Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 77/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 listopada 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)
SSA Marek Machnij
w sprawie z powództwa E. G.
przeciwko W. W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 25 listopada 2011 r.,
skargi kasacyjnej powódki
od wyroku Sądu Okręgowego
z dnia 5 października 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz
pozwanego kwotę 1800 (tysiąc osiemset) zł tytułem zwrotu
kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
E. G. po rozszerzeniu wytoczonego W. W. w dniu 1 kwietnia 2008 r.
powództwa domagała się ostatecznie zasądzenia od pozwanego kwoty 75 000 zł, z
określonymi odsetkami ustawowymi, jako odszkodowania za niewykonanie umowy
z dnia 4 stycznia 2007 r.
Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2010 r. zasądził od pozwanego
na rzecz powódki 75 000 zł, z ustawowymi odsetkami od kwoty 45 000 zł od dnia
4 stycznia 2008 r., a od kwoty 30 000 zł od dnia 2 kwietnia 2010 r.
Sąd Okręgowy po rozpoznaniu apelacji pozwanego wyrokiem z dnia
5 października 2010 r. zmienił wyrok Sądu Rejonowego i powództwo oddalił.
Podstawę obu wyroków stanowiły następujące ustalenia faktyczne:
W dniu 4 stycznia 2007 r. powódka zawarła z pozwanym pisemną umowę
„w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego, sprzedaży udziału w gruncie oraz
ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego”. Umowa dotyczyła lokalu
mieszkalnego nr 2 w budynku przy ul. S. [...] w P., położonego na parterze, o
powierzchni 44,02 m2
, oraz części stanowiących współwłasność pozwanego
działek nr 97/34, 97/36 i 97/25, na których posadowiony był budynek. Zgodnie z
umową pozwany miał w określonym terminie ustanowić odrębną własność tego
lokalu w tzw. stanie deweloperskim oraz przenieść na powódkę wraz z udziałami
we własności działek za cenę w wysokości 150 000 zł. W umowie zastrzeżono dla
obu stron możliwość odstąpienia w razie zaistnienia określonych przesłanek. W
chwili zawarcia umowy dom przy ul. S. [...] był już wybudowany i wyposażony we
wszystkie instalacje, ale nie założono w nim jeszcze liczników, jak też nie ocieplono
styropianem, a na klatkach schodowych i balkonach nie założono balustrad, zaś w
mieszkaniach, piwnicach i garażu nie położono posadzek. W umowie znajdowały
się także postanowienia dotyczące wykończenia mieszkania. Pozwany nie
prowadził działalności gospodarczej. Powódka uiściła pozwanemu łącznie na
poczet uzgodnionej ceny sprzedaży kwotę 70 000 zł; 20 000 zł w dniu zawarcia
umowy, 30 000 zł 15 lutego 2007 r. i 20 000 zł 2 marca 2007 r. Pozwany
oświadczył, że potrzebuje tych pieniędzy, aby wypłacić się wspólnikowi. Resztę
3
ceny powódka miała zapłacić przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu
notarialnego. We wrześniu 2007 r. pozwany powołując się na wzrost cen oraz
zmiany w przepisach podatkowych zażądał od powódki dopłaty w wysokości
70 000 zł do uzgodnionej w umowie ceny lokalu, a gdy powódka nie zgodziła się na
dopłatę, złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy, następnie zaś zwrócił
powódce całą otrzymaną od niej kwotę na poczet ceny oraz zapłacił odsetki od
zwróconej kwoty w wysokości 5 541,50 zł.
Sąd Rejonowy zakwalifikował umowę zawartą przez strony w dniu 4 stycznia
2007 r. jako umowę deweloperską w szerokim tego słowa znaczeniu i przyjął, że jej
niewykonanie przez pozwanego z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność,
uzasadniało zasądzenie od niego na rzecz powódki, na podstawie art. 471 k.c.,
dochodzonego w pozwie odszkodowania, odpowiadającego różnicy między obecną
ceną rynkową lokalu, którego dotyczy spór, a ceną tego lokalu określoną w umowie
z dnia 4 stycznia 2007 r., wraz z odsetkami za opóźnienie w zapłacie (art. 481 § 1
i 2 w związku z art. 455 k.c.).
