Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 grudnia 2012 roku

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SA– Ewa Zalewska (spr.)

Sędzia SA – Marek Podogrodzki

Sędzia SA – Urszula Wiercińska

Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Kędzierska

po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2012 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. R. (1) i B. R.

przeciwko (...) Sp. z o.o. w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 28 lutego 2012 roku

sygn. akt XXV C 1180/09

I zmienia zaskarżony wyrok nadając mu następującą treść:

1.  zasądza od pozwanego (...) Sp. z o.o. w W. solidarnie na rzecz powodów J. R. (1) i B. R. kwotę 1.405.000 zł (jeden milion czterysta pięć tysięcy) wraz z ustawowymi odsetkami od kwot:

a)  4.000 zł od dnia 18 października 2007 r. do dnia zapłaty;

b)  546.000 zł od dnia 7 marca 2008 r do dnia zapłaty;

c)  30.000 zł od dnia 8 marca 2008 r. do dnia zapłaty;

d)  475.000 zł od dnia 5 września 2008 r. do dnia zapłaty;

e)  100.000 zł od dnia 5 września 2008 r. do dnia zapłaty;

f)  200.000 zł od dnia 14 listopada 2008 r. do dnia zapłaty;

g)  50.000 zł od dnia 19 stycznia 2009 r. do dnia zapłaty.

2.  zasądza od pozwanego (...) Sp. z o.o. w W. solidarnie na rzecz powodów J. R. (1) i B. R. kwotę 77.467 zł (siedemdziesiąt siedem tysięcy czterysta sześćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów procesu.

II. zasądza od pozwanego (...) Sp. z o.o. w W. solidarnie na rzecz powodów J. R. (1) i B. R. kwotę 75.650 zł (siedemdziesiąt pięć tysięcy sześćset pięćdziesiąt) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 641/12

UZASADNIENIE

Powodowie J. R. (1) i B. R. wnieśli o zasądzenie od pozwanej (...) Spółki z o.o. w W. na ich rzecz solidarnie kwoty 1.405.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot:

-

4.000 zł od dnia 18 października 2007 r.

-

546.000 zł od dnia 7 marca 2008 r.

-

30.000 zł od dnia 8 marca 2008 r.

-

475.000 zł od dnia 5 września 2008 r.

-

100.000 zł od dnia 5 września 2008 r.

-

200.000 zł od dnia 14 listopada 2008 r.

-

50.000 zł od dnia 19 stycznia 2009 r. - do dnia zapłaty.

Jako podstawę żądania wskazali, iż skutecznie odstąpili od dwóch umów przedwstępnych sprzedaży na skutek zwłoki pozwanej, stąd żądają zwrotu dotychczas wpłaconych kwot pieniężnych zgodnie z art. 395 § 2 k.c.

Pozwana (...) Spółka z o.o. w W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania podnosząc, iż nie zawarcie umów przyrzeczonych zostało spowodowane działaniami powodów.

Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 28 lutego 2012 r. oddalił powództwo i zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kwotę 7.247 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło po dokonaniu przez Sąd Okręgowy ustalenia następującego stanu faktycznego:

Powodowie jako kupujący zawarli z M. S. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą (...) M. Ś. (1) jako sprzedającym dwie notarialne umowy przedwstępne - umowę z dnia 5 marca 2008 r. i umowę z 1 września 2008 r. W pierwszej umowie z dnia 5 marca 2008 r. w/w zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną), mocą której sprzedający sprzeda kupującym działkę gruntu nr (...) o powierzchni 0,0548 ha z mającym powstać na niej budynkiem letniskowym typu Mistral o nr marketingowym 39s - dom w zabudowie bliźniaczej, położonej w M. gmina P. wraz z udziałami w działkach stanowiących drogę i podjazd, za cenę brutto 967.112 zł, a kupujący zobowiązali się w/w nieruchomość zabudowaną budynkiem za tą cenę kupić do majątku wspólnego (Rep. A nr (...)). W drugiej umowie przedwstępnej z 1 września 2008 r. sprzedający i kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) o powierzchni 0,0388ha z mającym powstać na niej budynkiem typu Mistral o nr marketingowym 38s (dom w zabudowie bliźniaczej z domem objętym wcześniejszą umową z 1 września 2008 r.) wraz z udziałem w działce stanowiącej podjazd, za cenę brutto 924.303 zł (Rep. A nr (...)). W umowach wskazano, iż przedmiotowe nieruchomości objęte były zamierzeniem inwestycyjnym o nazwie (...), które przewidywało oprócz budowy budynków rekreacji indywidualnej budowę stanicy wodnej z szeregiem rekreacyjnych obiektów i inwestycję tą sprzedający realizował razem z (...) Sp. z o.o. w W.. Powołano się m.in. na decyzję Nr (...) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę.

W pierwszej z umów sprzedający pokwitował uiszczenie przez powodów kwoty 4.000 zł (§ 8 pkt a). Pozostałe postanowienia odnośnie uiszczenia ceny w obydwu umowach analogicznie wskazywały na sposób zapłaty ceny (§8 każdej z umów):

- kwota w wysokości po 576.000 zł miała zostać uiszczona przez powodów w terminie 7 dni od dnia zawarcia każdej z umów przedwstępnych,

- następna część ceny w wysokości po 290.000 zł miała zostać uiszczona przez powodów w terminie 7 dni od wykonania stanu surowego zamkniętego budynków, które miały być wzniesione na działkach (pokrycia dachu, stolarka, instalacje) - o powyższym sprzedający zobowiązał się powiadomić powodów na piśmie na podstawie zapisów w dzienniku budowy na adres wskazany przez powodów w akcie notarialnym, na żądanie powodów okoliczności te mogły być

stwierdzone protokołem zaawansowania robót, podpisanym przez przedstawicieli obu stron,

- pozostała część cen - odnośnie pierwszej umowy w wysokości 48.556 zł, a odnośnie drugiej umowy z 1 września 2008r. w kwocie 58.303 zł — miała być zapłacona nie później niż 7 dni od protokolarnego odbioru budynku wznoszonego na nieruchomości przez powodów (przed zawarciem umowy przyrzeczonej),

oraz odnośnie pierwszej umowy pozostała jeszcze kwota 48.556 zł miała być zapłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powodowie mieli dokonywać w/w wpłat na rachunek (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej.

W § 9 umów strony ustaliły terminy realizacji umów. Sprzedający zobowiązał się do wybudowania i oddania do użytku budynków mających powstać na działkach nr (...) w terminie do dnia 31 grudnia 2008 r. § 9 pkt a każdej z umów - przy czym w pierwszej umowie termin ten przewidziano najpierw na 30 października 2008 r., który to termin został przedłużony w drugiej umowie przedwstępnej do 31 grudnia 2008 r. - § 19 umowy z 5 września 2008 r.. Sprzedający oświadczył również, że wszelkie prace wyposażeniowe (...) do pełnego zakresu przewidzianego projektem i przedmiotem niniejszych umów zostaną zakończone do 31 grudnia 2010r.

Protokolarny odbiór techniczny budynku z udziałem kupujących miał nastąpić nie później niż w w/w terminie - czyli do 31 grudnia 2008 r. (§9 lit b). Opis techniczny zakresu prac będących przedmiotem umowy oraz rysunki budynków stanowiły załącznik do umów. Strony postanowiły, że umowy przyrzeczone zostaną zawarte w terminie 14 dni od dokonania przez powodów wpłat z § 8 umów, nie później niż do dnia 28 lutego 2009 r. ( § 9 lit.c). 

W § 9 lit e każdej z umów strony postanowiły, że ewentualne opóźnienia sprzedającego z wykonania obowiązków wybudowania i oddania do użytku budynku w terminie do 31 grudnia 2008 roku wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów, powstałe w wyniku działania siły wyższej oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują przesunięcie terminu zakończenia robót i wydania przedmiotu umowy - sprzedający zobowiązany jest w takim wypadku powiadomić o tym kupujących wskazując im. m.in. przyczyny przesunięcia terminu i nowy termin zakończenia robót/wydania nieruchomości. Sprzedający zastrzegł sobie prawo do przedłużenia terminu zakończenia prac i wydania nieruchomości w przypadku wystąpienia niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak przykładowo - niskie temperatury poniżej 5 stopni C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od sprzedającego okoliczności, o czas trwania tych przeszkód nie dłużej jednak niż 3 miesiące. Sprzedający w takich wypadkach był zobowiązany do powiadomienia kupujących ze wskazaniem przyczyny przesunięcia terminu i wskazaniem nowego terminu zakończenia robót/wydania nieruchomości.

W §10 strony określiły procedurę związaną z odbiorem i wydaniem budynku. Strony ustaliły, że odbiór budynków nastąpi po dokonaniu wpłat przez powodów w zakresie kwot po 576.000 zł i 290.000 zł, nie później niż w dacie określonej §9 lit. a, czyli nie później niż do dnia 31 grudnia 2008 roku, o terminie odbioru sprzedający powiadomi kupujących z 10-dniowym wyprzedzeniem z podaniem dokładnej daty i godziny odbioru § 10 lit a i b każdej z umów.

W § 12 każdej z umów strony postanowiły o prawie odstąpienia od umowy dla każdej ze stron - w §12 lit. d postanowiono, że w przypadku zwłoki sprzedającego w wydaniu przedmiotu umowy powodowie jako kupujący w terminie określonym umową, mają prawo odstąpić od umowy, jeżeli zwłoka ta przekroczy 30 dni - w terminie 60 dni od dnia upływu w/w 30 dniowego terminu. Ponadto uściślono, że sprzedający nie pozostaje w zwłoce w przypadku wystąpienia okoliczności określonych w § 9 lit. e. W przypadku powyższego odstąpienia sprzedający miał dokonać zwrotu kupującym wszelkich kwot wpłaconych na poczet ceny powiększonych o odsetki ustawowe liczone od dat poszczególnych wpłat do dnia dokonania ich zwrotu, w terminie 14 dni od dnia odstąpienia od umowy, co nie wykluczało innych uprawnień kupujących (§12 lit. f).

Powodowie zgodnie z postanowieniami każdej z umów dokonali wpłat w terminie 7 dni od ich zawarcia ustalonych kwot tj. z tytułu pierwszej umowy kwoty 546. 000 zł w dniu 7 marca 2008 r. i 30.000 zł w dniu 8 marca 2008 r. oraz z tytułu drugiej umowy kwoty 100. 000 zł w dniu 5 września 2008 r. i kwoty 475.000 zł w dniu 5 września 2008 r.

