarialnego w zasadzie przenosi własność. Podzielenie stanowiska co do skutków
niezachowania przez sąd zasady kolejności rozpoznawania wniosków o wpis oraz
rygorystycznego uznawania zdarzeń prawnych zaszłych już po złożeniu wniosku
prowadziłoby do pozbawienia treści normatywnej przepisów o hipotecznym
zabezpieczeniu wierzytelności, a w konsekwencji także pozbawienia wierzyciela
możliwości zaspokojenia się, gdyż nie zawsze mógłby ubezskutecznić to zbycie w
drodze skargi pauliańskiej na podstawie art. 527 k.c. Jednocześnie stawiałoby
niesolidnego dłużnika w bezpodstawnie korzystnej sytuacji, co nie może zyskać
aprobaty społecznej. Sąd Najwyższy przyjął, że art. 6266
§ 1, art. 6267
§ 1 k.p.c. i
art. 8 u.k.w.h. muszą mieć znaczenie dla prowadzenia ksiąg wieczystych, w
przeciwnym bowiem razie byłyby zbędne. Przepisy art. 2, 3 i 8 u.k.w.h. oraz art.
6266
§ 1 i art. 6267
§ 1 k.p.c. ukierunkowują działalność sądów
wieczystoksięgowych w celu zapewnienia księgom wieczystym prawdziwości
wpisów i bezpieczeństwa obrotu. Ratio legis i ranga wymienionych przepisów
prowadzi do wniosku, że nabywca nieruchomości po ujawnieniu wzmianki o
wniosku o wpis hipoteki przymusowej nie może zasłaniać się nieznajomością tego
wniosku i musi się liczyć z tym, że stan prawny nieruchomości może ulec zmianie.
Poza tym Sąd Najwyższy uznał potrzebę stosowania przez sąd w postępowaniu
wieczystoksięgowym art. 192 pkt 3 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Podkreślił, że w
przepisach o postępowaniu nieprocesowym, w tym też w przepisach o
postępowaniu wieczystoksięgowym, nie ma regulacji dotyczącej zbycia
nieruchomości po wszczęciu postępowania o wpis prawa. W postępowaniu o wpis
hipoteki przymusowej występują przeciwstawne interesy wierzyciela i dłużnika. Te
same zatem racje, które przemawiają za ochroną strony w razie zbycia przedmiotu
sporu, przemawiają za ochroną wierzyciela w razie zbycia nieruchomości w toku
postępowania o wpis hipoteki przymusowej. Zbycie nieruchomości w toku
postępowania o wpis hipoteki przymusowej, a więc po uczynieniu wzmianki o wpisie
pozostaje bez znaczenia dla dalszego biegu postępowania, a wpis odniesie skutek
wobec nabywcy. Za takim rozwiązaniem przemawia też nowelizacja ustawy o
księgach wieczystych i hipotece wprowadzona ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o
zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy – Kodeks postępowania
cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy –
Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 63, poz. 635), polegająca na przeniesieniu przepisów
dotyczących postępowania wieczystoksięgowego zamieszczonych w ustawie o
księgach wieczystych i hipotece do kodeksu postępowania cywilnego po ich
zmodyfikowaniu. Gdyby więc wolą ustawodawcy było wyłączenie stosowania art.
192 pkt 3 k.p.c. w postępowaniu wieczystoksięgowym, stanowiącym szczególny
rodzaj postępowania nieprocesowego, to dałby temu wyraz w treści tych przepisów.
Skoro tego nie uczynił, nie można zakładać, że jest to wynikiem przeoczenia.
Analiza prezentowanych orzeczeń daje podstawy do stwierdzenia, że w
orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowały się dwa rozbieżne stanowiska co do
potrzeby stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym art. 316 § 1 i art. 192
pkt 3 k.p.c. Rozstrzygnięcie tej kwestii wymaga określenia kognicji sądu
wieczystoksięgowego.
