Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 163/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 marca 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Maria Szulc (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej J.
przeciwko "S." S.A. w J., A. K. i M. K.
o rozwiązanie umowy,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 28 marca 2012 r.,
skargi kasacyjnej wszystkich pozwanych
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 24 listopada 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego w
ten sposób, że rozwiązał stosunek użytkowania wieczystego działki gruntu nr 203 o
powierzchni 0,0178 ha położonej w J. przy ul. J. nr [...] mającej urządzoną księgę
wieczystą w Sądzie Rejonowym nr [...], powstały na podstawie umowy użytkowania
wieczystego z dnia 9 marca 1989 r., zawartej w Państwowym Biurze Notarialnym w
J. w formie aktu notarialnego rep. A nr [...].
Sąd drugiej instancji przytaczając ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy
wskazał, że w dniu 9 marca 1989 r. A. K., M. K. i poprzednicy prawni S. SA w J. –
J. i M. C. zawarli ze Skarbem Państwa umowę użytkowania wieczystego działki
budowlanej o powierzchni 174 m2
położonej w J. przy ulicy J.[...], w której
zobowiązali się do wybudowania budynku mieszkalnego o trzech kondygnacjach,
w tym do rozpoczęcia budowy w terminie dwóch lat i jej zakończenia w ciągu pięciu
lat od dnia zawarcia umowy. Mieszkańcy sąsiednich kamienic sprzeciwili się
rozpoczęciu budowy z uwagi na wykucie w bocznych ścianach tych budynków
otworów okiennych. Decyzją z dnia 3 lipca 1990 r. udzielono zezwolenia na
budowę, lecz została ona uchylona decyzją Architekta Wojewódzkiego z dnia
18 października 1990 r. i sprawę przekazano do ponownego rozpoznania przez
organ pierwszej instancji. Współużytkownicy wieczyści nie wykonali wezwania
z dnia 12 listopada 1990 r. do dokonania zmian w projekcie, jak również nie
wystąpili o ponowne zezwolenie na budowę. W dniu 22 lutego 1991 r. Kierownik
Wydziału Urbanistyki zawiesił postępowanie administracyjne, lecz postanowieniem
z dnia 13 maja 1991 r. Architekt Wojewódzki polecił je kontynuować. Decyzją z dnia
15 kwietnia 1991 r. Konserwator Zabytków polecił zamurowanie okien w ścianach
bocznych kamienic nr 5 i 7, co wywołało trwające kilkanaście lat postępowanie
administracyjne, a otwory okienne nie zostały zamurowane do daty orzekania.
Bezsporne jest, że użytkownicy wieczyści wykonali jedynie część prac ziemnych,
zabezpieczyli fundamenty sąsiednich kamienic, zbudowali klatkę schodową
do piwnicy i fundamenty, lecz budynku nie wybudowali.
Sąd Apelacyjny nie podzielił poglądu Sądu Okręgowego, że wprawdzie
użytkownicy wieczyści nie wznieśli budynku w terminie określonym w umowie,
3
ale nastąpiło to bez ich winy, wobec czego powództwo nie zasługuje na
uwzględnienie w świetle art. 240 k.c. Przytaczając treść tego przepisu oraz art. 33
ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wskazał,
że przeznaczeniem przedmiotowej działki było wybudowanie na niej budynku
mieszkalnego w terminie pięciu lat od daty zawarcia umowy i pozwani z tego
obowiązku się nie wywiązali, a zatem zostały zrealizowane ustawowe przesłanki
domagania się przez powódkę rozwiązania umowy wieczystego użytkowania.
Dokonując wykładni gramatycznej art. 240 k.c. Sąd ten uznał, że nie ma
podstaw do uzależnienia możliwości powstania skutku określonego w tym
przepisie od braku odpowiedzialności użytkownika wieczystego za niewykonanie
umowy. W konsekwencji właściciel ma prawo skutecznie żądać rozwiązania
stosunku użytkowania wieczystego wobec nie osiągnięcia jego celu, jeżeli
użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego
przeznaczeniem, a w szczególności nie wybudował budynku określonego
w umowie w terminie w niej oznaczonym, bez względu na okoliczności stanowiące
przyczynę nie osiągnięcia tego celu,.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach kasacyjnych pozwani
zarzucili naruszenie prawa materialnego (art. 3983
§ 1 k.p.c.) tj. art. 240 k.c.
