Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 379/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 marca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Agnieszka Piotrowska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej dla Nieruchomości przy ul. J.
przeciwko J. S.A. w Z.
o zobowiązanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 14 marca 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 11 stycznia 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej
na rzecz strony pozwanej koszty postępowania kasacyjnego
w kwocie 3.600 złotych.
Uzasadnienie
2
Strona powodowa - Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. J. […]
wniosła o nakazanie stronie pozwanej - J.[…], aby zgodnie z treścią zawartego
porozumienia wykonała warstwę antyścierną posadzki w garażu podziemnym
położonym w budynku Wspólnoty. Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa,
zarzucając brak czynnej legitymacji procesowej Wspólnoty Mieszkaniowej.
Wskazała, że lokal garażowy nie jest częścią nieruchomości wspólnej, którą
zarządza Wspólnota, lecz stanowi odrębny lokal niemieszkalny mający urządzoną
księgę wieczystą […], stąd do wytoczenia powództwa legitymowani są wyłącznie
współwłaściciele tego lokalu, a nie Wspólnota Mieszkaniowa. Strona pozwana
podniosła ponadto, że dochodzone w pozwie roszczenie z rękojmi za wady rzeczy
sprzedanej wygasło z uwagi na upływ terminu, albowiem budynek, w tym garaż,
został oddany do użytku w dniu 16 listopada 1998 roku. Żądanie wykonania warstwy
antyściernej na posadzce w garażu jest ponadto bezzasadne ze względu na
narażenie jej na szereg czynników zewnętrznych w okresie trwającej ponad 10 lat
eksploatacji. Według dalszych twierdzeń pozwanej Spółki nie doszło także do
zawarcia porozumienia w sprawie wykonania warstwy posadzki, na które powoływała
się strona powodowa w uzasadnieniu pozwu.
Sąd Okręgowy wyrokiem z 18 stycznia 2011 roku oddalił powództwo i obciążył
Wspólnotę Mieszkaniową kosztami procesu poniesionymi przez stronę pozwaną w
kwocie 5400 złotych uznając, że strona powodowa nie posiada legitymacji czynnej
do dochodzenia objętego pozwem roszczenia, albowiem wspólnota mieszkaniowa
może być podmiotem wyłącznie tych praw i obowiązków, które są związane z
zarządzaniem nieruchomością wspólną. Może nabywać prawa majątkowe tylko do
majątku wspólnego właścicieli odrębnych lokali. Nie ma legitymacji czynnej do
dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości
wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba,
że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.
Po rozpoznaniu apelacji Wspólnoty Mieszkaniowej od powyższego
rozstrzygnięcia Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 11 stycznia 2012 roku oddalił
apelację powoda, podzielając ustalenia faktyczne Sądu I instancji. Częściowo je
uzupełnił wskazując, że z umów przedłożonych w toku postępowania apelacyjnego
3
przez powoda wynika, że kolejnych sześciu współwłaścicieli garażu przelało na rzecz
Wspólnoty roszczenia z tytułu wad garażu podziemnego oraz z tytułu nienależytego
wykonania przez pozwanego umowy sprzedaży udziału w nieruchomości. Ustalił
także, że jednym ze współwłaścicieli podziemnego garażu wielostanowiskowego
stanowiącego odrębny lokal niemieszkalny jest strona pozwana.
Sąd Apelacyjny uznał rozważania prawne Sądu Okręgowego za niekompletne
i częściowo wadliwe. Wskazał, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach jej
zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Żądanie pozwu obejmowało wykonanie warstwy posadzki w garażu podziemnym,
a więc przysługiwało wspólnie wszystkim współwłaścicielom tego garażu. Pozwany
jako jeden ze współwłaścicieli garażu sprzeciwił się wytoczeniu przeciwko niemu
powództwa o przedmiotowe roszczenie. W ocenie Sądu Apelacyjnego, grupa
współwłaścicieli, która dokonała cesji roszczeń na rzecz Wspólnoty, nie mogła
skutecznie wystąpić z pozwem przeciwko pozwanemu powołując się na art. 209 k.c.
i twierdząc, że dochodzi roszczenia zmierzającego do zachowania wspólnego prawa.
