Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 149/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 grudnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa A. B. i M. B.
przeciwko M. Spółce z o.o. w S.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 grudnia 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 16 września 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację
powodów i zarazem uwzględniającej powództwo (pkt I ppkt 1)
oraz w części oddalającej apelację strony pozwanej (pkt III)
a także orzekającej o kosztach procesu (pkt I ppkt 3 i pkt IV)
i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 29 grudnia 2009 r. Sąd Okręgowy Gospodarczy zasądził od
pozwanej M. sp. z.o.o. w S. na rzecz powodów A. B. i M. B. kwoty po 244 000 zł z
ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r., tytułem zwrotu zadatku, oddalając
roszczenie o zwrot podwójnej kwoty zadatku i odszkodowanie za nie zawarcie
umowy przyrzeczonej.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że strony w dniu 6 listopada 2008 r. zawarły
przedwstępną umowę sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu i własności
położonego na nim budynku hotelowego, określonych bliżej w umowie.
Strona pozwana zobowiązała się do sprzedaży powodom tej nieruchomości za
cenę 7 300 00 zł plus VAT w kwocie 1 606 000 zł, a powodowie zobowiązali się
nieruchomość kupić do dnia 7 stycznia 2009 r. W dniu zawarcia umowy
przedwstępnej powodowie wpłacili stronie pozwanej zadatek w wysokości 400 000
zł plus VAT w kwocie 88 000 zł, co zostało zaznaczone w umowie. Zobowiązali się
do wpłacenia zaliczki w wysokości 6 200 000 zł plus VAT w kwocie 1 364 000 zł
przed zawarciem umowy sprzedaży, najpóźniej do dnia 7 stycznia 2009 r.
Natomiast strona pozwana zobowiązała się przed zawarciem umowy przyrzeczonej
przedstawić zgodę Banku na wykreślenie hipotek obciążających przedmiotową
nieruchomość w łącznej kwocie 10 295 000 zł.
Strony uzgodniły termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 6 stycznia
2009 r., a w dniu 5 stycznia powodowie podpisali umowy kredytowe z Bankiem,
które miały być zrealizowane do dnia 7 stycznia 2009 r. po przedłożeniu aktu
notarialnego zawarcia umowy przyrzeczonej, zawierającego oświadczenie
o ustanowieniu na rzecz Banku hipotek kaucyjnych. W dniu 6 stycznia 2009 r.
strona pozwana nie uzyskała zgody Banku na wykreślenie hipotek i prosiła
o przesunięcie tego terminu do 13 stycznia 2009 r., na co powodowie przystali.
W tym dniu strona pozwana przedstawiła pismo Banku informujące o wysokości
obciążenia kredytowego strony pozwanej i stwierdzające, że spłata tego zadłużenia
przez pozwaną spółkę spowoduje zwolnienie przez Bank nieruchomości od
obciążających ją hipotek, co powodowie uznali za niewystarczające i do zawarcia
3
umowy przyrzeczonej nie doszło. Strona pozwana w dniu 3 lutego 2009 r. złożyła
pismo o odstąpieniu od umowy z powodu nie wpłacenia zaliczki przez powodów,
którzy pismo to uznali za bezskuteczne, żądając zawarcia umowy.