Budynki budowane dla powodów w zabudowie bliźniaczej miały być połączone garażem. Powodowie zlecili w formie ustnej architektowi A. P. Biuro (...) (będącego twórcą projektu architektonicznego inwestycji (...)) sporządzenie projektu zmian w projekcie typowym polegającego m. in. na zmianie wiaty garażowej na część zamknięta mieszkalną i za wykonany projekt zmian powodowie zapłacili architektowi. Strona pozwana w trakcie wykonywania prac w październiku i listopadzie 2008 roku na podstawie otrzymywanych drogą elektroniczną od architekta A. P. roboczych rysunków dotyczących zmian, realizowała domy dla powodów według w/w projektu zamiennego. W związku z tymi zmianami nie zawarto wówczas aneksu do umów przedwstępnych z powodami, ani nie uzyskano pozwolenia zamiennego na projekt zamienny.

Powodowie zlecili firmie zewnętrznej w październiku 2008 roku wykonanie dwóch kominków w budowanych dla nich domach. Proces instalacji tych kominków przez tę firmę trwał równocześnie z pracami wykończeniowymi wykonywanymi przez stronę pozwaną w okresie od października do grudnia 2008 roku, gdyż prace początkowe związane z instalacją kominków musiały być wykonane przed ułożeniem tynków i zalaniem posadzek, a montaż kominków mógł być wykonany dopiero po tynkach i zalaniu posadzek.

W listopadzie 2008 r. osiągnięto stan surowy zamknięty przedmiotowych budynków w rozumieniu § 8 umów przedwstępnych tj. pokrycie dachu, stolarka, założone instalacje wewnątrz budynku.

Sprzedający M. S. nie poinformował powodów - w sposób wskazany w umowach przedwstępnych (§ 8 umów) tj. przez powiadomienie w formie pisemnej wysłane na adres powodów wskazany § 14 umów przedwstępnych o doprowadzeniu budynku do stanu surowego zamkniętego.

Mimo braku takich powiadomień powodowie na prośbę M. S. na poczet drugiej raty wynoszącej po 290.000 zł z tytułu każdej z umów przedwstępnych - uiścili w dniu 14 listopada 2008 roku łącznie 200.000 zł.

Umową sprzedaży z 5 grudnia 2008 roku M. S. prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) sprzedał pozwanej (...) Spółka z o.o. m.in. nieruchomości objęte przedmiotowymi umowami przedwstępnymi i pozwana przejęła prawa i obowiązki sprzedającego wynikające z umów przedwstępnych. Pozwana poinformowało o powyższym powodów i w związku z tym prosiła o dokonywanie wpłat na jej konto.

Powodowie w dniu 19 grudnia 2008 roku wyrazili zgodę na przeniesienie praw i obowiązków M. S. wynikających z umów przedwstępnych na rzecz pozwanej. Pozwana wystawiła powodom faktury korygujące zgodnie z umową cesji w miejsce faktur M. S.. Po tej umowie powodowie uiścili jeszcze kwotę 50.000 zł w dniu 19 stycznia 2009 r. na poczet raty z drugiej umowy przedwstępnej.

Na dzień 31 grudnia 2008 roku budynki realizowane dla powodów nie były wykończone według opisu technicznego zakresu prac budowlanych określonego w załącznikach do umów przedwstępnych tj. brak było schodów, parapetów, drzwi wewnętrznych, grzejników, ganku, tarasu. Na tę datę nie była też doprowadzona kanalizacja miejska (co przewidywały załączniki do umów przedwstępnych), zaś ścieki miały być odprowadzane do dwóch zbiorników zastępczych, natomiast woda pochodziła ze studni głębinowych. Prace podłączeniowe były wykonywane dopiero w 2011 roku. Na dzień 31 grudnia 2008 roku nie została też wykonana pełna instalacja elektryczna (zgodnie z załącznikami do umów przedwstępnych) tj. doprowadzenie do budynków przyłączy trójfazowych, do których podłączone były sieci wewnątrz budynków, z których można byłoby czerpać prąd.

Budynki realizowane dla powodów nie zostały oddane do użytku w terminie do 31 grudnia 2008 roku zgodnie z postanowieniami umownymi z § 9 lit.a. Nie została przez pozwaną uruchomiona procedura związana z odbiorem i wydaniem budynków na rzecz powodów w terminie do 31 grudnia 2008 roku zgodnie z § 10 lit.a umów przedwstępnych i budynki w tej dacie nie zostały powodom wydane.

Mimo upływów w/w terminów z umów przedwstępnych pozwana nie informowała powodów o przyczynach niedotrzymania terminów, nie wyjaśniała dlaczego są opóźnienia w realizacji umów.

W piśmie z dnia 7 maja 2009 r. doręczonym pozwanej w dniu 13 maja 2009 roku powodowie złożyli oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnych umów sprzedaży na podstawie §12 lit d. w zw. z § 9 lit e każdej z umów tj. z uwagi na zwłokę pozwanej w wydaniu budynków i nieruchomości, która przekroczyła 30 dni. Na podstawie § 12 lit. f umów wnieśli o zwrot wpłaconych przez nich kwot w łącznej wysokości 1.406.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dat poszczególnych wpłat w terminie 14 dni.

Pismem doręczonym pozwanej 6 czerwca 2009 r. powodowie ponownie wezwali do zwrotu wpłaconych kwot.

Pozwana Spółka nie odniosła się do oświadczenia powodów o odstąpieniu od umów przedwstępnych. Pismem z 4 czerwca 2009 r. pozwana wezwała powodów do zapłaty jak wskazała „zaległej" kwoty 330.000 zł wraz z odsetkami w terminie 3 dni powołując się na notarialne umowy przedwstępne. Jednocześnie poinformowała, że 29 maja 2009 roku otrzymała od architekta powodów projekt zamienny budynku, wskazując, iż po złożeniu do nadzoru budowlanego i uzyskaniu pozwolenia zamiennego zgodnie z projektem powodów będzie gotowa do umowy przeniesienia własności.

Powód zabronił architektowi A. P., aby przekazał pozwanej pełną dokumentację projektową dotyczącą zmienionego projektu budowlanego wykonanego na jego zlecenie i w związku z tym pozwana nie dysponowała stosowną dokumentacją zamienną tylko roboczymi rysunkami, co skutkowało odmowną decyzją Starosty (...) z dnia 24 sierpnia 2009 roku odnośnie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia zamiennego budynku. Pismem z dnia 3 września 2009 roku pozwana wezwała powodów do dostarczenia kompletnej dokumentacji zmian projektowych koniecznych do uzyskania pozytywnej decyzji administracyjnej.

Dokonując oceny zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego Sąd Okręgowy wskazał, iż strona pozwana nie wykazała, że wywiązała się z obowiązku pisemnego powiadomienia powodów na podstawie zapisów w dzienniku budowy o wykonaniu stanu surowego zamkniętego budynków uprawniającego do otrzymania drugiej transzy płatności w wysokości 290.000 zł na podstawie każdej z umów zgodnie z § 8 umów. Zawnioskowany przez pozwaną na tę okoliczność św. M. Ś. (1) nie posiadał wiedzy w tym zakresie, powoływał się na swojego pełnomocnika L. G., który zeznał, że informował pisemnie oraz równocześnie e-mailem lub telefonicznie klientów o etapie budowy i konieczności w związku z tym zapłaty konkretnej raty i tak było w przypadku powodów podnosząc, że przekazał M. S. dokumentację z tych czynności w grudniu 2008 roku. Zdaniem Sądu I instancji same zeznania św. L. G. były niewystarczające do ustalenia, iż powodowie byli pisemnie powiadomieni o zakończeniu etapu budowy uprawniającego do otrzymania drugiej transzy płatności w wysokości 290.000 zł na podstawie każdej z umów, skoro strona pozwana nie przestawiła stosownego pisma na tę okoliczność. Został oddalony wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z wiadomości przesłanych pocztą elektroniczną w dniu 7 listopada 2008 roku, gdyż nie mogły one w ocenie Sadu Okręgowego stanowić dowodu na okoliczność, że wykonawca inwestycji poinformował powodów o osiągnięciu stanu surowego zamkniętego budynków albowiem wiadomości te nie zawierają żadnej treści (wiadomości k. 253,254), a poza tym nie zostały skierowane do powodów lecz do firmy (...) prowadzonej przez świadka L. G..

Strona pozwana zgodnie z art. 6 k.c. nie wykazała zdaniem Sądu I instancji, aby pisemnie zawiadomiła powodów o wykonaniu stanu surowego zamkniętego budynku. Wobec powyższego brak było podstaw, aby odmówić wiary zeznaniom powodom, iż nie byli zawiadomieni pisemnie o wykonaniu stanu surowego zamkniętego budynków, a dalsze wpłaty były dokonywane na skutek próśb i zapewnień M. S..

Zeznania świadka M. C., że po wykonaniu stanu surowego zamkniętego na przełomie października, listopada 2008 roku, została wystawiona faktura VAT, którą powodowie otrzymali - nie zasługiwały w ocenie Sądu Okręgowego na wiarę, gdyż strona pozwana nie przedstawiła takiej faktury.