Decydujące znaczenie ma art. 6268
k.p.c., który wskazuje wyraźnie na rolę
sądu wieczystoksięgowego inną niż rola sądu orzekającego w procesie. Z § 1 tego
artykułu wynika, że wpis do księgi wieczystej dokonywany jest jedynie w granicach
wniosku, kluczowe znaczenie ma jednak § 2, stanowiący, iż rozpoznając wniosek o
wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów
oraz treść księgi wieczystej. Poza tym z § 3 wynika, że sąd rozpoznając wniosek o
wpis w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym z urzędu bada
jedynie zgodność danych wskazanych we wniosku z danymi wynikającymi z
systemów prowadzących ewidencje powszechnych numerów identyfikacyjnych,
chyba że istnieją przeszkody faktyczne uniemożliwiające dokonanie takiego
sprawdzenia. Stosownie do § 4, rozpoznając wniosek o zmianę oznaczenia
nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, sąd
ponadto dokonuje z urzędu sprawdzenia danych wskazanych we wniosku i
ujawnionego w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości z danymi katastru
nieruchomości, chyba że istnieją przeszkody faktyczne uniemożliwiające dokonanie
takiego sprawdzenia. Z kolei § 5 wskazuje konsekwencje niezgodności danych, o
których mowa w § 3 i § 4; niezgodność taka stanowi przeszkodę do dokonania
wpisu. Artykuł 6268
k.p.c. zawiera zatem pełną regulację przebiegu postępowania
wieczystoksięgowego; nie tylko postępowania dowodowego, ale i podstaw
orzekania, które w procesie zostały uregulowane w art. 316 § 1 k.p.c.
Nie stanowi argumentu za stosowaniem w postępowaniu wieczystoksięgowym
art. 316 § 1 k.p.c. fakt, że postępowanie to nie zawiera regulacji, która wyłącza
stosowanie przewidzianej w tym przepisie zasady orzekania. Z art. 6268
§ 2 k.p.c.
wynika, że skoro sąd prowadzący księgi wieczyste ocenia jako materiał dowodowy
jedynie dokumenty, to tylko dokumenty mogą stanowić podstawę wpisów; innym
materiałem dowodowym sąd nie dysponuje i nie może dysponować. Sąd
prowadzący księgę wieczystą nie jest powołany do przeprowadzania dowodów i
rozstrzygania sporów. Do jego kognicji nie należy rozstrzyganie sporów z zakresu
prawa własności i innych praw, jeżeli treść ujawniona w księdze wieczystej jest
niezgodna z rzeczywistym stanem tej księgi, stosowanie więc w postępowaniu
wieczystoksięgowym art. 316 § 1 k.p.c. jest nieuzasadnione. Skoro sąd
wieczystoksięgowy nie prowadzi postępowania dowodowego, z wyjątkiem dowodu
z dokumentów, to nie ma odpowiedniego zastosowania art. 316 § 1, zgodnie z
którym sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili
zamknięcia rozprawy. Dokumenty stanowiące podstawę wpisu składane są
równocześnie z wnioskiem o wpis, a to oznacza, że w zasadzie podstawą orzekania
sądu wieczystoksięgowego jest stan rzeczy z chwili złożenia wniosku.
Nie jest też przekonujący argument, że stosowanie art. 316 § 1 k.p.c. jest
niezbędne w systemie, w którym księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia
stanu prawnego nieruchomości, gdyż zmiany w prawie własności nieruchomości
następują pozaksięgowo, a ich ujawnienie w księdze wieczystej ma charakter
deklaratoryjny. Rzeczywisty stan prawny nieruchomości, przez który należy
rozumieć stan zgodny z prawem materialnym bada się w postępowaniu o
uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
ale nie jest to postępowanie prowadzone w trybie nieprocesowym, lecz
postępowanie procesowe. Sąd wieczystoksięgowy nie może we własnym zakresie
rozstrzygać o tym, o czym powinien orzec wstępnie sąd procesowy. Konsekwentnie
należy przyjąć, że ustawodawca nie wyposażył sądu wieczystoksięgowego w
możliwość ustalania stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, a zatem sąd ten
związany jest chwilą złożenia wniosku o wpis.