W tym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji stwierdził, że żadnej
ze stron nie można przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku
zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem obie zawarły umowę przedwstępną
podejmując ryzyko: kupujący co do możliwości uzyskania kredytu na nabycie
nieruchomości a zbywca co do możliwości wykreślenia istniejących hipotek
obciążających nieruchomość. W konsekwencji Sąd pierwszej instancji powołując
się na art. 394 § 3 k.c. uznał, że powodom należy się zwrot zadatku z podatkiem
VAT z odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r. tj. od dnia kiedy strona pozwana złożyła
oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Po rozpoznaniu apelacji obu stron Sąd Apelacyjny zaskarżonym
wyrokiem z dnia 16 września 2010 r., uwzględniając częściowo apelację powodów,
zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że zasądził od strony
pozwanej na rzecz M. B. kwotę 491 104,90 zł a na rzecz A. B. kwotę 491 302,54
zł, obie kwoty z ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r., oddalając
powództwo w pozostałej części, zmienił też odpowiednio rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania, oddalił apelację powodów w pozostałej części a apelację strony
pozwanej oddalił w całości i orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny stwierdził, że obie strony nie wykonały zobowiązań
zawartych w umowie przedwstępnej: pozwana złożenia zgody Banku na
wykreślenie hipotek a powodowie wpłacenia zaliczki. Zobowiązanie pozwanej
wynikało z tego, że nieruchomość obciążona była hipotekami i niezależnie od
źródeł uzyskania środków na finansowanie ceny nabycia nieruchomości,
pozostawienie tych hipotek prowadziłoby do sytuacji, w której nabywcom po
wpłaceniu zaliczki, a następnie całej ceny pozostałaby nieruchomość obciążona
hipotekami w kwocie ponad 10 000 000 zł. Sąd Apelacyjny uznał, że strona
pozwana przyjęła ryzyko uzyskania zgody Banku na wykreślenie hipotek bez
względu na to czy wygaśnięcie zabezpieczenia hipotecznego byłoby skutkiem jej
4
działania (np. zapłaty czy potrącenia), czynności prawnej z wierzycielem, czy
działań samego wierzyciela.
Oceniając natomiast obowiązek kupującego zapłaty zaliczki na cenę
nabycia nieruchomości z umowy przyrzeczonej stwierdził, że jest to w istocie
obowiązek zapłaty ceny nabycia nieruchomości, który powstaje dopiero przy
zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Niewpłacenie tej zaliczki nie może,
zdaniem Sądu Apelacyjnego, skutkować odstąpieniem strony pozwanej od umowy
przedwstępnej, skoro nie jest to umowa wzajemna a postanowienia umowy stron
nie tylko nie przewidywały prawa odstąpienia od umowy, lecz stanowiły że w razie
nie wpłacenia zaliczki naliczane będą odsetki ustawowe od dnia 7 stycznia 2009 r.
W konsekwencji uznał, że strona pozwana zarówno nie wykonała
swojego zobowiązania do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek, jak
i bezpodstawnie odstąpiła od umowy, do czego nie była uprawniona.
Uznał, że ponieważ przy umowie przedwstępnej dany był zadatek jako
sankcja na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, powodom,
w chwili, gdy strona pozwana nie wywiązała się z umowy nie przedstawiając zgody
Banku na wykreślenie hipotek i odstępując od umowy przedwstępnej, przysługiwało
na podstawie art. 394 § 1 k.c. prawo żądania sumy dwukrotnie wyższej od kwoty
zapłaconego zadatku wraz z podatkiem VAT. Powodowie, zdaniem Sądu drugiej
instancji, mają zgodnie z art. 394 k.c. prawo zarówno do odszkodowania w zakresie
ujemnego interesu umownego jak i do otrzymania podwójnego zadatku w kwocie
po 488 000 zł. Powód M. B. poniósł w zakresie ujemnego interesu umownego
szkodę w wysokości 3 104,90 zł a powód A. B. w wysokości 3 302,54 zł w związku
z uiszczeniem kosztów notarialnych i te kwoty, łącznie z kwotą podwójnego zadatku
zostały na ich rzecz zasądzone przez Sąd Apelacyjny, który wskazał, że zasądził je
z ustawowymi odsetkami od dnia 7 kwietnia 2009 r., choć wymagalność tych kwot
powstała w chwili, gdy strona pozwana oświadczyła, że odstępuje od zawarcia
umowy.
W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach, obejmującej
uwzględnienie apelacji powodów i powództwa oraz oddalenie apelacji strony
pozwanej i rozstrzygnięcie o kosztach procesu - strona pozwana w ramach
5
pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie art. 65 § 2 k.c. przez błędną wykładnię
i przyjęcie, że strona pozwana zobowiązała się w umowie przedwstępnej do
uzyskania bezwarunkowej zgody Banku na wykreślenie hipotek; art. 65 § 1 k.c.