w zw. z art. 471 k.c., art. 476 k.c. i art. 355 k.c. poprzez uznanie, że uprawnienie
właściciela do rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
przed upływem terminu jest niezależne od przyczyn nie wzniesienia na użytkowanej
działce budynku w określonym w umowie terminie, oraz z ostrożności procesowej
art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie, zaś w ramach drugiej podstawy kasacyjnej
(art. 3983
§ 2 k.p.c.) naruszenie art. 382 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. oraz art. 227
§ 1 i 2 k.p.c. poprzez pominięcie wniosków dowodowych złożonych przez
pozwanych. Wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty
sprawy poprzez oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu. W uzupełnieniu skargi
kasacyjnej pozwany A. K. zarzucił naruszenie art. 240 k.c. przez jego błędną
wykładnię, jak również błędne zastosowanie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Wobec oparcia skargi kasacyjnej na obu podstawach kasacyjnych
w pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutu naruszenia art. 240 k.c.
w zw. z art. 471 k.c., art. 476 k.c. oraz art. 355 k.c. i podniesionego w uzupełnieniu
skargi kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 240 k.c., bowiem rozstrzygnięcie w tym
zakresie wyznaczy zakres postępowania dowodowego, a zatem będzie miało
wpływ na ocenę zarzutu naruszenia prawa procesowego.
Problem prawny stanowiący podstawę powyższego zarzutu oraz
przedstawionego zagadnienia prawnego sprowadza się do rozstrzygnięcia,
czy skutek spełnienia przesłanki rozwiązania umowy o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste przed upływem określonego w niej terminu tj. korzystania
z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem (art. 240 k.c.),
następuje niezależnie od przyczyn nie wzniesienia budynku przez wieczystego
użytkownika w terminie określonym w umowie.
Prawo wieczystego użytkowania jest prawem terminowym, ale o bardzo
odległej rozległości czasowej (99 lat) i jego istotną cechą, jako prawa najbliższego
prawu własności, jest trwałość powstałego stosunku prawnego. Co do zasady
stosunek ten wygasa z upływem okresu, na który grunt został oddany
w użytkowanie wieczyste. Zarówno art. 33 ustawy o gospodarce gruntami, jak i art.
240 k.c. dopuszczają jego wyjątkowe wygaśnięcie przed terminem określonym
w umowie, a zatem powyższe okoliczności należy mieć na uwadze dokonując
wykładni tych przepisów.
Przesłanką rozwiązania umowy wieczystego użytkowania przed upływem
określonego w niej terminu jest, w świetle art. 240 k.c., korzystanie przez
wieczystego użytkownika w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem
określonym w umowie. Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu
ma służyć nieruchomość, natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza
konkretną formę, metodę lub tryb wykonania umowy. Sposób korzystania musi,
co do zasady, odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości (patrz wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 18 czerwca 2010 r., V CSK 414/09 (OSNC – ZD 2011/2/2),
z dnia 29 czerwca 2007 r., I CSK 133/07 nie publ.). Zgodnie z utrwalonym
poglądem doktryny i ustaloną linią orzecznictwa do rozwiązania umowy
na podstawie art. 240 k.c. nie jest wystarczające korzystanie przez wieczystego
5
użytkownika w sposób sprzeczny z przeznaczeniem gruntu określonym w umowie.
