Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 196/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 stycznia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
k
w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Transportowo – Handlowego PKS
Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.
przeciwko T. (Polska) – Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 18 stycznia 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego
z dnia 12 listopada 2010 r.,
oddala skargę i zasądza od powoda na rzecz pozwanego 3600
(trzy tysiące sześćset) zł kosztów zastępstwa prawnego
w postępowaniu kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Przedsiębiorstwo Transportowo-Handlowe PKS spółka z o.o. w S. wniosła o
uzgodnienie treści księgi wieczystej numer [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy
dla nieruchomości położonej w S., przy ulicy M., stanowiącej działki o numerach
ewidencyjnych 7/16 i 7/14 zabudowane budynkami, poprzez wykreślenie z działu III
zapisu: „Służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez
działkę nr 7/16”.
Na wypadek oddalenia tego roszczenia, powódka wniosła o uzgodnienie
treści wskazanej wyżej księgi wieczystej, poprzez zmianę zapisów w jej dziale III,
która ma polegać na tym, że w miejsce dotychczasowego zapisu: „Służebność
gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr 7/16"
wpisana zostanie nowa treść ograniczonego prawa rzeczowego w brzmieniu:
„Służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu przez działkę nr 7/16
i przejazdu przez nią wyłącznie przez pojazdy ciężarowe w celu zaopatrywania
i dostarczania towarów do hipermarketu”.
W uzasadnieniu powołano się na nieważność czynności prawnej,
polegającej na ustanowieniu służebności, która została dokonana bez zgody
Ministra Skarbu Państwa. Zgoda wymagana była dla czynności, której przedmiotem
było używanie mienia państwowej osoby prawnej (jaką był w dacie zawarcia umowy
poprzednik powódki) przez spółkę z udziałem zagranicznym – jaką był poprzednik
pozwanej T. (Polska) Sp. z o.o. w K. W uzasadnieniu żądania ewentualnego
powódka wskazała, iż zgodny zamiar stron co do ustanowienia służebności był taki,
by droga przez działkę 7/16 służyła wyłącznie do przejazdu samochodów
dostawczych, natomiast dojazd dla klientów miał odbywać się od strony ul. B., do
której działki poprzednika pozwanej miały dostęp.
Wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2010 roku Sąd Rejonowy oddalił powództwo.
Wyrokiem z dnia 12 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację
powódki.
W sprawie dokonano następujących ustaleń.
3
Powódka jest następcą prawnym przedsiębiorstwa państwowego
Przedsiębiorstwo Przewozu Towaru Państwowej Komunikacji Samochodowej w S.,
natomiast T. Polska sp. z o. o. w K. jest następcą prawnym H. Zarząd Majątkiem
Polska S. sp. z o.o., która była spółką z udziałem zagranicznym.
W 1996 r. zapadła decyzja, aby zbyć część nieruchomości będącej
w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorstwa państwowego PKS, tj. nieruchomości
położonej w obrębie ewidencji gruntów 136 S.- P. przy ul. M. Nr [...], dla której
urządzono księgę wieczystą KW [...]. W związku z tym z działki nr 7/7 PKS
postanowił wyodrębnić pięć działek gruntu, w tym działkę nr 7/16 w celu
urządzenia drogi dojazdowej do nowotworzonych działek, które nie miały dostępu
do drogi publicznej. W dniu 30 października 1996 roku PKS złożył do Urzędu
Miejskiego Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami w S. wniosek o wydanie
decyzji zatwierdzającej podział działki nr 7/7. Do wniosku w dniu 11 grudnia 1996
roku dołączono pismo, w którym zarządca komisaryczny Z. P. złożył oświadczenie,
iż wytyczona we wniosku działka nr 7/16 użytkowana byłaby jako „wspólna droga
dojazdowa” do działek 7/12, 7/13, 7/14, 7/15, 7/17, 7/18, a w przypadku sprzedaży
tych działek, działka ta byłaby we wspólnym użytkowaniu nowych właścicieli w/w
działek, którzy kupując wybraną działkę nabywać także będą prawo użytkowania
wieczystego części działki 7/16 na zasadzie współwłasności łącznej.