przez niewłaściwe zastosowanie i nie uwzględnienie okoliczności, w których zostało
złożone oświadczenie woli o zawarciu umowy przedwstępnej oraz tego,
że zastrzeżenie w niej obowiązku zapłaty przez powodów w formie zaliczki prawie
całej ceny miało na celu uzyskanie przez stronę pozwaną środków na spłatę
zadłużenia hipotecznego, co umożliwiłoby uzyskanie przez nią zgody Banku na
wykreślenie hipotek, a zatem oba te zobowiązania były prawnie i ekonomicznie
powiązane ze sobą; naruszenie art. 471 w zw. z art. 390 § 1 w zw. z art. 394 § 1
w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu,
że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które
ponosi odpowiedzialność strona pozwana oraz że powodowie, mimo iż sami nie
odstąpili od umowy przedwstępnej, mogą żądać dwukrotnej kwoty zadatku; art. 471
w zw. z art. 389 § 1 w zw. z art. 394 § 1 w zw. z art. 65 § 1 i 2 i w zw. z art. 89 k.c.
przez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że powodowie nie byli
zobowiązani do uiszczenia zaliczki określonej w umowie przedwstępnej do chwili
zawarcia umowy przyrzeczonej; art. 394 § 1 w zw. z art. 389 § 1 k.c. przez ich
niezastosowanie w wyniku przyjęcia, że ponieważ umowa przedwstępna nie jest
umową wzajemną a strony nie zastrzegły w niej umownego prawa odstąpienia od
umowy, to strona pozwana nie miała prawa odstąpić od umowy, mimo zastrzeżenia
w umowie przedwstępnej zadatku i wprowadzenia do niej postanowień art. 394 k.c.;
art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm. - dalej: „ustawa o podatku VAT”)
w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu,
że kwotę zadatku przewidzianego w art. 394 § 1 k.c. stanowi kwota główna
powiększona o należny podatek VAT; art. 390 § 1 w zw. z art. 394 § 1 w zw. z art.
389 § 1 k.c. przez błędną wykładnię i przyjęcie, że możliwość żądania zwrotu
wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości jest niezależna od roszczenia
odszkodowawczego o naprawienie szkody w granicach ujemnego interesu
umownego i że oba te roszczenia mogą być dochodzone łącznie; art. 481 § 1 w zw.
z art. 455 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że odsetki
6
od dwukrotnej kwoty zadatku należy naliczać od dnia 3 lutego 2009 r., w którym
strona pozwana złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a nie od dnia
wezwania do zapłaty tej kwoty tj. od dnia 7 kwietnia 2009 r. oraz przez
bezpodstawne zasądzenie odsetek od kwoty podatku VAT wchodzącej w skład
zadatku; art. 487 § 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie w wyniku przyjęcia,
że zawarta przez strony umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną; art. 490
§ 1 w zw. z art. 394 § 1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że strona
pozwana nie miała prawa powstrzymać się ze spełnieniem swojego zobowiązania
z umowy przedwstępnej w sytuacji, gdy powodowie nie wpłacili zaliczki.
W ramach drugiej podstawy kasacyjnej skarżąca zarzuciła naruszenie art.
328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 w zw. z art. 382 k.p.c. przez niewskazanie przez Sąd
drugiej instancji podstawy faktycznej orzeczenia, co uniemożliwia skontrolowanie
zasadności zaskarżonego wyroku; art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przez nie
odniesienie się do wszystkich zarzutów apelacyjnych oraz wewnętrzną sprzeczność
uzasadnienia z wyrokiem w zakresie daty, od której powinny być zasądzone odsetki
od należnych powodom kwot a także nie określenie charakteru zawartego
w umowie przedwstępnej zobowiązania powodów do zapłaty zaliczki oraz nie
wyjaśnienia dlaczego, zdaniem Sądu, możliwe jest łączne dochodzenie
podwójnego zadatku oraz odszkodowania w granicach ujemnego interesu
umownego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Uzasadniony jest kasacyjny zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391
§ 1 k.p.c. w wyniku nie wskazania przez Sąd Apelacyjny podstawy faktycznej
zaskarżonego wyroku oraz niedostatecznego wyjaśnienia podstawy prawnej
rozstrzygnięcia obejmującego zasądzenie, obok zwrotu podwójnego zadatku, także
odszkodowania, zasądzenie podatku VAT wraz z kwotą podwójnego zadatku oraz
ustawowych odsetek od kwot podatku a także daty wymagalności roszczenia
o zwrot podwójnego zadatku i odszkodowania.
