Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 472/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 kwietnia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)
SSN Maria Szulc (sprawozdawca)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z powództwa Kredyt Bank - Spółki Akcyjnej w W.
przeciwko J. J.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 12 kwietnia 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 20 kwietnia 2011 r.,
1) oddala skargę kasacyjną
2) zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3600
(trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda Kredyt
Banku SA w S. od wyroku Sądu Okręgowego, który oddalił powództwo skierowane
przeciwko J. J. o zapłatę kwoty 275.000 złotych z ograniczeniem odpowiedzialności
pozwanej do nieruchomości lokalowej stanowiącej jej własność, na której
ustanowiona jest hipoteka kaucyjna na rzecz powoda do kwoty 6.500.000 złotych.
Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy
i przyjął je za własne. Sądy obu instancji ustaliły, że jako zabezpieczenie umowy
kredytu budowlanego z przeznaczeniem środków na zakup i dokończenie budowy
obiektu mieszkalnego na nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy,
zawartej pomiędzy E. sp. z o.o. w S. i Kredyt Bank SA w W. w dniu 4 lipca 2002 r.,
została ustanowiona na nieruchomości hipoteka kaucyjna do kwoty 6.500.000 zł.
Umową z dnia 11 marca 2005 r. T. sp. z o.o. nabyła od kredytobiorcy powyższą
nieruchomość, a w dniu 22 czerwca 2006 r. pozwana J. zawarła z nabywcą umowę
sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu nr 1 wraz z udziałem w
częściach wspólnych i użytkowaniu wieczystym. W księdze wieczystej
prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu ujawniono hipotekę umowną kaucyjną do
kwoty 6.500.000 zł zabezpieczającą kredyt budowlany i pozostającą do łącznej
odpowiedzialności z księgą wieczystą nieruchomości macierzystej. Sąd Apelacyjny
podzielił wykładnię art. 76 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej
u.k.w.h.) dokonaną przez Sąd Okręgowy. Wskazał nadto, iż wejście w życie z
dniem 20 lutego 2011 r. artykułu 76 u.k.w.h w nowym brzmieniu nadanym ustawą z
dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz
niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r., nr 131, poz. 1075, dalej ustawa
nowelizująca) pozostaje, wobec treści art. 10 ust. 2 tej ustawy, bez znaczenia dla
rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu drugiej instancji powstanie hipoteki łącznej
powstałej z mocy prawa stanowi konsekwencję dwóch zdarzeń prawnych, z których
pierwszym jest obciążenie nieruchomości hipoteką, a drugim podział
3
nieruchomości, przy czym dopiero drugie zdarzenie stanowi źródło powstania
hipoteki łącznej. Ponieważ w myśl art. 10 ust. 2 ustawy nowelizującej o tym,
w jakim brzmieniu znajduje zastosowanie art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h. decyduje data
powstania hipoteki, to data podziału nieruchomości, jako źródła powstania hipoteki
łącznej, będzie stanowiła datę graniczną stosowania przepisów w aktualnym lub
zmienionym brzmieniu, a nie data powstania hipoteki obciążającej nieruchomość.
W konsekwencji, oceny skutków podziału nieruchomości dokonanego przed zmianą
art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h. należy dokonać według dotychczasowego brzmienia.
Sąd Apelacyjny uznał nadto, że zgodnie z dotychczasową linią orzeczniczą, przepis
ten znajduje zastosowanie w przypadku podziału nieruchomości polegającej
na ustanowieniu odrębnej własności lokali, jak również brak jest podstaw
do przyjęcia, że ochrona dotyczy tylko nabywców lokali położonych na takiej
nieruchomości, na której z kredytu sfinansowano budowę co najmniej
dwóch budynków mieszkalnych. W konsekwencji, skoro zasada przewidziana
w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. została wyłączona poprzez zastosowanie ustępu
4 i wskutek tego hipoteka nie przeszła na nowo utworzoną nieruchomość, a strony
nie uregulowały powstania hipoteki umową, nie powstała hipoteka łączna
na wydzielonej nieruchomości.