Reasumując, wpis do księgi wieczystej może nastąpić jako łączny rezultat
złożenia i zbadania wniosku, dokumentów i treści księgi wieczystej; od daty
prawidłowego złożenia wniosku liczą się skutki prawne dokonanego na jego
podstawie wpisu. Przedmiotem posiedzeń jest badanie dokumentów przedłożonych
przez wnioskodawcę i treści księgi wieczystej. Oznacza to, że dokonanie wpisu na
podstawie dokumentów nie dołączonych do wniosku stanowi przekroczenie granic
kognicji sądu wieczystoksięgowego. Przeprowadzenia przez sąd
wieczystoksięgowy własnych dowodów i dokonywania na ich podstawie własnych
ustaleń nie może usprawiedliwiać art. 34 u.k.w.h., który dla ujawnienia właściciela
dopuszcza wykazanie odpowiednimi dokumentami następstwa prawnego po osobie
wpisanej jako właściciel. Przepis ten nie zmienia kognicji sądu
wieczystoksięgowego oraz kognicji sądu drugiej instancji rozpoznającego apelację
od wpisu, co znajduje potwierdzenie również w art. 6262
§ 4 k.p.c., który
analizowany łącznie z art. 6268
§ 2 k.p.c. pozwala na uznanie, że w razie
stwierdzenia jakichkolwiek niezgodności pomiędzy treścią księgi wieczystej a
załączonymi do niej dokumentami, prowadzącymi do ustalenia, iż nastąpiła zmiana
w prawie własności, sąd powinien zwrócić wniosek i dokonać wpisu ostrzeżenia
(art. 62613
§ 1 k.p.c.). (...)
Artykuł 316 § 1 k.p.c. umożliwia i nakazuje sądowi rozpoznającemu sprawy w
procesie ocenę całokształtu stanu rzeczy przed wydaniem wyroku, podczas gdy
sąd wieczystoksięgowy ma badać jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do
wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Trafnie zaznaczono w uzasadnieniu zagadnienia prawnego, że nie można
zgodzić się z poglądem, iż art. 316 § 1 k.p.c. bez żadnych wyjątków – nawet w
procesie – wyznacza podstawy orzekania przez sąd. Jest to tym bardziej nie do
przyjęcia w postępowaniu wieczystoksięgowym, w którym ten przepis mógłby mieć
zastosowanie jedynie odpowiednio, zwłaszcza w tych przypadkach, w których wpis
do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, a nie deklaratoryjny.
Gwarantowana przez instytucję ksiąg wieczystych ochrona pewności i
bezpieczeństwa obrotu byłaby złudna, gdyby oddalenie wniosku o wpis ze względu
na przewłaszczenie nieruchomości na osobę trzecią miało sankcjonować
nieuczciwą praktykę polegającą na zbywaniu nieruchomości przez dłużnika przed
konstytutywnym wpisem hipoteki zabezpieczającej wierzytelność. Stosowanie art.
316 § 1 k.p.c. odpowiednio, czyli z modyfikacjami wynikającymi z odrębnego niż w
procesie celu postępowania wieczystoksięgowego, nie znajduje uzasadnienia
również dlatego, że właściwe, szczególne i odpowiadające charakterowi
postępowania wieczystoksięgowego unormowania zawarte są w art. 6268
k.p.c.
Istnienie tego przepisu jako przepisu szczególnego w sprawach
wieczystoksięgowych wyklucza możliwość stosowania art. 316 k.p.c. wtedy, gdy np.
nastąpiło zbycie nieruchomości uniemożliwiające wpis hipoteki, której wniosek
został złożony wcześniej. Uprawnienia tego sądu w zakresie badania stanu
prawnego i faktycznego nieruchomości, której dotyczy wniosek, są w sposób
wyczerpujący wyliczone w art. 6268
§ 2-4 k.p.c.