W systemie apelacyjnym Sąd drugiej instancji jest także sądem orzekającym
merytorycznie, a zatem odpowiednie zastosowanie do uzasadnienia tego Sądu
art. 328 § 2 k.p.c. (art. 391 § 1 k.p.c.) nakłada na Sąd apelacyjny obowiązek
7
takiego zredagowania uzasadnienia swojego orzeczenia, by odpowiadało jego
funkcji merytorycznej i kontrolnej. Jeżeli Sąd drugiej instancji, orzekając
merytorycznie, zmienił zaskarżony wyrok, uzasadnienie jego wyroku powinno
niemal wprost odpowiadać wymaganiom art. 328 § 2 k.p.c. W uzasadnieniu takiego
wyroku Sąd drugiej instancji obowiązany jest w szczególności zawrzeć podstawę
faktyczną swojego rozstrzygnięcia. Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy,
spełnienie minimalnego wymagania w tym zakresie zobowiązuje Sąd drugiej
instancji przynajmniej do stwierdzenia w uzasadnieniu wyroku w sposób
jednoznaczny, że akceptuje ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej
instancji (porównaj między innymi orzeczenie z dnia 26 kwietnia 1935 r. III C
473/34, Zb. Urz. 1935/12/496 i z dnia 17 lipca 2009 r. IV CSK 110/09, niepubl.).
W rozpoznawanej sprawie Sąd Apelacyjny wydał wyrok reformatoryjny,
w którego uzasadnieniu nie przedstawił własnych ustaleń faktycznych ani nie
odwołał się w żaden sposób do ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd
pierwszej instancji, w wyniku czego nie można stwierdzić, na jakiej podstawie
faktycznej oparte zostało zaskarżone orzeczenie. To zaś uniemożliwia jego kontrolę
kasacyjną czyniąc skutecznym kasacyjny zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art.
391 § 1 k.p.c.
Nie została również w dostateczny sposób wyjaśniona podstawa prawna
wskazanych na wstępie rozstrzygnięć. Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku,
w rozumieniu art. 328 § 2 k.p.c., wymaga nie tylko przytoczenia przepisów prawa
regulujących sporny stosunek prawny, lecz także przedstawienia przyjętego przez
Sąd sposobu ich wykładni i zastosowania oraz wyjaśnienia dlaczego w konkretnej
sytuacji prawnej przepisy te mają zastosowanie i w jaki sposób wpływają na
rozstrzygnięcie sprawy (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia
28 lipca 2004 r. III CSK 302/03, z dnia 27 października 2004 r. III CSK 414/03
i z dnia 29 maja 2008 r. II CSK 39/08, niepubl.). Sąd Apelacyjny nie wskazał
podstawy prawnej zasądzenia podatku VAT, jako składnika kwot zasądzonych
tytułem zwrotu podwójnego zadatku ani nie wyjaśnił dlaczego kwotę tę zasądził
z ustawowymi odsetkami, choć były to kwestie sporne między stronami, jak również
nie wyjaśnił dlaczego uznał, że powodom należy się, obok zwrotu kwoty
podwójnego zadatku, także odszkodowanie. Ta ostatnia kwestia wymagała
8
niewątpliwie szerszego wyjaśnienia, jako sporna nie tylko między stronami, lecz
także w doktrynie i orzecznictwie, czego wyrazem jest między innymi uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r. III CZP 39/09 (OSNC 2010/2/25), w której
uzasadnieniu Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli, mimo zastrzeżenia zadatku,
umowa nie została wykonana, dochodzi do zbiegu dwóch uprawnień: wynikającego
z art. 394 § 1 k.c. oraz z art. 471 k.c. i osobie, której interes został naruszony przez
niewykonanie umowy służy wybór między tymi uprawnieniami. W zależności od
tego, co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego interesu może skorzystać
z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 k.c. lub żądania odszkodowania na
zasadach ogólnych. Jeżeli szkoda, którą poniosła zostanie zrekompensowana
przez zadatek, skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 k.c.,
natomiast gdy w związku z niewykonaniem zobowiązania poniesie szkodę, której
zadatek nie rekompensuje, przysługuje jej prawo do odszkodowania na zasadach
przewidzianych w art. 471 i nast. k.c.
