Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 19 stycznia 2011 r., V CSK 173/10
Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zawarta z osobą
niemającą uprawnień do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie
nieruchomościami jest nieważna.
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster
Sędzia SA Maria Szulc
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Józefa K. przeciwko Kazimierzowi P.
o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 19 stycznia 2011 r.
skargi kasacyjnej pozwanego od wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia
28 stycznia 2010 r.
uchylił zaskarżony wyrok i oddalił apelację, obciążając stronę powodową
kosztami procesu w całości i pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie
referendarzowi sądowemu.
Uzasadnienie
Wyrokiem częściowym z dnia 7 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach w
sprawie z powództwa Józefa K. przeciwko Kazimierzowi P. i Leonowi P. o zapłatę
oddalił powództwo w stosunku do pozwanego Kazimierza P. Na skutek apelacji
powoda Sąd Apelacyjny w Katowicach wyrokiem z dnia 28 stycznia 2010 r. zmienił
zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanego Kazimierza P. na rzecz
powoda Józefa K. kwotę 200 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 19 czerwca
2007 r.
Ustalił, że strony zawarły w dniu 20 lipca 2006 r. umowę zlecenia, na
podstawie której powód zobowiązał się do podjęcia wszelkich czynności celem
pozyskania nabywcy nieruchomości będącej własnością pozwanych, opisanej w
księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sanoku. W umowie
zastrzeżono dla powoda wyłączność na prowadzenie sprawy na czas do dnia 20
lipca 2007 r. za wynagrodzeniem w wysokości 10% ceny sprzedaży, niezależnie od
tego, czy umowa została zawarta za jego pośrednictwem, czy poza nim. W razie
zbycia nieruchomości przez pozwanych z pominięciem powoda w czasie trwania
umowy zastrzeżono zobowiązanie pozwanych do wypłacenia powodowi kary
umownej w wysokości 20% ceny sprzedaży. Aneksem z dnia 30 kwietnia 2007 r.
strony postanowiły, że w razie zbycia nieruchomości za kwotę wyższą niż 430 000
zł zleceniobiorca otrzyma dodatkową prowizję w wysokości 30% uzyskanej ceny
sprzedaży ponad tę kwotę.
Działania marketingowe powoda doprowadziły do znalezienia nabywcy w
osobie Andrzeja M. W imieniu pozwanego powód negocjował wszystkie warunki
sprzedaży. Ustalono, że zostanie podpisana warunkowa umowa sprzedaży w
kancelarii notarialnej w B.B. Pozwany nie przyjechał w wyznaczonym terminie do
B.B., informując, że przyczyną jego nieobecności był wypadek, w związku z czym
do sporządzenia umowy nie doszło. Powód znalazł kolejnego nabywcę, którym był
Jan D.-D. W dniu 17 maja 2007 r. pozwani podpisali warunkową umowę sprzedaży
z Janem D.-D. w kancelarii notarialnej w B.B. Umowa została zawarta pod
warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu,
a kupujący wypłacił pozwanym jeszcze przed zawarciem tej umowy kwotę 59 000,
zł. W dniu 18 maja 2007 r. pozwany Kazimierz P. przekazał powodowi kwotę 5900
zł tytułem części prowizji wynikającej z zawartej umowy zlecenia.
Po podpisaniu umowy z Janem D.-D. pozwany znalazł klienta, który
zaoferował kupno nieruchomości za cenę 1 000 000 zł. Wskutek tej oferty pozwany
rozpoczął z Janem D.-D. negocjacje mające na celu doprowadzenie do rozwiązania
zawartej już warunkowej umowy sprzedaży. Jan D.-D. zgodził się na rozwiązanie
umowy za kwotę 180 000 zł. Pozwani oraz Jan D.-D. w dniu 24 maja 2007 r. w
kancelarii notarialnej w C. złożyli oświadczenie, że dokonują rozwiązania
warunkowo zawartej umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej i z tego tytułu
pozwani zapłacili Janowi D.-D. kwotę 180 000 zł tytułem zwrotu części ceny
sprzedaży i wynagrodzenia utraconych korzyści. Następnie, tego samego dnia, w
tej samej kancelarii pozwani ponownie zawarli warunkową umowę sprzedaży, tym
razem z Henrykiem Ł. i Anną B.-B. Strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę
1 000 000 zł. Powód dowiedział się o rozwiązaniu umowy z Janem D.-D. na
początku czerwca 2007 r. i o zawarciu nowej umowy poza nim, w związku z czym
wystąpił o zasądzenie od pozwanych kary umownej w wysokości 200 000 zł.