W konsekwencji Sąd Odwoławczy stwierdził, że stronie powodowej nie służy
legitymacja procesowa do dochodzenia sformułowanego w pozwie roszczenia
o nakazanie wykonania warstwy posadzki.
Ponadto Sąd II instancji wskazał, że dochodzone pozwem roszczenie
dotyczyło nie nieruchomości wspólnej, lecz garażu stanowiącego przedmiot odrębnej
własności wskazanych osób. Brak jest więc w tej sytuacji podstaw do przyjęcia,
że współwłaściciele mogli skutecznie przelać przysługujące im roszczenia
odszkodowawcze na Wspólnotę, której zdolność prawna jest ograniczona i może być
ona podmiotem jedynie praw i obowiązków związanych z nieruchomością wspólną.
Sąd Apelacyjny podniósł ponadto, że strona powodowa nie udowodniła roszczenia
co do zasady, albowiem nie przedstawiła dowodów (zwłaszcza z dokumentów)
wskazujących na istnienie obowiązku pozwanego wykonania warstwy antyściernej
posadzki w garażu, jak również nie wykazała istnienia porozumienia z pozwanym
w tej kwestii, na które wskazywała w pozwie.
W skardze kasacyjnej od powyższego wyroku powodowa Wspólnota
Mieszkaniowa zarzuciła naruszenie prawa materialnego tj. art. 381 § 1 i 2 k.c.
poprzez nie zastosowanie w sprawie, naruszenie prawa materialnego, to jest art. 6
4
ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., nr 80,
poz. 903 z późn. zm.) w związku z art. 331
§ 1 k.c. poprzez błędną wykładnię
polegającą na uznaniu, że wspólnota mieszkaniowa posiada ograniczoną zdolność
prawną oraz naruszenie przepisów postępowania to jest art. 386 § 4 k.p.c. poprzez
brak uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego
rozpoznania pomimo nie rozpoznania istoty sprawy przez Sąd Okręgowy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna strony powodowej nie zasługuje na uwzględnienie.
Oczywiście niezasadny jest procesowy zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny
art.386 § 4 k.p.c., polegający, według skarżącej, na zaniechaniu uchylenia
zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego
rozpoznania. Brak jest bowiem jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, ze Sąd I instancji
nie rozpoznał istoty sprawy bądź, że konieczne było przeprowadzenie postępowania
dowodowego w całości, a tym samym do wydania przez Sąd II instancji orzeczenia
kasatoryjnego.
Nie jest także trafny zarzut naruszenia art. 6 ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
w związku z art. 331
§ 1 k.c. poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu,
że wspólnota mieszkaniowa posiada ograniczoną zdolność prawną
Zasadniczą kwestią sporną w rozpatrywanej sprawie jest legitymacja czynna
Wspólnoty Mieszkaniowej do samodzielnego dochodzenia roszczenia o nakazanie
stronie pozwanej wykonania warstwy posadzki w podziemnym garażu
wielostanowiskowym stanowiącym przedmiot współwłasności dwudziestu kilku osób
fizycznych oraz strony pozwanej jako osoby prawnej, przy czym roszczenie
to zostało zakwalifikowane jako odszkodowawcze w postaci restytucji naturalnej.
Rozważenie tej kwestii rozpocząć należy od przypomnienia, że stosownie do
art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (jedn. tekst:
Dz.U.2000/80/903 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota
mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być
pozwana.
5
W orzecznictwie dominuje pogląd, że wspólnota mieszkaniowa jest
podmiotem prawa cywilnego- ustawową (ułomną) osobą prawną, o której mowa
w art. 331
k.c., charakteryzującą się cechami różniącymi ją nie tylko od osób
prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych
spółek osobowych. Powstaje nie na skutek czynności prawnej, lecz z mocy samego
prawa, w momencie wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu,
którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota nie
podlega też likwidacji, gdyż istnieje tak długo, jak długo występuje stan, od którego
ustawa uzależnia powstanie tego podmiotu. Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest
sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną i utrzymanie tej nieruchomości
w stanie niepogorszonym.
