Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Jacek Chmura

Protokolant: protokolant sądowy Anna Więcław

po rozpoznaniu w dniu 05 marca 2014 r. w Kaliszu

na rozprawie

sprawy z powództwa: Z. P. (1);

przeciwko: Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w K.;

o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

I.  Uchyla zaskarżoną uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), z dnia 27 marca 2013 r. Nr (...) w sprawie wywieszania reklam na elewacji budynku ul. (...);

II.  W pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  Koszty postępowania wzajemnie znosi.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 07 maja 2013 r., sprecyzowanym pismami: z dnia 13 listopada 2013 r. (k.229-235) i z dnia 15 grudnia 2013 r. (k.343-354) oraz z dnia 15 stycznia 2014 r. (k.402-430), powód Z. P. (1) wniósł przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w K. o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 27 marca 2013 r. i to:

1.  Uchwały nr (...)w sprawie udzielenia zarządcy absolutorium za 2012 r.;

2.  Uchwały nr (...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2012 r.;

3.  Uchwały nr (...)w sprawie zatwierdzenia budżetu na 2013 r. i ustalenia wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości oraz fundusz remontowy;

4.  Uchwały nr (...)w sprawie wywieszania reklam na elewacji budynku.

Jednocześnie powód wniósł o zabezpieczenie powództwa oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powód twierdził, iż jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego na nieruchomości przy ul. (...) w K.. Udział powoda we własności nieruchomości wspólnej wynosi 2,68%.

Działalność ustanowionego zarządcy A. C. (1) powoduje marnotrawienie pieniędzy Wspólnoty, nie został wyjaśniony przez zarządcę zaistniały ubytek wody, wynagrodzenie zarządcy jest wyższe niż w konkurencyjnych firmach.

Uchwały dotyczące zarządu i kwestii finansowych wspólnoty są sprzeczne z prawem, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powoda.

Uchwała dotycząca wywieszania reklam dotyczy balkonu powoda, który nie stanowi części wspólnej nieruchomości, lecz jest częścią odrębnego lokalu, którego powód jest właścicielem. Powyższa uchwała ogranicza powoda w korzystaniu ze swojej własności, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością i jest sprzeczna z przepisami prawa. Narusza też interes finansowy powoda i Wspólnoty.

W odpowiedzi na pozew z dnia 12 września 2013 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w K. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na rzecz pozwanej kosztów postępowania (k.71-86).

W uzasadnieniu pozwana twierdziła, iż wbrew zarzutom powoda, Wspólnota mieszkaniowa powstała z mocy prawa, właściciele lokali brali udział w działaniu Wspólnoty, został wybrany zarząd i ustanowiony zarządca.

Zarządca nieruchomości udostępniał powodowi wszelkie dokumenty dotyczące Wspólnoty Mieszkaniowej. Podejmowane przez Zarządcę inwestycje i remonty miały miejsce w 2011 r., zatem nie dotyczy ich zaskarżona uchwała. Ewentualny remont tarasów jest na etapie zbierania ofert. W odniesieniu do stwierdzonego ubytku wody, prowadzone było postępowanie wyjaśniające.

Jeżeli chodzi o uchwałę dotyczącą wywieszania reklam, to balkon powoda wchodzi w skład elewacji całej nieruchomości. Koszt utrzymania elewacji obciąża wspólnotę mieszkaniową. Część elewacji nad lokalami użytkowymi (sklepami) została przeznaczona na wywieszanie reklam.

Sąd ustalił następujące okoliczności faktyczne:

Nieruchomość położona w K. przy ul. (...) stanowiła pierwotnie współwłasność T. T. oraz J. i A. małżonków L.. Na nieruchomości tej współwłaściciele pobudowali budynek w którego skład wchodzi 47 samodzielnych lokali. W dniu 24 stycznia 2011 r. współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę w formie aktu notarialnego przed notariuszem B. W. w K. – repertorium (...)o ustanowieniu odrębnej własności lokali oraz o zniesieniu współwłasności.

(umowa k.246-267, zeznania pozwanego J. L. nagranie 00:57:21 k.503).

Na podstawie powyższej umowy współwłaściciele nieruchomości ustanowili odrębną własność 37 lokali mieszkalnych oraz 10 lokali użytkowych – garaży i ustalili, które lokale przypadają na rzecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości, a także jaki jest udział poszczególnych lokali w częściach wspólnych nieruchomości.

(umowa k. 246-367).