W przekonaniu Sądu Okręgowego strona pozwana nie udowodniła swych twierdzeń, iż w listopadzie 2008 roku budynek był wydany powodom do dalszego wykończenia. Zeznania wskazanych przez pozwaną świadków J. P. i M. P. (2) tego nie potwierdziły. Okoliczności, na które powoływała się pozwana tj. realizowanie domu dla powodów zgodnie ze zmienionym projektem na podstawie roboczych rysunków, mimo braku stosownego aneksu do umów z powodami oraz braku dokumentów architektonicznych i wymaganej decyzji administracyjnej, wskazuje na niewłaściwy sposób realizacji procesu budowlanego przez stronę pozwaną, nie świadczy zaś o wydaniu przez pozwaną budynku powodom i to nie może obciążać powodów, aczkolwiek w świetle zasad doświadczenia życiowego budowa według zmienionego projektu musiała być prowadzona za zgodą powodów. Podobnie fakt wykonania dwóch kominków na zlecenie i koszt powodów, nie wskazywał na wydanie budynku powodom do dalszego wykończenia. Z zeznań świadka M. P. (2) nadzorującego prace z ramienia pozwanej wynika, iż strona pozwana koordynowała, aby jej prace nie kolidowały z instalacją kominków. Strona pozwana nie udowodniła swych twierdzeń, aby powodowie we własnym zakresie montowali drzwi - same zeznania strony pozwanej nie mogły być wystarczające na ustalenie tej okoliczności. Pozwana nie wykazała również, aby prace wykończeniowe były wykonywane na zlecenie powodów. Z zeznań świadka M. G. (1) wynika, iż wszystkie prace w przedmiotowych budynkach wykonywał na zlecenie pozwanej. Natomiast zeznania świadka R. K., który w sposób ogólny zeznał „na zlecenie powoda prace robił wewnątrz M. G. (1)", nie mogły być wystarczającą podstawą do uznania twierdzeń pozwanej za udowodnione. Zeznania świadków R. K. i M. G. (1) różnią się co do określenia stanu wykończenia budynków w grudniu 2008 roku (obaj świadkowie wówczas wykonywali tam prace). Zeznania świadka R. K. potwierdzają twierdzenia pozwanej, że w grudniu 2008 roku dom był wykonany w stanie deweloperskim. Natomiast świadek M. G. (1) zeznał, że „na Boże Narodzenie 2008 r. domki powodów nie były wykończone - nie było wszystkich tynków, płyty kartonowo-gipsowe nie były powieszone, trzeba było wyszpachlować i nie było pomalowane na biało. Nie było drzwi ani schodów w środku i nie było tarasu. Wykończenia w domu powodów skończyłem bodajże w lutym 2009 r. Dokładnej daty nie pamiętam". Przesłuchany w charakterze strony pozwanej prezes zarządu spółki zeznał, iż na koniec 2008 roku budynki dla powodów były w stanie deweloperskim przygotowane do przekazania, ale nie miały paru elementów takich jak: drzwi, grzejniki, schody.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, iż pozwana nie przedstawiła dokumentu urzędowego w postaci dziennika budowy na okoliczność stanu zaawansowania prac w grudniu 2008 roku ( zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych), a więc pozwana nie przedstawiła wystarczających dowodów zgodnie z art. 6 k.c., aby dokonywać ustaleń zgodne z jej twierdzeniami, zatem ocenę zeznań w/w świadków w tym zakresie należało uznać za zbędną.

Sąd Okręgowy stwierdził następnie, że skoro strona pozwana przyznała, iż na koniec 2008 roku domy powodów nie zawierały elementów takich jak: drzwi wewnętrzne, grzejniki, schody, to w istocie przyznała, iż domy budowane dla powodów na dzień 31 grudnia 2008 roku nie były wykończone według opisu technicznego zakresu prac budowlanych określonego w załącznikach do umów przedwstępnych: k. 16,25.

Reasumując Sąd I instancji uznał, iż dowody zaoferowane przez pozwaną skutkują uznaniem, iż pozwana nie wykazała, aby w terminie do 31 grudnia 2008 roku wywiązała się z postanowień umownych zawartych w § 9 lit.a oraz w § 10 lit.a - tj. nie wykazała, aby budynki realizowane dla powodów zostały oddane do użytku i aby powiadomiła powodów o terminie odbioru budynków.

Po dokonaniu powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uznał powództwo za niezasadne z następujących powodów:

Strona pozwana wywodziła, iż niewpłacenie zaliczek przez powodów oraz brak zamiennego pozwolenia, uniemożliwiło zawarcie umów przyrzeczonych w wyznaczonym terminie. Sąd I instancji nie podzielił tego stanowiska, jednakże stwierdził, iż powództwo podlegało oddaleniu z innych przyczyn.

Okoliczność zakazania przez powoda architektowi przekazania pozwanej dokumentacji zamiennej projektu budynków miała miejsce po złożeniu przez powodów oświadczenia o odstąpieniu od umów, a w świetle zawodowego charakteru działalności pozwanej realizacja przez nią budynków dla powoda według projektu zamiennego na podstawie roboczych rysunków, bez stosownego aneksu z powodem i innych wymogów formalnych, należy ocenić jako działanie podejmowane wyłącznie na jej ryzyko.

Stosownie do uzgodnienia z § 8 umów przedwstępnych bieg 7-dniowego terminu do uiszczenia rat po 290.000 zł mógł rozpocząć się od powiadomienia pisemnie kupujących o doprowadzeniu budynku do stanu surowego zamkniętego; nadto przewidziano uprawnienia dla powodów, iż mogą żądać stwierdzenia protokołem zaawansowania robót podpisanym przez obie strony. Skoro powodowie nie otrzymali pisemnego powiadomienia o doprowadzeniu budynku do stanu surowego zamkniętego, to należy stwierdzić, iż powodowie nie pozostawali w zwłoce w zakresie niezapłacenia pełnych rat po 290.000 zł (art. 476 k.c.) - to skutkuje uznaniem, iż brak pełnej zapłaty nie mógł zwalniać pozwanej od jej dalszych zobowiązań wynikających z postanowień umownych z § 9 lit. a oraz z § 10 lit. a i b umów przedwstępnych - tj. z oddania do użytku budynków do 31 grudnia 2008 roku i uruchomienia procedury odbioru i wydania budynków powodom.

Budynki realizowane dla powodów nie zostały oddane do użytku i nie zostały wydane powodom w terminie określonym w umowach do dnia 31 grudnia 2008 roku - zatem od 1 stycznia 2009 r. pozwana pozostawała w zwłoce. Strony co prawda zastrzegły możliwość przesunięcia powyższego terminu jednakże w ściśle określanych sytuacjach i przy ściśle określonych procedurach jego wykonania. W §9 lit.e wskazały na opóźnienia wywołane:

- decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów, powstałe w wyniku działania siły wyższej oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują przesunięcie terminu zakończenia robót i wydania przedmiotu umowy

- niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi jak np. niskie temperatury poniżej 5 stopni C, ulewne deszcze trwające, przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od sprzedającego okoliczności. Jednakże strony postanowiły, iż w przypadku zajścia tych okoliczności sprzedający powiadomi o powyższym kupujących wskazując przyczyny opóźnienia i nowy termin zakończenia prac.

W ocenie Sądu Okręgowego brak jest w materiale dowodowym potwierdzenia zaistnienia takiej sytuacji. Powodowie nie wykazali, by otrzymali od pozwanej informacje w zakresie przesunięcia terminu zakończenia prac. Wprawdzie w pozwie powodowie twierdzili, że pozwana informowała telefonicznie o opóźnieniach wynikających ze zdarzeń z § 9 lit. e postanowień umów przedwstępnych (z tej przyczyny wywodzili, iż okoliczności te pozwoliły na przesunięcie terminu wybudowania i oddania do użytku budynków do dnia 31 marca 2009 r.), jednakże w toku postępowania tej okoliczności powodowie nie potwierdzali. W piśmie z dnia 5 września 2011 r. (k.514) strona powodowa wywodzi: pozwana „nie wyjaśniła dlaczego jest w zwłoce" . Powódka zeznała: „nie dostałam zawiadomienia, aby zaistniała przyczyna opóźnienia 3 miesięcy, które przewidywała umowa" (k.540).

Strona pozwana przyznawała powyższą okoliczność aczkolwiek z innym uzasadnieniem wywodząc, iż „nie było potrzeby zawiadamiania powodów o opóźnieniu ponieważ takiego opóźnienia nie było" (przesłuchanie A. B. w charakterze strony pozwanej k. 580).

Niezależnie od powyższego zdaniem Sądu Okręgowego należało także zauważyć, iż już sam brak wskazania konkretnej przyczyny opóźnienia czy też nowego terminu zakończenia robót/wydania nieruchomości zgodnie z wymogami postanowienia §9 lit.e umów przedwstępnych (bowiem na datę 31 marca 2009 roku wskazywali jedynie powodowie w pozwie wywodząc go z treści §9 lit.e umowy) skutkuje uznaniem, iż nie doszło do przesunięcia terminu zakończenia robót oraz terminu wydania nieruchomości powodom z powodu okoliczności przewidzianych w tym postanowieniu umownym.

W świetle powyższego należało w przekonaniu Sądu I instancji przyjąć, że pozwana od 1 stycznia 2009 roku pozostawała w zwłoce odnośnie oddania do użytku budynków i wydania ich powodom. W §12 lit.d umów powodowie mieli zastrzeżone prawo odstąpienia w przypadku, jeżeli zwłoka sprzedającego przekroczy 30 dni, niemniej jednak wykonanie umownego prawa odstąpienia strony przewidziały jedynie w terminie 60 dni od dnia upływu w/w 30 dniowego terminu. A zatem termin 60- dniowy należało liczyć od 31 stycznia 2009 roku - czyli termin do wykonania umownego prawa odstąpienia upływał powodom z dniem 31 marca 2009 roku Tymczasem pismo powodów zawierające oświadczenie o odstąpieniu od umów przedwstępnych sprzedaży z dnia 7 maja 2009 roku zostało doręczone pozwanej w dniu 13 maja 2009 roku (k. 42-46). Odstąpienie przez powodów od umów nastąpiło więc po upływie 60 - dniowego terminu przewidzianego do skorzystania z umownego prawa odstąpienia odnośnie każdej z zawartych umów między stronami. Odstąpienie przez powodów od umów okazało się więc spóźnione - a więc bezskuteczne i w konsekwencji spowodowało bezzasadność żądania zapłaty na ich rzecz od pozwanej kwoty 1.405.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od wpłaconych kwot, stąd powództwo podlegało oddaleniu na podstawie art. 395 § 2 k.c.

Przepis art. 395 § 1 k.c. dopuszcza przyznanie jednej lub obu stronom umownego prawa odstąpienia wyłącznie w ciągu oznaczonego umową terminu - dlatego oświadczenie powodów o odstąpieniu od umów złożone po terminie określonym w umowach przedwstępnych, nie było skuteczne, mimo, iż pozwana nie wywiązała się ze swych zobowiązań do 31 grudnia 2008 roku.

Natomiast okoliczność nieukończenia całej inwestycji (...) w terminie wskazanym w umowach to jest do dnia 31 grudnia 2010 roku, na którą dodatkowo powoływała się strona powodowa w toku procesu, nie mogło mieć znaczenia w sprawie albowiem nie było to zdarzenie, od którego zajścia, strony uzależniły powstanie uprawnienia do odstąpienia od umów przez powodów; zaś folder reklamowy (...) z opisem inwestycji nie były objęte treścią umów między stronami (dokumenty koperta k. 325), zgodnie z treścią art. 71 k.c. ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje, skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy i z tej przyczyny oddalono wniosek dowodowy w tym zakresie.

Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe powoda:

- o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy na okoliczność wyceny kosztów niezbędnych do wybudowania budynków zgodnie z umowami przedwstępnymi, w celu wykazania, że za kwotę wpłaconą przez powodów pozwana mogła dokończyć oba domy w terminie wskazanym w umowie - gdyż okoliczność, która miała być wykazana tym dowodem nie miała znaczenia do rozstrzygnięcia sprawy (art.227 k.p.c.) - jak bowiem wynika z treści zapisów umowy przedwstępnej zobowiązanie strony powodowej nie polegało na pokryciu kosztów budowy budynków lecz na zapłacie określonej ceny nabycia zabudowanej nieruchomości w umowie ostatecznej w sposób określony postanowieniami umownymi, co prawda sposób zapłaty obwarowany był warunkami związanymi z realizacją budowy, lecz nie oznacza to, iż zapłata dotyczyła pokrycia jedynie kosztów budowy budynków,

- oraz wniosek o zobowiązanie pozwanego do dostarczenia dokumentów wykazujących na jaki cel zostały przekazane pieniądze uzyskane przez pozwanego z tytułu zaliczek wpłaconych przez powodów - albowiem okoliczności te są nieistotne z punku widzenia oceny skuteczności skorzystania przez powodów z umownego prawa odstąpienia.

Od wyroku Sądu Okręgowego apelację wnieśli powodowie zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucając:

I. Naruszenie przepisów postępowania, tj.:

1. art. 233 § 1 k. p. c. poprzez:

a) przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, skutkujące błędnym ustaleniem stanu faktycznego sprawy, tj. uznanie, że:

i. w materiale dowodowym zebranym w sprawie, brak jest potwierdzenia okoliczności, iż termin oddania powodom do użytku przedmiotu umów z dnia 5 marca 2008 roku oraz z dnia 1 września 2008 roku (dalej: „Umowy") uległ 3-miesięcznemu przedłużeniu, mimo iż:

- na rozprawie w dniu 17 grudnia 2010 roku świadek M. G. zeznał, że prowadził prace budowlane w budynkach, będących przedmiotem Umów (dalej: „Budynki"), od października 2008 roku do końca lutego 2009 roku, a z uwagi na obawę przed odpadnięciem tynków spowodowanym niską temperaturą, ogrzewał on pomieszczenia swoim piecem oraz tzw. „kozą" - okoliczności te wskazywały, że za zgodą stron prace budowlane byłby prowadzone do końca lutego, a termin wykonania robót nie był możliwy do dotrzymania z uwagi na okoliczności niezależne od pozwanego, m.in. niskie temperatury, co stanowiło przesłankę przesunięcia terminu oddania powodom Budynków do użytku,

- na rozprawie w dniu 31 stycznia 2012 roku, działający w imieniu pozwanego A. B. zeznał, że niezamontowanie w Budynkach, elementów drewnianych, tj. schodów, parapetów, drzwi, ościeżnic, jak również tarasu i ganku, wynikało z przyczyn niezależnych od pozwanego, to jest właśnie z panujących wówczas warunków atmosferycznych (mrozu, wiatru), które mogłyby spowodować ich uszkodzenie i konieczność ponownego czyszczenia i malowania,

ii. w toku postępowania powodowie nie udowodnili okoliczności wystąpienia przyczyn przesunięcia terminu oddania im Budynków do użytku, co potwierdzać miałyby zeznania powódki B. R., złożone na rozprawie w dniu 5 grudnia 2011 r., iż „nie dostała ona zawiadomienia od pozwanej, aby zaistniała przyczyna opóźnienia 3 miesięcy które przewidywała umowa", mimo iż jedyny wniosek, jaki można jednoznacznie wyprowadzić z przywołanego zeznania, to brak pisemnego powiadomienia powódki przez pozwanego o zaistnieniu w/w okoliczności. Sąd, przyjmując powyższą interpretację zeznań powódki, w ogóle nie wziął pod uwagę, że okoliczności które jej zaprzeczają, o czym będzie mowa poniżej, w uzasadnieniu apelacji.

b) sformułowanie przez Sąd wniosków z naruszeniem reguł logicznego rozumowania oraz sprzecznie z zasadami doświadczenia życiowego, które wyznaczają granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania i w konsekwencji błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy, tj.:

i. uznanie, że pozwany nie informował powodów o przyczynach przesunięcia terminu oddania im Budynków do użytku oraz o nowym terminie zakończenia prac, mimo iż należało przyjąć, że:

- A. B. potwierdził fakt 3-miesięcznego opóźnienia w wykonaniu Budynków oraz zapewnił powodów o ich ukończeniu w tak przedłużonym terminie, zarówno:

- w dniu 19 grudnia 2008 roku, kiedy to strony niniejszego postępowania podpisywały akt notarialny, w którym powodowie wyrazili zgodę na przeniesienie praw i obowiązków M. Ś. (1), wynikających z Umów na pozwanego;

- jak i w dniu 5 stycznia 2009 roku na spotkaniu, w siedzibie pozwanego w W. przy ul. (...), na którym J. R. (1) odebrał faktury korygujące, zgodnie ze wskazaną powyżej umową cesji;

- M. Ś. (1), który mimo, iż od dnia 5 grudnia 2008 roku formalnie przestał być stroną Umów, potwierdził fakt 3-miesięcznego opóźnienia w wykonaniu Budynków oraz zapewnił powodów o ich ukończeniu w tak przedłużonym terminie, zarówno:

- przy okazji rozmów z J. R. (2), w których zwracał się w imieniu pozwanego z prośbami o dokonywanie przez powoda kolejnych wpłat na poczet Umów, mimo braku ich formalnej wymagalności (przelewy z dnia 14 listopada 2008 roku na kwotę 200.000 złotych oraz z dnia 19 stycznia 2009 roku na kwotę 50.000 złotych),

- w dniu 5 stycznia 2009 roku na spotkaniu w siedzibie pozwanego w W. przy ul. (...), na którym J. R. (1) odebrał faktury korygujące, zgodnie ze wskazaną powyżej umową cesji,

- w wielokrotnych rozmowach telefonicznych prowadzonych z J. R. (2) w okresie przed dniem 19 stycznia 2009 roku, w odstępach czasowych 2 - 3 dni (zeznania J. R. (1) z dnia 8 października 2010 roku),

- jak i na targach (...), które obywały się w dniach 12-15 marca 2009 roku w W.,

- M. P. (2) w wielokrotnych rozmowach telefonicznych, zwracał się do powodów z prośbą o dokonanie kolejnej płatności na poczet Umów, zapewniając jednocześnie o ukończeniu Budynków w przesuniętym o trzy miesiące terminie, a w styczniu lub lutym 2009 roku poinformował telefonicznie J. R. (1) o stanie zaawansowania prac (zeznania J. R. (1) z dnia 8 października 2010 roku),

- R. K. poinformował telefonicznie J. R. (1) o stanie zaawansowania prac (zeznania J. R. (1) z dnia 8 października 2010 roku), a bez których to potwierdzeń i zapewnień, powodowie nie wyraziliby zgody na zawarcie umowy cesji z dnia 19 grudnia 2008 roku i nie dokonaliby płatności z dnia 19 stycznia 2009 roku;

ii. brak uznania, że pomimo niepowiadomienia powodów na piśmie o przyczynach przesunięcia terminu oddania im Budynków do użytku (przy czym Umowy nie wymagały pisemnej formy zawiadomienia) oraz o nowym terminie zakończenia prac, które nastąpiło jednak w formie ustnej, nie zaistniały okoliczności uzasadniające przesunięcie terminu ich wykonania o trzy miesiące, tj. do dnia 31 marca 2009 roku, mimo iż opóźnienie w zakończeniu prac budowlanych wynikało, m. in. z pory roku oraz warunków atmosferycznych panujących wówczas w M., gminie P.;

2. art. 227 i art. 328 § 2 k. p. c. poprzez brak dokonania oceny faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie i w konsekwencji brak ustosunkowania się przez Sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, co do ich prawdziwości, tj.:

a) do zeznań świadka M. G. oraz działającego w imieniu pozwanego A. B., dotyczących warunków atmosferycznych panujących w M., gmina P. w trakcie budowy Budynków;

b) okoliczności, dotyczących uzyskania przez pozwanego ostatecznej decyzji administracyjnej, na podstawie której decyzja Starosty (...) z dnia 30 kwietnia 2008 roku, sygn. (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę inwestycji (...), została przeniesiona na pozwanego, które to okoliczności wskazywałyby na moment od kiedy pozwany był uprawniony do realizacji w/w inwestycji zgodnie z prawem;

3. art. 6 k. p. c. w zw. z art. 390 § 3 k. c. poprzez przewlekanie postępowania i zbędne koncentrowanie się przez Sąd na przeprowadzaniu dowodów ze świadków na okoliczności, które nie budziły wątpliwości w sprawie lub zostały udowodnione po przesłuchaniu stron i zaledwie nielicznych świadków, dotyczących w szczególności:

a) braku powiadomienia powodów przez pozwanego na piśmie o osiągnięciu stanu surowego zamkniętego Budynków, które uzasadniałoby wymagalność kolejnej części ceny, zgodnie z § 8 lit b) Umów, oraz

b) stanu zaawansowania prac budowlanych na dzień 31 grudnia 2008 roku;

4. art. 187 k. p. c. w zw. z art. 405 w zw. z art. 410 § 1 i 2 w zw. z art. 390 k.c. poprzez ich pominięcie i nierozważenie, czy w świetle przywołanych przez powodów okoliczności faktycznych nie zachodziły w niniejszej sprawie przesłanki uwzględnienia powództwa na podstawie art. 405 w zw. z art. 410 § 1 i 2 k. c. jako zwrot nienależnego świadczenia, dlatego że z uwagi na upływ terminu przedawnienia do żądania zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży, odpadła causa zawarcia Umów, a cel świadczenia nie został osiągnięty;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

