Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 grudnia 2014r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2014r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy B.

przeciwko Przedsiębiorstwu (...) Spółce jawnej - A. N., J. M., M. A., J. K. w B.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 7 marca 2014r., sygn. akt XIV GC 382/11

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punktach 1, 3, 4 i 5 w ten sposób, że:

- powództwo oddala,

- zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 5.917 (pięć tysięcy dziewięćset siedemnaście) złotych tytułem kosztów postępowania,

- nakazuje pobrać od powódki Gminy B. na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Katowicach) kwotę 5.138,86 (pięć tysięcy sto trzydzieści osiem 86/100) złotych tytułem wynagrodzenia biegłego i kosztów stawiennictwa świadka;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 4.222 (cztery tysiące dwieście dwadzieścia dwa) złote tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt V ACa 415/14

UZASADNIENIE

Powódka Gmina B. wniosła pozew przeciwko Przedsiębiorstwu (...) Spółce Jawnej – A. N., J. M., M. A., J. K. w B. o zapłatę kwoty 192.262 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 28 lipca 2010 r. oraz kosztami procesu.

Wskazała, że w dniu 28 sierpnia 2002 r. zawarła z poprzednikiem prawnym pozwanej umowę dzierżawy nieruchomości położonej w B., zabudowanej budynkami produkcyjno-magazynowymi. W dniu 27 sierpnia 2009 r. powódka podczas inspekcji dzierżawionej nieruchomości stwierdziła, iż na nieruchomości nie jest prowadzona żadna działalność oraz zauważyła zawalenie się dachu w jednym z budynków produkcyjnych. W kolejnych miesiącach przeprowadzono liczne wizje dzierżawionej nieruchomości w celu określenia przyczyn i okoliczności powstałych szkód oraz możliwości przywrócenia stanu poprzedniego przez pozwaną. Zwrot nieruchomości przez pozwaną powódce nastąpił dopiero w dniu 8 lipca 2010 r. W treści protokołu streszczono opis i stan przejmowanej nieruchomości, gdzie reprezentant pozwanej potwierdził fakt spowodowanej katastrofy budowlanej.

Powódka wystąpiła z roszczeniem pieniężnym z tytułu naprawienia szkody w postaci uszkodzenia budynków, określonym na podstawie sporządzonej opinii technicznej. W pierwszej kolejności ekspert badał okoliczność, czy uszkodzony budynek nadaje się do naprawy, tj. przywrócenia stanu poprzedniego. W dalszej kolejności określono wysokość kosztów związanych z rozbiórką uszkodzonego budynku i odtworzenia budynku, które ekspert oszacował na kwotę 192.262 złotych.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 1 lipca 2011 r. Sąd Okręgowy w Bielsku - Białej uwzględnił żądanie powódki w całości.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła, iż strony zawarły umowę najmu, a nie dzierżawy i nie była także zobowiązana do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym. Powódka stawia pozwanej szereg zarzutów, całkowicie zapominając o swoich obowiązkach, a mianowicie, iż była zobowiązana nie tylko do wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku, ale także utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu. Najemcę obciążają co do zasady jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym użytkowaniem. Podkreśliła, że przez cały okres trwania umowy powódka ani razu nie przeprowadziła żadnych robót ani nawet okresowych kontroli przewidzianych w prawie budowlanym. W świetle tego to sama powódka, nie wykonując swoich obowiązków, doprowadziła do powstania szkody.

Sąd Okręgowy oparł się na następujących ustaleniach faktycznych:

W dniu 28 sierpnia 2002 r. powódka zawarła z poprzednikiem prawnym pozwanej - A. N. oraz J. M. prowadzących wówczas działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod firmą (...) w B. umowę dzierżawy nieruchomości położonej w B., zabudowanej budynkami produkcyjno-magazynowymi, o powierzchni 0,6000 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr (...), objętej księgą wieczystą nr (...).

W dniu 27 sierpnia 2009 r. powódka stwierdziła, iż na nieruchomości nie jest prowadzona żadna działalność oraz stwierdziła liczne zaniedbania i uszkodzenia części składowych nieruchomości. Między innymi stwierdziła zawalenie się dachu w jednym z budynków produkcyjnych.

Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia przyczyny powstania katastrofy budowlanej na obiekcie hali budynku produkcyjno – usługowego, a w szczególności wyjaśnienia, czy taką przyczyną była jego całkowita amortyzacja oraz brak przeprowadzonych remontów i okresowych kontroli stanu technicznego przez powoda, ustalenie, czy w razie prawidłowej jego eksploatacji budynek mógłby być nadal wykorzystywany na dotychczasowe cele.

Biegły w swojej opinii ustalił, że budynek produkcyjny wykonany był w latach 70 XX wieku z prefabrykatów żelbetowych. Wiek normalnej eksploatacji budynku o konstrukcji żelbetowej z prefabrykatów żelbetowych szacuje się na 60 lat. Przyczyną awarii mogło być osłabienie gruntu pod fundamentem spowodowane niewłaściwą eksploatacją budynku, a w szczególności niewłaściwym odwodnieniem połaci dachu i niewłaściwym odprowadzaniem wód opadowych z połaci dachu. Przyczyną katastrofy nie było całkowite zużycie techniczne hali związane z okresem jej eksploatacji, lecz niewłaściwa eksploatacja budynku prowadzona bez wymaganych remontów, okresowych badań stanu technicznego i kontroli obiektu, która spowodowała jego przedwczesne zniszczenie. Charakter zniszczeń konstrukcji świadczy o tym, że katastrofa nie nastąpiła w wyniku zdarzeń nagłych, jej symptomy musiały być widoczne dużo wcześniej.

Ustalając wysokość szkody, tj. kosztów przywrócenia budynku do stanu sprzed zdarzenia, przy uwzględnieniu stopnia zużycia technicznego, biegły określił na kwotę 30.425,16 złotych brutto.

W tych okolicznościach Sąd Okręgowy stwierdził, iż strony zawarły umowę najmu, a nie dzierżawy i sam fakt nazwania jej umową dzierżawy niczego w tej kwestii nie zmienia. Z powołaniem na orzecznictwo zaznaczył, że mimo określenia umowy jako umowy dzierżawy brak zapisu w jej treści prawa pozwanego do pobierania pożytków, które ma fundamentalne znaczenie dla umowy dzierżawy, czym w istotny sposób różni ją od umowy najmu, przesądza o innej, niż nadana przez strony, kwalifikacji stosunku prawnego.

Zgodnie z zapisami umowy dzierżawy pozwana była zobowiązana do używania przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem, a obiekty usytuowane na nieruchomości przeznaczyć na zakład produkcyjny branży spożywczej. Ponadto pozwana była zobowiązana do utrzymywania w czystości przedmiotu dzierżawy i przestrzegania przepisów powszechnie obowiązujących, w szczególności z zakresu: ochrony środowiska, prawa budowlanego, ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, przy używaniu nieruchomości. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy pozwana była zobowiązana zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym.

Zwrot nieruchomości przez pozwaną powódce nastąpił dopiero w dniu 8 lipca 2010 roku na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. W treści protokołu opisano stan przejmowanej nieruchomości, a reprezentant pozwanej potwierdził fakt katastrofy budowlanej budynku produkcyjnego.

Sąd Okręgowy stwierdził, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz postanowieniami umowy dzierżawy, pozwana była zobowiązana do utrzymywania nieruchomości w należytym stanie, dokonywania koniecznych napraw w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz do dokonywania okresowych kontroli stanu nieruchomości i posadowionych na niej budynków.

Z zebranego materiału dowodowego Sąd Okręgowy wywiódł, że pozwana nie zachowała wystarczających środków ochronnych w celu zapobiegnięcia powstania szkody w substancji dzierżawionej nieruchomości. Nie przekazała powódce dokumentów potwierdzających dokonywanie odpowiednich, koniecznych napraw budynków oraz przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynków. Dokumentów potwierdzających przeprowadzanie okresowych kontroli stanu technicznego czy dokonywania koniecznych napraw nie przedłożyła również powódka. Zgodnie z art. 64 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Dla przedmiotowego budynku książka obiektu budowlanego nie była prowadzona.