W dniu 24 stycznia 2011 r. współwłaściciele nieruchomości J. i A. małżonkowie L. oraz T. T., a także I. i C. małżonkowie D. zawarli umowę w formie aktu notarialnego przez notariuszem B. W. w K. – repertorium (...)o ustanowieniu odrębnych własności lokali i umowę sprzedaży.

(umowa k. 236-243).

Na mocy powyższej umowy, współwłaściciele nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) J. i A. małżonkowie L. oraz T. T. ustanowili odrębną własność lokali użytkowych nr od (...) do (...) oraz odrębną własność lokalu użytkowego – piwnicy i następnie sprzedali C. i I. małżonkom D. lokale użytkowe nr od(...) do (...), położone na parterze budynku.

(umowa k. 236-243, zeznania pozwanego J. L. nagranie 00:57:55 k.503 ).

W obu umowach ustalone zostały udziały poszczególnych lokali we własności części wspólnych nieruchomości. W obu umowach strony wskazały, że powierzchnie klatek schodowych rozdzielono wyłącznie na obsługiwane przez nie mieszkania i do powierzchni pomieszczeń usługowych nie zaliczono udziałów w częściach wspólnych (klatki schodowe).

(umowy k.232 i 248).

W dniu 01 lutego 2011 r. właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w K. podjęli uchwałę nr (...), na mocy której został wybrany Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach J. L., C. D. i T. T. oraz uchwałę nr (...)w sprawie zatwierdzenia statutu wspólnoty mieszkaniowej ul. (...) w K..

(uchwała nr (...)z załącznikiem k.90-91, uchwała nr (...)z załącznikiem k.96-97, statut wspólnoty k.30-31).

W dniu 11 lutego 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w K. uzyskała numer identyfikacyjny REGON.

(zaświadczenie k.89).

Właściciele nieruchomości J. L.i T. T.korzystali wcześniej z usług zarządcy nieruchomości A. C. (1) i byli z tej współpracy zadowoleni. Po powstaniu wspólnoty podjęli oni zgodnie decyzję o powierzeniu A. C. (1) zarządu nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej.

(zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 00:48:28 k. 470, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:05:03 k.503).

W dniu 01 lutego 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w K. reprezentowana przez Zarząd w osobach J. L. i T. T. zawarła z (...) reprezentowaną przez A. C. (2) i A. C. (1) umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. Strony zawarły umowę na czas nieoznaczony, ustalając w § 4 wynagrodzenie zarządcy w kwocie 1100 zł netto miesięcznie.

(umowa o zarząd k.92-94).

Powód Z. P. (1) w lutym 2011 r. już po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, nabył od J. L. własność odrębnego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) oraz własność garażu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

(zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:08:59 k.503, umowa k. 439-444, wydruk treści księgi wieczystej k. 20-29).

Po nabyciu lokalu powód Z. P. (1) dowiedział się o uchwałach Wspólnoty, znana była mu treść statutu wspólnoty. Powód nie składał do Zarządu Wspólnoty żadnych skarg lub zarzutów.

(zeznania świadka K. P. nagranie 00:10:12, k. 470).

W dniu 25 lipca 2012 r. powód Z. P. (2) nabył od J. L. inny lokal mieszkalny na tej samej nieruchomości – położony na drugiej kondygnacji lokal nr (...), składający się z jednego pokoju, salonu, garderoby, kuchni, korytarza i łazienki o łącznej powierzchni 54,40 m ² oraz tarasu. Wraz z własnością odrębnego lokalu mieszkalnego, powód Z. P. (1) nabył przysługujący każdoczesnemu właścicielowi odrębnego lokalu udział wynoszący 205/10000 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt o powierzchni 0.19.99 ha oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objęty księgą wieczystą (...).

(umowa k. 439-444, wydruk treści księgi wieczystej k. 10-19).

W 2011 r. na nieruchomości przy ul. (...) w K. znajdował się wspólny kontener na śmieci. Był on ogólnie dostępny, w związku z czym zdarzało się, że korzystały z tego pojemnika osoby spoza Wspólnoty Mieszkaniowej, co powodowało większe koszty wywozów śmieci. Pojemnik na śmieci stał na miejscach przeznaczonych do parkowania pojazdów, których to miejsc na nieruchomości brakowało.

Aby poprawić tą sytuację, J. L. zaproponował wykonanie ogrodzonej wiaty na pojemniki na śmieci, dostępnej tylko mieszkańcom budynku przy ul. (...), proponując jednocześnie, iż udostępni w tym celu część sąsiedniej nieruchomości, której J. L. jest właścicielem.

(zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:11:10 k.503).