1. art. 65 w zw. z art. 476 k. c. i art. 473 § 1 k. c. poprzez błędną wykładnię zgodnych oświadczeń woli stron niniejszego postępowania i uznanie, że przesunięcie terminu oddania powodom Budynków do użytku, było możliwe jedynie w sytuacjach ściśle określonych w § 9 lit. e) z zachowaniem opisanej tam procedury, tj. konieczności zawiadomienia powodów przez pozwanego o przyczynie przesunięcia tego terminu z jednoczesnym wskazaniem nowej daty zakończenia prac, mimo iż:

a) katalog przyczyn przesunięcia terminu oddania powodom Budynków do użytku określony w § 9 lit. e) Umów, pokrywając się z zakresem normy określonej w art. 476 zd. 2 k. c., stanowił jej odzwierciedlenie, a tym samym miał on charakter jedynie przykładowy i informacyjny (na potrzeby umowy obejmującej proces budowlany), na co wskazywało również użyte tam sformułowanie „innych niezależnych od sprzedającego przeszkód", a w konsekwencji samo zobowiązanie się pozwanego do poinformowania powodów o zaistnieniu tych przyczyn, z uwagi iż miało charakter oświadczenia wiedzy a nie prawnokształtującego oświadczenia woli i stanowiło ono wyłącznie jego dodatkowy informacyjny obowiązek umowny, a nie jak twierdzi Sąd, warunek przesunięcia tego terminu,

b) skoro § 12 lit. d) Umów stanowił odzwierciedlenie normy określonej w art. 476 k. c. zd. 2 k. c. co do skutków prawnych wystąpienia okoliczności, za które pozwany nie ponosił odpowiedzialności (wymienionych przykładowo w § 9 lit e) in principio), to postanowienie § 9 lit e) in fine, stanowiło umowę określoną w art. 473 § 1 k. c., zgodnie z którą pozwany przyjął na siebie odpowiedzialność za niewykonanie Umów z powodu okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi, w każdym przypadku, gdy czas ich występowania przekraczał trzy miesiące,

2. art. 385 § 2 zd. 2 w zw. z art. 384 § 1 k. c. poprzez ich pominięcie i nieprzyjęcie interpretacji niejednoznacznych postanowień § 9 lit. e) i § 12 lit. d) Umów, zgodnie z zasadą prokonsumenckiej wykładni wzorców umów stosowanych przez przedsiębiorców w relacjach z konsumentem, mimo iż przedwstępne umowy sprzedaży zawierane w ramach inwestycji (...), obejmującej m. in. 95 jednostek mieszkaniowych, stanowiły ustalony przez pozwanego wzorzec umowny w rozumieniu art. 384 § 1 k. c.;

III. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 395 § 2 k. c., spowodowane błędnym ustaleniem stanu faktycznego sprawy, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji uznanie, że z uwagi na fakt złożenia pozwanemu przez powodów oświadczenia o odstąpieniu od Umów z dnia 5 marca 2008 roku i z dnia 1 września 2008 roku dopiero w dniu 13 maja 2009 roku, które w ocenie Sądu nastąpiło po upływie umownego terminu odstąpienia i w konsekwencji było nieskuteczne, mimo iż termin ten uległ przesunięciu w związku z zaistnieniem okoliczności, o których mowa w § 9 lit e) tych Umów.

Ponadto, na podstawie art. 368 § 1 pkt. 4 w zw. z art. 381 k. p. c.. w związku z zaistnieniem potrzeby powołania nowych dowodów po wydaniu wyroku, ponieważ okoliczności, które mają one wykazać, były niesporne w toku postępowania przed Sadem I instancji, nie były podnoszone, ani nie były kwestionowane przez stronę pozwana przed Sadem I instancji, skarżący wniósł o:

• zobowiązanie (...) S. A. z siedzibą W. przy ul (...) (...), operatora sieci komórkowej pod marką (...), do złożenia w Sądzie bilingu rozmów telefonicznych przychodzących i wychodzących z numeru (...), należącego do powoda J. R. (1), za okres od dnia 1 października 2008 roku do dnia 31 marca 2009 roku, oraz dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z w/w dokumentu na okoliczność, iż powód rozmawiał we wskazanym powyżej okresie z działającym w imieniu pozwanego A. B., z M. Ś. (1), M. P. (2), oraz innymi przedstawicielami pozwanego, którzy informowali go o przyczynach opóźnienia oraz o przesunięciu terminu wydania powodom Budynków do użytku,

• dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z uzupełniających zeznań świadka M. Ś. (1) na okoliczność, iż powód wielokrotnie rozmawiał ze świadkiem, który informował go o przyczynach opóźnienia oraz o przesunięciu terminu wydania powodom Budynków do użytku, w szczególności podczas rozmów telefonicznych oraz na spotkaniach w dniu 19 grudnia 2008 roku w Kancelarii Notarialnej M. W., w dniu 5 stycznia 2009 roku w siedzibie pozwanego, oraz na targach (...) w dniach 12-15 marca 2009 roku,

• dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z uzupełniającego przesłuchania J. R. (1) i A. B. na okoliczność, iż powód rozmawiał z pozwanym, który informował go o przyczynach opóźnienia oraz o przesunięciu terminu wydania im Budynków do użytku, w szczególności podczas rozmów telefonicznych oraz na spotkaniach w dniu 19 grudnia 2008 roku w Kancelarii Notarialnej M. W. oraz w dniu 5 stycznia 2009 roku w siedzibie pozwanego,

• zobowiązanie pozwanego do złożenia w Sądzie ostatecznej decyzji administracyjnej, na podstawie której decyzja Starosty (...) z dnia 30 kwietnia 2008 roku, sygn. (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę inwestycji (...) została przeniesiona na pozwanego, oraz dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z przedmiotowej decyzji na okoliczność ustalenia od kiedy pozwany, był uprawniony do realizacji w/w inwestycji zgodnie z prawem i tym samym czy zaistniały przesłanki przesunięcia terminu oddania powodom Budynków do użytku, stanowiących przedmiot Umów,

• dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonej ekspertyzy Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej Państwowy Instytut (...) z siedzibą w W. z dnia 30 marca 2012 roku, na okoliczność ustalenia warunków atmosferycznych (temperatura, opady, siła wiatru), panujących w miejscowości M. w gminie P. w okresie od dnia 1 listopada 2008 roku do dnia 30 kwietnia 2009 roku, które to warunki uniemożliwiały prowadzenie robót budowlanych i uzasadniały przesunięcie terminu wydania powodom Budynków do użytku.

Mając powyższe zarzuty i wnioski na uwadze, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. skarżący wnieśli o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanego - (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. solidarnie na rzecz powodów J. R. (1) i B. R. kwoty 1.405.000,- zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot: 4.000 zł. od dnia 18 października 2007 roku, 546.000 zł. od dnia 7 marca 2008 roku, 30.000 zł od dnia 8 marca 2008 roku, 475.000 zł od dnia 5 września 2008 roku, 100.000 zł od dnia 5 września 2008 roku, 200.000 zł od dnia 14 listopada 2008 roku, 50.000 zł od dnia 19 stycznia 2009 roku do dnia zapłaty;

2. zasądzenie od pozwanego - (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. solidarnie na rzecz powodów J. R. (1) i B. R. kosztów postępowania, w tym trzykrotności kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, za obie instancje;

ewentualnie uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości oraz przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za obie instancje.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja skutkowała zmianą zaskarżonego wyroku i uwzględnieniem powództwa w całości.

Trafne okazały się być zarzuty powodów naruszenia przez Sąd I instancji art. 233 § 1 k.p.c., wskazujące na sformułowanie przez Sąd Okręgowy wniosków z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów, wobec naruszenia zasad logicznego rozumowania oraz wskazań doświadczenia życiowego, skutkujące częściowo wadliwym ustaleniem stanu faktycznego. Wskazać w tym zakresie należy w szczególności na okoliczności związane z warunkami atmosferycznymi panującymi na terenie budowy w okresie, w którym zgodnie z postanowieniami umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości z dnia 5 marca 2008 roku i 1 września 2008 roku, opisanych w pozwie (dalej: „Umowy”) budynki miały być wydane powodom oraz w miesiącach następnych.

Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji w zakresie, w jakim stwierdzono, iż strony zawarły Umowy, chronologii dokonywanych przez powodów wpłat na poczet ustalonej ceny, sposobu prowadzonych przez pozwanego prac budowlanych w oparciu o zmieniony projekt architektoniczny, wykonania w budynkach na zlecenie powodów kominków, osiągnięcia przez pozwanego w listopadzie 2008 roku stanu surowego zamkniętego przedmiotowych budynków w rozumieniu Umów, braku poinformowania powodów na piśmie o osiągnięciu stanu surowego zamkniętego budynków (§ 8 Umów), przeniesienia przez M. Ś. (1) na rzecz pozwanego własności nieruchomości objętych Umowami oraz wyrażenia przez powodów zgody na powyższe w porozumieniu z dnia 19 grudnia 2008 roku, nie osiągnięcia przez pozwanego stanu wykończenia budynków zgodnie z Umowami na dzień 31 grudnia 2008 roku i nie zainicjowania w tym terminie przez pozwanego procedury związanej z odbiorem i wydaniem budynków na rzecz powodów, złożenia przez powodów oświadczenia o odstąpieniu od Umów, wydania odmownej decyzji Starosty (...) odnośnie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia zamiennego dla budynków oraz zwrócenia się przez pozwanego do powodów, już po odstąpieniu przez nich od Umów, o dostarczenie kompletnej dokumentacji zmian projektowych koniecznych do uzyskania pozytywnej decyzji administracyjnej. Powyższe okoliczności zostały poparte materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy, w sposób szczegółowo omówionym przez Sąd Okręgowy. W szczególności strona pozwana nie udowodniła, aby zgodnie z § 8 Umów powiadomiła pisemnie powodów o osiągnięciu stanu surowego zamkniętego budynków. Dokument taki nie został w toku postępowania ujawniony.

Dokonując analizy materiału dowodowego, jakim dysponował Sąd I instancji, w postaci zeznań świadka M. G. (1) (k.447) oraz przedstawiciela pozwanego A. B. (k.581) wzmocnionej materiałem dowodowym, dopuszczonym przez Sąd Apelacyjny w postępowaniu odwoławczym, w postaci dowodu z dokumentu prywatnego w postaci ekspertyzy Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej Państwowego Instytutu (...) w W. z dnia 30 marca 2012 roku (k.629-631), powyższe okoliczności faktyczne należało uzupełnić o ustalenie, iż od końca grudnia 2008 roku do końca marca 2009 roku na terenie budowy panowały niekorzystne warunki atmosferyczne. W szczególności od 24 grudnia 2008 roku średniodobowe temperatury powietrza spadły poniżej 0 ^{( o)} C, dnia 31 grudnia 2008 roku osiągając wysokość -6,2 ^{( o)} C. Ujemne temperatury utrzymywały się do drugiej połowy stycznia 2009r. i następnie trwały przez cały miesiąc luty 2009r. Równocześnie w miesiącu lutym 2009 roku odnotowano dobowe sumy opadów atmosferycznych w rozmiarze wyższym niż średnia z 10-lecia, zaś w marcu 2009r. w rozmiarze prawie dwukrotnie wyższym niż średnia z 10-lecia. Przedstawiciele wykonawcy kontaktowali się z powodem informując go o postępach prac.