Z zeznań świadków oraz wyjaśnień stron wynika, że zarówno wynajmujący, jak i najemca, nienależycie wywiązywali się ze swoich obowiązków. Ich niewłaściwa eksploatacja budynku prowadzona bez wymaganych remontów, okresowych badań stanu technicznego i kontroli obiektu spowodowała jego przedwczesne zniszczenie.

Pozwana nie kwestionowała faktu wydania powódce nieruchomości w stanie pogorszonym i potwierdzała fakt powstania szkody. Po rozwiązaniu umowy pozwana była zobowiązana zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym, a skoro do takiego pogorszenia doszło, Sąd Okręgowy uznał za zasadne obciążenie pozwanej kosztami przywrócenia budynku do stanu sprzed zdarzenia, uwzględniając stopień zużycia technicznego budynku. Żądanie kosztów związanych z rozbiórką uszkodzonego budynku i odtworzeniem nowego budynku oszacowanymi na kwotę 30.425,16 złotych zostało zatem uwzględnione, a w pozostałym zakresie powództwo oddalono.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c., w myśl której strona przegrywająca sprawę jest zobowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

Apelację od powyższego wyroku w części uwzględniającej powództwo i orzekającej o kosztach postępowania złożyła pozwana, która wniosła o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje.

Pozwana zarzuciła:

1.naruszenie art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c. i art. 61 i 64 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane poprzez ich błędną wykładnię i tym samym przyjęcie, że pozwana nie zachowała wystarczających środków ochronnych w celu zapobiegnięcia powstania szkody oraz była zobowiązana do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, mimo że ten zawierał wady konstrukcyjnie, a powódka nie wywiązała się z szeregu ustawowych obowiązków zmierzających do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym;

2.naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. - poprzez brak wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, a także::

a) brak odniesienia się w uzasadnieniu do zarzutu 100% przyczynienia się powódki do powstałej szkody;

b) brak odniesienia się w uzasadnieniu do zarzutu wadliwego sformułowania zakresu odpowiedzialności pozwanej określonego w § 7 ust, 3 Umowy;

c) brak wyjaśnienia, dlaczego Sąd uznał że pozwana nie zachowała wystarczających środków ochronnych w celu zapobiegnięcia powstania szkody najmowanej nieruchomości poprzez nie przekazanie powodowi „dokumentów potwierdzających dokonywanie odpowiednich, koniecznych napraw budynków oraz przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynków”, skoro ustaloną przez biegłego przyczyną zawalenia się budynku były jego istotne wady konstrukcyjne;

d) brak wyjaśnienia, jakie okoliczności Sąd uznał za udowodnione, a jakie nie,

e) brak uzasadnienia prawnego oraz przytoczenia konkretnych przepisów prawa, w oparciu o które Sąd wydał rozstrzygnięcie;

f) brak wyjaśnienia w uzasadnieniu sposobu wyliczenia kosztów procesu;

3.naruszenie art. 98 § 1 i 2 k.p.c. poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 1.602 zł, wzajemne zniesienie kosztów zastępstwa procesowego w sytuacji, gdy pozwana wygrała proces w 85% oraz brak rozstrzygnięcia o kosztach postępowania zażaleniowego zasądzonych w postanowieniu Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 listopada 2011 roku (sygn. akt I ACz 971/11).

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej odniosła zamierzony skutek, choć nie wszystkie podniesione w niej argumenty zasługują na akceptację.

Apelacja pozwanej jest uzasadniona w zakresie zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 328 § 2 k.p.c. Cytowany przepis określa, jakie elementy sąd jest zobowiązany ująć w uzasadnieniu wyroku. Powinno ono zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Braki te mogą dotyczyć zarówno podstawy faktycznej, jak i prawnej. Niedostatecznie jasno ustalony stan faktyczny może uniemożliwiać dokonanie oceny wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2011 r., sygn. akt II UK 346/10), a tym samym uzasadniać zarzut naruszenia prawa materialnego, gdyż o jego prawidłowym zastosowaniu można mówić dopiero wówczas, gdy ustalenia stanowiące podstawę zaskarżonego wyroku pozwalają na ocenę tego zastosowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2004 r., sygn. akt V CK 92/04). Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku polega natomiast na wskazaniu nie tylko przepisów prawa, ale także na wyjaśnieniu, w jaki sposób wpływają one na treść rozstrzygnięcia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2011 r., sygn. akt I CSK 581/10).

