Pełny tekst orzeczenia

124
Uchwała z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 94/11
Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Iwona Koper
Sędzia SN Dariusz Zawistowski
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Miasta S. na odmowę dokonania
czynności notarialnej przez notariusza Mirosława M. z dnia 28 września 2011 r., po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 lutego 2012 r.
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Słupsku
postanowieniem z dnia 25 listopada 2011 r.:
"Czy użytkowanie wieczyste nieruchomości wygasa, z upływem okresu
ustalonego w umowie (art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), w sytuacji
gdy wieczysty użytkownik lub jego spadkobiercy zażądali jego przedłużenia na
dalszy okres, w terminie o którym mowa w treści art. 236 § 2 k.c., zaś właściciel
nieruchomości oświadczenie w tym przedmiocie i wniosek o zawarcie umowy
przedłużenia prawa użytkowania wieczystego w formie aktu notarialnego u
notariusza złożył po upływie terminu ustalonego w umowie?"
podjął uchwałę:
Zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na żądanie
zgłoszone w terminie określonym w art. 236 § 2 k.c. może nastąpić także po
upływie okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione.
Uzasadnienie
Notariusz Mirosław Józef M., prowadzący kancelarię notarialną w S., pismem
z dnia 28 września 2011 r. odmówił Miastu S. na podstawie art. 81 ustawy z dnia 14
lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158
ze zm. – dalej: „Pr.not.”) sporządzenia aktu notarialnego, obejmującego umowę
przedłużenia użytkowania wieczystego oznaczonej nieruchomości, położonej w S.
przy ul. G. nr 105. W uzasadnieniu wskazał, że prawo użytkowania wieczystego tej
nieruchomości już wygasło na podstawie art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz.
651 ze zm. – dalej: „u.g.n.”) wskutek upływu okresu, na jaki tę nieruchomość
oddano w użytkowanie wieczyste. Według art. 33 ust. 1 u.g.n., użytkowanie
wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie
umowy przed upływem tego okresu.
Miasto S. zaskarżyło odmowę zażaleniem na podstawie art. 83 Pr.not. W
uzasadnieniu zażalenia wskazano, że okres, na jaki nieruchomość przy ul. G. nr
105 oddano w użytkowanie wieczyste, upływał w dniu 13 października 2009 r., a w
dniu 12 października 2009 r. spadkobiercy osób, na których rzecz użytkowanie
wieczyste ustanowiono, złożyli wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego,
tym samym więc zachowali termin określony w art. 236 § 2 k.c. Według art. 236 § 2
k.c., w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu
użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od
czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże użytkownik wieczysty
może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych
na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który
pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu; odmowa przedłużenia jest
dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Przy rozpoznawaniu zażalenia Sąd Okręgowy nabrał poważnych wątpliwości
dotyczących wykładni art. 33 ust. 1 u.g.n. i art. 236 § 2 k.c. Wątpliwości
sprowadzają się do pytania, czy z chwilą upływu okresu, na jaki użytkowanie
wieczyste zostało ustanowione, następuje wygaśnięcie użytkowania wieczystego na
podstawie art. 33 ust. 1 u.g.n. bez względu na złożenie w określonym w art. 236 § 2
k.c. terminie wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego, czy też złożenie
tego wniosku w tym terminie przez użytkownika wieczystego wyłącza przewidziane
w art. 33 ust. 1 u.g.n. wygaśnięcie użytkowania wieczystego, wobec czego zawarcie
umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego może nastąpić także po upływie
ustalonego przy ustanowieniu użytkowania wieczystego okresu jego trwania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wątpliwości, które znalazły wyraz w przedstawionym do rozstrzygnięcia
zagadnieniu prawnym, są odbiciem występującej w piśmiennictwie rozbieżności
poglądów co do relacji między wskazanymi przepisami.
