Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 100/10
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Sędzia SA Anna Kozłowska
Sąd Najwyższy w sprawie zażalenia S. Spółdzielni Mieszkaniowej w S. na
odmowę dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Suwałkach postanowieniem z dnia 25
sierpnia 2010 r.:
„Czy dopuszczalne jest ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu
(garażu) w budynku posadowionym na nieruchomości (prawie użytkowania
wieczystego gruntu) składającej się z więcej niż jednej wyodrębnionych geodezyjnie
i nie sąsiadujących ze sobą działek?"
podjął uchwałę:
Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu (garażu) w
budynku posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem własności
lub prawa użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej także
wówczas, gdy nieruchomość składa się z dwóch lub więcej wyodrębnionych
geodezyjnie i niesąsiadujących ze sobą działek.
Uzasadnienie
Dnia 12 maja 1990 r. notariusz odmówił – powołując się na art. 1714
ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.") – sporządzenia umowy ustanowienia
odrębnej własności lokalu (garażu) i przeniesienia jego własności na osoby, którym
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu (garażu). Podkreślił,
że budynek, w którym znajduje się garaż, stanowi własność S. Spółdzielni
Mieszkaniowej w S. i znajduje się na nieruchomości gruntowej złożonej z czterech
działek geodezyjnych, które nie graniczą ze sobą, a między nimi znajduje się
siedem innych działek stanowiących własność osób trzecich. Nieruchomość ta jest
własnością Gminy S. i została oddana Spółdzielni w użytkowanie wieczyste.
Zdaniem notariusza, wspomniana nieruchomość nie może stanowić nieruchomości
wspólnej, z której zostaną wyodrębnione części budynków stanowiących odrębne
lokale, gdyż każda z działek stanowi odrębny przedmiot własności, jest otoczona
innymi nieruchomościami i stanowi zabudowaną budynkiem garażu nieruchomość.
Przy rozpoznawaniu zażalenia Spółdzielni Sąd Okręgowy w Suwałkach
powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym przedstawionym do
rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wątpliwości Sądu Okręgowego dotyczą tego, czy sposób korzystania z
nieruchomości gruntowej, całkowicie zajętej przez znajdujące na niej garaże,
pozwala uznać, iż istnieje nieruchomość wspólna w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). Sąd Okręgowy pominął jednak kwestię statusu
prawnego budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej w sytuacji, w
której każdy z nich zawiera jeden samodzielny lokal o innym przeznaczeniu (garaż).
Ustawa o własności lokali z natury rzeczy nie reguluje takiej sytuacji, problem
bowiem ustanowienia odrębnej własności lokalu może, według tej ustawy, powstać
dopiero wtedy, gdy w budynku znajdują się co najmniej dwa samodzielne lokale. Z
tego względu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10
(OSNC 2011, nr 5, poz. 57), trafnie przyjął, że w budynku, który obejmuje tylko
jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych definiuje w art. 2 ust. 2 dom
jednorodzinny jako dom mieszkalny oraz samodzielną część domu bliźniaczego lub
szeregowego, przeznaczoną przede wszystkim na zaspokojenie potrzeb
mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, do domów jednorodzinnych stosuje się
przepisy ustawy dotyczące lokali odpowiednio (zob. wyrok Sądu Najwyższego z
dnia 4 listopada 2010 r., IV CNP 32/10, "Biuletyn SN" 2011, nr 1, s. 12). Można
zatem przyjąć, że domem jednorodzinnym jest taki budynek, który zawiera jeden
lokal mieszkalny. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje natomiast
domu, który zawiera jeden lokal o innym przeznaczeniu (dawny lokal użytkowy,
garaż). Powstaje w związku z tym pytanie, czy w takiej sytuacji osoba, której
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do takiego lokalu, może skutecznie
żądać ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu na podstawie art. 1714
u.s.m.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 (nie publ.)
podkreślił, że jeżeli spółdzielcze prawo zostało ustanowione do lokalu użytkowego
obejmującego cały pawilon handlowy i zostały spełnione inne przesłanki
wymienione w art. 1714
u.s.m., można skutecznie żądać od spółdzielni wykonania
obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności takiego lokalu. Uprawnienia
wynikającego z art. 1714
u.s.m. nie może wówczas przekreślać art. 3 u.w.l.,
ponieważ przepis ten ma charakter techniczny i w konkretnym przypadku
nieruchomość wspólną stanowić może jedynie grunt, tj. działka na której położony
jest budynek. Pogląd ten został potwierdzony przez Sąd Najwyższy w uchwale z
dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli w
budynku znajduje się tylko jeden lokal, co uniemożliwia ustanowienie jego odrębnej
własności, osobie uprawnionej przysługuje roszczenie o przeniesienie własności
budynku wraz z prawem do działki na podstawie stosowanego w drodze analogii
art. 52 u.s.m.