Sąd Apelacyjny dopuścił dowód z ekspertyzy Instytutu uznając, iż potrzeba jego powołania uwidoczniła się wobec argumentacji, która legła u podstaw wyroku Sądu Okręgowego. Podobny pogląd na tle analizy art. 381 k.p.c. wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z 2009-06-24, sygn. akt I CSK 447/08, LEX nr 584189 stwierdzając, iż prekluzji dowodowej nie można traktować bez uwzględnienia ratio legis przepisów postępowania ją formułujących, a sąd drugiej instancji nie powinien pomijać nowych faktów i dowodów zgłoszonych w apelacji, jeżeli zgodnie z art. 381 k.p.c. o potrzebie ich powołania strona dowiedziała się z uzasadnienia zaskarżonego wyroku. W tej mierze sąd II instancji powinien się kierować okolicznościami konkretnej sprawy. W przedmiotowej sprawie dowód ten dotyczył faktów zgłoszonych przez powodów już w pozwie, na których zaistnienie częściowo wskazywały twierdzenia osób zeznających przed Sądem I instancji. Co więcej, ani przed wytoczeniem powództwa, ani w dotychczasowym postępowaniu przed Sądem I instancji pozwany nie kwestionował skuteczności oświadczenia powodów z uwagi na termin jego złożenia. Pozwany podnosił natomiast jedynie to, że było ono bezskuteczne albowiem nie popadł on w zwłokę, gdyż Budynki były gotowe w terminie i zostały powodom wydane, oraz że to właśnie powodowie pozostawali w zwłoce w dokonywaniu przez nich wpłat na poczet 2 części ceny, określonej w § 8 lit. b Umów, mimo że ich wymagalność zależała wyłącznie od powiadomienia ich na piśmie o osiągnięciu stanu surowego zamkniętego Budynków, którego jednak nigdy nie otrzymali. Skoro w toku całego postępowania pozwany nie kwestionował okoliczności związanej z zachowaniem przez powodów terminu złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od Umów, a odmienna ocena wynika wyłącznie z przyjętego przez Sąd Okręgowy stanowiska, potrzeba powołania nowych dowodów w postępowaniu odwoławczym była uzasadniona. Jednocześnie Sąd Apelacyjny nie miał podstaw dla kwestionowania wskazań wynikających z ekspertyzy Instytutu. Na fakt wystąpienia niskich temperatur wskazywał także świadek M. G. (1) stwierdzając, iż z uwagi na niską temperaturę ogrzewał budynek swoim piecem „kozą”, gdyż obawiał się, że właśnie w sytuacji niskiej temperatury mogą odpaść tynki (k.447). Fakt ten potwierdził także A. B., uzasadniając niskimi temperaturami odstąpienie od wykonania tarasów i ganku, stwierdzając iż w przypadku przedłużenia się procesu oddania budynku powodom, elementy te wymagałyby renowacji.

Ustalenie to było istotne w świetle § 9 e) Umów, gdzie stwierdzono, iż „W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy przedsięwzięcia niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak – przykładowo – niskie temperatury poniżej minus 5 stopni C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od Sprzedającego okoliczności, Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminu zakończenia robót oraz terminu wydania Nieruchomości i Drogi o czas trwania tych przeszkód, nie dłużej jednak niż o 3 miesiące. Sprzedający jest zobowiązany w takim wypadku powiadomić o tym Kupujących wskazując im m.in. przyczyny przesunięcia terminu i nowy termin zakończenia robót/wydania Nieruchomości i Drogi.”

W ocenie Sądu Apelacyjnego, wskazany zapis umowny stanowi umowne doprecyzowanie zakresu zastosowania art. 476 zd. 2 k.c., opisując w sposób bardziej szczegółowy okoliczności faktyczne, które w razie ich zaistnienia uzasadniały będą przesunięcie terminu zakończenia robót. Wskazania te, choć zawierają katalog otwarty przyczyn, częściowo ograniczają możliwość powołania się przez sprzedającego na okoliczności wyłączające jego zwłokę (o czym dalej).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, warunki atmosferyczne panujące w dacie przewidzianego w Umowach pierwotnego terminu zakończenia prac budowlanych, uzasadniały przesunięcie tego terminu. Samego dnia 31 grudnia 2008r. średniodobowa temperatura powietrza wyniosła -6,2 ^o C, a zatem była niższa niż przewidziana przez strony w Umowie. Następnie średniodobowe temperatury utrzymywały się nadal na poziomie poniżej zera oscylując wokół pułapu– 5 ^o C. Oczywistym jest przy tym, iż nawet w sytuacji, w której średniodobowa temperatura nie jest niższa niż – 5 ^o C, jak to miało miejsce w drugiej połowie stycznia, to znaczy to tyle, że w godzinach rannych oraz w nocy jest ona niższa, zaś w ciągu dnia wyższa. Występowanie w trakcie prowadzenia robót budowlanych ujemnych temperatur, choćby w części doby, ma niewątpliwie wpływ na proces i sposób prowadzenia budowy. Jednocześnie w miesiącu lutym, na terenie budowy zanotowano intensywne opady atmosferyczne (głównie śniegu), wyższe niż średnia z ostatniego 10-lecia, zaś w marcu prawie dwukrotnie wyższe niż ta średnia. Powyższe okoliczności faktyczne, zdaniem Sądu Apelacyjnego uzasadniały przyjęcie, iż zgodnie z cytowanym postanowieniem Umów, zaistniały podstawy do przesunięcia terminu zakończenia robót budowalnych na spornych nieruchomościach. Przesunięcie to w okolicznościach sprawy było uzasadnione o pełen okres 3 miesięcy tj. do dnia 31 marca 2009 roku. Jedynie na marginesie należy jeszcze zaznaczyć, iż możliwym było, że w okresie wskazanych 3 miesięcy zdarzały się poszczególne dni, w których temperatura powietrza wyniosła więcej niż – 5 ^o C, a także, że opady nie były na tyle intensywne by uniemożliwiały postęp prac. Zauważyć jednakże należy, iż występowanie w poszczególne dni wystarczająco dobrych warunków atmosferycznych, nie może być podstawą automatycznego stwierdzenia, iż w te konkretne dni możliwe było kontynuowanie budowy, a zatem rozpoczęcie liczenia terminów wskazanych w § 9 i § 12 Umów. Tok robót budowlanych jest bowiem procesem złożonym, wymagającym korzystnych warunków dla jego prowadzenia w dłuższej niż kilkudniowej perspektywie.

Analizując dalszą część § 9 lit. e) Umów zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z cytowanym postanowieniem umownym, dla uznania, iż w wypadku opóźnienia z zakończeniem robót budowlanych, sprzedający nie popadł w zwłokę, koniecznym było wystąpienie poza wyżej opisanymi okolicznościami faktycznymi także powiadomienie przez sprzedającego o tym fakcie kupujących wraz ze wskazaniem przyczyn i nowego terminu zakończenia robót. Nie było w sprawie sporne, iż pozwany nie przedstawił w żaden sposób formalny, pisemnego zawiadomienia o przesunięciu terminu zakończenia prac z uwagi na warunki atmosferyczne, co silnie argumentował Sąd Okręgowy, wskazując m.in. na zeznania powódki. Podkreślić jednakże należy, iż strony nie przewidziały takiego obowiązku. Dla wypełnienia dyspozycji omawianego postanowienia umownego wystarczające było bowiem powiadomienie kupujących w dowolny sposób, także więc nawet dorozumiany, o zaistnieniu tych przyczyn oraz wskazanie terminu zakończenia prac. Strony nie przewidziały bowiem żadnej specjalnej procedury dla złożenia takiego oświadczenia. Tym samym twierdzenia powódki, gdzie wskazywała, że „nie dostałam zawiadomienia, aby zaistniała przyczyna opóźnienia 3 miesięcy, które przewidywała umowa", należało interpretować także w kontekście jej poprzednich zeznań, gdzie stwierdziła, że „Spółka nie informowała nas pisemnie o jakichkolwiek opóźnieniach w tej inwestycji” (k.427). Jednocześnie należy mieć na względzie, iż nie było potrzeby odrębnego informowania o postępach prac obydwojga powodów, tym bardziej, iż to powód w głównej mierze zajmował się kontrolowaniem przebiegu inwestycji i kontaktami z pozwanym. Powód mógł więc w tym zakresie działać w imieniu obydwojga kupujących. Istotne były przy tym zeznania powoda, gdzie stwierdził, iż „w styczniu, w lutym 2009 roku otrzymałem od wyżej wymienionych osób (świadków P. i K. – przyp. S.A.) informację o stanie zaawansowania prac. Ostatnia wpłata miała miejsce 19 stycznia 2009 roku i rozmowy z wykonawcami prowadziłem po tej dacie. Przed tą datą z częstotliwością co 2-3 dni dzwonił do mnie M. Ś. (2) i zapewniał mnie, że w odstępach tygodniowych będzie mnie informował o postępach prac na inwestycji (...) (…)”. W ocenie Sądu Apelacyjnego, materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, wsparty wskazaniami zasad doświadczenia życiowego, nakazywał przyjąć, iż obydwie strony umowy miały świadomość, iż umówiony termin ukończenia prac budowlanych nie został dotrzymany, a jednocześnie zachodzą, przewidziane w umowie okoliczności faktyczne uzasadniające przesunięcie tego terminu. Jako niewiarygodne należało przy tym traktować zeznania przedstawiciela strony pozwanej A. B., iż nie doszło do przesunięcia terminu zakończenia robót. Twierdzenia te były bowiem konsekwencją przyjętego stanowiska procesowego, zgodnie z którym nieukończenie robót w terminie było skutkiem nie uiszczenia przez powodów w listopadzie 2008 roku kolejnej transzy pieniędzy z tytułu uzyskania stanu surowego zamkniętego budynków. Zaznaczyć w tym miejscu należy, iż cały proces budowy nieruchomości i kontaktów między stronami miał charakter odformalizowany, często w oparciu jedynie o ustne uzgodnienia. Wskazać w tym zakresie wystarczy choćby na realizowanie zamiennego projektu budowy w oparciu jedynie o wstępne projekty architektoniczne bez uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę, a nawet bez formalnego zlecenia powodów, równoległe z postępami prac wbudowanie przez powoda kominków, czy wreszcie uiszczanie przez powoda kolejnych kwot, mimo braku zaistnienia przewidzianych w Umowach zdarzeń warunkujących wpłacenie kolejnych transzy pieniędzy. Strony pozostawały w dość częstych kontaktach, także bezpośrednio przed nadejściem umownego terminu zakończenia budowy, choćby przy podpisywaniu porozumienia, zgodnie z którym powód wyraził zgodę na zmianę kontrahenta z umowy przedwstępnej, jak również bezpośrednio po upłynięciu tego terminu, przy wpłacie kolejnej kwoty z tytułu ceny. Wspólna chęć stron kontynuowania procesu budowy, przy oczywistej dla każdego możliwości zaobserwowania warunków atmosferycznych, przy jednoczesnym stwierdzeniu przez powoda, iż przedstawiciel pozwanego zobowiązał się do informowania w odstępach tygodniowych o postępach prac, pozwalały zdaniem Sądu Apelacyjnego na uznanie za udowodnione, iż także obowiązek umowny poinformowania powodów o przyczynach niedochowania terminu wybudowania nieruchomości, został przez pozwanego dochowany. Także przesuwany termin zakończenia robót określany był w sposób dorozumiany i przyjmowany na dalsze okresy, wobec panujących na budowie warunków atmosferycznych.

