Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 21 grudnia 2010 r., III CZP 109/10
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)
Sędzia SN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)
Sędzia SA Maria Szulc
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Arkadiusza S. i Elżbiety S. przeciwko
Jorandowi W., Gabrieli W., Karolinie W. i małoletniemu Hubertowi W. o wydanie
nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu
21 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Szczecinie postanowieniem z dnia 22 września 2010 r.:
"Czy osoby, które wywodzą swoje uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu
mieszkalnym od byłego właściciela tego lokalu są lokatorami w rozumieniu
przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i czy ma do nich
zastosowanie przepis art. 14 tej ustawy?"
podjął uchwałę:
Artykuł 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst:
Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) ma zastosowanie do małoletnich dzieci
oraz żony właściciela lokalu mieszkalnego, który utracił tytuł własności.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w Gryficach wyrokiem z dnia 25 lutego 2010 r. nakazał
pozwanym Jorandowi W., Gabrieli W., Karolinie W. i Hubertowi W., aby wydali
powodom Arkadiuszowi S. i Elżbiecie S. zabudowaną domem mieszkalnym
nieruchomość położoną w T. przy ul. W.P. nr 7. Jednocześnie ustalił, że pozwanym
Jorandowi W., Gabrieli W. i Hubertowi W. przysługuje uprawnienie do lokalu
socjalnego. Podstawą przyznania tego uprawnienia pozwanym było stwierdzenie,
że pozwany Hubert W. jest małoletni, a Jorand W. i Gabriela W. sprawują nad nim
opiekę i wspólnie zamieszkują w nieruchomości stanowiącej własność powodów.
Sąd Okręgowy w Szczecinie przy rozpoznawaniu apelacji stron uznał, że
pozwany Jorand W., jako były właściciel budynku mieszkalnego, nie może być
uznany za lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst:
Dz.U z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l."). Powziął natomiast
wątpliwość czy osoby, które uprawnienia do zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym
wywodzą od byłego właściciela mogą być uznane za lokatorów i korzystać z
ochrony przewidzianej przez art. 14 u.o.p.l. Zagadnienie to przedstawił do
rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Jest bezsporne, że pozwani utracili prawo do korzystania z budynku
mieszkalnego w wyniku zmiany właściciela nieruchomości, Sąd Okręgowy
podkreślił jednak – odwołując się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15
listopada 2001 r., III CZP 66/01 (OSNC 2002, nr 9, poz. 109) – że art. 14 i 15
u.o.p.l. mają zastosowanie także w sprawach o opróżnienie lokali przeciwko
osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 u.o.p.l. Zawarta w tym
przepisie definicja „lokatora” nakazuje jej stosowanie do osób, które używają lokalu
na podstawie umowy najmu lub innego tytułu prawnego niż własność. Zasadnie
zatem Sąd Okręgowy uznał, że za lokatora nie mógł być uznany pozwany Jorand
W., będący wcześniej właścicielem budynku mieszkalnego, w którym zamieszkują
wszyscy pozwani. Pozostali pozwani uprawnienie do zamieszkiwania w jego
nieruchomości posiadali w związku ze stosunkami rodzinnymi łączącymi ich z
Jorandem W., co zdaniem Sądu drugiej instancji na gruncie art. 2 ust 1 pkt 1 u.o.p.l.
w zasadzie pozwalałoby na zastosowanie wobec nich art. 14 u.o.p.l. Wskazuje na
to wykładnia językowa tego przepisu, w ocenie Sądu Okręgowego jest to jednak
wątpliwe z tego względu, że żona i dzieci pozwanego uprawnienia do korzystania z
lokalu mieszkalnego uzyskały bezpośrednio od jego właściciela, który nie korzysta z
ochrony przysługującej lokatorom. Związane z tym argumentem zastrzeżenia Sądu
Okręgowego nie są jednak uzasadnione.
Wymaga przypomnienia, że Sąd Najwyższy zajmował już stanowisko, iż
małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 281 k.r.o. jest
lokatorem w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 u.o.p.l. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia
21 marca 2006 r., V CSK 185/05, OSNC 2006, nr 12, poz. 208). Podobną ocenę
wyraził Sąd Najwyższy także w wyroku z dnia 14 lutego 2008 r., II CSK 484/07 (nie
publ.). Wobec definicji lokatora zawartej w powołanym przepisie oraz celu
wprowadzenia w życie ustawy o ochronie lokatorów, stanowisko to należy w pełni
podzielić.
Ochrona praw lokatorów jest podyktowana potrzebą zapewnienia uprawnienia
do stabilnego korzystania z mieszkania jako jednego z podstawowych uprawnień
służących osobom fizycznym (art. 75 Konstytucji). Uzasadnia to szerokie
rozumienie pojęcia lokatora. Z punktu widzenia art. 281
k.r.o. nie jest szczególnie
istotne, jakim tytułem prawnym do lokalu dysponuje jeden z małżonków.
Uprawnienie członków rodziny do zamieszkiwania w lokalu na podstawie art. 281
k.r.o. oraz przepisów regulujących obowiązek alimentacyjny ma wprawdzie
charakter pochodny, jednakże stanowi odrębny i samoistny tytuł prawny do
korzystania z lokalu przez te osoby wobec tego prawa, które stanowi jego źródło.
Funkcja ochronna przepisów ustawy o ochronie lokatorów powinna gwarantować
przy tym prawo do zamieszkiwania osób bliskich tej osoby, której przysługuje tytuł
prawny do lokalu zarówno w relacji do osób trzecich, jak i w stosunkach pomiędzy
członkami rodziny, jeżeli korzystanie z mieszkania służy zaspokajaniu potrzeb
rodziny w tym zakresie. Małżonek, któremu tytuł do lokalu nie przysługuje, powinien
być zaś uznawany za lokatora w sytuacji, w której z żądaniem opróżnienia lokalu
występuje przeciwko niemu drugi z małżonków, będący jego właścicielem. Nie
można z kolei przyjąć, że rozporządzenie prawem własności przez właściciela
lokalu lub inne przyczyny przejścia własności lokalu na inną osobę powodują utratę
przez członków rodziny ochrony przysługującej lokatorom.
Z tych względów na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. udzielono odpowiedzi, jak w
uchwale.
Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13