Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 23/11
POSTANOWIENIE
Dnia 7 października 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
SSA Agnieszka Piotrowska
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej
przy uczestnictwie Gminy Miasto S.
o wpis służebności gruntowej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 7 października 2011 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 28 maja 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z 6 maja 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek Wspólnoty
Mieszkaniowej budynku nr 30 przy ulicy Ś. o wpis w księdze wieczystej służebności
drogowej na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego
nieruchomości stanowiących działki nr 4/49, nr 4/53, nr 4/54, uprawniającej do
przechodu i przejazdu przez prześwit bramowy na gruncie wchodzącym w skład
nieruchomości wspólnej. Do wniosku zawartego w akcie notarialnym zawierającym
oświadczenie o ustanowieniu służebności wnioskodawca dołączył protokół
notarialny z zebrania wspólnoty mieszkaniowej zawierający uchwałę w sprawie
wyrażenia zgody na ustanowienie tej służebności oraz pełnomocnictwo dla zarządu
do złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu.
Postanowieniem z 28 maja 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację
uczestnika Gminy Miasto S. od postanowienia z 6 maja 2009 r.
W skardze kasacyjnej na postanowienie z 28 maja 2010 r. uczestnik zarzucił,
że rozstrzygnięcie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego przez: - błędną
wykładnię art. 21 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.
Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.; dalej – u.w.l.) i przyjęcie, że przepis ten
ma zastosowanie w przypadku dokonywania obciążenia służebnością
nieruchomości wspólnej oraz że wyklucza on zastosowanie art. 22 ust. 2 u.w.l.
w przypadku ustanowienia przez wspólnotę mieszkaniową służebności gruntowej; -
niewłaściwe zastosowanie art. 22 ust. 2 u.w.l. w związku z przyjęciem, że przepis
ten nie jest podstawą podjęcia przez wspólnotę uchwały o obciążeniu
nieruchomości wspólnej służebnością oraz umocowania zarządu wspólnoty do
złożenia oświadczenia w celu wykonania takiej uchwały; - niewłaściwe
zastosowanie art. 199 k.c. i w związku z uznaniem, że stanowi on podstawę do
ustanowienia przez wspólnotę mieszkaniową służebności gruntowej.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie
sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozwiązania odnoszące się do zarządu nieruchomością wspólną
przewidziane w ustawie o własności lokali znajdują zastosowanie wtedy, gdy
właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty nie uregulowali tych kwestii
3
w umowie, a liczba samodzielnych lokali w nieruchomości wspólnej jest większa
niż siedem (art. 19 i 20 u.w.l.). Prowadzenie zarządu nieruchomością wspólną
należy do zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz
oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.).
Oświadczenia woli za wspólnotę składa zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej
dwaj jego członkowie przy zarządzie wieloosobowym (art. 21 ust. 2 u.w.l.).
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1
u.w.l.). W tych ramach zarząd wspólnoty może udzielić pełnomocnictwa, jak też
zawrzeć umowę o administrowanie z osobą trzecią (art. 22 ust. 1 u.w.l.).
W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zgodnie z art.
22 ust. 2 u.w.l. - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną
w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym pełnomocnictwo powinno być
udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa dla dokonania czynności.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ustawodawca wymienił
przykładowo w art. 22 ust. 3 u.w.l., ale nie ma wątpliwości co do tego, że taki
charakter ma także obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością.
Stosownie do art. 21 ust. 3 u.w.l. zarząd na podstawie pełnomocnictwa,
o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., składa oświadczenia w celu wykonania
uchwał w sprawach wymienionych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem
w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Chodzi o wykonanie uchwał
w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości
wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie
nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę
wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu
nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), a także udzielenia
zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej
(art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału nieruchomości wspólnej (art. 22
ust. 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia załatwienie wyliczonych spraw
bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych
prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na zebraniu właściciele lokali
podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi pełnomocnictwo do jej
4
wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę, złożył stosowne
oświadczenie w celu jej wykonania.
W art. 21 ust. 3 u.w.l. nie została wymieniona czynność polegająca na
obciążeniu służebnością nieruchomości wspólnej, a i Sądy obu instancji nie
przyjęły, żeby przepis ten miał zastosowanie w przypadku dokonania takiego
obciążenia. Nie sposób zatem przyjąć, żeby w sprawie doszło do naruszenia prawa
materialnego przez błędną wykładnię art. 21 ust. 3 u.w.l., sprowadzającą się do
przyjęcia, że ma on zastosowanie w sprawie. Problem ten był już zresztą
wyjaśniony w niniejszej sprawie w związku z pytaniem prawnym Sądu Okręgowego
w Szczecinie, zadanym na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. w toku postępowania
wywołanego apelacją uczestnika od postanowienia z 6 maja 2009 r. W uchwale
z 5 lutego 2010 r., III CZP 127/09, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wspólnota
mieszkaniowa na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może udzielić zarządowi
pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej.
Zgodnie z art. 390 § 2 k.p.c. uchwała Sądu Najwyższego rozstrzygająca
zagadnienie prawne wiąże w danej sprawie.
Artykuł 22 ust. 2 u.w.l. ma zastosowanie w każdym przypadku, gdy zarząd
wspólnoty chce uzyskać legitymację do podjęcia czynność przekraczających zakres
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały
zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,
chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Z powyższego wynika, że podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty
do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie
musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty, a tryb podejmowania decyzji
w tych sprawach różni się od tego, który ustalony został w art. 199 k.c. dla
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Z art. 199 zd. 1 k.c. wynika, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda
wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których
udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który
orzeknie mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich
5
współwłaścicieli. Z powołaniem się na art. 22 ust. 2 u.w.l. wspólnota może wprawdzie
podjąć uchwałę zezwalającą na obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością
drogi koniecznej na rzecz innej nieruchomości, ale uchwała taka stanowi jedynie
wyraz woli większości członków wspólnoty. Podjęcie takiej uchwały, w trybie i na
zasadach określonych w art. 23 u.w.l., oczywiście nie prowadzi do powstania
ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wspólnej i nie oznacza,
że prawo takie powstanie na skutek działań podjętych przez zarząd wspólnoty.
Skoro art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera enumeratywne wyliczenie czynności
z zakresu zarządu nieruchomością wspólną, które zarząd wspólnoty na podstawie
udzielonego mu pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., podejmuje
składając oświadczenia w celu wykonania uchwały wspólnoty, ze skutkiem
w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, to oznacza to, że w trybie przewidzianym
w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia
przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienione.
Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej na
nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających
zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości
wspólnej służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3
u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa
nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia
o ustanowieniu służebności drogowej. O ile zatem czynność polegająca
na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie
przeprowadzona, to – po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw.
z art. 22 ust. 2 u.w.l. – pozostaje dokonanie jej zgodnie z art. 199 k.c.
Takie stanowisko w sprawie zajął też Sąd rozpoznający apelację uczestnika
od postanowienia oddalającego wniosek o wpisanie obciążenia w księdze wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
k.p.c., Sąd Najwyższy
orzekł, jak w sentencji.
jz