Nie odniesienie się przez Sąd Apelacyjny do wskazanych wyżej kwestii i nie
wyjaśnienie w tym zakresie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, nie pozwala Sądowi
Najwyższemu na ocenę zasadności stanowiska tego Sądu we wskazanych
kwestiach, a tym samym na ocenę zasadności kasacyjnych zarzutów naruszenia
art. 394 § 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i art. 481 k.c. przez zasądzenie
podwójnego zadatku wraz z kwotą podatku VAT i ustawowymi odsetkami od tej
kwoty oraz naruszenia art. 390 § 1 w zw. z art. 394 § 1 w zw. z art. 389 § 1 i art.
471 k.c. przez zasądzenie zwrotu podwójnego zadatku i odszkodowania.
Trafny jest także kasacyjny zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391
§ 1 k.p.c. w zakresie uzasadnienia daty wymagalności roszczenia o zasądzenie
zwrotu podwójnego zadatku i odszkodowania oraz daty, od której Sąd Apelacyjny
zasądził ustawowe odsetki od tych należności. Nie wyjaśnienie tych kwestii oraz
sprzeczność między treścią wyroku, w którym zasądzono odsetki od dnia 3 lutego
2009 r., a treścią uzasadnienia, w którym Sąd stwierdził, że zasądził odsetki
od dnia 7 kwietnia 2009 r. choć wymagalność zasądzonych kwot powstała w chwili,
gdy strona pozwana oświadczyła, że odstępuje od umowy- nie pozwala na ocenę
trafności rozstrzygnięcia w tym przedmiocie, jak również trafności kasacyjnego
zarzutu naruszenia art. 481 § 1 w zw. z art. 455 k.c. Można jedynie, nie
9
przesądzając tej kwestii, przytoczyć stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy
w wyroku z dnia 27 września 1994 r. II CR 84/94 (OSP 1995/5/106), zgodnie
z którym data rozwiązania umowy przedwstępnej (art. 394 § 3 zd. 1 k.c.) jest
jednocześnie datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku (art. 455 § 1 k.c.).
Uzasadnione są także, oparte na pierwszej podstawie kasacyjnej, zarzuty
naruszenia art. 394 § 1, art. 390 § 1, art. 389 § i art. 65 § 2 k.c. przez przyjęcie,
że nie wykonanie przez powodów przewidzianego w umowie przedwstępnej
zobowiązania do wpłacenia przed zwarciem umowy przyrzeczonej zaliczki na
poczet ceny sprzedaży nieruchomości, nie dawało stronie pozwanej prawa
odstąpienia od umowy przedwstępnej, gdyż jej postanowienia tego nie
przewidywały, zastrzegając jedynie możliwość naliczenia odsetek od nie wpłaconej
zaliczki.
Sąd Apelacyjny tak wykładając umowę przedwstępną stron przede
wszystkim pominął jej jednoznaczną treść, bowiem strony przewidując wpłacenie
zadatku, nie tylko powołały się na art. 394 § 1 k.c., lecz w § 3 umowy powtórzyły
treść tego przepisu wskazując między innymi, że dany zadatek ma to znaczenie,
iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez
wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek
zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy, przy wykładni oświadczeń woli stron
umowy zawartej w formie pisemnej, sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za
podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu- umowy i nie można za
pomocą reguł wykładni woli stron dokonywać ustaleń całkowicie sprzecznych
z treścią umowy (porównaj między innymi uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r. III CZP 66/95, OSNC 1995/12/168 i wyrok
z dnia 13 maja 1997 r. III CKN 41/97, niepubl.). Danie przez powodów zadatku
i stwierdzenie przez strony w umowie przedwstępnej, że rodzi to skutki
przewidziane w art. 394 § 1 k.c., w tym prawo odstąpienia od umowy,
jednoznacznie wskazuje, że wbrew stanowisku Sądu Apelacyjnego, strony
przewidziały w umowie przedwstępnej prawo odstąpienia od tej umowy w razie jej
niewykonania przez którąkolwiek ze stron. Przewidziały więc umowne prawo
odstąpienia od umowy.
10
Jak wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniach z dnia 14 grudnia 1999 r.