Sąd Okręgowy zgodził się z przyjętą przez Sąd Rejonowy kwalifikacją
umowy z dnia 4 stycznia 2007 r., inaczej jednak niż Sąd Rejonowy uznał tę umowę
za nieważną ze względu na niezachowanie w odniesieniu do niej jako umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości wymaganej przez art.
158 k.c. dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości
formy aktu notarialnego. Ponadto wskazał, że także przy założeniu, że umowa
z dnia 4 stycznia 2007 r. jest umową przedwstępną, nie ma podstaw do
uwzględnienia dochodzonego roszczenia, ponieważ z tytułu niewykonania umowy
przedwstępnej można dochodzić odszkodowania tylko w granicach tzw. ujemnego
interesu umowy (art. 390 § 1 k.c.), a odszkodowanie, o które wystąpiła powódka,
obejmuje tzw. pozytywny interes umowy.
Skarżąc w całości wyrok Sądu Okręgowego powódka jako podstawy
kasacyjne przytoczyła naruszenie art. 158 w związku z art. 73 § 1 i art. 58 3 k.c.
oraz naruszenie art. 471 w związku z art. 361 § 2 i art. 390 § 1 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Nieodzowną przesłanką przewidzianej w art. 471 k.c. odpowiedzialności
odszkodowawczej jest wykazanie przez powoda istnienia określonego
zobowiązania pozwanego dłużnika, którego niewykonanie lub nienależyte
wykonanie miało spowodować szkodę objętą dochodzonym odszkodowaniem.
Powódka łączyła dochodzone odszkodowanie z niewykonaniem przez pozwanego,
wywodzonego z umowy stron z dnia 4 stycznia 2007 r., zobowiązania do
przeniesienia własności lokalu. Zmierzała do wykazania, że umowa ta była umową
deweloperską w szerokim tego słowa znaczeniu. Tak też ją – jak wiadomo –
zakwalifikował Sąd Okręgowy w ślad za Sądem Rejonowym. Uznał, że umowa ta,
której zasadniczą treścią było zobowiązanie pozwanego do przeniesienia własności
wybudowanego przez niego lokalu na powódkę – niespełniająca wymagań
przewidzianych w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”) – należała do
umów deweloperskich sensu largo.
Według art. 158 zdanie pierwsze k.c., umowa zobowiązująca do
przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego. Przewidziane w tym przepisie wymaganie zachowania formy aktu
notarialnego dotyczy wszelkich umów zobowiązujących do przeniesienia własności
nieruchomości, zarówno nazwanych, jak i nienazwanych. Na marginesie można
więc zauważyć, że art. 26 ust. 1 nieobowiązującej jeszcze ustawy z dnia
16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), nakazujący zawarcie umowy
deweloperskiej w rozumieniu art. 3 pkt 5 tej ustawy w formie aktu notarialnego,
wyraża to, co już wynika z art. 158 k.c. Sankcję niezachowania formy wymaganej
przez art. 158 zdanie pierwsze k.c. określa art. 73 §2 k.c. Jest nią nieważność
umowy zawartej bez dochowania wymaganej formy. Nie ma przy tym w odniesieniu
do tej sankcji zastosowania wprost art. 58 § 3 k.c. Artykuł 58 § 1 i 2 k.c. przewiduje
sankcję nieważności czynności prawnej z powodu sprzeczności z ustawą lub
zasadami współżycia społecznego treści czynności prawnej, także więc § 3 tego
artykułu normuje tylko częściową nieważność czynności prawnej z powodu
sprzeczności z ustawą lub zasadami współżycia społecznego treści czynności
prawnej. W odniesieniu do przypadków nieważności czynności prawnej z innych
5
przyczyn niż sprzeczność treści czynności prawnej z ustawą lub zasadami
współżycia społecznego przepis art. 58 § 3 k.c. może mieć zastosowanie jedynie
w drodze analogii, jeżeli uzasadniają to konkretne okoliczności (zob. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 12 maja 2000 r., V CKN 1029/00, OSNC 2001, nr 6, poz. 83).
W formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności powinna być zatem
zawarta również – tak jak przyjął Sąd Okręgowy – zarówno zobowiązująca do
przeniesienia własności nieruchomości umowa deweloperska odpowiadająca
wymaganiom art. 9 ust. 2 u.w.l. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego
2008 r., II CSK 463/07, LEX nr 463366 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia
9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 79), jak
i zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości umowa deweloperska
nieodpowiadająca tym wymaganiom.