W orzecznictwie wyraźnie jednak wskazuje się, iż zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. powinien być uznany za uzasadniony jedynie w przypadkach wyjątkowych, kiedy treść uzasadnienia całkowicie uniemożliwia sądowi drugiej instancji dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2011 r., sygn. akt I UK 325/10). Zatem, choć uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera braki, zwłaszcza w zakresie powołania podstawy prawnej rozstrzygnięcia i przyczyn częściowego uwzględnienia żądania pozwu, nie powoduje potrzeby uchylenia wyroku celem ponownego rozpoznania sprawy, gdyż niepełna ocena prawna zdarzenia, na którym oparto roszczenie, może zostać dokonana przed sądem drugiej instancji jako sądem merytorycznym.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może znaleźć uzasadnienie jedynie w stosunku do wyprowadzonych wniosków z dowodu z opinii biegłego. Okoliczności faktyczne sprawy nie były sporne między stronami, a istota rozstrzygnięcia sprowadzała się do stwierdzenia, na której ze stron umowy ciążyły określone obowiązki, których niezachowanie spowodowały katastrofę budowlaną w postaci zawalenia się dachu jednego z budynków z wynajmowanej nieruchomości. Źródło ustalenia przyczyn zawalenia się dachu stało się zasadnie przedmiotem dowodu z opinii biegłego, gdyż jedynie przy pomocy wiedzy specjalistycznej mogło nastąpić rozstrzygnięcie tego problemu.

Sąd Okręgowy podszedł jednak do tego dowodu w sposób wybiórczy, w zasadzie ograniczając się do pierwotnych stwierdzeń biegłego. Ten jednak, wskutek zarzutów stron, dopiero na dalszym etapie zapoznał się bezpośrednio ze stanem budynku i jako podstawową przyczynę zawalenia dachu wskazał nie na niewłaściwą jego eksploatację, do której odwołał się Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia, ale na wady konstrukcyjne hali. Biegły stwierdził, że wystąpiły wady wykonawcze w prefabrykacji – zastosowano niewłaściwy montaż strzemion zbrojenia, zbyt mała otulinę betonową zbrojenia głównego, nie dotrzymano wymiarów przekroju poprzecznego pefabrykatu (różnica szerokości dźwigara wynosiła nawet 20%), a nadto wykonano ziarna szkieletu kamiennego w betonie w zbyt dużych wymiarach (k. 525). To te wady uznał biegły ostatecznie za decydujące. Wręcz sprowadził swoje wnioski do stwierdzenia, że katastrofa budowlana i tak miałaby miejsce, nawet gdyby zachowano wszelkie wymogi bieżącej kontroli stanu budynku. Dodatkowe przyczyny mające wpływ na zawalenie się dachu jedynie przyspieszyły ten proces, ale nie były ich pierwotną przyczyną. Rozkucie głowic rygla w trakcie montażu instalacji gazowej oraz wykonanie dodatkowego ocieplenia i izolacji na dachu budynku przyczyniły się do nadmiernego obciążenia dachu i naruszenia konstrukcji wadliwego dźwigara. Ostatecznie czynnikiem, który przyspieszył katastrofę była korozja betonu spowodowana zużyciem instalacji odwodnienia dachu. Wpływ ten biegły uznał jednak za wtórny i drugorzędny w stosunku do wad konstrukcyjnych dźwigara i wad związanych z dodatkowym obciążeniem dachu. Podwieszenie do konstrukcji dodatkowych elementów i nieszczelności dachu powodujące przyspieszenie korozji biologicznej betonu biegły zakwalifikował jako niewłaściwą eksploatację budynku, co miało związek z brakiem przeprowadzania bieżących kontroli i brakiem prowadzenia księgi przeglądów budowlanych.

Z całości zaprezentowanego przez biegłego stanowiska nie wynika zatem konkluzja, na której oparł się Sąd Okręgowy, iż to bieżąca eksploatacja miała decydujący wpływ na uszkodzenie budynku, a wobec tego wnioski Sądu Okręgowego stały w sprzeczności z zebranym w sprawie materiałem dowodowym.