II CKN 624/98 (OSNC 2000/6/120), z dnia 2 października 2008 r. II CSK 212/08
(OSNC-ZD 2009/3/160 i z dnia 10 października 2008 r. II CSK 215/08 (OSNC-ZD
2009/1/28), choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak
strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia np. co do terminu i sposobu
zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Nie wykonanie
takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy
przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej
umowy. Jeżeli zatem strony zastrzegły w umowie przedwstępnej zadatek,
z konsekwencjami przewidzianymi w art. 394 § 1 k.c., a także zastrzegły zapłatę
całości lub części ceny na poczet umowy przyrzeczonej przed terminem jej
zawarcia, kreuje to w pełni skuteczne zobowiązanie, którego nie wykonanie
upoważnia do skorzystania z umownego prawa do odstąpienia od tej umowy.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy we wskazanych wyżej orzeczeniach, takie dodatkowe
postanowienia umowy przedwstępnej nie są zobowiązaniami naturalnymi ani nie
stanowią warunku skuteczności zobowiązania z umowy przedwstępnej i rodzą
skutki prawne niezależnie od tego, czy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Podzielając to stanowisko należy stwierdzić, że wprawdzie, wbrew
zarzutom skargi kasacyjnej Sąd Apelacyjny nie naruszył art. 487 § 2 k.c.
przyjmując, że umowa przedwstępna zawarta przez strony, jak każda taka umowa,
nie ma charakteru wzajemnego, jednak pominął, że w przedmiotowej umowie
przedwstępnej strony zawarły dwa dodatkowe zobowiązania: zobowiązanie strony
pozwanej do przedstawienia przed zawarciem umowy przyrzeczonej zgody Banku
na wykreślenie hipotek obciążających nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy
przyrzeczonej oraz zobowiązanie powodów do wpłacenia przed terminem zawarcia
umowy przyrzeczonej zaliczki 6 200 000 zł wraz z kwotą 1 364 000 zł podatku VAT.
Jednocześnie przewidziały danie przez powodów zadatku oraz umowne prawo
odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie nie wykonania jej postanowień.
Prowadzi to do wniosku, że każda ze stron mogła odstąpić od umowy
przedwstępnej w razie nie wykonania przez drugą stronę dodatkowego
zobowiązania umownego: powodowie, w sytuacji nie przedstawienia przez stronę
pozwaną w uzgodnionym terminie zgody Banku na wykreślenie hipotek, a strona
11
pozwana w razie nie wpłacenia przez powodów w uzgodnionym terminie wskazanej
wyżej zaliczki na poczet ceny nieruchomości. Okoliczność, że w umowie
przewidziano także możliwość doliczenia ustawowych odsetek w razie
nie wpłacenia kwoty zaliczki, niewątpliwie nie uchyla jednoznacznych postanowień
umowy przewidujących dla każdej ze stron prawo do odstąpienia od niej w razie nie
wykonania przez drugą stronę zobowiązań umownych, a zatem nie uzasadnia
przyjętego przez Sąd Apelacyjny, na podstawie postanowienia o odsetkach,
wniosku o nie istnieniu uprawnienia strony pozwanej do odstąpienia od umowy
przedwstępnej w razie nie wpłacenia przez powodów zaliczki.
Trafnie także skarżąca wskazuje, że zgodnie z art. 394 § 1 k.c. żądanie
zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku
powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od
umowy. Jeżeli, mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona
nie odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na ogólnych
zasadach, którego wysokość jest określona wysokością poniesionej szkody.
W skład takiej szkody wchodzi niewątpliwie wpłacony przez tą stronę zadatek,
natomiast nie ma podstaw do żądania w oparciu o art. 471 k.c. jego podwójnej
kwoty. W sprawie brak ustaleń, czy powodowie w konsekwencji nie wykonania
przez stronę pozwaną umowy przedwstępnej (nie złożenia zgody Banku na
wykreślenie hipotek), odstąpili od umowy przedwstępnej i czy mogli to skutecznie
uczynić. Brak zatem podstawy faktycznej uzasadniającej zastosowanie do ich
żądania art. 394 § 1 k.c.