W dniu 18 grudnia 1996 roku Prezydent Miasta S. wydał decyzję
WGiGG/AG/7415/276/KM/96, w trybie art. 10 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, w której zatwierdził projekt
podziału wyżej opisanej działki nr 7/7. W decyzji tej zawarto zapis, iż „dostęp do
działek nr 7/12, 7/13, 7/14, 7/15, 7/17, 7/18 do drogi publicznej zapewni wieczysty
użytkownik dzielonej nieruchomości przez działkę nr 7/16”. Pismem z dnia
31 stycznia 1997 r. nr DNZ-HM/78/266/97 Minister Skarbu Państwa, działając na
podstawie art. 5 ust. 1 pkt 3, ust. 3 i 4 ustawy z dnia 8 sierpnia 1996 r. o urzędzie
Ministra Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 106, poz. 493) nie zgłosił sprzeciwu wobec
zamiaru PKS zbycia w drodze przetargu działek o numerach ewidencyjnych: 7/15,
7/16, 7/17, 7/18, 7/19 i 7/20.
4
W marcu 1997 roku odbył się przetarg, w którym jednym z oferentów był „H.
Zarząd Majątkiem Polska” sp. z o.o. w S. Spółka ta w dniu 22 marca 1997 roku
złożyła ofertę nabycia prawa użytkowania wieczystego działek o numerach 7/15,
7/17, 7/18, 7/19 i 7/20 z zastrzeżeniem, że cena nabycia uwzględni prawo
służebności przechodu i przejazdu przez działkę 7/16 wraz z wpisaniem go do
księgi wieczystej.
W piśmie z dnia 13 marca 1997 r. PKS poinformował H., że ceny działek
7/15, 7/17 i 7/18 uwzględniają prawo wieczystego użytkowania części działki 7/16
wytyczonej jako „droga wspólna” do w/w działek oraz działek 7/14, 7/13, i 7/12.
W piśmie z dnia 27 marca 1997 roku PKS powiadomił „H. Zarząd Majątkiem
Polska” sp. z o.o. w W. o przyjęciu jej oferty i potwierdził, że prawo służebności
przechodu i przejazdu przez działkę nr 7/16 zapewnione będzie nabyciem przez nią
prawa współużytkowania wieczystego tej działki i zawarte jest w zaoferowanej
przez nią cenie, jak również, że drugim współużytkownikiem działki nr 7/16
pozostaje poprzednik powódki. W kolejnym piśmie z dnia 3 lipca 1997 roku
poprzednik powódki ponownie zapewnił H. sp. z o.o., iż dostęp do zakupionych
przez nią nieruchomości umożliwiony będzie m.in. przez działkę nr 7/16
wydzielonej w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej zbywanym działkom,
a współużytkownikami wieczystymi działki 7/16 są Przedsiębiorstwo Przewozu
Towarów PKS w S. ul. M. [...] w 50% oraz H. – Zarząd Majątkiem Polska sp. z o.o.
W. ul. G. [...] w 50%.
Decyzją Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nr 1321/97 z dnia
4 lipca 1997 r. zezwolono spółce H. na nabycie w formie umowy sprzedaży
nieruchomości położonej w S. przy ulicy M. i B., składającej się z prawa
wieczystego użytkowania działek o nr 7/15, 7/17, 7/18, 7/19 i 7/20, wraz z prawem
własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie oraz udziału
wynoszącego 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego
drogę, obejmującego działkę nr 7/16.
W dniu 26 września 1997 roku poprzednik powódki uzyskał zezwolenie
nr DNZ/MJ/458/N/97 wydane przez Ministra Skarbu Państwa, na zawarcie przez
poprzednika powódki z poprzednikiem prawnym pozwanej „umowy o nabycie
5
mienia państwowej osoby prawnej, które stanowi część nieruchomości położonej
w S., przy ul. M. [...]
i ul. B., składającej się z prawa użytkowania wieczystego gruntu działek o
numerach ewidencyjnych 7/15, 7/17, 7/18, 7/19 i 7/20 oraz z prawa własności
budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie, za cenę i na warunkach
uzgodnionych przez strony w załączonym do przedmiotowego wniosku projekcie
umowy sprzedaży”.
W toku negocjacji prowadzonych pomiędzy poprzednikiem powódki
a poprzednikiem prawnym T. strony przygotowały kolejne wersje projektów umowy
sprzedaży. Zamiarem nabywcy od początku było, aby główny dojazd do obiektu
znajdował się od strony ul. M., przy czym w projektach umowy kładziono nacisk na
to, że droga przez tę działkę ma umożliwiać przejazd także samochodom
ciężarowym, a więc ma to być prawo przejazdu bez żadnych ograniczeń.