Według jednego poglądu, uregulowanie zawarte w art. 33 ust. 1 u.g.n.
pozostaje bez wpływu na zastosowanie art. 236 § 2 k.c., choćby więc przed
upływem okresu, na jaki użytkowanie wieczyste ustanowiono, uprawniony złożył
zgodnie z art. 236 § 2 k.c. wniosek o jego przedłużenie, prawo to z upływem tego
okresu wygaśnie, jeżeli wcześniej nie zostało przedłużone. Zwolennicy tego
poglądu odwołują się do argumentów wywodzonych z czasowego charakteru
użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 k.c.) i swoistości terminu użytkowania
wieczystego, tj. jego zasadniczej odmienności w porównaniu z terminami
przedawnienia roszczeń majątkowych, co wyłącza odpowiednie stosowanie do
niego przepisów o zawieszeniu lub przerwaniu biegu przedawnienia tych roszczeń.
Według innego poglądu, jeżeli art. 236 § 2 k.c. pozwala na złożenie wniosku o
przedłużenie użytkowania wieczystego nawet w ostatnim dniu pięcioletniego
terminu rozpoczynającego się przed końcem okresu, na jaki użytkowanie wieczyste
zostało ustanowione, to rozwiązanie przewidziane w tym przepisie ma sens tylko
przy założeniu, że zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na
skutek wniosku złożonego w wymaganym pięcioletnim terminie może nastąpić
także po upływie wspomnianego okresu. Złożenie we właściwym czasie wniosku o
zawarcie umowy przedłużającej użytkowanie wieczyste wyłącza więc wygaśnięcie
tego prawa wskutek upływu terminu, na jaki prawo to zostało ustanowione.
Zwolennicy omawianego poglądu wskazują, że niezawarcie, mimo złożonego o to
we właściwym czasie wniosku, umowy przedłużającej użytkowanie wieczyste przed
upływem terminu, na jaki prawo to zostało ustanowione, może być spowodowane
przeszkodami o charakterze obiektywnym, a nawet wynikać jedynie z zamierzonej
opieszałości właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego). W takich przypadkach akceptacja pierwszego poglądu prowadziłaby
do niedającej się zaakceptować odmowy udzielenia ochrony prawnej użytkownikowi
wieczystemu. Trudne wówczas do zaaprobowania byłyby także społeczne i
gospodarcze skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego z chwilą upływu okresu,
na jaki prawo to zostało ustanowione. (...)
Według art. 236 § 2 k.c., odmowa przedłużenia użytkowania wieczystego na
żądanie uprawnionego zgłoszone w terminie określonym w tym przepisie jest
dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Panuje przekonanie o
zupełnej wyjątkowości przypadków uzasadniających odmowę przedłużenia
użytkowania wieczystego. Dopuszczalność odmowy przedłużenia użytkowania
wieczystego trafnie łączy się z niezbędnością nieruchomości stanowiącej przedmiot
użytkowania wieczystego do realizacji celu publicznego (art. 6 u.g.n.)
pozwalającego na wywłaszczenie nieruchomości (art. 112 ust. 3 u.g.n.) lub z
niezbędnością tej nieruchomości do realizacji innej, wykonywanej w ramach zadań
ustawowych inwestycji państwowej lub samorządowej, służącej zaspokojeniu
potrzeb społecznych. Jeżeli zatem nie zachodzi wyjątkowy przypadek
uzasadniający odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego ze względu na
ważny interes społeczny, użytkownik wieczysty z chwilą złożenia w terminie
określonym w art. 236 § 2 k.c. właścicielowi wniosku o przedłużenie użytkowania
wieczystego nabywa na podstawie tego przepisu wobec właściciela roszczenie o
zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego, a ściślej, o złożenie
przez właściciela oświadczenia woli niezbędnego z jego strony do zawarcia tej
umowy (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia
1967 r., zasada prawna, III CZP 32/66, OSNCP 1968, nr 12, poz. 199 oraz
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2006 r., III CSK 37/06, OSNC
2007, nr 2, poz. 29). Roszczenie o takiej treści na rzecz użytkownika wieczystego z
tą chwilą nie tylko powstaje, ale także staje się wymagalne, właściciel więc powinien
podjąć działania prowadzące do zawarcia umowy o przedłużenie użytkowania
wieczystego bezpośrednio po otrzymaniu wniosku użytkownika wieczystego.
Artykuł 236 § 2 k.c. przyznaje użytkownikowi wieczystemu omawiane roszczenie
niewątpliwie bez względu na to, w którym dniu określonego w tym przepisie
pięcioletniego terminu zgłosił on żądanie przedłużenia użytkowania wieczystego, a
więc choćby zgłosił je dopiero w ostatnim dniu tego terminu.