Niezależnie od powyższej okoliczności, stan faktyczny ustalony przez Sąd I instancji uzasadniał przyjęcie, iż wystąpiła także inna przesłanka przewidziana w § 9 lit. e) Umów przesunięcia terminu zakończenia robót tj. opóźnienie wywołane brakiem decyzji administracyjnej, powstałe w wyniku niezależnych od sprzedającego przeszkód. Sąd I instancji, w ustalonym stanie faktycznym prawidłowo wskazał, iż doszło dnia 5 grudnia 2008 roku do przejęcia przez pozwanego praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z Umów. Nie wyciągnął jednakże z tego faktu prawidłowych wniosków. Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z dyspozycją art. 40 ust. 1 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (Dz.U.2010.243.1623 j.t. – dalej: „P.b.”) organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 (decyzja o pozwoleniu na budowę – przypis SA), jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2. Tym samym zmiana adresata decyzji administracyjnej, jaką jest pozwolenie na budowę, uzgodniona także z powodami (porozumienie z dnia 19 grudnia 2008 roku), skutkować musiała przyjęciem, iż zaistniała niezależna od sprzedającego (tak M. Ś. (1), jak i pozwanego) przeszkoda w wydaniu powodom nieruchomości, nawet gdyby zostały one wybudowane w terminie. Nie bez znaczenia pozostawała tu także kwestia, iż wybudowane nieruchomości odbiegały od początkowo zakładanych projektów, które były podstawą uzyskania pierwotnego pozwolenia na budowę przez sprzedającego. Jak to już wyjaśniał Sąd Okręgowy, realizowanie przez sprzedającego inwestycji w oparciu jedynie o projekty architektoniczne uzyskane nieformalnie od architekta, któremu powód zlecił dokonanie pewnych zmian w projektach pierwotnych, nawet za zgodą powoda, lecz bez wcześniejszego uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę (art. 36a ust 1 P.b.) odbywało się na ryzyko sprzedającego. Nie mniej w sytuacji, w której nabywca spornych nieruchomości (pozwany) wstąpił formalnie do inwestycji, niewątpliwie stanął on przed koniecznością „zalegalizowania” istniejącego stanu rzeczy, co także musiałoby wpłynąć na termin uzyskania decyzji administracyjnej. W aktach sprawy brak było dowodów pozwalających ustalić, jaki termin można by uznać za usprawiedliwiony dla uzyskania przez pozwanego decyzji administracyjnej, a zatem uzasadniający opóźnienie w uchybieniu umownemu terminowi zakończenia budowy. W tym celu ustalić by bowiem należało sposób zachowania się pozwanego od daty wstąpienia do inwestycji, w szczególności, kiedy mógł i powinien zwrócić się do powoda o wydanie projektów architektonicznych stanowiących podstawę dokonanych zmian w budynkach i kiedy mógł niezbędną dokumentację otrzymać. Nie mniej, w ocenie Sądu Apelacyjnego, w oparciu o wskazania zasad doświadczenia życiowego, uznać należało, iż uzyskanie decyzji administracyjnej przez pozwanego nie byłoby możliwe w okresie od 19 do 31 grudnia 2008r., także z uwagi na okres świąt Bożego Narodzenia. Zatem istniała także druga podstawa usprawiedliwiająca przesunięcie terminu ukończenia robót budowlanych. Ustalenia te należało traktować jednakże jako dodatkową okoliczność, wobec pierwotnej podstawy przesunięcia terminu zakończenia prac, związanej z warunkami atmosferycznymi, omówionej na wstępie.

Tym samym, w okolicznościach ustalonego stanu faktycznego uznać należało, iż doszło do usprawiedliwionego przesunięcia terminu zakończenia robót budowlanych o okres 3 miesięcy, czyli do 31 marca 2009 roku. Zgodnie z §9 lit. e) Umów opóźnienie nie mogło być dłuższe, zatem po tej dacie pozwany popadł w zwłokę. Ten zaś fakt, zgodnie z § 12 lit. d) Umów otwierał po upływie 30 dni zwłoki (tj. od dnia 30 kwietnia 2009 roku) 60-dniowy termin powodów do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie to, doręczone pozwanemu dnia 13 maja 2009r. zostało zatem złożone w terminie. Fakt złożenia przez powodów oświadczenia o odstąpieniu od Umów o treści zgodnej z przedłożoną do akt sprawy kserokopią (k.42-43), oraz okoliczność jego doręczenia pozwanemu dnia 13 maja 2009 roku była w sprawie bezsporna. Powyższe nie wymagało zatem dowodu zgodnie z art. 229 k.p.c. w zw. z art. 230 k.p.c. Oświadczenie zostało sformułowane w sposób jednoznaczny, z powołaniem się na przyczynę w postaci zwłoki pozwanego i wskazaniem odpowiednich postanowień Umów oraz podpisane przez powodów.

Tym samym trafny był zarzut apelacji naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 395 § 2 k. c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji uznanie, że z uwagi na fakt złożenia pozwanemu przez powodów oświadczenia o odstąpieniu od Umów z dnia 5 marca 2008 roku i z dnia 1 września 2008 roku dopiero w dniu 13 maja 2009 roku, które w ocenie Sądu nastąpiło po upływie umownego terminu odstąpienia i w konsekwencji było nieskuteczne, mimo iż termin ten uległ przesunięciu w związku z zaistnieniem okoliczności, o których mowa w § 9 lit e) tych Umów.

Trafny był także zarzut naruszenia art. 65 w zw. z art. 476 k. c. i art. 473 § 1 k. c. poprzez błędną wykładnię zgodnych oświadczeń woli stron niniejszego postępowania i uznanie, że przesunięcie terminu oddania powodom Budynków do użytku, było możliwe jedynie w sytuacjach ściśle określonych w § 9 lit. e) z zachowaniem opisanej tam procedury, tj. konieczności zawiadomienia powodów przez pozwanego o przyczynie przesunięcia tego terminu z jednoczesnym wskazaniem nowej daty zakończenia prac.

Zapis § 9 lit. e) nie był jednoznaczny. Jeśli tekst umowy jest niejasny, konieczne staje się usunięcie wątpliwości przy zastosowaniu obowiązujących zasad wykładni umowy według reguł przewidzianych w art. 65 § 2 k.c. W związku z tym ustalenie treści stosunku prawnego łączącego strony wymagało w pierwszym rzędzie analizy złożonych oświadczeń woli. Gdy oświadczenie woli jest wyrażone w formie pisemnej i zawarte w dokumencie, sens jego ustala się przede wszystkim na podstawie tekstu. W sytuacji, gdy dokument ten w całości lub w części jest niejasny, pomocne może okazać się skorzystanie z innych środków dowodowych, w tym dowodu ze świadków i przesłuchania stron (por. wyrok SN z 2003-12-05, sygn. akt IV CK 253/02, LEX nr 602077, wyrok SN z 2007-04-05, sygn. akt II CSK 546/06, LEX nr 253385, wyrok SN z 2007-02-14, syn. akt II CSK 427/06, LEX nr 274149, wyrok SN z 2007-04-05, sygn. akt II CSK 546/06, LEX nr 253385, wyrok SN z 2011-01-20, sygn. akt I CSK 173/10, LEX nr 738379). W przedmiotowej sprawie strony nie powołały dowodów osobowych na okoliczność wykładni oświadczeń woli zawartych w spornym postanowieniu umowy. Sąd Okręgowy z uwagi na to, iż obie strony były reprezentowane przez zawodowych pełnomocników nie miał też obowiązku przeprowadzania tego rodzaju dowodów na tę okoliczność z urzędu. Wobec powyższego Sąd Apelacyjny dokonał wykładni literalnej ww. postanowienia umowy, biorąc pod uwagę to, że gdy tekst umowy jest niejasny, konieczne staje się usunięcie wątpliwości przy zastosowaniu obowiązujących zasad wykładni umowy według reguł przewidzianych w art. 65 § 2 k.c., że wykładnia umowy nie może prowadzić do stwierdzeń w sposób oczywiście sprzeczny z jej treścią, że Sąd, kierując się wynikającymi z art. 65 k.c. dyrektywami wykładni umowy, powinien brać pod uwagę nie tylko postanowienie spornego fragmentu umowy, lecz również uwzględniać inne związane z nim postanowienia umowy ( por. wyrok SN z 1994-08-26, sygn. akt I CKN 100/94, LEX nr 293285, wyrok SN z 2008-01-23, sygn. akt V CSK 474/07, OSNC-ZD 2008/4/109). Wzięte zostało także pod uwagę to, iż wykładnia umowy powinna uwzględniać zgodny zamiar stron, wyrażający się w umowie, pamiętając, iż zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego z treści art. 65 § 2 k.c. nie wynika, aby nie można było wyciągnąć wniosków o wspólnym zamiarze stron i celu umowy z tekstu umowy ( por. wyrok SN z 2000-09-06, sygn. akt II CKN 319/00, LEX nr 530684) oraz, że przy tego rodzaju wykładni ma także znaczenie zachowanie się stron po zawarciu umowy oraz w trakcie jej wykonywania. Istotne było także to, iż zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, przy ustaleniu znaczenia oświadczeń woli wątpliwości należy tłumaczyć na niekorzyść strony, która zredagowała umowę. Ryzyko wątpliwości wynikających z niejasnych postanowień umowy, nie dających usunąć się w drodze wykładni, powinna bowiem ponieść strona, która zredagowała umowę, czyli w przedmiotowej sprawie strona pozwana (por. wyrok SN z 2010-03-05, sygn. akt IV CSK 382/09, LEX nr 852584). Ponadto wykładnia umowy, uwzględniająca zgodny zamiar stron i cel umowy, nie może prowadzić do wniosków nonsensownych (V CKN 931/00, wyrok SN z 2002-02-22, LEX nr 54366), a gdy strony nie rozumieją tak samo oświadczenia woli - zgodnie z wskazaniami art. 65 k.c. sens oświadczenia woli należy ustalić, uwzględniając punkt widzenia odbiorcy, przy założeniu starannych jego zabiegów interpretacyjnych, co oznacza, że odbiorca oświadczenia woli może tylko wtedy powołać się skutecznie na swoje rozumienie oświadczenia woli, gdy każdy uczestnik obrotu prawnego, znajdujący się w analogicznej, jak on sytuacji, w szczególności dysponujący takim samym zakresem wiedzy o oświadczeniu i towarzyszących mu okolicznościach, zrozumiałby je tak samo. (wyrok SN z 1997-05-20, II CKN 171/97, LEX nr 79942).