Właściciele nieruchomości zgodzili się na propozycję J. L. jeszcze przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej. Budowa wiaty śmietnika wraz z utwardzeniem terenu została wykonana przez firmę J. L.w całości w 2011 r. za kwotę 8.351,70 zł. Nie została zawarta żadna formalna umowa pomiędzy J. L. a Wspólnotą Mieszkaniową, której przedmiotem byłoby udostępnienie terenu pod śmietnik. Faktury na zakup materiału i wykonanie wiaty zostały wystawione na wspólnotę Mieszkaniową w lipcu, październiku, i listopadzie 2011 r. Budowa wiaty śmietnika została ujęta w sprawozdaniu zarządcy nieruchomości Wspólnoty za 2011 r.

(faktury k.103-106, sprawozdanie z pracy zarządcy nieruchomości za 2011 r. k.124-125, fotografie k.216-227, zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 01:03:02-01:05:32, 01:11:21 k. 470, zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:17:36 k.503).

W 2011 r. przeprowadzony został również remont dachu na budynku przy ul. (...). Koszt usługi wynosił 27.060 zł, a koszt materiałów 6.349,21 zł, łącznie 33.409,21 zł. Faktury za remont dachu zostały wystawione na Wspólnotę Mieszkaniową w okresie od marca do grudnia 2011 r. Faktury zostały wystawione już po wykonaniu prac remontowych.

(sprawozdanie z pracy zarządcy za 2011 r. k.124-125, faktury k.127-133, zeznania świadków L. A. nagranie 00:30:26 k. 470, A. C. (1) nagranie 01:12:15-01:18:21, 01:19:27, k. 470, zeznania pozwanego J. L. nagranie 00:57:21 k.503).

W latach 2012 i 2013 na nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) nie były wykonywane żadne większe inwestycje lub remonty.

(sprawozdanie z pracy zarządcy k.126, zeznania świadków: A. C. (1) nagranie 00:50:21, 00:51:59-00:53:35, 01:47:03 k. 470, zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:27:49, k.503, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:08:09-01:08:47, k.503).

W 2012 r. powód Z. P. (1) zgłosił zarzut ustalenia wynagrodzenia zarządcy A. C. (1) przekraczającego wynagrodzenia zarządców nieruchomości na terenie K.. Po sprawdzeniu ustalanych wynagrodzeń zarządców i po przeprowadzeniu negocjacji, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z zarządcą w dniu 30 czerwca 2012 r. Aneks nr (...) do umowy o zarządzanie nieruchomością. Na mocy tego aneksu zostało zmniejszone wynagrodzenie zarządcy z kwoty 1.100 zł netto do kwoty 850 zł netto.

(aneks nr (...) k.95, uchwała nr (...)k.438a, zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 01:30:26-01:31:49, k. 470, zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:23:18, k.503, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:05:41 k.503).

W dniu 27 marca 2013 r. odbyło się zebranie wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w K., na którym byli obecni właściciele posiadający łącznie 89,68 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Obecny na tym zebraniu był pełnomocnik powoda K. P.. Przedmiotem zebrania był między innymi: niedobór wody, obniżenie wynagrodzenia zarządcy w 2012 r., reklamy na budynku wspólnoty, spór o balkon w zakresie czy jest on częścią wspólną, remont tarasu, z uwagi na przeciekanie do lokali użytkowych.

(pełnomocnictwo k.98, protokół k.135-139, zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 00:48:56, k. 470 zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:20:32, k.503).

Na powyższym zebraniu w dniu 27 marca 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w K. podjęła następujące uchwały:

1.  Uchwałę nr (...)w sprawie udzielenia zarządcy absolutorium, za przyjęciem której głosowali właściciele posiadający 87% udziału w częściach wspólnych. Przeciwko uchwale głosował powód Z. P. (1) reprezentowany przez pełnomocnika, posiadający 2,68% udziału w nieruchomości wspólnej.

2.  Uchwałę nr (...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2012 r., za przyjęciem której głosowali właściciele posiadający 87% udziału w częściach wspólnych. Przeciwko uchwale głosował powód Z. P. (1) reprezentowany przez pełnomocnika, posiadający 2,68% udziału w nieruchomości wspólnej.