Z kognicją sądu wieczystoksięgowego ściśle wiąże się kwestia kolejności
rozpoznawania wniosków o wpis w księdze wieczystej. W związku z tym art. 6268
k.p.c. musi być analizowany łącznie z art. 6266
§ 1 k.p.c., stanowiącym, że o
kolejności wniosku o wpis rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu.
Za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu
wniosek wpłynął do sądu. W myśl art. 6266
§ 2 k.p.c., wnioski, które wpłynęły w tej
samej chwili, są uważane za złożone równocześnie. Jeżeli na podstawie złożonych
dokumentów sąd stwierdza zmianę w prawie własności, stosuje art. 62613
k.p.c.,
czyli z urzędu dokonuje ostrzeżenia. W ten sposób ustawodawca celowo ograniczył
kognicję sądu wieczystoksięgowego; wprowadzając środek prawny w postaci
ostrzeżenia (art. 62613
§ 1 k.p.c.) wyraził wolę, aby wszelkie ewentualne
niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem
prawnym eliminowane były w drodze powództwa o usunięcie niezgodności stanu
prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
nieruchomości (art. 10 u.k.w.h.).
Wytoczenie tego powództwa jest wyłącznym sposobem doprowadzenia do
zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem
prawnym. Zgodność taka nie może zostać osiągnięta przez czynności sądu
wieczystoksięgowego, polegające na załatwianiu wniosków wbrew kolejności ich
złożenia lub na dokonywaniu samowolnej, pozbawionej podstaw prawnych oceny,
czy przyjąć stan prawny z chwili orzekania o wpisie, czy z chwili złożenia wniosku.
Takich wątpliwości sąd wieczystoksięgowy nie może rozstrzygać, dlatego
decydujące znaczenie przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej ma
stan rzeczy istniejący w chwili wpływu wniosku do sądu, a kolejność złożenia
wniosków o wpis w księdze jest dla sądu wiążąca. Przyjęcie innej chwili jako
miarodajnej dla oceny stanu prawnego nieruchomości prowadziłoby do pozbawienia
znaczenia art. 6266
§ 1 k.p.c.
Nie można podzielić poglądu, że art. 6266
§ 1 k.p.c. ma tylko znaczenie
postulatu. Gdyby tak było, nie miałby żadnego znaczenia prawnego art. 6267
§ 1
k.p.c., stanowiący, że wniosek o wpis powinien być w dniu wpływu do sądu
zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym
numerem. Wzmianka o wniosku ma istotne znaczenie, ponieważ poza
zachowaniem miejsca dla wpisu, którego dokonania wnioskodawca żąda, wyłącza
rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 u.k.w.h.), decyduje o chwili
rozstrzygającej o przyjęciu dobrej bądź złej wiary (art. 6 ust. 3 u.k.w.h.) i powoduje,
że ujawnione w księdze prawo, którego wniosek i wzmianka dotyczy, nie korzysta
już z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.h.).
Wnioski o wpis do księgi wieczystej są rejestrowane w dzienniku ksiąg
wieczystych, jest zatem oczywiste, że wpis powinien nastąpić bezzwłocznie, ze
wskazaniem dnia, godziny i minuty wpływu wniosku (art. 6266
§ 1 k.p.c.).
Opieszałość w tym zakresie może narazić uczestników obrotu nieruchomościami na
niepowetowaną szkodę, dlatego niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w
dzienniku ksiąg wieczystych zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej
numer wniosku (wzmianka o wniosku – art. 6267
§ 2 k.p.c.).
Kierowanie się kolejnością złożenia wniosków o wpis do księgi wieczystej
należy uznać za nakaz ustawowy, a nie tylko postulat także dlatego, że gdyby było
inaczej, w art. 6266
§ 1 k.p.c. ustawodawca użyłby słowa „może”, dzięki czemu o
kolejności wniosku o wpis mogłaby rozstrzygać chwila wpływu do właściwego sądu,
a dowolność sądu wieczystoksięgowego w zakresie rozpoznawania
poszczególnych wniosków o wpis do księgi wieczystej zyskałaby podstawę prawną.