Umowa stron została słusznie zakwalifikowana jako umowa najmu (art. 659 k.c.). Powódka przekazała pozwanej nieruchomość do korzystania z niej. W treści stosunku prawnego brak jednak elementu pobierania przez korzystającego z pożytków, stąd nie może być mowy o umowie dzierżawy.

Roszczenie powódki sprowadzało się do żądania zapłaty odszkodowania za zwrócenie przedmiotu umowy w stanie pogorszonym, co miało świadczyć o niewłaściwym wykonaniu umowy przez pozwanego najemcę (art. 471 k.c. w zw. z art. 675 § 1 k.c.). Należało zatem rozważyć, czy najemca naruszył swoje obowiązki, doprowadzając tym samym do zawalenia się dachu budynku.

Stosunek najmu nakłada na najemcę obowiązek wykonywania jedynie drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy (art. 662 § 2 k.c.). Zaniechanie żadnych tego typu nakładów nie było przyczyną pogorszenia się stanu budynku na wynajętej nieruchomości.

Wbrew twierdzeniom powódki, na pozwaną nie sposób także nałożyć obowiązków wynikających z art. 61 i art. 64 prawa budowlanego. Przepisy te skierowane są do właściciela lub zarządcy budynku. Oczywistym jest, iż właścicielem budynku, tak jak całej nieruchomości, jest strona powodowa. Pozwana nie była także zarządcą. Powódka enigmatycznie powołuje się na te przepisy, nie wyjaśniając, z czego wywodzi status pozwanego najemcy jako zarządcy. Najemca nie ma statusu zarządcy. To na właścicielu obiektu ciąży obowiązek dbałości o to, by obiekt ten był użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem, niezależnie od tego, czy sam ten obiekt wykorzystuje, czy też oddał go do używania innemu podmiotowi. O tym, czy dana osoba (fizyczna lub prawna) jest zarządcą obiektu budowlanego, decyduje zakres wykonywanych obowiązków. Zarządcą jest ogólnie ten podmiot, który wykonuje w stosunku do nieruchomości czynności właścicielskie, przede wszystkim utrzymuje nieruchomość we właściwym stanie technicznym, przeciwdziała nieuzasadnionemu pogarszaniu się tego stanu oraz dokonuje innych niezbędnych czynności dotyczących nieruchomości.

Treść umowy zawartej między stronami nie pozwala na ustalenie, iż pozwana spółka (także jej poprzednik prawny) została ustanowiona zarządcą nieruchomości poprzez nałożenie na nią wszelkich obowiązków właściciela. Odwołanie się w § 8 do konieczności stosowania przez najemcę przepisów prawa budowlanego nie oznacza, że najemca został zobowiązany do przejęcia obowiązków właściciela wynikających z powołanej ustawy. Powódka nie wyposażyła najemcy w uprawnienia właścicielskie. Powołanie się na prawo budowlane mogło odnieść jedynie ten skutek, że pozwana była zobowiązana do zachowania się zgodnego z normami prawa budowlanego ją obciążającymi. Nie można natomiast wnioskować o przejęciu obowiązków wynajmującego.

Odwołanie się zatem, zresztą bez wskazania szczegółów, przez Sąd Okręgowy do przepisów prawa i postanowień umowy nakładających na pozwaną dodatkowe obowiązki w zakresie bieżącej eksploatacji obiektu, nie znajduje oparcia w stanie faktycznym.

Jak wynika z ustaleń dokonanych w oparciu o opinię biegłego, katastrofa była spowodowana wadami w substancji budynku, za które to okoliczności pozwana odpowiedzialności ponosić nie może. Dodatkowo zawalenie dachu przyspieszył jego remont i prowadzenie instalacji gazowej. Przedłożony materiał dowodowy nie pozwalał na przyjęcie, że działania te były podjęte przez pozwaną spółkę lub jej poprzednika prawnego. Również nie sposób stwierdzić, że pozwana dopuściła się zaniechania obowiązków wynikających z prawa budowlanego. Stąd też nie sposób przyjąć, iż doszło do niewłaściwego wykonania przez pozwaną umowy, mogącego rodzić jej odpowiedzialność odszkodowawczą (art. 662 § 3 k.c.). Tylko w tym znaczeniu można mówić o stuprocentowym przyczynieniu się powódki do powstania szkody, do czego odnosi się apelacja. Sformułowanie to zresztą jest o tyle niewłaściwe, że stuprocentowe przyczynienie się wierzyciela można odnosić wyłącznie do stwierdzenia braku odpowiedzialności dłużnika. Brak odpowiedzialności pozwanego dłużnika wynika z okoliczności niniejszej sprawy.