Podzielając co do zasady stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z
dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 ("Rejent" 2009, nr 6, s. 110) i w uchwale z
dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, które różnią się wskazaniem podstawy
prawnej roszczenia (art. 1714
albo art. 52 u.s.m.), należy podkreślić, że zagadnienie
rozstrzygnięte w niniejszej sprawie dotyczy innego stanu faktycznego.
Nieruchomość gruntowa znajdująca się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni
obejmuje cztery wydzielone geodezyjnie i niesąsiadujące z sobą działki, z których
każda jest zabudowana budynkiem garażowym. Zgodnie z koncepcją
wieczystoksięgowego wyodrębnienia nieruchomości, działki gruntu stanowiące
własność tej samej osoby i graniczące ze sobą, objęte oddzielnymi księgami
wieczystymi, są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.,
jednakże odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej
(postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02,
OSNC 2004, nr 12, poz. 201). Oceny tej nie zmienia w niniejszej sprawie
okoliczność, że działki gruntu nie sąsiadują ze sobą, skoro możliwość istnienia
jednej nieruchomości wynika w takiej sytuacji wprost z art. 21 ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz.
1361 ze zm.). (...)
Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, grunt
zatem zawsze współtworzy nieruchomość wspólną. Do uznania gruntu za składnik
nieruchomości wspólnej nie jest więc wymagane badanie, czy „służy on wyłącznie
do użytku właścicieli lokali”; taka ocena jest potrzebna jedynie w odniesieniu do
części budynku i urządzeń, których status prawny może kształtować się różnie w
zależności od sposobu ich wykorzystania. Bez znaczenia zatem pozostaje fakt, czy
uprawnieni z tytułu innych praw do lokali (garaży) będą mieli zapewniony
rzeczywisty dostęp do całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.
Przeszkodą do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie może być również
akcentowana przez Sąd Okręgowy okoliczność, że ewentualny ułamkowy udział
właściciela garażu w całej nieruchomości wspólnej (budynku i prawie użytkowania
wieczystego gruntu) będzie się pokrywał z zajmowaną przez garaż działką.
W badanej sytuacji podstawą określenia wielkości udziału będzie powierzchnia
użytkowa lokalu, odniesiona do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali.
Jest to zwykły, odzwierciedlający zasadę wyrażoną w art. 3 ust. 3 u.w.l., sposób
obliczania wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Trudno stwierdzić,
dlaczego, zdaniem Sądu Okręgowego, stosowanie tej reguły miałoby nie wchodzić
w rachubę w niniejszej sprawie lub wręcz przemawiać przeciwko dopuszczalności
ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Według art. 2 ust. 1 i 2 u.w.l., samodzielność jest jedyną przesłanką
wyodrębnienia własności lokalu. Skoro w niniejszej sprawie wymaganie to zostało
spełnione, powinno być możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu, do
którego przysługuje spółdzielcze prawo własnościowe, gdy bezspornie zostały
spełnione również przesłanki określone w art. 1714
ust. 1 u.s.m. Zaprzeczeniem
takiego wnioskowania byłoby uznanie, że wprawdzie lokal jest samodzielny, a
ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje uprawnionym osobom
stosowne roszczenie, jednak ze względu na nietypową konfigurację gruntu nie jest
możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu. Rodziłoby się pytanie, jaki sens
ma przyznanie uprawnionym osobom roszczenia, którego nie można byłoby
zrealizować ani na drodze sądowej, ani przez zawarcie umowy.
W art. 1718
u.s.m. został unormowany szczególny przypadek nabycia
własności lokalu wskutek przekształcenia z mocy prawa spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu z chwilą nabycia budynku lub udziału w budynku,
obciążonego takim prawem, w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo
postępowania egzekucyjnego przeciwko spółdzielni mieszkaniowej, przez osobę,
która nie jest inną spółdzielnią mieszkaniową. Przyjęcie konstrukcji nabycia
własności lokalu ex lege pozwala przyjąć, że ustawodawca założył istnienie
zupełnego systemu uzyskiwania prawa własności przez wszystkie podmioty, którym
do chwili nabycia budynku lub udziału w budynku przysługiwało spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu. Sprzeczne z tym założeniem byłoby uznanie, że w
przypadku posadowienia na nieruchomości budynku mieszczącego jeden lokal,
unormowanie zamieszczone w art. 1718
u.s.m. nie wywołałoby skutku w postaci
nabycia prawa własności tego lokalu.
Z tych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne, jak w
uchwale.