Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 359/10
POSTANOWIENIE
Dnia 14 stycznia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Marta Romańska
w sprawie z wniosku J. D. i P. D. (Dz. Kw 4947/09)
przy uczestnictwie Syndyka Masy Upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej
"P." w upadłości z siedzibą w K. i wierzyciela hipotecznego
M. I. I. AG z siedzibą
w S. (księstwo Liechtenstein)
o wykreślenie wpisów dotyczących spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu użytkowego i o ujawnienie przekształcenia powyższego
prawa w nieruchomość lokalową i dokonanie wpisów prawa własności,
oraz z wniosku wierzyciela hipotecznego M. I.
I. AG z siedzibą w S. (Dz. Kw 5942/09)
przy uczestnictwie J.D. i P. D.
o wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 14 stycznia 2011 r.,
skargi kasacyjnej wierzyciela hipotecznego M. I. I. AG z siedzibą w S. (księstwo
Liechtenstein)
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 18 lutego 2010 r.,
2
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu
Rejonowego z dnia 30 listopada 2009r, sygn. akt Dz. Kw 5942/09
(Kw nr 26578), i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu do
ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
3
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy oddalił apelację wierzyciela
hipotecznego M. I. I. AG z siedzibą S. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia
30 listopada 2009 r. oddalającego jego wniosek o wpis hipoteki przymusowej
łącznej kaucyjnej.
Z uzasadnienia tego postanowienia wynika, co następuje:
Postanowieniem z dnia 27 lipca 2000 r. Sąd Rejonowy założył księgę
wieczystą Kw nr 26 578 ogr. dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
użytkowego nr 410, o powierzchni 35 m2
, położonego w K. przy ul. P.[…]. W dziale
I tej księgi wpisano, że wymienione prawo jest związane z prawem własności
nieruchomości, opisanej w księdze wieczystej Kw nr 12 986, a w dziale II –
Przedsiębiorstwo Budowlane i Drogowe „A.” SA w S. jako uprawnionego, któremu
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Notarialną umową z dnia 7 lipca 2001 r. spółka „A.” sprzedała M. O.
kilkadziesiąt lokali użytkowych w budynku położonym w K. przy ul. P., w tym lokal,
dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw nr 26 578 ogr. Sąd Rejonowy
postanowieniem z dnia 9 lipca 2008 r., I Co 39/08, spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu użytkowego, dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw nr
26 578 ogr, przysądził na rzecz nabywców licytacyjnych P. i J. D. Wymienieni
nabywcy zostali ujawnieni w księdze wieczystej dnia 30 lipca 2008 r.
Dnia 6 lipca 2009 r. syndyk Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” w upadłości w K.
oraz P. i J. D. zawarli – powołując się art. 1714
ustawy z dnia 12 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 54 tej ustawy – notarialną umowę
o ustanowieniu odrębnej własności wymienionego lokalu użytkowego nr 410 z
udziałem w nieruchomości wspólnej, wynoszącym 2660/1 000 000 części tej
nieruchomości, oraz o przeniesieniu tego prawa odrębnej własność lokalu na rzecz
P. i J. D. na zasadzie wspólności ustawowej. Z aktu notarialnego wynika ponadto,
że w księdze wieczystej Kw nr 12 986 wpisano upadłość Spółdzielni Mieszkaniowej
„P.”, obejmującą likwidację majątku (na podstawie postanowienia z dnia 14
listopada 2008 r.), oraz hipotekę zwykłą przymusową łączną w kwocie 27 958
907,50 zł na rzecz M. I. I.AG z siedzibą w S.
4
Na wniosek P. i J. D., zawarty w akcie notarialnym z dnia 6 lipca 2009 r.,
referendarz sądowy Sądu Rejonowego dokonał odpowiednich wpisów w księgach
wieczystych Kw nr 26 578 i Kw nr 12 986.
Na orzeczenie referendarza wierzyciel hipoteczny wniósł skargę, w której
zażądał wpisania w księdze wieczystej Kw nr 26 578 (lokalowej) „hipoteki
przymusowej łącznej kaucyjnej w wysokości 27 958 907,50 zł”. Sąd Rejonowy
skargę wierzyciela hipotecznego potraktował jako wniosek o wpis wspomnianej
hipoteki i postanowieniem z dnia 30 listopad 2009 r. oddalił ten wniosek. Zdaniem
Sądu nie ma podstaw do obciążenia nieruchomości lokalowej P. i J.D. hipoteką
przymusową łączną kaucyjną, ponieważ hipoteka obciążająca część nieruchomości
stanowiącą wyodrębniony lokal nr 410 i związany z nim udział w nieruchomości
wspólnej wygasła na podstawie art. 313 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r.