Przedsiębiorstwo PKS nie zgłaszało w tym zakresie zastrzeżeń.
Do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy stronami doszło w dniu
27 listopada 1997 r. Zarządca Komisaryczny reprezentujący poprzednika powódki
oświadczył, że nieruchomość, w skład której wchodzą działki nr 7/15, 7/17 i 7/18
posiada swobodny dostęp do drogi publicznej jedynie przez drogę usytuowaną na
działce 7/16, zaś do działek 7/19 i 7/20 dostęp istnieje od ulicy B. Z treści § 2
przedmiotowej umowy wynika, że PKS sprzedał poprzednikowi prawnemu T. prawo
użytkowania wieczystego gruntu obejmującego działki o numerach ewidencyjnych:
7/15, 7/17, 7/18, 7/19 i 7/20 wraz z prawem własności wzniesionych na tym gruncie
budynków oraz budowli i innych naniesień za łączną cenę w kwocie 7.420.000 zł. §
4 umowy stanowił, że PKS w celu zapewnienia nieruchomości gruntowej
składającej się z działek ewidencyjnych o nr 7/15, 1/17, 7/18, 7/19 i 7/20 dostępu
do drogi publicznej ustanawia na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego
tej nieruchomości gruntowej i właściciela budynków służebność gruntową
polegającą na prawie przechodu i przejazdu poprzez całą działkę o numerze
ewidencyjnym 7/16, będącą w użytkowaniu wieczystym Przedsiębiorstwa Przewozu
Towarów Państwowej Komunikacji Samochodowej z siedzibą w S., do wyżej
wymienionych działek w sposób umożliwiający jej eksploatację przez pojazdy
6
ciężarowe w celu zaopatrywania i dostarczania towarów do hipermarketu.
Służebność została wpisana do księgi wieczystej numer [...], prowadzonej przez
Sąd Rejonowy dla nieruchomości położonej w S., przy ulicy M. stanowiącej działki o
nr ewidencyjnych 7/16 i 7/14 zabudowane budynkami, w dziale III w następujący
sposób: „Służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez
działkę nr 7/16”.
W dniu 30 listopada 1998 roku Prezydent Miasta S. wydał decyzję
nr 276/98, której zatwierdził projekt budowlany i wydał H. Zarząd Majątkiem Polska
S. sp. z o.o. w W. pozwolenie na budowę inwestycji polegającej na budowie obiektu
usługowo-handlowego „H.” wraz z urządzeniami technicznymi związanymi z tym
obiektem, w tym również wjazdu i drogi dojazdowej dla klientów od strony ul. M. Z
decyzji wynikało, że główny dojazd do budowanego hipermarketu, w tym dojazd dla
jego klientów, będzie się odbywał od ul. M. przez działkę nr 7/16. Po otwarciu
hipermarketu podstawową drogą dojazdową była droga przez działkę 7/16.
Ponadto od strony tej działki umieszczono wejście do sklepu oraz parking dla
klientów, natomiast od strony ul. B. usytuowane było zaplecze techniczne i rampy
oraz dodatkowy wjazd. Taki sposób użytkowania działki trwał do 2008 r., kiedy to
powódka zablokowała drogę dojazdową przez działkę 7/16.
W ocenie Sądu Rejonowego służebność, będąca przedmiotem sporu, nie
została ustanowiona jako osobista, a więc na rzecz spółki z udziałem
zagranicznym, lecz jako gruntowa – na rzecz każdoczesnego użytkownika
wieczystego określonych nieruchomości. Nie była to czynność wymagająca dla
swej ważności zgodny odpowiedniego ministra. Sąd stwierdził, że także zgoda
Ministra Spraw Wewnętrznych, wymagana w świetle ustawy o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców nie jest potrzebna na ustanowienie
służebności, skoro w ustawie tej mowa o nabywaniu nieruchomości, co może
dotyczyć wyłącznie prawa własności lub użytkowania wieczystego, a nie
ograniczonych praw rzeczowych.
Sąd stwierdził ponadto, iż przedstawione przez powódkę zezwolenie na
zawarcie umowy między PKS a H. sp. z o. o., wydane przez Ministra Skarbu
Państwa, zawiera w sobie zgodę na ustanowienie służebności, zaś sąd nie jest
7
uprawniony do kwestionowania decyzji administracyjnej. Uznano, że nie ma
podstaw do przyjęcia, iż umowa poprzedników prawnych stron w zakresie
ustanowienia służebności dotknięta jest nieważnością, a to prowadzi do uznania za
bezzasadne żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym przez wykreślenie owej służebności.