W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej (art. 3983
§ 1 k.p.c.) powód zarzucił naruszenie prawa materialnego - art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia 11 maja 2001 r. przez błędną
wykładnię polegającą na uznaniu, że ma on zastosowanie także w wypadku
wydzielenia nieruchomości zabudowanej tylko jednym domem mieszkalnym,
obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę tylko tego domu,
odrębnego lokalu znajdującego się w tym domu, a nie wyłącznie w przypadku
podziału nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na
budowę co najmniej dwóch domów mieszkalnych, polegającego na przeniesieniu
własności części zabudowanej domem mieszkalnym; - art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy
o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, poprzez jego
niezastosowanie w niniejszej sprawie, wbrew przepisowi art. 10 ust. 2 tej ustawy.
4
Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota zarzutu naruszenia art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w brzmieniu nadanym
ustawą nowelizującą z dnia 26 czerwca 2009 r. oraz przedstawionego zagadnienia
prawnego sprowadza się do rozstrzygnięcia zasięgu czasowego stosowania tego
przepisu do hipoteki łącznej powstałej wskutek podziału nieruchomości
polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu
z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem
jednorodzinnym.
Przepisy art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w okresie przed wejściem w życie ustawy
nowelizującej tj. dniem 20 lutego 2011 r., jak i art. 76 ust. 1 zd. 1 u.k.w.h. po jej
wejściu w życie, ustanawiają jednolicie zasadę, że w razie podziału nieruchomości
hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone
przez podział (hipoteka łączna). Istotna zmiana nastąpiła natomiast w treści ustępu
czwartego. Przed nowelizacją stanowił on, że przepisu ustępu pierwszego
nie stosuje się do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów
mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności
części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym i w takim wypadku
hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. Po nowelizacji
stanowi natomiast, że w razie podziału nieruchomości polegającego na
ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej
nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
nabywca może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości
powstałych wskutek podziału, a w wypadku określenia sposobu podziału hipoteki
w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawnienia w księdze wieczystej, podział
następuje stosownie do postanowień umowy.
Konstrukcja ustawowa hipoteki łącznej przyjęta w art. 76 ust. 1 oraz 2 zd. 1
u.k.w.h. zapewnia wierzytelności hipotecznej bezwzględną ochronę, bowiem
zabezpiecza tę wierzytelność na kilku nieruchomościach hipoteką, która jest
utrzymywana aż do jej wygaśnięcia. Sytuację dłużnika hipotecznego nieruchomości
5
obciążonej hipoteką łączną łagodzi możliwość dokonania podziału hipoteki
jednostronną czynnością wierzyciela hipotecznego (ustęp 1 zd. 2) albo rozwiązanie
przewidziane w ustępie czwartym. Jest ono zdecydowanie korzystniejsze dla
właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką łączną w stanie prawnym
obowiązującym przed dniem 20 lutego 2011 r., ponieważ może prowadzić nawet do
sytuacji, w której hipoteka łączna nie powstanie mimo podziału nieruchomości,
wobec braku umowy o podział hipoteki. Natomiast po tej dacie ustawodawca
przyznał nabywcy wydzielonej nieruchomości prawo żądania podziału hipoteki
stosownie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału, albo według
zasad określonych w umowie o ustanowienie hipoteki. Zupełnie inna jest zatem
sytuacja prawna wierzyciela hipotecznego jak i nabywcy nieruchomości wydzielonej
wskutek podziału nieruchomości obciążonej. Stąd istotne jest przesądzenie kwestii
intertemporalnych związanych z wprowadzeniem nowego brzmienia art. 76 ust. 4
u.k.w.h. ustawą nowelizującą z dnia 26 czerwca 2009 r. Ustawa ta zawiera przepis
przechodni stanowiąc w art. 10 zd. 1 i 2, że do hipotek zwykłych i kaucyjnych
zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie
objętych hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje
się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w dotychczasowym
brzmieniu, z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 tej ustawy, który stosuje się w brzmieniu
nadanym ustawą nowelizującą. Z brzmienia przepisu nie wynika zatem, by ustawa
regulowała w całości kwestie intertemporalne, a zwłaszcza nie wynika zasada
działania ustawy wstecz. Jest to zgodne z wyrażoną w art. 3 k.c. zasadą lex retro
non agit nakazującą dokonanie oceny skutków zdarzeń prawnych na podstawie
ustawy obowiązującej w czasie, w której zdarzenie nastąpiło. Jak wskazał Sąd
Najwyższy w uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów z dnia 16 października
2008 r., III CZP 71/08 (OSN 2009, Nr 4, poz. 49) dotyczącej kwestii
intertemporalnych związanych z wejściem w życie ustawy nowelizującej art. 76 ust.
