Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 42/13
UCHWAŁA
Dnia 18 października 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Marta Romańska
SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej "K." w L.
przeciwko K. .
o zapłatę,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 18 października 2013 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w .
postanowieniem z dnia 21 marca 2013 r.,
"Czy wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem
przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu
obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty,
wynikających z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.), stanowi
czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art.
22 ust. 2 tej ustawy?"
podjął uchwałę:
Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem
przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej
z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz
wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu
art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jednolity tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
2
Uzasadnienie
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 29 sierpnia 2012 r.
Sąd Rejonowy w L. zobowiązał pozwanego do zapłaty na rzecz Wspólnoty
Mieszkaniowej „K." kwoty 1444,75 zł tytułem nieuiszczonych zaliczek na koszty
zarządu nieruchomością wspólną oraz zwrotu wydatków związanych z
utrzymaniem odrębnego lokalu (ryczałt za dostawę wody). Powództwo wytoczył
zarządca (administrator) nieruchomości wspólnej, działający na podstawie umowy o
administrowanie tą nieruchomością, zawartej z zarządem Wspólnoty,
upoważnionym uchwałą właścicieli lokali. Po wniesieniu przez pozwanego
sprzeciwu przewodniczący Sądu wezwał administratora nieruchomości do
przedłożenia uchwały właścicieli lokali, zezwalającej na wytoczenie powództwa,
uznając, że czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z § 2 ust. 3
umowy administrator był uprawniony do czynności zwykłego zarządu określonych
w załączniku nr 2 do umowy, w którego trzecim punkcie wskazano „prowadzenie
windykacji zadłużeń - analiza i kierowanie pozwów do sądu". Ze względu
na niezłożenie takiej uchwały Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 22 listopada
2012 r. umorzył postępowanie, uznając wniesienie powództwa w imieniu Wspólnoty
przeciwko jednemu z jej członków za czynność przekraczającą zakres zwykłego
zarządu.
Sąd Okręgowy w L. w toku rozpoznawania zażalenia powódki stwierdził, że
wyłoniło się zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, dotyczące
charakteru czynności wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem
przeciwko członkowi wspólnoty o zapłatę sum, obciążających go z tytułu opłat na
rzecz wspólnoty, obejmujących zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną
oraz zwrot wyłożonych wydatków na utrzymanie lokalu członka (art. 22 u.w.l.), które
przestawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. Wskazał, że powołany na
podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l. trzyosobowy zarząd Wspólnoty, działając w ramach
umocowania udzielonego uchwałą Wspólnoty nr […] z dnia 22 października 2010 r.,
zawarł w dniu 22 października 2010 r. z K. K. i J. M. prowadzącym działalność
3
w ramach spółki cywilnej pod firmą „J." z siedzibą w L., umowę o administrowanie
nieruchomością wspólną.
Sąd Okręgowy stwierdził, że wystąpienie przez Wspólnotę, w której imieniu
działał administrator nieruchomości wspólnej, upoważniony umową zawartą przez
zarząd Wspólnoty, z pozwem przeciwko członkowi Wspólnoty o zapłatę należności
określonych w art. 13 u.w.l., może być traktowane jako czynność zwykłego
zarządu. Mógł ją zatem podjąć z upoważnienia zarządu ustanowionego
na podstawie art. 20 u.w.l., zarządca (administrator) nieruchomości. Nie można
wyłączyć również ewentualności traktowania takiej czynności jako przekraczającej
zwykły zarząd, dla podjęcia której wymagana była uchwała właścicieli lokali,
zezwalająca zarządowi Wspólnoty na wytoczenie powództwa i udzielenie
stosownego pełnomocnictwa zarządowi (administratorowi) nieruchomości. Sąd ten
opowiedział się za drugą z przedstawionych możliwości.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z wyodrębnieniem własności pierwszego lokalu, należącej do innej osoby niż
właściciel nieruchomości lokalowej, powstaje podmiot prawa cywilnego, ustawowa
osoba prawna (art. 6 u.w.l.), o jakiej mowa w art. 331
k.c. i w art. 64 § 11
k.p.c.
Za dominujący w orzecznictwie Sądu Najwyższego uznać należy pogląd,
że wspólnota mieszkaniowa posiada przymiot osoby prawnej wyposażonej
w zdolność prawną (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69). Tworzy ją
ogół właścicieli lokali, a członkostwo we wspólnocie powstaje w sposób
samoczynny, z chwilą nabycia własności lokalu. Do zadań wspólnoty należy
sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną i utrzymanie jej w stanie
niepogorszonym.
Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może być dokonane,
zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
lub w umowie później zawartej pomiędzy właścicielami lokali w formie aktu
notarialnego, a w szczególności przez powierzenie zarządu osobie fizycznej albo
prawnej. Jeżeli właściciele nie określili sposobu zarządu w umowie ani w uchwale
zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązuje regulacja ustawowa (art. 18 ust. 3).
4
W odniesieniu do wspólnot mniejszych, stosownie do art. 19 u.w.l., mają
odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania
cywilnego o współwłasności. W większych wspólnotach kwestie dotyczące zarządu
unormowane zostały w art. 20 do 32 u.w.l. Przewidziana została także możliwość
ustanowienia zarządcy przymusowego, jeśli zarząd nie został powołany lub mimo
powołania nie wypełnia obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki
(art. 26 ust. t .u.w.l.).
Ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem „zarząd" w dwóch
znaczeniach, funkcjonalnym i podmiotowym (por. uchwały Sądu Najwyższego
z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, OSNC 2005, nr 1, poz. 6; z dnia
21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, OSNC 2009, nr 12, poz. 158, wyrok z dnia
14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, niepubl.; z dnia 14 września 2005 r., III CZP
62/05, niepubl.). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym, to działanie w sferze prawnej
innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony
(art. 18 ust. 1 u.w.l.), w odniesieniu do którego ustawodawca używa zwrotu
„zarządca" również w innych przepisach, jak w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22,
art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.l. W literaturze przyjęte zostało także,
że jest to powierzona reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd w znaczeniu
podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.), to organ wykonawczy wspólnoty
mieszkaniowej, który wchodzi w skład jej struktury organizacyjnej; nie jest
odrębnym podmiotem prawa. Reprezentuje on wspólnotę na zewnątrz i w stosunku
do poszczególnych właścicieli, składa oświadczenia woli za wspólnotę w sprawach
zwykłego zarządu, a nie w jej imieniu, może za nią dokonywać czynności
procesowych (67 § 1 k.p.c.). Jego działanie jest w zasadzie działaniem samej
wspólnoty. Ustawa o własności lokali rozróżnia pojęcie zarządu i zarządcy w art. 14
pkt 5, art. 23 i art. 30; pojęcie zarządu występuje w licznych przepisach ustawy,
w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30,
art. 31, art. 32 i art. 32 a. Zarządca nieruchomości, zgodnie z art. 87 § 1 k.p.c.,
może także zostać ustanowiony przez wspólnotę mieszkaniową jej pełnomocnikiem
procesowym. Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością
wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na
podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą
5
wspólną, a w tym zakresie jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art.
22 ust. 1 u.w.l. Taka umowa może zawierać umocowanie do działania zarządcy
(administratora) w postępowaniu cywilnym (art. 87 § 1 k.p.c.), w granicach
sprawowanego zarządu. Do tego rodzaju umów należy umowa zawarta przez
zarząd powódki z K. K. i J. M.
Pojęcie czynności zwykłego zarządu nie zostało zdefiniowane ani
w kodeksie cywilnym, ani w ustawie o własności lokali. W art. 22 u.w.l.
ustawodawca posłużył się zwrotami „czynności zwykłego zarządu" i „czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu", ale nie dokonał określenia ich
pojęciowej zawartości. Poprzestał na przykładowym wyszczególnieniu czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 u.w.l.). Wskazał na
konieczność uzyskania przez zarząd uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę
na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielającej
mu pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących tego rodzaju czynności
w formie prawem przewidzianej.