Nie jest trafna apelacja w kwestionowaniu możliwości zapisu umownego o treści zawartej w § 7 pkt 3 umowy. Strony w nim postanowiły, że najemca ponosi wszelkie ryzyko wynikające z odpowiedzialności cywilnej z tytułu posiadania nieruchomości, jak również ryzyko przywrócenia pierwotnego stanu zabudowań w przypadku uszkodzenia ich w wyniku pożaru, innej klęski żywiołowej lub jakiegokolwiek innego powodu. Tak określona odpowiedzialność stanowi odpowiedzialność gwarancyjną i mieści się w granicach art. 473 k.c. Przepis art. 662 § 3 k.c. ma charakter dyspozytywny i strony mogą dowolnie określić zakres okoliczności, w których najemca będzie zobowiązany do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Treść tego zapisu nie stoi także w sprzeczności z naturą umowy najmu, którą jest możliwość korzystania z rzeczy za wynagrodzeniem, ani nie narusza zasad współżycia społecznego (pozwana nie odwołuje się zresztą do żadnej takiej zasady). Postanowienie umowne należy zatem uznać co do zasady za dopuszczalne w świetle art. 353 ¹ k.c.

Jednak postanowienie o gwarancyjnej odpowiedzialności najemcy mogło odnosić się wyłącznie do zdarzeń, które nastąpiły po zawarciu umowy. Oczywistym bowiem jest, że tak określona gwarancja nie mogła obejmować tych ryzyk, które już zaszły przed zawarciem umowy, a strony ich nie objęły umową. Ponieważ przyczyny zawalenia się dachu powstały w chwili wadliwego wybudowania obiektu, co miało miejsce przed zawarciem umowy, na którą powołuje się powódka, nie sposób objąć ich gwarancyjną odpowiedzialnością pozwanej określoną § 7 pkt 3 umowy.

W konkluzji należało przyjąć, iż pozwana nie odpowiada za wydanie przedmiotu umowy w stanie pogorszonym i powództwo skierowanie przeciwko niej na tej podstawie powinno zostać oddalone w całości. Wobec tego zaskarżony wyrok w punkcie 1 należało zmienić na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i oddalić powództwo.

Za zasadne należy uznać również zarzuty apelującej o błędnym orzeczeniu o kosztach postępowania. Sąd Okręgowy nieprawidłowo zastosował się 98 k.p.c., do którego się odwołał, gdyż powództwo zostało uwzględnione w części. Dodatkowo nie zastosował jednolitej zasady do wszystkich poniesionych przez strony kosztów postępowania, orzekając oddzielnie i odmiennie w stosunku do opłat sądowych i wynagrodzenia pełnomocników. Nie przytoczył też adekwatnego uzasadnienia do takiego rozstrzygnięcia.

Jednak na skutek zmiany merytorycznej wyroku, rozstrzygnięcie o kosztach pierwszoinstancyjnych należy dostosować do obecnego wyniku sporu. Proces w całości został przegrany przez powódkę, stąd tę stronę należy obciążyć całością kosztów postępowania w myśl art. 98 k.p.c. Zasądzono zatem na rzecz pozwanej poniesione przez nią koszty w łącznej kwocie 5.917 zł, na co złożyły się: wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłatą skarbową – 3.617 zł, zaliczka na biegłego – 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu zażaleniowym – 1.800 zł.

Od strony przegrywającej nakazano także pobrać należności związane z wynagrodzeniem biegłego i kosztów przejazdu świadka w łącznej kwocie 5.138,86 zł na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i art. 98 k.p.c.

Z tych samych przyczyn i na tej samej podstawie zasądzono od powódki na rzecz pozwanej koszty postępowania apelacyjnego w wysokości 4.222 zł, na co złożyły się: opłata od apelacji – 1.522 zł i wynagrodzenie pełnomocnika – 2.700 zł.