Konieczne jest spełnienie kryterium „oczywistej sprzeczności” sposobu korzystania
z nieruchomości, przy czym oznacza to nie tylko proste naruszenie warunków
umowy, ale naruszenie ewidentne, rażące i niczym nie usprawiedliwione oraz
połączone ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika ukierunkowanej
na złamanie warunków umowy (w/w wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca
2010 r. oraz wyroki z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/02, nie publ., z dnia
8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10, nie publ., z dnia 26 stycznia 2011 r., I CSK
132/10, nie publ., wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia
31 maja 1994 r., SA/Lu 1650/93, publ. ST 1994. 7 - 8/150). Rozwiązanie umowy
ustanowienia użytkowania wieczystego zostało, zatem uzależnione od spełnienia
kryterium „ oczywistości” sprzeczności korzystania z nieruchomości, a to zakłada
badanie w każdej sprawie konkretnych okoliczności dotyczących sposobu
użytkowania gruntu przez użytkownika i przyczyn, dla których korzystanie było
sprzeczne z jego przeznaczeniem. Nie każde korzystanie sprzeczne
z przeznaczeniem gruntu przez użytkownika wieczystego będzie wobec tego
uzasadniało rozwiązanie umowy, a tylko takie, które nastąpiło z przyczyn leżących
po jego stronie i nosi cechę oczywistości. Artykuł 240 k.c. wskazuje jako przykład
korzystania z nieruchomości, które może prowadzić do rozwiązania umowy, nie
wzniesienie wbrew umowie przez wieczystego użytkownika budynków
lub urządzeń. W sprawie niniejszej bezsporne jest, że wieczyści użytkownicy
w terminie określonym w umowie nie wybudowali budynku. Jako przyczynę takiego
stanu rzeczy wskazali długotrwałe i niezakończone postępowania administracyjne
w sprawie wydania pozwolenia na budowę oraz w sprawie nakazania zamurowania
bezprawnie wykonanych okien w ścianach bocznych kamienic nr 5 i 7.
Ponieważ sam fakt przekroczenia terminu wzniesienia budynku, określonego
w umowie wieczystego użytkowania, nie uzasadnia rozwiązania umowy
na podstawie art. 240 k.c., konieczne jest ustalenie przyczyn nie dopełnienia tego
obowiązku przez wieczystych użytkowników. W świetle przesłanki oczywiście
sprzecznego korzystania z gruntu badaniu zatem podlegało, czy fakt toczących się
postępowań i ich przebieg miał wpływ na spełnienie przez pozwanych obowiązku
wybudowania budynku określonego w umowie. Sąd Apelacyjny, dokonując
6
odmiennej wykładni art. 240 k.c. nie odniósł się do tej kwestii i pominął ocenę
przyczyn niewykonania umowy przez pozwanych jako nieistotną dla
rozstrzygnięcia. W związku z zarzutem naruszenia art. 382 k.p.c. w zw. z art. 227
k.p.c. oraz art. 227 § 1 i 2 k.p.c. wskazać należy, iż zważywszy na dokonaną przez
Sąd drugiej instancji wykładnię art. 240 k.p.c., do naruszenia tych przepisów dojść
nie mogło, nie mniej w konsekwencji poza zakresem rozważań pozostały
apelacyjne zarzuty naruszenia prawa procesowego. Sąd pierwszej instancji
dokonując natomiast odmiennej interpretacji tego przepisu, przeprowadził dowody
zgłoszone przez pozwanych częściowo, uznając taki zakres postępowania
za wystarczający dla dokonania ustaleń w zakresie przyczyn nie wybudowania
budynku w terminie umownym. Słusznie podnieśli skarżący użytkownicy wieczyści,
że na nich spoczywa obowiązek wykazania przyczyn nie wybudowania budynku
w terminie określonym w umowie. Kwestia prawidłowości przeprowadzenia
postępowania dowodowego będzie mogła być przedmiotem oceny przy ponownym
rozpoznaniu sprawy przez Sąd drugiej instancji. Na marginesie trzeba nadto
zauważyć, że ustalenia faktyczne przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonego
wyroku jako dokonane przez Sąd Okręgowy wykraczają poza te ustalenia, bowiem
in extenso przytoczono fragmenty uzasadnienia ze sprawy IC 42/07 o zapłatę
(k. 230) w części dotyczącej prowadzenia przez pozwanych działalności
gospodarczej, sprzeciwu lokatorów co do zamurowania okien oraz wezwania
pozwanych do uzupełnienia braków projektu, co zdaje się być związane z jednym
z zarzutów apelacji powoda, natomiast z protokołu rozprawy apelacyjnej oraz
uzasadnienia Sądu drugiej instancji nie wynika, by dokonywał on własnych ustaleń.
Skuteczność zarzutu naruszenia art. 240 k.c. czyni skargę kasacyjną
zasadną, wobec czego zbędne jest odniesienie się do zarzutu naruszenia art. 471
k.c., art. 476 k.c., art. 355 k.c. regulujących stosunki obligacyjne oraz art. 5 k.c.
Zważywszy na powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.