Ze względu na zgon pozwanego Leona P. w toku sprawy, Sąd Okręgowy
wydał wyrok częściowy, rozstrzygając spór przeciwko Kazimierzowi P. przez
oddalenie powództwa.
Zdaniem Sądu Okręgowego, bezzasadne było domaganie się zapłaty kary
umownej obliczonej według ceny sprzedaży dokonanej z drugim nabywcą, czyli
innym niż ten, którego pozyskał powód. Powód, doprowadzając do zawarcia
pierwszej umowy sprzedaży, wykonał swój obowiązek i sam w pozwie uznał swe
działania za skuteczne wywiązanie się z umowy. Tym samym może domagać się
ewentualnie prowizji obliczonej wg ceny określonej w tej umowie, liczonej od
wartości ceny nieruchomości ustalonej dla transakcji z Janem D.-D., a nie kary
umownej. Ze względu na fakt, że powód zażądał jedynie kary umownej,
rozstrzyganie o należnej mu prowizji byłoby, zdaniem Sądu Okręgowego,
orzekaniem ponad żądanie.
Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu apelacji powoda zmienił wyrok Sądu pierwszej
instancji i uwzględnił powództwo. Uznał, że w wyniku porozumienia pozwanych z
Janem D.-D. doszło do pozbawienia ex tunc skutków umowy zawartej w dniu 17
maja 2007 r. przez jej rozwiązanie w dniu 24 maja 2007 r. na skutek zgodnego
oświadczenia stron umowy, sporządzonego w formie aktu notarialnego. W
rezultacie „odżyła” łącząca strony umowa zlecenia, a tym samym zastrzeżona w
niej dla powoda wyłączność pośrednictwa trwała dalej, do dnia 20 lipca 2007 r.
Przed tym dniem nie mogło więc dojść do zbycia nieruchomości z pominięciem
zleceniobiorcy pod rygorem kary umownej w wysokości 20% z kwoty sprzedaży
nieruchomości. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, pojęciu „zbycie nieruchomości" z
umowy zlecenia nie można nadać innego znaczenia niż ma ono w języku prawnym,
funkcjonuje ono bowiem wyłącznie jako oznaczenie na odpłatne przeniesienie
własności na inną osobę, tj. zbycie jej przez poprzedniego właściciela, a nie jako
skuteczne nabycie własności przez nowego nabywcę. Wyłączność zastrzeżona
powodowi miała chronić go przed zbyciem nieruchomości z pominięciem jego
osoby, a nie przed nabyciem nieruchomości przez konkretną osobę trzecią, gdyż
powodowi było obojętne, kto ostatecznie nabędzie własność, tj. Agencja
Nieruchomości Rolnej, czy inny niewskazany przez powoda nabywca. W każdym
wypadku, w razie zbycia nieruchomości z pominięciem powoda w okresie
obowiązywania jego prawa wyłączności, nabywał on prawo do kary umownej
należnej mu od zbywcy, a nie od nabywcy nieruchomości.
Wyrok Sądu Apelacyjnego pozwany Kazimierz P. zaskarżył skargą
kasacyjną. (...) Wniósł o uchylenie tego wyroku w całości i przekazanie sprawy
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, względnie o jego uchylenie i
orzeczenie co do istoty sprawy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)
Według ustawy z dnia 21 sierpnia 1991 r. o gospodarce nieruchomościami
(jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: "u.g.n."),
pośrednictwo jest umową nazwaną, zdefiniowaną w art. 180 ust. 5. Zgodnie z tym
przepisem, przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub
podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się
do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów
wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w
obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia. Definicja ta uzasadnia
pogląd, że umowę zlecenia zawartą przez strony w dniu 20 lipca 2006 r. należy
zakwalifikować jako umowę pośrednictwa, gdyż powód, prowadzący działalność
gospodarczą, zobowiązał się w niej do „podjęcia wszelkich czynności celem
pozyskania nabywcy nieruchomości gruntowej” należącej do pozwanych, za
ustalonym wynagrodzeniem prowizyjnym, płatnym przez nich w terminie 7 dni od
zawarcia umowy sprzedaży.