Wobec jednak kategorycznego brzmienia art. 6266
§ 1 k.p.c. sąd nie może, w razie
stwierdzenia, że złożone wnioski wzajemnie się wykluczają, dowolnie wybierać,
który z nich nadaje się do wpisu, a który, w wyniku pozytywnego załatwienia
poprzedniego, do księgi wpisany już nie zostanie. Sąd ma obowiązek dokonać
wpisu wniosku wcześniejszego; jeżeli okaże się, że kolejny złożony wniosek nie
może już zostać wpisany, sąd – stosownie do art. 6269
k.p.c. – oddala wniosek o
wpis.
Zachowanie kolejności rozpoznania wniosków o wpis nie usuwa groźby
uniemożliwienia przez dłużnika realizacji ochrony interesu wierzyciela hipotecznego
przez ustanowienie hipoteki przymusowej, niemniej jednak kolejność dokonywania
wpisu według kolejności wpływu wniosku do sądu ma znaczenie podstawowe, gdyż
porządkuje działania sądu wieczystoksięgowego i – wraz z szybkością
dokonywania wpisów – spełnia funkcję zabezpieczającą wierzyciela przed
pozbyciem się majątku przez dłużnika dokonanym pomiędzy ustanowieniem
hipoteki a jej wpisaniem do księgi wieczystej, a tym samym chroni wierzyciela przed
czynnościami dłużnika, zmierzającymi do usunięcia majątku spod egzekucji.
Naruszenie tej kolejności przez sąd może stać się podstawą do zakwestionowania
prawidłowości dokonanego wpisu.
Zasada równości stron oraz podległości ustawom zakazuje sądowi traktowania
art. 6266
§ 1 i 2 k.p.c. jako przepisu o charakterze czysto postulatywnym (por.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2004 r., I CK 365/04).
Ustawodawca celowo ograniczył kognicję sądów w postępowaniu
wieczystoksięgowym; w przeciwnym razie ujawnienie stanu prawnego w księdze
wieczystej wiązałoby się z uwikłaniem ich w spory prawne, z uszczerbkiem dla
aktualności wpisów oraz odpowiedniej zgodności pomiędzy stanem rzeczywistym a
stanem ujawnionym w księdze. Odmienne zapatrywanie dopuszczające
rozszerzanie kognicji sądu wieczystoksięgowego przez uwzględnianie w chwili
wpisu okoliczności znanych sądowi urzędowo (art. 228 § 2 k.p.c.), np. ujawnionych
w innej sprawie oczekującej na rozpoznanie w terminie późniejszym jest sprzeczne
z art. 6268
§ 2 k.p.c. oraz pomija, że w przepisach o kognicji sądu
wieczystoksięgowego nie ma odpowiednika uchylonego art. 46 ust. 2 u.k.w.h.
W istocie oznacza to przyzwolenie na praktykę unikania odpowiedzialności za długi,
ze szkodą dla starannych wierzycieli.
Poza tym art. 228 § 2 k.p.c. stanowi, że fakty znane sądowi urzędowo nie
wymagają dowodu, jednakże sąd na rozprawie powinien zwrócić na nie uwagę
stron. Fakty te powinny zatem zostać przytoczone na rozprawie w celu
umożliwienia stronom wypowiedzenia się co do nich. Powołanie w uzasadnieniu
orzeczenia faktów znanych sądowi z urzędu, które nie były przedmiotem rozprawy,
jest naruszeniem art. 228 k.p.c.; ponieważ wnioski w postępowaniu
wieczystoksięgowym są rozpoznawane na posiedzeniu niejawnym, to w wypadku
zamiaru sądu powołania się na fakty znane mu urzędowo, konieczne byłoby
wyznaczenie rozprawy (art. 148 § 2 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.), co naruszałoby
zasadę rozpoznawania spraw w postępowaniu wieczystoksięgowym na posiedzeniu
niejawnym (art. 6261
§ 1 k.p.c.). W tej sytuacji nie jest przekonujący argument, że
zamierzeniem ustawodawcy było zastąpienie pominiętego art. 46 ust. 2 u.k.w.h.
przepisem art. 228 k.p.c.
