Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 158/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 września 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Jan Górowski
SSN Bogumiła Ustjanicz
w sprawie z powództwa Małgorzaty Z. i Marii K.
przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta
Miasta K. i Gminie Miejskiej K.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 8 września 2011 r.,
skargi kasacyjnej powódek od wyroku Sądu Okręgowego
z dnia 3 grudnia 2008 r.,
oddala skargę kasacyjną i nie obciąża powódek kosztami
postępowania kasacyjnego na rzecz pozwanych.
Uzasadnienie
2
Sąd Rejonowy w K. wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2008 r. uzgodnił treść księgi
wieczystej {...] z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w miejsce
dotychczasowego właściciela - Skarbu Państwa oraz użytkownika wieczystego -
Gminy Miejskiej K., wpisał jako współwłaścicieli nieruchomości powódki Marię K. i
Małgorzatę Z. Ustalił, że powyższa nieruchomość wchodziła w skład „Majątku C."
należącego do Edmunda R. Został on przejęty na własność przez Skarb Państwa
na podstawie art. 2 ust. 1 lit.e dekretu o reformie rolnej. Spadkobierczyniami
Edmunda R. są powódki. W 2003 r. Wojewoda M. stwierdził, że art. 2 ust. 1 lit. e
tego dekretu nie miał zastosowania do nieruchomości Edmunda R. Decyzja ta
stała się ostateczna. Skarb Państwa został wpisany w księdze wieczystej jako
właściciel nieruchomości na podstawie zaświadczenia Wojewódzkiego Urzędu
Ziemskiego z dnia 21 listopada 1946 r. Następnie Skarb Państwa ustanowił na
rzecz Gminy Miejskiej K. użytkowanie wieczyste.
Sąd Rejonowy stwierdził, że Skarb Państwa w rzeczywistości nie nabył
własności nieruchomości, a jego wpis jako właściciela w księdze wieczystej nastąpił
bez podstawy prawnej. Z tego względu nie było możliwe ustanowienie użytkowania
wieczystego na rzecz Gminy K. Prawo własności powinno być zatem wpisane na
rzecz spadkobierców Edmunda R.
Sąd Okręgowy w K. po rozpoznaniu apelacji Skarbu Państwa - Prezydenta
Miasta K. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddalił. Sąd ten
ustalił dodatkowo, że Gmina K. stała się użytkownikiem wieczystym w 1999 r. na
skutek wykonania prawa pierwokupu. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8
maja 1999 r. dotychczasowi użytkownicy wieczyści Rafał R. i Marian M. sprzedali
swoje udziały spółce K. Przedsiębiorstwo Usługowo-Wytwórcze „A.".
Wcześniej użytkownikiem wieczystym gruntu była Akademia Rolnicza w K. Sąd
drugiej instancji stwierdził, że Skarb Państwa nie nabył własności nieruchomości na
podstawie przepisów dekretu o reformie rolnej lub też innych wydanych później
przepisów. Akademia Rolnicza w K. nabyła natomiast użytkowanie wieczyste z
mocy prawa, na podstawie art. 182 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 12 września 1990
r. o szkolnictwie wyższym. Zbywając to prawo osobom fizycznym była wpisana
3
księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty. Mimo niezgodności wpisu w księdze
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nabywcy uzyskali prawo użytkowania
wieczystego z uwagi na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Brak było
bowiem jakichkolwiek przesłanek do stwierdzenia złej wiary nabywców. Gmina K.
wykonując prawo pierwokupu stała się użytkownikiem wieczystym, gdyż nabyła to
prawo od osób uprawnionych. Takiej ocenie nie sprzeciwiało się brzmienie art. 232
k.c., z którego wynika, że prawo użytkowania wieczystego może powstać wyłącznie
na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zasada ta nie
wyłącza bowiem działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w odniesieniu
do prawa użytkowania wieczystego.