W uchwale składu 7 Sędziów SN z dnia 21 grudnia 2007 roku (III CZP 65/07,
OSNC 2008/7-8/69) stanowiącej zasadę prawną, Sąd Najwyższy przyjął,
że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej,
może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. W uzasadnieniu tej uchwały
wskazano, że zaaprobowanie poglądu, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem
stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od
majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak
wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością
wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu
zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają
stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez
właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu
nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz
pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku
wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach
gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów
o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność
nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), niezbędnej
jednak do zarządzania nieruchomością wspólną (np. siedziba zarządu wspólnoty).
Z uzasadnienia wspomnianej uchwały wynika ponadto, że przepisy ustawy
o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna
6
wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych
z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. W licznych przepisach
tej ustawy jest mowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art. 1 ust. 1,
art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 u.w.l.), przy czym ustawodawca posługuje się
zamiennie określeniami „zarządzanie nieruchomością wspólną” oraz „zarząd
nieruchomością wspólną”. Ponadto w art. 17 u.w.l. uregulowana została
odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania „dotyczące”
nieruchomości wspólnej. Uregulowania te pozwalają na sformułowanie wniosku,
że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych
z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną (por. też wyrok SN
z dnia 15.10.2008 roku, I CSK 118/08, LEX nr 658169).
Sporne zagadnienie, czy wspólnota mieszkaniowa może samodzielnie
dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej, zostało rozstrzygnięte w uchwale z dnia 23.09.2004 roku
(III CZP 48/04, OSNC 2005/9/153), w której Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota
mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń
odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej,
w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba
że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Sąd przyjął więc, że bez przelewu
wierzytelności wspólnota nie może dochodzić roszczeń związanych z wadami
nieruchomości wspólnej, wynikających z umowy sprzedaży lokalu i związanego z nim
udziału w nieruchomości wspólnej.
W rozpatrywanej sprawie nie chodzi o realizację roszczeń związanych
z wadami nieruchomości wspólnej, lecz o roszczenia współwłaścicieli garażu
wielostanowiskowego związane wyłącznie z tym lokalem stanowiącym przedmiot ich
współwłasności.
Powodowa Wspólnota upatrywała swojej legitymacji czynnej do wytoczenia
powództwa w fakcie zawarcia z częścią współwłaścicieli garażu umów, na mocy
których przenieśli oni na rzecz powodowej Wspólnoty roszczenia przeciwko stronie
pozwanej wynikające z wad fizycznych tego garażu oraz z tytułu nienależytego
wykonania przez stronę pozwaną umowy sprzedaży udziału w garażu.
7
Tymczasem, jak to już wyżej podniesiono, wspólnota mieszkaniowa powołana
została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się
jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń. Jeżeli, jak to
przyjął Sąd Najwyższy we wskazanej wyżej uchwale z dnia 21 grudnia 2007 roku,
III CZP 65/07, w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej mieszczą się wyłącznie
czynności dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, to wykluczyć należy
możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń odszkodowawczych
przysługujących współwłaścicielowi (grupie współwłaścicieli) lokalu będącego
przedmiotem odrębnej własności wynikających z umowy sprzedaży deweloperskiej
nawet na podstawie umów cesji zawartych przez Wspólnotę Mieszkaniową
z poszczególnymi współwłaścicielami odrębnego lokalu. Za odmiennym podejściem
nie przemawiają względy praktyczne wskazane przez skarżącego w skardze
kasacyjnej, zwłaszcza, że przepisy ogólne prawa cywilnego dotyczącego relacji
między współwłaścicielami zapewniają im realizację przysługujących im uprawnień,
na co trafnie zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny. W tym stanie rzeczy także zarzut
naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. art. 381 § 1 i 2 k.c. jest pozbawiony
uzasadnionych podstaw, co prowadziło do oddalenia skargi kasacyjnej strony
powodowej jak bezzasadnej na podstawie art. 39814
k.p.c. i obciążenia strony
powodowej jako przegrywającej kosztami postępowania kasacyjnego poniesionymi
przez stronę pozwaną.
db