Za bronionym przez skarżącą przeciwnym poglądem nie przemawiają
powoływane przez nią argumenty nawiązujące do stanowiska Sądu Najwyższego
zajętego w uchwale z dnia 27 czerwca 1975 r., III CZP 55/75 (OSNC 1976, nr 4,
poz. 75), dotyczącej umowy zlecenia. W uchwale tej przyjęto, że umowa zlecenia,
której przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez
zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia
na zleceniodawcę, nie wymaga formy aktu notarialnego. Przyczyną takiego
rozstrzygnięcia było to, że wskazana umowa zlecenia nie zobowiązuje
bezpośrednio zleceniobiorcy do przeniesienia własności nieruchomości –
zobowiązanie to stanowi skutek uregulowania zawartego w art. 740 zdanie drugie
k.c., założeniem zaś pozwu oraz zaskarżonego wyroku jest kwalifikowanie umowy
z dnia 4 stycznia 2007 r. jako umowy, w której pozwany zaciągnął bezpośrednio
zobowiązanie do przeniesienia własności wybudowanej nieruchomości lokalowej na
powódkę, a więc jako umowy niewątpliwie mieszczącej się w hipotezie art. 158
zdanie pierwsze k.c.
Przeciwnego, bronionego przez skarżącą poglądu nie da się także uzasadnić
za pomocą przytaczanych przez nią argumentów nawiązujących do wyroków Sądu
Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01 (OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130),
z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03 (LEX nr 183717), z dnia 8 sierpnia 2007 r.,
6
I CSK 177/07 (OSNC-ZD 2008, nr C, poz. 67), z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK
463/07 oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10.
W wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, a także odwołującym się do niego
wyroku z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 177/07, brak jakichkolwiek wyjaśnień,
dlaczego do pisemnej umowy, co do której przyjęto, że nie jest umową
przedwstępną, lecz umową deweloperską, zobowiązującą jedną stronę do
przeniesienia własności wybudowanego przez nią lokalu na drugą stronę, nie ma
zastosowania art. 73 § 2 zdanie pierwsze k.c. w związku z art. 158 k.c. Natomiast
w wyroku z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, wyrażono, z jednej strony,
możliwy do zaakceptowania pogląd, że zawarta w formie pisemnej umowa o treści
przewidzianej w art. 9 ust. 1 u.w.l., która nie spełnia wymagań art. 9 ust. 2 u.w.l.,
jest ważna, jeśli tylko odpowiada przepisom Kodeksu cywilnego, a z drugiej strony,
zapatrywanie pozostające w sprzeczności z tym poglądem o niestosowaniu się do
niej art. 73 §2 zdanie pierwsze k.c., mimo iż nie odpowiada ona przepisowi art. 158
zdanie pierwsze k.c. Tej niekonsekwencji nie zawiera już wyrok z dnia 29 lutego
2008 r., II CSK 463/07, ani uchwała z 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10.
W orzeczeniach tych również przyjęto, że zawarta w formie pisemnej umowa
o treści przewidzianej w art. 9 ust. 1 u.w.l., która nie spełnia wymagań art. 9 ust. 2
u.w.l., jest ważna, jeśli tylko odpowiada przepisom Kodeksu cywilnego, ale
wychodząc z tego założenia nie uznano jej za ważną w zakresie dotyczącym
objętego hipotezą art. 158 zdanie pierwsze k.c. zaciągnięcia zobowiązania do
przeniesienia własności wybudowanego lokalu, a tylko w zakresie dotyczącym
stosunków o innej treści. W przypadku uchwały wniosek taki wynika z zastrzeżenia
w jej uzasadnieniu, że niezawarcie rozpatrywanej umowy w formie aktu
notarialnego „pozbawia kontrahenta roszczeń rzeczowych”, przez które to
roszczenia rozumie się tu – jak można sądzić – roszczenia o przeniesienie
własności lokalu.
Jednakże dokonane w sprawie ustalenia faktyczne nie dawały podstaw do
przyjętej w zaskarżonym wyroku kwalifikacji umowy stron z dnia 4 stycznia 2007 r.