W konsekwencji należy także uznać za skuteczne zarzuty skargi kasacyjnej
odnoszące się do oceny Sądu Apelacyjnego przyczyn nie wykonania zobowiązań
z umowy przedwstępnej oraz przyczyn nie dojścia do zawarcia umowy
przyrzeczonej, w szczególności przyjęcia, że stało się tak wyłącznie na skutek
okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona pozwana. Wskazany
na wstępie brak ustaleń faktycznych oraz omówione uchybienia w zakresie
wykładni i zastosowania art. 394 § 1, art. 389, art. 390 i art. 65 k.c. sprawiają,
że ocena ta jest obecnie przedwczesna i pozbawiona dostatecznych podstaw
faktycznych i prawnych.
12
Nie są natomiast uzasadnione zarzuty skargi kasacyjnej oparte na art.
65 § 1 i 2 k.c. oraz art. 490 § 1 w zw. z art. 394 § 1 k.c., kwestionujące przyjęcie
przez Sąd Apelacyjny bezwarunkowego charakteru zobowiązania strony pozwanej
do przedłożenia przed zawarciem umowy przedwstępnej zgody Banku na
wykreślenie hipotek, nie związanego z obowiązkiem wpłacenia przez powodów
zaliczki na poczet ceny. Nie narusza przewidzianych w art. 65 § 1 i 2 k.c. zasad
wykładni oświadczenia woli stron w tym przedmiocie przyjęcie, że strona pozwana
zobowiązana była do uzyskania takiej zgody Banku niezależnie od tego, czy
powodowie wpłacą zaliczkę na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.
Treść umowy nie wskazuje, że było inaczej, także żadne z licznych pism
przedprocesowych wymienionych przez strony w związku z nie złożeniem przez
pozwaną zgody Banku i nie wpłaceniem przez powodów zaliczki nie powołuje się
na powiązanie ze sobą tych zobowiązań. Na powiązanie to strona pozwana
wskazała dopiero w sprzeciwie od nakazu zapłaty twierdząc, że zaliczka wpłacona
przez powodów miała umożliwić jej spłatę zadłużenia hipotecznego, co było
niezbędnym warunkiem uzyskania zgody Banku na wykreślenie hipotek. Słusznie
jednak Sądy obu instancji przyjęły, że gdyby istotnie taka była wola stron, nic nie
stało na przeszkodzie, by zawrzeć odpowiednie postanowienie w tym przedmiocie
w umowie przedwstępnej. Fakt, że powodowie mieli wpłacić zaliczkę do rąk
pozwanej, a nie do Banku, na poczet zadłużenia zabezpieczonego hipotekami
oraz że określone w umowie przedwstępnej terminy wpłaty zaliczki i przedstawienia
zgody Banku na wykreślenie hipotek pokrywały się, przeczy twierdzeniom strony
pozwanej o wzajemnym związku obu tych zobowiązań, na co słusznie wskazały
Sądy obu instancji. Związek ten w żaden sposób nie wynika ani z treści umowy ani
z okoliczności jej zawarcia, jak również nie można go wywieść z ustalonych
zwyczajów, które raczej wskazują, że gdyby związek ten rzeczywiście istniał i miał
taki charakter jak twierdzi pozwana, to wpłata zaliczki powinna nastąpić na rzecz
Banku i wyprzedzać obowiązek przedstawienia zgody Banku na wykreślenie
hipotek. W każdym razie to niewątpliwie obowiązkiem strony pozwanej było
dopilnowanie, by w umowie przedwstępnej znalazły się jasne i jednoznaczne
postanowienia w tym przedmiocie, a skoro ich zabrakło, jej obowiązkiem (art. 6 k.c.
i art. 232 zd. 1 k.p.c.) było udowodnienie w procesie, że wykonanie przez nią
13
zobowiązania do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek było uwarunkowane
wpłaceniem przez powodów zaliczki na poczet ceny nieruchomości. Trafnie Sądy
obu instancji stwierdziły, że nie zostało to wykazane.
Z uwagi na to, że zarzuty skargi kasacyjnej w przeważającej mierze okazały
się skuteczne, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
k.p.c. uchylił wyrok Sądu
Apelacyjnego w zaskarżonej części i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi
drugiej instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach
postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.).