W doktrynie prawa przyjęte zostało, że zwykły zarząd oznacza
podejmowanie czynności związanych z bieżącym administrowaniem rzeczą,
zarówno o charakterze faktycznym, jak i prawnym. Do zakresu tego pojęcia należą
również czynności procesowe. Za czynności przekraczające zakres zwykłego
zarządu uznawane są czynności o charakterze nadzwyczajnym, dotyczące
głębokiej ingerencji w sam przedmiot objęty zarządem lub związane z nim interesy
(zbycie, gruntowną zmianę rzeczy objętych zarządem). Zakwalifikowanie konkretnej
czynności do jednej z tych grup wymaga uwzględnienia jej charakteru
w konkretnych okolicznościach faktycznych. Do czynności zwykłego zarządu
podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową, stosownie do art. 22 ust. 1 u.w.l.,
należą czynności związane z bieżącym zarządzaniem rzeczą wspólną, mające na
celu zachowanie jej w stanie niepogorszonym. Chodzi tu o czynności wyznaczone
właściwościami konkretnej nieruchomości wspólnej, potrzebą ochrony interesu
właścicieli, liczby wyodrębnionych lokali, wielkości wspólnoty. Z punktu widzenia
sprawności sprawowania zarządu przyjmowane jest, że łatwiejsze nawiązywanie
porozumienia i podjęcie uchwały ma miejsce w małych wspólnotach (art. 19 u.w.l.),
co skłania do uznania, że zakres działań należących do zwykłego zarządu powinien
6
być węziej ujmowany, niż w dużych wspólnotach. Pewne rodzaje czynności,
nieobjęte art. 22 ust. 3 u.w.l., o charakterze typowym dla wspólnoty mieszkaniowej,
podejmowane w ramach tej samej podstawy prawnej, można generalnie zaliczyć do
jednej z grup określonych w art. 22 u.w.l. Mieści się w tej kategorii czynność
polegająca na wystąpieniu z roszczeniem o zapłatę należności z tytułu kosztów
zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14
i art. 15 u.w.l., w tym również wytoczenie powództwa o zapłatę tych kosztów, które
funkcjonalnie jest związane z ich pobieraniem. W przepisie art. 22 ust. 3 u.w.l.
wyszczególnione zostały przykładowo czynności, które w każdym wypadku
traktowane być muszą jako przekraczające zakres zwykłego zarządu. Objęte nim
zostały także czynności ustalania wysokości kosztów zarządu nieruchomością
wspólną w odniesieniu do: wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości
wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 1 u.w.l.), opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 22 ust.
3 pkt 3 u.w.l.), częściowych kosztów związanych z eksploatacją urządzeń
lub części budynku, które służą do użytku właścicieli lokali, jak i do wspólnego
użytku co najmniej dwóch lokali (art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l.).
Właściciele lokali obowiązani są, zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l.
uczestniczyć w kosztach zarządu wynikających z utrzymania nieruchomości
wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach;
wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Koszty zarządu
obejmują wymienione przykładowo w art. 14 u.w.l. składniki: wydatki na remonty
i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu
i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą
i windę, ubezpieczenia podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są
pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na
utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Pojęcie „kosztów zarządu" użyte w art. 14 u.w.l. ma autonomiczny charakter;
obejmuje głównie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
i korzystania z niej przez właścicieli lokali. Należą do nich zarówno koszty zwykłego
zarządu, jak i koszty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do nakładania na właścicieli obowiązku
7
ponoszenia opłat z tytułu tych kosztów oraz występowania z roszczeniem o ich
zapłatę wynika z istoty tej jednostki organizacyjnej będącej swoistym samorządem
właścicieli nieruchomości, jak też z wykonywanego zarządu, mającego naturę
właścicielską. Zasady udziału właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością
wspólną odpowiadają regulacjom Kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności
(art. 205 , art. 207 k.c.).
Koszty te mają charakter wydatków okresowych, najczęściej płatnych
miesięcznie, co legło u podstaw określenia w art. 15 ust. 1 u.w.l. obowiązku
właścicieli lokali do płacenia zaliczek na poczet tych kosztów w stosunku
miesięcznym, a tym samym zbliżenia ich do opłat czynszowych. Celem tego
uregulowania było stworzenie wspólnocie możliwości zachowania płynności
płatniczej bez konieczności zaciągania kredytów. Obowiązek właścicieli lokali
ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i korzystaniem z nieruchomości
wspólnej należy do podstawowych i stałych powinności, a sposób wypełniania
go określony został w art. 15 ust. 1 u.w.l., który ma charakter bezwzględnie
obowiązujący. Funkcjonowanie wspólnoty i możliwość niezakłóconego
sprawowania zarządu nieruchomością wspólną uzależnione zostały od właściwego
i terminowego wykonywania tego zobowiązania. Działania mające na celu
pozyskiwanie środków przeznaczonych na te koszty mają charakter powtarzający
się, oparte są na takiej samej podstawie faktycznej i prawnej, stanowią wyraz
wykonania uchwały ogółu właścicieli określającej wysokość wymienionych ich
elementów. Należy zaliczyć je do czynności zwykłego zarządu wskazanych w art.