4 u.k.w.h. z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. Nr 63, poz. 635), poza działaniem tej
zasady pozostaje kwestia oceny treści powstałego pod rządem uchylonej ustawy
stosunku prawnego oraz konsekwencji prawnych zdarzeń związanych z tym
stosunkiem, zrealizowanych po wejściu w życie nowych przepisów. Podzielił także
ugruntowany pogląd doktryny i orzecznictwa w przedmiocie dopuszczalności
6
wywodzenia norm rozstrzygających kolizje powstające w związku z wejściem
w życie innych ustaw z reguł intertemporalnych dotyczących aktów prawnych
o charakterze kodeksów i w konsekwencji opowiedział się za stosowaniem per
analogiam art. XXXVIII p.w.k.c. i art. 117 u.k.w.h. Dodać do powyższych przepisów
należy także art. 116 ust. 2 u.k.w.h stanowiący, że czynności dokonane przed
dniem wejścia w życie ustawy są skuteczne, jeżeli nie naruszyły przepisów
dotychczasowych.
Zważywszy zatem na fakt, że art. 76 ust. 4 w nowym brzmieniu ma
zastosowanie, zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy nowelizującej, do hipoteki kaucyjnej
powstałej przed datą wejścia nowelizacji w życie, należy się odnieść do kwestii
powstania hipoteki w sprawie niniejszej.
Cechą charakterystyczną hipoteki łącznej jest to, że obciąża ona, celem
zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, co najmniej dwie nieruchomości
i obciążenie łączne dochodzi do skutku poprzez dokonanie wpisów we wszystkich
księgach. W myśl art. 76 ust. 1 u.k.w.h. hipoteka łączna powstaje w razie podziału
nieruchomości. Mimo początkowej rozbieżności stanowisk Sądu Najwyższego,
ostatecznie ugruntował się pogląd, że zdarzeniem warunkującym zastosowanie
ustępu czwartego tego przepisu (w wersji sprzed nowelizacji z dnia 20 lutego
2011 r.) jest podział nieruchomości obciążonej hipoteką, do którego dochodzi
w dacie ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu (wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04, w/w uchwała z dnia
16 października 2008 r.), a nie ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt
udzielony na budowę domów mieszkalnych. Pytaniem zatem jest, czy z uwagi na
treść art. 10 ust. 2 ustawy nowelizującej, w wypadku dokonania podziału
nieruchomości przed datą wejścia w życie nowelizacji tj. przed 20 lutego 2011 r.,
zastosowanie będzie miał art. 76 ust. 4 w brzmieniu dotychczasowym, czy
znowelizowanym. Mając na uwadze, że nowela nie uchybia skutkom zdarzeń
powstałych przed jej wejściem w życie, nie może ulegać wątpliwości, że podział
nieruchomości, który nastąpił pod rządami przepisów obowiązujących przed
nowelizacją , wywołał skutki prawne określone tymi przepisami. Skutki prawne,
o ile zostały spełnione przesłanki określone w ustępie czwartym następowały
z mocy prawa i nie było potrzebne podjęcie akcji ani przez właściciela
7
nieruchomości wydzielonej, ani przez dłużnika hipotecznego lub wierzyciela.