Gwarancja pełnej ochrony wierzyciela ustanawiającego hipotekę przymusową
zależy także, co wymaga podkreślenia, od uniezależnienia wpisu tej hipoteki od
dalszego przysługiwania dłużnikowi osobistemu własności podlegającej obciążeniu
nieruchomości. Wychodząc z tego założenia Sąd Najwyższy przyjął również art.
192 pkt 3 k.p.c. za podstawę prawną stanowiska zajętego w uchwale z dnia 29
kwietnia 2008 r., III CZP 17/08, że przeniesienie prawa własności nieruchomości i
dokonanie w księdze wieczystej wpisu na rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do
wpisu hipoteki przymusowej na podstawie złożonego wcześniej wniosku. Uznał
zatem potrzebę odpowiedniego stosowania przez sąd w postępowaniu
wieczystoksięgowym art. 192 pkt 3 k.p.c., według którego zbycie w toku sprawy
rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy jej bieg. Istota tej
regulacji polega na tym, aby wyrok mógł odnieść bezpośredni skutek również
wobec nabywcy. Wynika z niej zasada, że dokonywane po wszczęciu postępowania
rozporządzenie rzeczą objętą sporem nie ma wpływu na dalszy tok postępowania.
Brak jakichkolwiek podstaw jurydycznych do niestosowania tej zasady w
postępowaniu wieczystoksięgowym, a więc także w postępowaniu o wpis hipoteki.
W związku z odpowiednim stosowaniem art. 192 pkt 3 k.p.c. należy jedynie przyjąć,
że chwilą, po której zbycie nieruchomości nie ma wpływu na dalszy bieg
postępowania, jest chwila wpisu w księdze wieczystej wzmianki o wniosku, od tego
bowiem czasu nikt nie może zasłaniać się nieznajomością dokonanej wzmianki (art.
2 zdanie drugie in fine u.k.w.h.).
Za odpowiednim stosowaniem art. 192 pkt 3 k.p.c. w postępowaniu
wieczystoksięgowym przemawia też okoliczność, że zasada stabilizacji
postępowania obowiązuje zarówno na etapie postępowania rozpoznawanego, jak i
egzekucyjnego. W świetle art. 930 k.p.c., jeżeli rozporządzenie nieruchomością
polega na jej zbyciu, na potrzeby egzekucji przyjmuje się swoistą fikcję prawną,
polegającą na uznawaniu dłużnika w dalszym ciągu za właściciela nieruchomości,
mimo że zrealizował się skutek prawnorzeczowy umowy, polegający na
przeniesieniu własności nieruchomości na nowego nabywcę. Egzekucję prowadzi
się w dalszym ciągu tak, jak gdyby w ogóle nie doszło do zbycia nieruchomości.
Za stanowiskiem, że przy wpisie do księgi wieczystej decyduje stan rzeczy
istniejący w chwili złożenia wniosku, przemawiają również argumenty konstytucyjne,
w tym przede wszystkim konieczność prowadzenia sprawiedliwego postępowania
(wieczystoksięgowego). Efektu czytelnych zasad postępowania nie zapewniałaby
sytuacja, w której sąd wieczystoksięgowy mógłby dokonywać wpisów według
swego uznania, dowolnie, wbrew kolejności złożenia wniosków o wpis, pomijając
chwilę ich złożenia. Bez wątpienia byłoby to naruszenie konstytucyjnych zasad
równości i sprawiedliwości. Nie budzi wątpliwości, że wykładnia art. 6266
k.p.c. jako
postulatu, a nie jako wiążącego sąd ustawowego obowiązku rozpoznawania
wniosków według kolejności wpływu do sądu, dawałoby sądowi
wieczystoksięgowemu nadmierną dowolność, powodującą brak u uczestników
obrotu pewności prawa i stanu prawnego nieruchomości.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale.