Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 139/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 listopada 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)
SSN Barbara Myszka
SSA Anna Kozłowska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Sylwestra S.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." w Ś.
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 3 listopada 2010 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 3 grudnia 2009 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
W sprawie z powództwa Sylwestra S. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej
„Z.” w Ś. o uchylenie uchwały zarządu Spółdzielni, Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia
27 marca 2009 r. uchylił uchwałę zarządu pozwanej Spółdzielni nr 270/2007 r. z
dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali.
Sąd Okręgowy ustalił, że powód jest członkiem pozwanej Spółdzielni od
ponad 30 lat i przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Spółdzielnia w dniu 18 października 2007 r. sporządziła projekt uchwały
nr 214/2007 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali. Powód
wysunął przeciwko projektowi zastrzeżenia, nie zostały one jednak uwzględnione
i kolejną uchwałą z dnia 21 grudnia 2007 r. nr 270/2007 r., podjętą w trybie art. 42
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. – o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119
z 2003 r., poz. 1116 ze zm.), Spółdzielnia określiła ponownie przedmiot
odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym charakterze
na nieruchomości o powierzchni 1,6158 ha położonej w Ś. przy ulicach: Ł. Nr [...]
, D. Nr [...],W. Nr [...]. Powód zamieszkuje w lokalu o powierzchni użytkowej
73,49 m2
położonym przy ul. Ł.
Powód w trybie art. 43 ust.5 powołanej ustawy zaskarżył uchwałę do sądu
i Sąd Okręgowy zarzuty powoda podzielił. W ocenie Sądu Okręgowego, doszło do
naruszenia art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy przez oznaczenie jej przedmiotu, tj. odrębnej
własności lokali na nieruchomości o charakterze wielobudynkowym w sytuacji,
w której możliwość rozdzielenia budynków. Za nieprawidłowe Sąd uznał brak
określenia w uchwale położenia pomieszczeń przynależnych do poszczególnych
lokali oraz wadliwe ustalenie udziałów w nieruchomości wspólnej jako następstwo
wadliwego zaliczenia pomieszczeń technicznych do pomieszczeń użytkowych,
a w istocie potraktowania ich jako przynależności do lokali użytkowych
pozostawionych jako mienie Spółdzielni po myśli art. 40 ustawy. Sąd wskazał też,
że w uchwale określono wadliwie udział w nieruchomości wspólnej przez określenie
go w m2
w odniesieniu do gruntu. Wady uchwały nakazywały zatem jej uchylenie.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 3 grudnia 2009 r. zmienił zaskarżony
apelacją pozwanej wyrok i powództwo oddalił. Dla rozstrzygnięcia, czy
3
nieruchomość jest nieruchomością jedno – czy wielobudynkową Sąd Apelacyjny
dopuścił dowód z opinii biegłej z zakresu architektury i ustalił, że rozwiązania
konstrukcyjne tak na poziomie fundamentów, jak i dachu wskazują, iż jest to jeden
budynek. Ponadto wydzielenie kilku nieruchomości spowodowałoby niemożność
zapewnienia właściwej ilości miejsc parkingowych, konieczność rozdzielenia
instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i grzewczej, i wiązałoby się to
z istotnymi nakładami finansowymi. Nie dopatrzył się wadliwości w ustaleniu
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, w szczególności nie jest wadą
uchwały, iż suma udziałów nie daje jedności; jest to bowiem efektem zaokrąglania
liczb z wieloma miejscami po przecinku. Ponadto określenie miejsca położenia
poszczególnych pomieszczeń przynależnych następuje na etapie sporządzania
dokumentacji inwentaryzacyjnej niezbędnej do dokonania aktu notarialnego,
a wskazanie w kolumnie 10 załącznika nr 3 do uchwały powierzchni w m2
,
odzwierciedlającej udział w częściach wspólnych budynku, nie ma znaczenia, skoro
prawidłowe określenie udziału nastąpiło w kolumnie 9. Nie znalazł też Sąd podstaw
do zanegowania prawidłowości pozostawienia dwudziestu ośmiu pomieszczeń
technicznych we własności Spółdzielni po myśli art. 40 ustawy. Są to
pomieszczenia infrastruktury technicznej związane z funkcjonowaniem budynku,
zatem pozostawienie ich w charakterze mienia Spółdzielni nie naruszało prawa
osób uprawnionych do ustanowienia odrębnej własności lokali. Nadto Sąd
Apelacyjny wskazał, że nie bez znaczenia w sprawie pozostaje fakt, iż zaskarżona
uchwała dotyczy bardzo wielu mieszkań, a jej uchylenie znacząco odsunęłoby
w czasie możliwość uzyskania przez zainteresowane osoby praw do lokali.
W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie prawa procesowego, tj. art.
227 k.p.c. przez zaniechanie przeprowadzenie dowodu z opinii instytutu naukowo –
badawczego oraz przepisów prawa materialnego, tj.: art. 40, art. 42 ust. 1, 3 pkt 2
i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 2 ust. 1, 2, 3, art. 3
ust. 1-5 ustawy o własności lokali, art. 46 § 1 k.c., art. 104 1 k.p.a., 3 pkt 9,12 i 14,
§ 113 ust. 4, § 122 ust. 1, § 132 ust. 1, § 133 ust. 1, § 331 rozporządzenia Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim
powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania (Dz. U. Nr 75 z 2002 r., poz. 690 ze
zm.), art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
4
nieruchomościami (t.j.: Dz. U. Nr 261 z 2004 r., poz. 717 ze zm.), art. 2 pkt 13
ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(Dz. U. Nr 80 z 2003 r., poz. 717 ze zm.), art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja
1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j.: Dz. U. Nr 100 z 2000 r.,
poz. 1086 ze zm. ), art. 3 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
(t.j.: Dz. U. Nr 156 z 2006 r., poz. 1118 ze zm.).
Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W postępowaniu kasacyjnym wiążąca jest podstawa skargi kasacyjnej.
Zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. pozostaje w związku ze stanowiskiem
skarżącego, że uchwała dotyczy lokali w nieruchomości wielobudynkowej, mimo
możliwości rozdzielenia posadowionych na niej budynków. Przeprowadzając
z urzędu dowód z opinii biegłej, Sąd Apelacyjny ustalił, że jest to nieruchomość
jednobudynkowa. Kwalifikacja istniejącej na gruncie zabudowy jako
wielobudynkowej lub jednobudynkowej wymagała wiadomości specjalnych, zatem
istotny był dowód z opinii biegłego. Zdaniem skarżącego, dowód taki nie był
wystarczający, co uzasadnia wniosek, że Sąd dokonał kwalifikacji zabudowy
z naruszeniem przepisów procesowych. Stąd też skarżący wskazał naruszenie
art. 227 k.p.c. Przepis ten może stanowić podstawę kasacyjną, jednakże
skuteczność takiego zarzutu zawsze jest uzależniona od tego, czy skarżący
jednocześnie wskazuje, jakie konkretne wnioski dowodowe zmierzające do
wyjaśnienia tej okoliczności, zgłoszone przez skarżącego, zostały przez Sąd
oddalone (wówczas bowiem dochodzi do naruszenia art. 217 § 2 k.p.c.).
Wskazanie tylko art. 227 k.p.c. nie stanowi zatem wystarczającej podstawy skargi
(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia września 2008 r. I CSK 41/08, Lex 457851,
z dnia 17 lipca 200 9r. IV CSK 117/09, Lex 523584 ). Ponadto zauważyć należy, że
skarżący w postępowaniu przez Sądem Apelacyjnym nie składał żadnych
wniosków dowodowych, w szczególności – nie wnosił o dopuszczenie dowodu
z opinii instytutu naukowo – badawczego, zatem nie może czynić obecnie zarzutu
nieprzeprowadzenia takiego dowodu. Nieskuteczność zarzutu naruszenia
5
przepisów prawa procesowego prowadzi do stanu, w którym poza osądem
pozostać musi prawidłowość ustalenia, że nieruchomość, w której zaskarżoną
uchwałą dokonano określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, zabudowana
jest jednym budynkiem. Zgodnie bowiem z treścią art. 3983
3 k.p.c., podstawą
skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny
dowodów.
Dodać można, że z art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych wynika, iż o kwalifikacji zabudowy jako jednobudynkowej lub
wielobudynkowej, decyduje stan istniejący na gruncie w dacie podjęcia uchwały
i nie chodzi tu o możliwość podziału istniejącego budynku na części, wzdłuż
płaszczyzn pionowych, wraz z gruntem, w taki sposób, aby powstałe fragmenty
stanowiły regularne i samodzielne części stanowiące odrębne budynki (por. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1971 r. I CR 5/71, uchwała z dnia 23 stycznia
2007 r. III CZP 136/06).
Odnosząc się do zarzutów prawa materialnego, podzielić należy stanowisko
skarżącego, że doszło do naruszenia art. 42 ust. 3 pkt 2 i 3, art. 40 ustawy z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119 z 2003 r.,
poz. 1116 ze zm.) oraz art. 3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 199 r. o własności
lokali (Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 ze zm.) przez pozostawienie we własności
Spółdzielni 28 pomieszczeń technicznych.
Uchwała nr 270/2007 w § 6 ust. 1 stanowiła, że „Spółdzielnia pozostaje
właścicielem nieruchomości i gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to
przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędących członkami spółdzielni
odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych zgodnie z art. 40 ustawy z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych”. Natomiast w ust. 2 tego
paragrafu postanowiono, że „w szczególności mieniem spółdzielni pozostają
pomieszczenia techniczne, pomieszczenia węzłów cieplnych oraz lokale użytkowe
określone w załączniku nr 3 do uchwały”.
W załączniku nr 3 do uchwały 270/2007 lokale użytkowe i pomieszczenia
techniczne zostały ujęte jako lokale podlegające wyodrębnieniu, ustalono dla nich
w udziały nieruchomości wspólnej. W tym więc zakresie lokale użytkowe
6
i pomieszczenia techniczne, mające stanowić – zgodnie z treścią uchwały – mienie
spółdzielni, upodobniły się konstrukcją prawną do przewidzianej w przepisach
ustawy o własności lokali części należącej do dotychczasowego właściciela
nieruchomości, obejmującej samodzielne lokale niewyodrębnione (art. 3 ust. 3
zdanie 2 i art. 4 ustawy o własności lokali do lokali).
Skarżący w skardze kasacyjnej nietrafnie wskazuje, że w załączniku nr 3 do
uchwały pomieszczenia techniczne zostały potraktowane jako lokale samodzielne
podlegające wyodrębnieniu. Z § 6 ust.2 uchwały i wyjaśnień pozwanej wynikało, że
przyczyną ujęcia pomieszczeń technicznych w wykazie lokali stanowiącym
załącznik nr 3 była potrzeba uwzględnienia ich powierzchni przy obliczaniu łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń w budynku, z tym że zostały
one uznane za pomieszczenia przynależne do lokali użytkowych. Co do zasady do
lokali samodzielnych (niewyodrębnionych) mogą należeć pomieszczenia
przynależne, jednakże w sprawie niniejszej zagadnienie sprowadza się do oceny
charakteru pomieszczeń technicznych z punktu widzenia pojęcia nieruchomości
wspólnej.
Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. – o własności lokali
stanowi, że część wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które
nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z przepisu wynika, że w skład tego
pojęcia wchodzi nie tylko grunt, ale także części budynku. Ocena jednak, które
części budynku podlegają takiej kwalifikacji, może powodować trudności. Ustawa
posługuje się kryterium części, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli
lokali. Wyrażona w ustawie zasada dotyczyć będzie więc tych części budynku
i urządzeń, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, ale
też tych, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli. Myśl tę
wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97 (OSNC
z. 9/1999 r., poz. 113) stwierdzając, że „współwłasnością właścicieli
wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są
tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami
(mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali
i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do
użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale".
7
W skład zatem pojęcia nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy
o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym
rzędzie chodzi o takie części budynku, jak wspólna klatka schodowa, ściany
zewnętrzne czy dach. Do nieruchomości wspólnej mogą także należeć
pomieszczenie gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie,
przechowalnie wózków dziecięcych), a więc pomieszczenie związane funkcjonalnie
z lokalami. Tego typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych,
choć nie mają charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.
W pomieszczeniach technicznych objętych zaskarżoną uchwałą znajdują się
przeznaczone do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku urządzenia
w postaci instalacji wodociągowych zimnej i ciepłej wody, kanalizacyjnej,
grzewczej. Nie było sporu, że pomieszczenia te zostały zbudowane zgodnie
z projektem architektoniczno – budowlanym budynku i istnieją w budynku od chwili
zakończenia inwestycji. Funkcja ochronna tych pomieszczeń, ochronna
w odniesieniu do znajdujących się w nich tych urządzeń, nie pozostawia
wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie
wszystkich właścicieli lokali. Z uwagi zatem na funkcję jaką pełnią pomieszczenia
techniczne stanowią one nieruchomość wspólną. Uchwała zarządu spółdzielni
mieszkaniowej niezaliczająca do nieruchomości wspólnej tzw. pomieszczeń
technicznych niezbędnych do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku jest
zatem sprzeczna z prawem (art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
w związku z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali będą zawierane na
podstawie uchwały zarządu spółdzielni, uchwała przesądza o tym, jakie części
budynku zostaną wliczone (lub pozostaną niewliczone) do sumy powierzchni
użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się
współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną). Tym samym uchwała
przesądza o wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej co oznacza, że wprost
dotyczy interesu prawnego członka spółdzielni.
Skarżący ma rację, że suma udziałów w nieruchomości musi wynosić
jedność, podobnie jak słusznie wywodzi, że przepis art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy
8
wymaga określenia nie tylko rodzaju i powierzchni lokali oraz pomieszczeń
przynależnych, ale także wymaga wskazania położenia pomieszczeń
przynależnych z uwagi na potrzebę ich identyfikacji według kryteriów wskazanych
w tym przepisie.
Zarzuty skargi dotyczące pomyłek w pomiarach lokali nie mogą odnieść
żadnego skutku jako dotyczące stanu faktycznego o czym była mowa na wstępie.
Z przyczyn wyżej przedstawionych zaskarżony wyrok podlegał uchyleniu,
a sprawa przekazaniu Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
(art. 39815
§ 1 k.p.c.); o kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie
z treścią art. 108 § 2 k.p.c.