22 ust. 1 u.w.l. jako typowych działań wspólnoty związanych z bieżącym
administrowaniem nieruchomością wspólną. Dochodzenie ich na drodze sądowej
ułatwione zostało możliwością skorzystania z postępowania upominawczego, bez
względu na wartość przedmiotu sporu (w art. 15 ust. 2 u.w.l.), jeszcze przed
zmianą treści art. 498 k.p.c. Oznacza to zaliczenie wierzytelności z tytułu kosztów
zarządu nieruchomością wspólną do kategorii zasadniczo niebudzących
wątpliwości faktycznych i prawnych.
Nie ma znaczenia dla określenia charakteru czynności wspólnoty
obejmujących nakładanie na właścicieli lokali obowiązku udziału w kosztach
zarządu nieruchomością wspólną i egzekwowanie wykonania go fakt, że dotyczą
8
one jednego z właścicieli. Przepisy określające obowiązki w tym zakresie odnoszą
się do wszystkich właścicieli lokali, na wzór obowiązków współwłaścicieli rzeczy,
a zatem są nieodłącznie powiązane z przystąpieniem do wspólnoty. Udzielenie
umocowania przez zarząd wspólnoty zarządcy nieruchomości (administratorowi) do
dochodzenia przed sądem tych należności na rzecz wspólnoty od niesolidnego
właściciela lokalu, stanowi konsekwencję przyjętego modelu zarządzania oraz form
dochodzenia należności.
Pozwanie przez wspólnotę mieszkaniową jednego z jej członków o zapłatę
przypadających na niego zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie
wymaga uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na podjęcie tej czynności.
Przemawia za tym stanowiskiem charakter i przedmiot tej czynności. Nie stanowią
przeszkody względy natury podmiotowej. Tego rodzaju roszczenie zawsze
kierowane będzie w stosunku do członka wspólnoty, a brak regulacji wyłączającej
dopuszczalność pozywania go bez konieczności podejmowania uchwały przez
właścicieli. Nietrafne jest założenie, że relacje pomiędzy wspólnotą a jej członkiem
mają wyjątkowy charakter, nakazujący traktować go jako współzarządzającego,
a zatem zasadność pozwania go powinna być poddana ocenie ogółu właścicieli.
Powództwo dotyczące tych powszechnych należności nie narusza interesu
związanego z własnością lokalu, ani z członkostwem we wspólnocie
mieszkaniowej. Podkreślenia wymaga, że w art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. wskazane
zostało wymaganie podjęcia uchwały zezwalającej na wytoczenie powództwa
z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu, w sytuacji zaistnienia szczególnych
warunków przewidzianych w art. 16 u.w.l. Oznacza to, że w odniesieniu do
powództwa ingerującego w prawo własności lokalu ustawodawca uznał za
wskazane poddanie zasadności wytoczenia go osądowi wszystkich członków
wspólnoty. Brak przekonujących argumentów dla stanowiska, że odnosi się to do
każdego powództwa kierowanego przeciwko członkowi wspólnoty.
Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest dbanie o jej interesy, a tym
samym wspólną nieruchomość, jak też interesy poszczególnych właścicieli.
Zaleganie z zapłatą kosztów zarządu przez niektórych właścicieli lokali wywołuje
niekorzystne skutki polegające na braku środków na bieżącą działalność zarządu,
może prowadzić do opóźnienia w realizowaniu zobowiązań związanych
9
zarządzaniem, a nawet konieczności zaciągania kredytu, co w ostatecznym
rozrachunku może wpłynąć na podwyższenie kosztów zarządu. Nie ma podstaw do
uznania, że zarząd wspólnoty powinien mieć na względzie także interesy właścicieli
lokali, którzy nie realizują swoich zobowiązań.
Z wytoczeniem powództwa połączony został obowiązek zapłaty kosztów
postępowania, które powinny być traktowane tak, jak koszty innych czynności
zarządu nieruchomością wspólną (napraw, czy remontów); stanowią z resztą
koszty ochrony wierzytelności przysługującej wspólnocie. Konieczność
wydatkowania ich nie wymaga uzyskania uchwały wspólnoty, skoro połączone
zostały z wystąpieniem z powództwem niewymagającym podejmowania uchwały.
Nie ma uzasadnionych argumentów, przemawiających za traktowaniem
powództwa o zapłatę zaległych należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu
nieruchomością wspólną jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
Wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP
129/08 pogląd, że reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez
zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu bądź
w uchwale o zmianie tej umowy nie ma znaczenia dla wyjaśnienia problemu
przedstawionego w zagadnieniu prawnym.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione
zagadnienie prawne jak w sentencji uchwały.
jw