Skarga kasacyjna powódek została oparta na podstawie naruszenia prawa
materialnego. Zarzucono w niej naruszenie art. 5 i art. 10 ust. 1 u.k.w.h., art. 232
§ 1 k.c., art. 21 Konstytucji w zw. z art. 31 i art. 64 Konstytucji oraz art. 1 Protokołu
Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w zw.
z art. 5 i art. 6 u.k.w.h. W oparciu o te zarzuty skarżące wniosły o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi
Okręgowemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna powódek zawiera wyłącznie zarzuty naruszenia prawa
materialnego. Większość z nich kwestionuje sposób wykładni art. 232 § 1 k.c. i art.
5 u.k.w.h. dokonanej przez Sąd Okręgowy. Zdaniem skarżących wadliwa była
ocena, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych mogła chronić nabywcę
prawa użytkowania wieczystego, wpisanego w księdze wieczystej w sytuacji, gdy
prawo to w rzeczywistości nie powstało, gdyż grunt nie stanowił własności Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Powyższe zagadnienie było
przedmiotem rozważań w judykaturze i nie było oceniane jednolicie. Z tego względu
zostało przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w powiększonym
składzie. W dniu 16 lutego 2011 r. (III CZP 90/10) zapadła w tym przedmiocie
uchwała, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego
wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego
4
jako właściciela nieruchomości. Sąd Najwyższy w obecnym składzie pogląd ten
podziela. W konsekwencji zarzuty skargi kasacyjnej kwestionujące pogląd Sądu
Okręgowego o możliwości nabycia prawa użytkowania wieczystego od osoby
wpisanej jako użytkownik wieczysty w księdze wieczystej, z uwagi na rękojmię
wiary publicznej ksiąg wieczystych, mimo braku takiego uprawnienia zbywcy,
należało uznać za nieuzasadnione.
Wymaga także podkreślenia, że w rozpoznawanej sprawie, wbrew zarzutom
skarżących, nie doszło do błędnej wykładni art. 5 i art. 6 u.k.w.h. z uwagi na zasadę
ochrony nabywcy działającego w dobrej wierze, z tego względu, że Skarb Państwa
lub jednostki samorządu terytorialnego nabywały prawo własności nieruchomości
z mocy ustawy, bez względu na to, czy pozostawały w dobrej lub złej wierze.
Sąd Okręgowy uzupełnił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i przyjął
w nich, że stwierdzenie nabycia prawa użytkowania wieczystego z mocy ustawy
nastąpiło na rzecz Akademii Rolniczej w K., która następnie zbyła to prawo w
drodze czynności prawnej na rzecz osób fizycznych. Sąd Okręgowy
stwierdził zasadnie, że ci i ewentualnie dalsi nabywcy, byli chronieni na podstawie
art. 5 u.k.w.h. Nabycie przez nich prawa użytkowania wieczystego następowało
niewątpliwie w drodze czynności prawnych, a jego skuteczność, z uwagi na
niezgodność stanu wynikającego z wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym, było uzależnione od dobrej wiary nabywców. Nie można
w tym przypadku mówić o rozszerzającej wykładni art. 5 u.k.w.h. prowadzącej
do wywłaszczenia właściciela nieruchomości, skoro wywłaszczenie może nastąpić
na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego a prawo
użytkowania wieczystego nabyły osoby fizyczne. Gmina K. uzyskała zaś
użytkowanie wieczyste na odrębnej podstawie, w wyniku wykonania prawa
pierwokupu, z uwagi na zawarcie kolejnej umowy sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego.
Sąd Okręgowy stwierdził, że brak było jakichkolwiek podstaw do
kwestionowania dobrej wiary nabywców prawa użytkowania wieczystego,
którzy zawarli umowę z Akademią Rolniczą w K. Zarzuty zawarte w skardze
kasacyjnej oceny tej nie podważyły. W konsekwencji należy przyjąć, że wykonanie
prawa pierwokupu przez Gminę K. doprowadziło również do nabycia użytkowania
5
wieczystego przez ten podmiot. Zasadne było zatem stanowisko Sądu
Okręgowego, że w tej sytuacji powództwo o uzgodnienie wpisu w księdze
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - zgodnie z żądaniem powódek -
było bezzasadne.
Z tych względów skarga kasacyjna była pozbawiona uzasadnionych podstaw
i podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814
k.p.c.
O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.