Odnośnie do roszczenia ewentualnego sąd stwierdził, że nie wykazano, iż
zgodnym zamiarem stron przy zawieraniu umowy było to, by służebność przejazdu
dotyczyła wyłącznie samochodów ciężarowych.
W ocenie Sądu Okręgowego sąd pierwszej instancji w sposób
wszechstronny rozważył zebrany w sprawie materiał dowodowy. Ustalone fakty
i ocenę materiału dowodowego Sąd uznał za własne.
Sąd podzielił także dokonaną wykładnię przepisów ustawy z dnia 14 czerwca
1991 r. o spółkach z udziałem zagranicznym. Zwrócono uwagę, że do kategorii
umów objętych hipotezą art. 6 ust. 1 pkt 1 zalicza się umowy zobowiązujące takie
jak najem, dzierżawa, leasing, jak również umowy o ustanowienie na rzecz spółki
z udziałem zagranicznym ograniczonego prawa rzeczowego w postaci
użytkowania oraz umowy przenoszące na tę spółkę prawo wieczystego
użytkowania. W ocenie Sądu nie było podstaw do uznania za nieważną czynności
polegającej na ustanowieniu służebności gruntowej na rzecz poprzednika
prawnego strony pozwanej, a tym samym nie doszło do naruszenia art. 58 k.c. Sąd
nie podzielił też zarzutu zgłoszonego przez stronę powodową na rozprawie
apelacyjnej o nieważności ustanowienia służebności drogi koniecznej na działce
7/16 z tej przyczyny, że odbyło się to bez przetargu publicznego. Zdaniem Sądu,
nie doszło do naruszenia art. 46a ust. 3 w zw. z art. 46 ust. 3 i 4 ustawy z dnia
25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (tekst jedn. Dz. U 1991 r.
Nr 18, poz. 80, ze zm.): dalej „u.p.p.”, gdyż ustanowienie służebności drogi
koniecznej nie stanowi „oddania mienia przedsiębiorstwa do użytkowania”,
a ponadto służebność ustanowiono nieodpłatnie, zatem nie było w tym zakresie
obowiązku poprzedzenia tej czynności przetargiem publicznym.
Wskazany wyżej wyrok powódka zaskarżyła skargą kasacyjną w całości.
Jako podstawy skargi wskazano:
8
- naruszenie art. 46a ust. 3 ustawy z dnia 25 września 1981 roku
o przedsiębiorstwach państwowych (tekst jedn. Dz. U. 1991 r. Nr 18, poz. 80
ze zm.) poprzez przyjęcie, iż spod dyspozycji tego przepisu, obejmującego
z założenia czynności mające na celu oddanie mienia przedsiębiorstwa
państwowego do używania na podstawie umów prawa cywilnego wyłączone są
takie czynności umowne, w wyniku których składnik mienia tego
przedsiębiorstwa w postaci nieruchomości zostaje obciążony służebnością
gruntową, podczas gdy przepis ten sformułowany jest szeroko, zakresem swoim
obejmuje wszelkie czynności, w wyniku których, osoba trzecia uzyskałaby
możliwość używania mienia przedsiębiorstwa państwowego, w tym również
poprzez instytucję służebności gruntowej,
- niezastosowanie art. 58 § 1 k.c. i odmowę uznania czynności w postaci
ustanowienia służebności drogowej na działce nr 7/16 wyrażonej w umowie
z dnia 27 listopada 1997 r. (Repertorium A Nr [...]) zawartej pomiędzy
Przedsiębiorstwem Przewozu Towarów Państwowej Komunikacji
Samochodowej w S. oraz poprzednikiem pozwanego za nieważną.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku
w całości i uwzględnienie powództwa. Pozwana w odpowiedzi na skargę kasacyjną
pozwanego wniosła o oddalenie skargi jako bezpodstawnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na etapie postępowania kasacyjnego spór między stronami ogranicza się do
kwestii, czy ustanowienie przez przedsiębiorstwo państwowe służebności drogi
koniecznej prowadzącej przez działkę 7/16 powinno być poprzedzone przetargiem
publicznym.