Skoro zatem obowiązujący ówcześnie ustęp czwarty przewidywał, że ustępu
pierwszego nie stosuje się w wypadku hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony
na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega
na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem
mieszkalnym, to skutkiem prawnym podziału takiej nieruchomości było, że hipoteka
łączna nie powstała chyba, że istniała umowa regulująca sposób podziału hipoteki.
Konsekwencją zaś powyższego jest, iż nie ma zastosowania art. 10 ustawy
nowelizującej do tych stanów faktycznych, w których podział nieruchomości
obciążonej hipoteką nastąpił przed wejściem w życie ustawy nowelizującej i nie
została zawarta umowa o podziale hipoteki. Ponieważ chwilą rozstrzygającą
o podziale nieruchomości jest data ustanowienia odrębnej własności pierwszego
lokalu, zatem dotyczy to zarówno pierwszego wyodrębnienia dokonanego
przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, jak i wyodrębnień kolejnych lokali.
Odmienne stanowisko prowadziłoby do niedopuszczalnej ingerencji w ustaloną
ustawowo, przed nowelizacją, sytuację prawną nabywców i wierzyciela.
Reasumując, artykuł 76 ust. 4 w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia
26 czerwca 2009 r. ma zastosowanie do hipoteki łącznej powstałej w wyniku
podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu
lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości
zabudowanej domem jednorodzinnym, jeżeli podział ten nastąpił po wejściu w życie
tej ustawy. Natomiast w wypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką
zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, polegającego
na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem
mieszkalnym, dokonanego przed wejściem w życie wymienionej ustawy, art. 76
ust. 4 u.k.w.h. ma zastosowanie w brzmieniu dotychczasowym.
Brak jest podstaw, by podzielić zarzut naruszenia art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie
ustawy o księgach wieczystych i hipotece – ustawy kodeks postępowania
cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy –
Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63, poz. 635). Przepis ten, aczkolwiek sformułowany
jest nieprecyzyjnie, nie daje podstawy do dokonania wykładni zaprezentowanej
8
przez skarżącego. W zdaniu pierwszym ustawodawca zawęża stosowanie ustępu
czwartego jedynie do sytuacji, w której hipoteka zabezpiecza kredyt udzielony
na budowę domów mieszkalnych, przy czym sformułowanie „na budowę domów
mieszkalnych” określa cel kredytu. Użycie liczby mnogiej nie oznacza, że przepis
ma zastosowanie tylko w wypadku, gdy kredyt został udzielony na budowę więcej,
niż jednego budynku mieszkalnego. W dalszej części zdania mowa jest
o podziale nieruchomości, a zatem łączne odczytanie całego zdania nie
pozwala na dokonanie innej wykładni gramatycznej, niż ta, że intencją
ustawodawcy było, by w każdym wypadku obciążenia hipoteką nieruchomości,
na której został wybudowany dom mieszkalny (lub domy mieszkalne) przepis ten
miał zastosowanie. Zwrócić uwagę bowiem należy, że hipoteka obciąża
nieruchomość, a zatem możliwa jest sytuacja, że będzie ona zabudowana jednym,
lub wieloma budynkami mieszkalnymi. Trafnie wskazał Sąd Apelacyjny, że brak
jest racji uzasadnionych społecznie, prawnie lub ekonomicznie do różnicowania
sytuacji prawnej nabywców nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym
(lokalem) od ilości sfinansowanych z kredytu budynków mieszkalnych.
Uznając skargę kasacyjną za pozbawioną uzasadnionych podstaw
orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39814
k.p.c., o kosztach rozstrzygając
na podstawie art. 108 § 1 i art. 98 k.p.c.