Prawa upadłościowego i naprawczego (Dz. U. Nr 60, poz. 535 zez zm.; dalej:
„p.u.n.”). Okoliczność, że notarialna umowa z dnia 6 lipca 2009 r. nie była umową
sprzedaży, nie stanowi – zdaniem Sądu – przeszkody do jego zastosowania w
sprawie. Zgodnie z art. 336 p.u.n. sumy uzyskane ze zbycia rzeczy i praw
obciążonych m.in. hipoteką są przeznaczane na zaspokojenie wierzycieli, których
wierzytelności były zabezpieczone na zbytych prawach lub rzeczach. W tej sytuacji
także M. I. I. AG powinien uzyskać stosowne zaspokojenie swojej wierzytelności
w postępowaniu upadłościowym, z sumy uzyskanej przez syndyka z ustanowienia
odrębnej własności lokalu 410 i przeniesienia tego prawa na rzecz P. i J. D.
Rozpoznając apelację wierzyciela hipotecznego od postanowienia z dnia
30 listopada 2009 r. Sąd Okręgowy dokonał ustaleń dotyczących losów
nieruchomości wpisanej w księdze wieczystej Kw nr 12 986. Wynika z nich, że
nieruchomość tę, stanowiącą niezabudowaną działkę budowlaną nr 124/3,
o powierzchni 0, 5157, położoną w K. przy ul. P., nabyło na podstawie notarialnej
umowy z dnia 30 stycznia 1997 r. Przedsiębiorstwo Budowlane i Drogowe „A.” SA
w S. Dnia 23 października 1997 r. spółka „A.” własność tej nieruchomości
przeniosła na Spółdzielnię Mieszkaniową „A.” i w umowie z tego samego dnia
oświadczyła, że wnosi ją do Spółdzielni tytułem wkładu budowlanego na budowę
lokali w K. przy ul. P. Wartość wkładu ustalono na kwotę 1 300 000 zł.
5
Dnia 5 stycznia 2000 r. między Kredyt Bankiem SA Oddział w S. a spółką
„A.” została zawarta umowa nr SZ2/DN/4/2000 o kredyt inwestycyjny
denominowany na DEM w wysokości 16 519 065,76 marek niemieckich.
Kredytobiorca zobowiązał się w umowie, że kredyt przeznaczy wyłącznie na wkład
budowlany w Spółdzielni Mieszkaniowej „A.” w celu uzyskania spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu użytkowego przeznaczonego na działalność
hotelową. Kredyt został zabezpieczony przez Spółdzielnię Mieszkaniową „A.”
poręczeniem i hipoteką zwykłą w wysokości 15 009 405,69 DEM, ustanowioną na
nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej Kw nr 12 986.
Na skutek zmiany statutu w dniu 29 września 2001 r. Spółdzielnia otrzymała
mową nazwę, tj. Spółdzielnia Mieszkaniowa „P.” z siedzibą w K. Postanowieniem z
dnia 19 grudnia 2002 r. Sąd Rejonowy– na wniosek Spółdzielni oparty na art. 44
ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – wykreślił
hipotekę zwykłą.
Dnia 16 lipca 2002 r. Kredyt Bank Odział w S. złożył wniosek o wpisanie
hipoteki przymusowej kaucyjnej do wysokości 40 000 000 zł na nieruchomości
wpisanej w księdze wieczystej Kw nr 12 986. Podstawę wniosku stanowił nakaz
zapłaty wydany przez Sąd Okręgowy z dnia 14 listopada 2001 r., nakazujący
Spółdzielni „A.”, aby zapłaciła Kredyt Bankowi 27 989 907,50 zł z tytułu kredytu
udzielonego na podstawie umowy nr SZ2/DN/4/2000. Wniosek został uwzględniony
częściowo postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 11 września 2002 r. przez
wpisanie hipoteki przymusowej kaucyjnej do wysokości 27 958 907,50 zł.
Postanowienia o wykreśleniu hipoteki zwykłej i wpisaniu hipoteki przymusowej
kaucyjnej uprawomocniły się po rozpoznaniu środków zaskarżenia.
Dnia 5 maja 2009 r. Sąd Rejonowy wykreślił Kredyt Bank i pisał jako
wierzyciela zabezpieczonej hipoteką przymusową kaucyjną wierzytelności – na
skutek jej przelewu –M. I. I. AG z siedzibą w S.
Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sąd Rejonowego, że nie ma podstaw do
obciążenia nieruchomości lokalowej P. i J. D. łączną hipoteką przymusową
kaucyjną. Podkreślił, że jest to konsekwencja szczególnej sytuacji, polegającej na
tym, iż ogłoszono upadłość Spółdzielni Mieszkaniowej „P.”, obejmującą likwidację
majątku dłużnika. Niezależnie od tego – Zdaniem Sądu odwoławczego – oddalenie
6
wniosku uzasadnia także art. 44 ust. 11
zdanie drugie ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązujący od dnia 31 lipca 2007 r.
Celem zawartej w tym przepisie nowej regulacji było bowiem zapobieżenie
powstaniu hipoteki łącznej na nieruchomości lokalowej członka spółdzielni, bez
względu na rodzaj zabezpieczonej dotychczas wierzytelności. Chodziło więc o
wyeliminowanie możliwości egzekwowania wierzytelności zabezpieczonej hipoteką
(istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy lub powstałej później) od właścicieli lokali
będących członkami spółdzielni, niezależnie od tego, czy przed nabyciem lokalu
spoczywał na członku spółdzielni obowiązek zaspokojenia wierzytelności
zabezpieczonej hipoteką, czy też nie był on dotąd obciążony takim obowiązkiem.
W skardze kasacyjnej, opartej na pierwszej podstawie, pełnomocnik
wierzyciela hipotecznego zarzucił naruszenie art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U z 2001 r., Nr 124, poz.
1361 ze zm.; dalej: „u.k.w.h.”) art. 313 ust 1 i 2, art. 345, art. 346, art. 348 p.u.n.,
art. 1714
i art. 44 ust. 11
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych. Powołując się na tę postawę wniósł o uchylenie zaskarżonego
postanowienia oraz postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 30 listopada 2009 r.
i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania albo uchylenie
postanowień Sądów obu instancji i uwzględnienie wniosku.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienie wynika, że w sprawie
dokonano obszernych ustaleń faktycznych, przekraczających zakres określonej
w art. 6268
§ 1 i 2 k.p.c. kognicji sądu wieczystoksięgowego. Ich celem było
zapewne szersze przedstawienie okoliczności towarzyszących wnioskowi P. i J. D.
o dokonanie wpisu prawa własności lokalu nr 410 oraz wnioskowi wierzyciela
hipotecznego o wpis hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej. Chodzi tu przede
wszystkim o ustalenia dotyczące szeregu przytoczonych wyżej czynności prawnych
odnoszących się do nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta
Kw nr 12 986. Tymczasem dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie mają
jedynie ustalenia dotyczące wpisów w księdze wieczystej Kw nr 12 986 (tzw.
macierzystej) i w księdze wieczystej Kw nr 26 578 org. (tzw. lokalowej) w chwili
wpływu wniosku P. i J. D., zawartego w § 7 aktu notarialnego z dnia 6 lipca 2009 r.
7
W dziale II księgi wieczystej Kw nr 12 986, z której wyodrębniono własność lokalu
nr 410, wówczas była wpisana Spółdzielnia mieszkaniowa „P.” w K., w dziale III –
upadłość wymienionej Spółdzielni, obejmująca likwidację jej majątku, a w dziale IV
– hipoteka przymusowa kaucyjna w kwocie 27 958 907,50 zł w celu zabezpieczenia
wierzytelności M. I. I. AG z siedzibą w S.
Z art. 44 ust. 11
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych wynika, że przepis ten znajduje zastosowanie do hipoteki
istniejącej w dniu wejścia w życie tej ustawy, tj. w dniu 24 kwietnia 2001 r. Ponadto
jego zastosowanie wymaga ustalenia, że istniejąca w dniu 24 kwietnia 2001 r.
hipoteka zabezpieczała kredyt przeznaczony na potrzeby obciążonej nią
nieruchomości. Hipoteka kaucyjna w wysokości 27 958 907,50 zł, zabezpieczająca
wierzytelność stwierdzoną wydanym przez Sąd Okręgowy nakazem zapłaty z dnia
14 listopada 2001 r., VIII GNc 1297/01, została wpisana dnia 11 września 2002 r.