Przyznanie użytkownikowi wieczystemu wskazanego roszczenia zakłada
rzeczywistą możliwość skorzystania z niego oraz jego ochrony na zasadach
ogólnych, bez względu na czas powstania. Przyjęcie zaś, że użytkowanie wieczyste
wygasa zgodnie z art. 33 ust. 1 u.g.n. w chwili upływu okresu, na jaki zostało ono
ustanowione, choćby przed upływem tego okresu użytkownik wieczysty zażądał
jego przedłużenia, czyniłoby – jak trafnie zauważono w piśmiennictwie – omawiane
roszczenie iluzorycznym we wszystkich tych przypadkach, w których wniosek o
przedłużenie użytkowania wieczystego został złożony – obojętnie z jakich przyczyn
– pod koniec pięcioletniego terminu określonego w art. 236 § 2 k.c. Zawarcie
umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego wymaga pewnego czasu i dlatego
we wskazanych przypadkach do zawarcia tej umowy nie mogłoby dojść przed
upływem okresu, na jaki użytkowanie wieczyste zostało pierwotnie ustanowione.
Pozwalałoby to także właścicielowi na uchylenie się od zawarcia umowy o
przedłużenie użytkowania wieczystego tylko przez samo zwlekanie w
podejmowaniu działań niezbędnych do zawarcia tej umowy.
Trafnie też wskazuje się na niekorzystne skutki społeczne i gospodarcze
wygaśnięcia w takiej sytuacji użytkowania wieczystego, związane z wygaśnięciem
wraz z nim obciążających je praw (art. 241 k.c.) i koniecznością rozliczeń miedzy
użytkownikiem wieczystym a właścicielem (art. 33 ust. 2 i 4 u.g.n.). Skutków
wygaśnięcia użytkowania wieczystego zgodnie z art. 33 ust. 1 u.g.n. w chwili
upływu okresu, na jaki zostało ono ustanowione, mimo złożonego przed upływem
tego okresu wniosku o jego przedłużenie, nie dałoby się więc łatwo usunąć przez
ponowne zawarcie przez strony umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego.
Pozbawieniu ochrony we wskazanych sytuacjach roszczenia użytkownika
wieczystego o zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego
sprzeciwiają się także gwarancje zawarte w art. 64 ust. 2 Konstytucji. Roszczenie to
jest prawem majątkowym, a według powołanego przepisu, prawa majątkowe
podlegają ochronie prawnej, która powinna być dla wszystkich równa.
Uwzględniając racjonalne działanie ustawodawcy należy dojść do wniosku, że
w przypadkach, w których użytkownik wieczysty zażądał przedłużenia użytkowania
wieczystego w przewidzianym pięcioletnim terminie, art. 236 § 2 k.c. wyłącza
zastosowanie art. 33 ust. 1 u.g.n., co pozwala zawrzeć umowę o przedłużenie
użytkowania wieczystego lub doprowadzić do jej zawarcia na drodze sądowej w
sposób przewidziany w art. 64 k.c. po upływie okresu, na jaki prawo to zostało
pierwotnie ustanowione, z tym skutkiem, że prawo to trwa nieprzerwanie. Taka
wykładnia art. 33 ust. 1 u.g.n. i art. 236 § 2 k.c. nie narusza czasowego charakteru
użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 k.c.). Wobec wyłączenia w świetle tej
wykładni – w przypadkach, w których użytkownik wieczysty zażądał we właściwym
terminie przedłużenia użytkowania wieczystego – nastąpienia przewidzianego w art.
33 ust. 1 skutku upływu okresu, na jaki użytkowanie wieczyste zostało ustanowione,
późniejsze zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego sprawia, że
użytkowanie wieczyste trwa nieprzetrwanie w określonych ramach czasowych.
Rozwiązanie to nie ma przy tym nic wspólnego z odpowiednim stosowaniem do
terminu użytkowania wieczystego przepisów o zawieszeniu lub przerwaniu biegu
przedawnienia roszczeń majątkowych, niedającym się niewątpliwie pogodzić z
czasowym charakterem użytkowania wieczystego, lecz pozwala zachować
racjonalny sens art. 236 § 2 k.c..
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1
w związku z art. 397 §2 k.p.c.).