Zgodnie z art. 46 a ust. 3 u.p.p., do odpłatnego oddania mienia
przedsiębiorstwa państwowego do używania innym podmiotom na podstawie umów
prawa cywilnego stosuje się odpowiednio art. 46 ust. 3 i 4. Ustęp 3 powołanego
przepisu stanowi, że przedsiębiorstwo państwowe sprzedaje mienie zaliczone,
zgodnie z odrębnymi przepisami, do rzeczowego majątku trwałego w drodze
publicznego przetargu. Stosownie zaś do ust. 4, Rada Ministrów została
9
upoważniona do określenia zasad organizowanego przetargu oraz warunków,
w których dopuszcza się odstąpienie od przetargu. Rada Ministrów wydała takie
rozporządzenie wykonawcze w dniu 5 października 1993 r. (Dz. U. Nr 97, poz. 443,
ze zm.), powoływane dalej jako „rozporządzenie”.
Konstrukcja skargi kasacyjnej opiera się na dwóch założeniach. Po pierwsze,
ustanowienie przez przedsiębiorstwo państwowe – poprzednika strony powodowej
– służebności drogi koniecznej nastąpiło odpłatnie i stanowiło „oddanie jego mienia
od używania innym podmiotom na podstawie umowy prawa cywilnego”, o jakim
mowa w art. 46 a ust. 3 u.p.p. I po drugie – odesłanie zawarte w tym przepisie do
odpowiedniego stosowania art. 46 ust. 3 i 4 u.p.p. oznacza, że obciążenie
służebnością drogi koniecznej działki nr 7/16 powinno być poprzedzone
przetargiem publicznym.
Jeśli nawet zaakceptuje się założenie pierwsze, za przyjęciem którego mogą
przemawiać argumenty przytoczone przez skarżącego, to nie można podzielić jego
poglądu o obowiązku ogłaszania przetargu na obciążenie działki służebnością drogi
koniecznej.
W doktrynie i w judykaturze przyjmuje się zgodnie, że formuła
„odpowiedniego stosowania” przepisu zawiera trzy możliwości: przepis stosuje się
do określonych stanów faktycznych wprost, do innych z pewnymi modyfikacjami,
a w pewnych sytuacjach nie stosuje się go w ogóle. Skarżący nie formułuje tego
wyraźnie, ale z całego kontekstu jego wywodów nie ulega wątpliwości, że jest
zdania, iż odesłanie z art. 46a ust. 3 do odpowiedniego stosowania przepisów
art. 46 ust. 3 i 4 oznacza, że przepisy te powinny być stosowane wprost także do
ustanawiania służebności drogi koniecznej. Stanowisko to jest nietrafne.
Sens przetargu publicznego polega na tym, że jest on, co do zasady,
nieograniczony podmiotowo, co oznacza, iż – poza wyłączeniami przewidzianymi
w § 3 rozporządzenia – może wziąć w nim udział każdy. Tymczasem ustanowienie
służebności drogi koniecznej nie odbywa się na rzecz określonych podmiotów, lecz
na rzecz nieruchomości, które nie mają odpowiedniego odstępu do drogi publicznej
(art. 145 § 1 k.c.). Z tego też względu legitymowanym do zgłoszenia wniosku jest
tylko właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości pozbawionej takiego
10
dostępu. Z istoty rzeczy, a także z mocy ustawy, krąg osób uprawnionych do
domagania się ustanowienia takiej drogi jest więc ograniczony, co przeczy samej
idei przetargu publicznego. Dodać przy tym należy, że gdyby służebności nie
ustanowiono w umowie, to strona powodowa mogłaby domagać się sądowego jej
ustanowienia, co również przemawia przeciwko sensowi stosowaniu tu trybu
przetargu. Z tych względów należy uznać, że do umownego ustanowienia
służebności drogi koniecznej przez przedsiębiorstwo państwowe na należącej do
niego nieruchomości nie stosuje się art. 46 u.p.p. o obowiązku poprzedzenia
transakcji przetargiem publicznym. Oznacza to, że skarga kasacyjna, oparta na
zarzucie nieważności umowy z powodu nieprzeprowadzenia przetargu publicznego
jest chybiona co do samej zasady. Uzasadnia to jej oddalenie na podstawie
art. 39814
§ 1 k.p.c., z obciążeniem strony pozwanej kosztami w postępowaniu
kasacyjnym (art. 98 § 1 k.p.c.).