Wniesiona przez Spółdzielnię Mieszkaniową „P.” apelacja od wspomnianego wpisu
hipoteki została oddalona. Również została oddalona kasacja Spółdzielni
postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2004 r., IV CK 568/03 (OSNC
2005, nr 7-8, poz. 134. Tym samym postanowieniem została też oddalona kasacja
Kredyt Banku SA, wniesiona od postanowienia oddalającego apelację tego Banku
od wpisu wykreślającego hipotekę zwykłą, obciążającą nieruchomość wpisaną w
Kw nr 12 986. W przytoczonym postanowieniu Sąd Najwyższy m.in. stwierdził, że
miarodajną chwilę dla oceny przez sąd wieczystoksięgowy dopuszczalności wpisu
wyznacza art. 316 w związku z art. 13 § 2 k.p.c., znajdujący zastosowanie także w
postępowaniu o wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej (art. 6261
§ 1 k.p.c.).
Przedmiot hipoteki przymusowej kaucyjnej istniał w chwili rozpoznawania wniosku o
jej wpis, a przed tą datą nie nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości, którym
pozostawała Spółdzielnia Mieszkaniowa „P”. Przekształcenia spółdzielczych praw
własnościowych do lokali w odrębną własność lokali nie stanowiły podstawy do
oddalenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej, który wpłynął do sądu przed
dokonaniem tych zmian. Przepis art. 44 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (uchylony w dniu 31 grudnia 2006 r., Dz. U. z 2005
r., Nr 260, poz. 2184) miał zastosowanie jedynie do hipotek istniejących w dniu 24
kwietnia 2001 r., tj. w dniu wejścia w życie tej ustawy (art. 55). Tymczasem wpisu
8
hipoteki przymusowej kaucyjnej dokonano w dniu 11 września 2002 r. na podstawie
właściwych dokumentów, z poszanowaniem zasad kognicji sądu wieczysto-
księgowego (art. 6268
§ 2 k.p.c.). Skoro zatem prawidłowość wpisu w księdze
wieczystej Kw nr 12 986 hipoteki przymusowej kaucyjnej była przedmiotem kontroli
kasacyjnej w sprawie IV CK 568/03 i Sąd Najwyższy nie znalazł podstaw do
zakwestionowania wpisu, to w obecnym postępowaniu nie można już podważać
jego prawidłowości.
Sąd odwoławczy zaaprobował stanowisko Sądu pierwszej pierwsze instancji,
że nie ma podstaw do obciążenia hipoteką kaucyjną łączną nieruchomości
stanowiącej wyodrębniony na rzecz P. i J. D. lokal mieszkalny nr 410. Analizując
przewidziane w art. 44 ust. 11
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych przesłanki wyłączenia hipoteki łącznej, Sąd Okręgowy nietrafnie
jednak przyjął, że przepis ten odnosi się nie tylko do zabezpieczeń hipotecznych
obciążających nieruchomości spółdzielni przed dniem 24 kwietnia 2001 r., tj. przed
wejściem w życie przytoczonej ustawy, ale także – do takich obciążeń powstałych
po tym dniu. Zarówno uchylony przepis art. 44 ust. 1, jak i art. 44 ust. 11
ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie bowiem
uzależniają przewidziany w nich skutek prawny podziału nieruchomości (w postaci
wyłączenia powstania hipoteki łącznej) od tego, aby hipoteka na nieruchomości
spółdzielczej (tzw. macierzystej) istniała w dniu wejścia w życie tej ustawy. W
konsekwencji rozważania Sądu co do istnienia dalszych przesłanek wyłączenia
powstania hipoteki łącznej należało uznać za bezprzedmiotowe. Jednocześnie
należy stwierdzić, że wspomnianej przesłanki zastosowania art. 44 ust. 11
ustawy z
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie eliminują wskazane w
uzasadnieniu Sąd pierwszej instancji przepisy p.u.n. i nie mogą one też tworzyć –
wbrew stanowisku Sądów obu instancji – samodzielnego skutku wyłączającego
ogólną regułę przewidzianą w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w zakresie konsekwencji
prawnych podziału nieruchomości obciążonej hipoteką.
Z przedstawionych powodów należało podzielić zarzuty, że zaskarżone
postanowienie zostało wydane z naruszeniem przytoczonych w skardze kasacyjnej
przepisów prawa. To oznacza konieczność uchylenia zarówno zaskarżonego
9
postanowienia, jak i postanowienia Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy
temu Sądowi do ponownego rozpoznania (art. 39815
§ 1 k.p.c.).