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Apelacyjny uznał, iż powodowie mieli prawo uznać, w świetle treści § 9 lit e), a w szczególności w świetle zapisu, iż sprzedający zastrzega sobie prawo przedłużenia terminu zakończenia robót oraz terminu wydania nieruchomości i drogi o czas trwania przeszkód, nie dłużej niż o 3 miesiące i wobec treści § 12 oraz w świetle okoliczności faktycznych sprawy, iż pozwany nie pozostawał w zwłoce także w ciągu 3 miesięcy począwszy od 31 grudnia 2008 r. do dnia 31 marca 2009 r., niezależnie od tego czy powodowie zostali przez pozwanego powiadomieni na piśmie o przedłużeniu tego terminu, czy też takiego powiadomienia nie było. Za powyższym wnioskiem przemawia wykładnia literalna zapisu § 9 lit. e), która nakazuje uznać, iż strony umówiły się, iż przeszkody wywołane decyzjami administracyjnymi, siłą wyższą, zmianą przepisów oraz inne niezależne od pozwanego spowodują odpowiednie przesunięcie terminu. Ten zapis umowy należało rozumieć w ten sposób, że chodzi tu o przesunięcie odpowiednie do czasu trwania ww. przeszkody. Natomiast zdanie drugie dotyczy niekorzystnych warunków atmosferycznych, z powodu których sprzedający zastrzegł sobie prawo do przedłużenia terminu, jednak nie dłużej niż o 3 miesiące. Jeśli chodzi o te warunki, to pozwany przejął na siebie ryzyko, niejako zagwarantował oddanie budynków, nawet gdyby warunki pogodowe były niekorzystne (ar. 473 k.c.). Zdaniem Sądu Apelacyjnego z materiału dowodowego sprawy wynika, że powodowie nie mieli podstaw sądzić by zaszły okoliczności wymienione w pierwszej części § 9 lit. e), natomiast mieli podstawy uznać, iż pozwany na 31.12.2008 r. nie pozostaje w zwłoce z uwagi na warunki atmosferyczne i w konsekwencji uznać, zresztą z korzyścią dla pozwanego, iż ten pozostaje w zwłoce dopiero od 31 marca 2009 r., natomiast opóźnienia w realizacji umowy, jakie miały miejsce do 31.03.2009 mieli prawo potraktować jako opóźnienie niezawinione i stąd nie widzieli podstaw do odstąpienia od umowy, gdyż nie uznawali pozwanego za pozostającego w zwłoce. Zapis § 9 lit. e umowy w połączeniu z § 12 umowy i brakiem zapisu, iż wszelkie zmiany umowy mogą nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności dawały podstawy do uznania przez powodów, iż umowa uległa przedłużeniu co najmniej do końca marca 2009 r.

Niezależnie od powyższego trzeba zgodzić się ze skarżącymi, iż Umowy z dnia 5 marca 2008 roku i z dnia 1 września 2009 roku, noszą cechy wzorca umownego, w rozumieniu art. 384 § 1 k. c. Przedwstępne umowy sprzedaży zawierane w ramach Inwestycji (...), która obejmuje 95 jednostek mieszkalnych o zbliżonych parametrach, poza istotnymi elementami umownymi, są skonstruowane bowiem w identyczny sposób, co z łatwością można zweryfikować poprzez porównanie obu Umów zawartych przez strony niniejszego postępowania. Oznacza to, że obowiązkiem Sądu Okręgowego, wynikającym z treści art. 385 § 2 zd. 2 k. c. było interpretowanie niejednoznacznych postanowień § 9 lit e) oraz § 12 lit. d) na korzyść powodów będących konsumentami. Sąd I instancji przyjął natomiast najprostszą z możliwych wykładni oświadczeń woli stron Umów, która w dodatku jest nieprawidłowa i zinterpretowana z ewidentnym pokrzywdzeniem konsumenta, czym dopuścił się naruszenia powyższych przepisów.

Należy w tym miejscu też podkreślić, iż z uregulowania art. 476 k.c. wynika domniemanie prawne, że dłużnik nie dotrzymując terminu pozostaje w zwłoce. Wierzyciel nie musi więc udowadniać, że niedotrzymanie terminu spełnienia świadczenia jest spowodowane okolicznościami, za które dłużnik odpowiada, a jedynie to, iż termin wykonania zobowiązania upłynął bezskutecznie. Dłużnik, który twierdzi, że nie popadł w zwłokę, lecz w opóźnienie zwykłe niestwarzające negatywnych dla niego następstw prawnych (w tym także wynikających z umownego prawa odstąpienia czy z art. 491 § 1 k.c.) powinien tę okoliczność wykazać ( por. wyrok SN z 2011-09-22, sygn. akt V CSK 427/10, LEX nr 1095853). Takich dowodów pozwany nie przedstawił. Sąd Apelacyjny w szczególności podziela Sądu Okręgowego, iż pozwany nie wykazał, iż popadł w opóźnienie z oddaniem budynków z powodów leżących po stronie powodów wskazywanych w toku procesu tj. z powodu niewpłacenia przez nich na czas pozostałej zaliczki i z powodu utrudniania przez nich możliwości uzyskania przez powoda zatwierdzenia projektu zamiennego lub z jakichkolwiek innych przyczyn leżących po stronie powodów. Pozwany nie wykazał też, że brak wpłat, nawet gdyby były wymagalne, faktycznie miał wpływ na postęp prac przy wykończeniu domów dla powodów.

Z okoliczności analizowanej sprawy jednoznacznie wynika, iż strony w Umowach w § 9 i § 12 przewidziały uprawnienie do odstąpienia od Umów oraz ustaliły w sposób precyzyjny termin, w jakim z prawa tego każda ze stron może skorzystać w rozumieniu art. 395 § 1 k.c. Mamy więc do czynienia ze skutecznie zastrzeżonym umownym prawem odstąpienia. Uprawniony do odstąpienia od umowy wzajemnej z uwagi na zwłokę dłużnika w wykonaniu zobowiązania wykonuje to uprawnienie przez złożenie kontrahentowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy (art. 491 § 1 k.c.). Jest to jednostronne, skierowane do adresata oświadczenie woli o charakterze prawokształtującym. W następstwie jego złożenia łączący strony stosunek prawny wygasa ze skutkiem ex tunc. Przepis art. 395 § 2 k.c., który określa skutek wykonania prawa odstąpienia od umowy i obowiązki stron w razie odstąpienia, nie może być rozumiany jako ius cogens. Skoro strony, w zależności od ich woli, mogą zastrzec prawo odstąpienia od umowy, mogą też określić skutki odstąpienia i wzajemne obowiązki w razie odstąpienia, inaczej niż przewiduje to art. 395 § 2 k.c., i to niezależnie od charakteru umowy i świadczeń, do których strony umowy były zobowiązane. Zastosowanie art. 395 § 2 k.c. wchodzi w grę wówczas, gdy strony nie postanowiły inaczej. W razie umownego zastrzeżenia odstąpienia od umowy regulacja zawarta w art. 491 § 2 k.p.c., jako dotycząca zakresu ustawowego prawa odstąpienia od umowy, także nie znajduje bezpośredniego zastosowania. Może ona być jedynie pomocna dla ustalenia zakresu umownego odstąpienia od umowy ze względu na charakter świadczenia obu stron wówczas, gdy zakresu tego strony nie określiły ( por. wyrok SN z 2011-09-09, sygn. akt I CSK 696/10, LEX nr 989123).

W przedmiotowej sprawie precyzując zakres wzajemnych świadczeń, strony przewidziały w § 12 lit. f) Umów, iż w przypadku odstąpienia przez kupujących od umowy sprzedający miał dokonać zwrotu kupującym wszelkich kwot wpłaconych na poczet ceny powiększonych o odsetki ustawowe liczone od dat poszczególnych wpłat do dnia dokonania ich zwrotu, w terminie 14 dni od dnia odstąpienia od umowy, co nie wykluczało innych uprawnień kupujących.

Zgodnie z ustaleniami Sądu Okręgowego, przyjętymi przez Sąd Apelacyjny za własne, udowodnione zostało, iż powodowie uiszczali na rzecz sprzedającego M. Ś. (1), następnie przefakturowanych na rzecz pozwanego, kolejne kwoty na poczet ceny zakupu nieruchomości w datach wskazanych w pozwie. Zgodnie zatem z przytoczonymi normami Kodeksu cywilnego oraz Umów, pozwany zobowiązany jest zwrócić powodom wpłacone kwoty wraz z odsetkami ustawowymi od dat ich uiszczenia do dnia zapłaty.

Sąd Apelacyjny oddalił pozostałe wnioski dowodowe skarżącego (poza ekspertyzą Instytutu), gdyż dotyczyły one okoliczności, które zostały uznane za udowodnione zgodnie z twierdzeniami powodów.

Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.c. orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu (art. 98 k.p.c.) obciążając nimi w całości stronę przegrywającą – pozwanego. Na wysokość ustalonych kosztów postępowania przed Sądem I instancji składała się opłata od pozwu w kwocie 70.250 zł (k.1v) oraz wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika w kwocie 7.200 zł zgodnie z § 6 pkt 7) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z dnia 3 października 2002 r.) i kwota 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa. Zaś w postępowaniu przed Sądem Apelacyjnym kwotę 70.250 zł (k.611v) tytułem opłaty od apelacji oraz sumę 5.400 zł tytułem wynagrodzenia zawodowego pełnomocnika zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 6 pkt 7) w/w Rozporządzenia. Sąd Apelacyjny nie uznał biorąc pod uwagę wkład pracy pełnomocnika by zachodziła podstawa do uwzględnienia kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu apelacyjnym zgodnie z wnioskiem skarżących w wysokości trzykrotności minimalnego wynagrodzenia.