Umowa ta była w istocie umową przedwstępną, zobowiązującą do zawarcia umowy
o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W wyroku z dnia 29 lutego 2008 r.,
II CSK 463/07, trafnie zauważono, że odrębna własność lokalu może powstać też
7
w wyniku wykonania umowy przedwstępnej, czyli przez zawarcie odpowiedniej
przyrzeczonej w niej umowy. Osiągnięciu zatem takiego celu, który jest typowym
celem umowy deweloperskiej, mogą służyć również – inaczej niż przyjęto
w wyrokach z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, z dnia 30 czerwca 2004 r.,
IV CK 521/03, z dnia z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 177/07, oraz w uchwale
z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10 – umowy przedwstępne, także tylko
pisemne, zobowiązujące do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności
lokalu, czyli w istocie umowy sprzedaży lub jakiejkolwiek innej umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 19/05, LEX nr 407115). Należy przy tym
zaznaczyć, ponieważ wydaje się to mieć szczególnie istotne znaczenia w takich
właśnie przypadkach, że jeżeli w umowie przedwstępnej przewidziano dokonanie
przed zawarciem umowy przyrzeczonej zaliczek na poczet przyszłego świadczenia
należnego na podstawie umowy przyrzeczonej albo dokonanie innych świadczeń
związanych z przedmiotem umowy przyrzeczonej, nie powinna budzić wątpliwości
możliwość pełnego rozliczenia się stron z tytułu tych zaliczek lub innych świadczeń,
gdy niedoszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Rozliczenia te mogą się opierać
w zależności od okoliczności sprawy na różnych podstawach prawnych (zob. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2009 r., I CSK 84/09, OSNC 2010, nr 1,
poz. 14 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., III CZP 3/07,
OSNC 2008, nr 2, poz. 15). W szczególności roszczenie o zwrot zaliczek w pełnej
wysokości uzasadniają przepisy o nienależnym świadczeniu (art. 410 § 2 k.c.).
Przeciwko kwalifikowaniu umowy stron z dnia 4 stycznia 2007 r. jako umowy
deweloperskiej w najszerszym nawet tego słowa znaczeniu przemawia nie tylko to,
że pozwany nie był przedsiębiorcą ani wyłącznym właścicielem nieruchomości przy
ul. S.[...], zaś umowa dotyczyła lokalu już wybudowanego w stopniu bliskim ”stanu
deweloperskiego”, w jakim miał on być wydany powódce, ale i to, że kwoty, które
powódka zgodnie z tą umową miała zapłacić przed wydaniem jej lokalu nie mogą
być uznane za przeznaczone na finansowanie jego budowy, a postanowienia tej
umowy wskazują na zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości definitywnej
umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu w postaci jego sprzedaży.
8
Wszystkie te okoliczności nakazują uznać omawianą umowę za umowę
przedwstępną, zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Mimo iż była ona ważną umową przedwstępną, jej niewykonanie nie
uzasadniało jednak z przyczyn, o których wspomniano już w zaskarżonym wyroku,
zasądzenia dochodzonego odszkodowania. Odpowiedzialność odszkodowawcza
strony umowy przedwstępnej z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej
ogranicza się w zasadzie do naprawienia szkody, którą ona poniosła przez to,
że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. do pokrycia ujemnego interesu
umowy, czyli tego, co miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej (art. 390
§ 1 k.c.), a więc w szczególności do pokrycia kosztów zawarcia umowy
przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (por. art.
566 § 1 zdanie drugie oraz art. 574 zdanie drugie k.c.). Odpowiedzialność ta nie
może zatem objąć tego, co strona miałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia
umowy przyrzeczonej i jej wykonania, czyli - innymi słowy – prowadzić do pokrycia
uszczerbku, którego strona ta doznała wskutek niewykonania umowy
przyrzeczonej, zasądzenie zaś dochodzonej kwoty na rzecz powódki w związku
z niezawarciem przez pozwanego umowy przyrzeczonej w umowie z dnia
4 stycznia 2007 r. oznaczałoby zasądzenie odszkodowania obejmującego taki
właśnie uszczerbek (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2009 r.,
I CSK 84/09).
Podsumowując, zaskarżony wyrok odpowiada prawu, dlatego skargę
kasacyjną należało oddalić (art. 39814
k.p.c.), a o kosztach postępowania
kasacyjnego rozstrzygnąć zgodnie z art. 98 w związku z art. 108 § 1 i art. 39821
k.p.c.