Stosownie do art. 179 ust. 3 u.g.n., prowadzenie działalności w zakresie
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
jest możliwe, gdy czynności z zakresu pośrednictwa będą wykonywane przez
pośredników w obrocie nieruchomościami. Pośrednikiem może być osoba fizyczna,
spełniająca wymagania określone w art. 182 u.g.n., której przyznano licencję
zawodową w zakresie pośrednictwa. Pośrednik nabywa prawo do wykonywania
zawodu oraz używania tytułu „pośrednik w obrocie nieruchomościami” z dniem
wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami (art. 179
ust. 4 u.g.n.).
Zgodnie z art. 181 ust. 1-3 u.g.n., pośrednik jest zobowiązany do
wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i
standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego
charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Ma też obowiązek
stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz podlega obowiązkowemu
ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z
wykonywanymi czynnościami. Uchybienie tym obowiązkom sankcjonowane jest
odpowiedzialnością zawodową z możliwością wymierzania kar dyscyplinarnych,
których katalog wymieniono w art. 183 ust. 2 u.g.n., poczynając od upomnienia, a
na pozbawieniu licencji zawodowej kończąc. (...)
Sformułowanie zawarte w art. 179 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym prowadzenie
działalności w zakresie pośrednictwa na terenie naszego kraju jest możliwe, gdy
czynności te będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami,
należy odczytywać jako zastrzeżenie prowadzenia takiej działalności tylko przez
osoby kwalifikowane, mające licencję i tytuł pośrednika w obrocie
nieruchomościami. Potwierdzeniem tej tezy jest treść art. 198 ust. 2 u.g.n.,
penalizującego prowadzenie działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa w
obrocie nieruchomościami bez posiadania odpowiedniej licencji. Skoro przepis
zabrania prowadzenia pośrednictwa osobom nieposiadającym odpowiedniej licencji
zawodowej pod groźbą kary, to nie można przyjmować, że umowa pośrednictwa
zawarta prze osobę niemającą takich uprawnień jest ważna.
Nietrafny jest argument pełnomocnika powoda, że sankcja nieważności
czynności prawnej wchodzi w grę tylko wtedy, kiedy ustawa wyraźnie tak stanowi.
Należy przyjąć tezę przeciwną; jeżeli czynność jest zabroniona pod groźbą kary, to
jest nieważna, chyba że ustawa wyraźnie przewiduje dla takiej czynności inną
sankcję. Stanowisko powoda prowadziłoby do dualizmu ocen, godzącego w
spójność porządku prawnego i jest nie do przyjęcia ze względów systemowych i
aksjologicznych. Przemawiają przeciwko niemu także względy funkcjonalne. Celem
wprowadzenia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz postawienia
wysokich wymagań zawodowych i etycznych pośrednikom, uprawnionym do
prowadzenia czynności pośrednictwa, było powierzenie tych czynności,
wymagających wiedzy fachowej, doświadczenia i odpowiednich predyspozycji
moralnych, osobom profesjonalnie do tego przygotowanym.
Wymaga podkreślenia, że instytucja pośrednictwa w ustawie o gospodarce
nieruchomościami ma wymiar uniwersalny, zgodnie bowiem z art. 180 ust. 6 u.g.n.
czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w
stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych
i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.
Formalnym potwierdzeniem kwalifikacji do wykonywania czynności z zakresu
pośrednictwa jest przyznanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami. W tej
sytuacji dopuszczenie, aby jednocześnie czynności pośrednictwa wykonywały
osoby bez uprawnień byłoby przejawem braku racjonalności ustawodawcy, co jest
nie do przyjęcia.
Należy dodać, że w uchwale z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07 (OSNC
2008, nr 9, poz. 99) Sąd Najwyższy uznał, że nieważna jest umowa o zarządzanie
nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. – zawarta przez osobę
nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy. Stanowisko to ma odpowiednie
zastosowanie do umowy pośrednictwa. W rezultacie trzeba dojść do wniosku, że
ustawodawca, kierując się zamiarem zapewnienia bezpieczeństwa obrotu
nieruchomościami oraz doceniając wagę przedmiotu transakcji w tym obrocie,
zdecydował się na wprowadzenie monopolu pośrednictwa w tej dziedzinie przez
licencjonowanych pośredników. Tym samym ograniczył swobodę kontraktowania,
zabraniając zawierania umów w tym przedmiocie z osobami niemającymi
formalnych uprawnień pośrednika w obrocie nieruchomościami. Umowa
pośrednictwa zawarta z taką osobą jest więc nieważna jako sprzeczna z prawem
(art. 58 § 1 k.c.), co czyni roszczenie powoda nieusprawiedliwionym co do samej
zasady.
Z tego względu Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i oddalił apelację
(art. 39816
k.p.c.).