3.  Uchwałę nr(...)w sprawie zatwierdzenia budżetu na 2013 r., ustalenia wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz fundusz remontowy. W treści uchwały Wspólnota przyjęła ustalony na zebraniu budżet, określiła zaliczkę na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej od 01.04.2013 r. w wysokości 1,39 zł za m ² udziału, określiła zaliczkę na fundusz remontowy od dnia 01.04.2013 r. w wysokości 1,50 zł za m ² udziału. za przyjęciem uchwały nr 3/2013 głosowali właściciele posiadający 87% udziału w częściach wspólnych. Przeciwko uchwale głosował powód Z. P. (1) reprezentowany przez pełnomocnika, posiadający 2,68% udziału w nieruchomości wspólnej.

4.  Uchwałę nr (...)w sprawie wywieszania reklam na elewacji budynku ul. (...). W treści uchwały wspólnota przyjęła, iż reklamy sklepów mogą być wywieszane nad zajmowaną powierzchnią, proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni za wcześniejszą zgodą Zarządu Wspólnoty i przedstawionym projektem. Reklamy wywieszane w innych miejscach są płatne i kwoty zatwierdza w zależności od zajmowanej powierzchni Zarząd Wspólnoty. Za przyjęciem uchwały nr (...)głosowali właściciele posiadający 83,26% udziału w częściach wspólnych. Przeciwko uchwale głosował powód Z. P. (1) reprezentowany przez pełnomocnika, posiadający 2,68% udziału w nieruchomości wspólnej. Wstrzymali się R. J. i M. K., posiadający łącznie 3,74% udziałów w części wspólnej.

(uchwały z załącznikami k.32-39, protokół k. 135-139, zeznanie świadka L. A. nagranie 00:40:33 k. 470, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:09:48, k.503).

W marcu 2012 r. odbyło się podobne zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym był obecny pełnomocnik powoda. Na tym zebraniu były podejmowane uchwały dotyczące udzielenia absolutorium zarządcy za 2011 r., przyjęcia sprawozdania finansowego oraz budżetu na 2012 r.

(zeznania świadka L. A. nagranie 00:46:37 k. 470).

Zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty Mieszkaniowej były ustalane od początku jej powstania, celem zgromadzenia funduszy na ewentualne remonty. W zależności od zakresu zaplanowanych remontów wspólnej nieruchomości wysokość zaliczek na fundusz remontowy była różna. Początkowo wynosiła ona 0,50 zł za m ² powierzchni udziału, następnie 1,50 zł za m ² i 2 zł za m ² . Uchwała nr (...)ustalając w pkt.3 zaliczkę na fundusz remontowy w wysokości 1,50 zł za m ² powierzchni udziału powodowała jej obniżenie z wcześniej ustalonej kwoty 2 zł za m ². Ustalenia dotyczące funduszu remontowego były związane z planowanym remontem tarasów położonych nad lokalami użytkowymi.

(rozliczenie funduszu remontowego Wspólnoty k.482-490, zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:24:57, 00:43:30, k.503, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:00:33, 01:29:51, 01:43:24, k.503).

Budynek mieszkalny przy ul (...) w K. ma własne przyłącze wody zimnej. Przyłącze wody ciepłej przebiega przez nieruchomość przy ul. (...), gdzie znajduje się węzeł cieplny, dostarczający ciepło również do budynku przy ul. (...). Podstawą rozliczania ciepłej wody pomiędzy budynkami przy ul. (...)i (...)stanowiły wskazania liczników zamontowanych w lokalach przy ul. (...). W lokalach przy ul. (...) jest zamontowanych łącznie 84 liczniki wody ciepłej i zimnej. Liczniki nie były legalizowane i ich odczyt różnił się od odczytu licznika głównego, stanowiącego podstawę do rozliczenia z dostawcą wody. Po stwierdzeniu różnicy w odczytach liczników, w ilości 419 m ^{( 3)} za 2012 r. zarządca A. C. (1) zleciła przegląd instalacji wodnej. Wobec braku przecieków, w październiku 2013 r. przeprowadzona została wymiana liczników w lokalach, która ograniczyła różnice w odczycie z licznikiem głównym. Różnicą kosztów dostawy wody zostali obciążeni wszyscy właściciele lokali przy ul. (...) proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej nieruchomości.

(sprawozdanie k.126, informacja w sprawie sposobu pokrywania strat wody k. 139-142, faktury k.144-194, zeznania świadka L. A. nagranie 00:25:40-00:30:26, 00:33:54, 00:36:29, 00:40:33-00:41:36, k. 470, zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 00:54:50, 01:31:49-01:36:41, 01:49:01—1:50:41, k. 470 zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:13:48, 00:19:13, , k.503, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:19:20, k.503).

W marcu 2013 r. nastąpił przeciek z tarasu powoda Z. P. (1) do położonego niżej, na parterze budynku lokalu użytkowego, wynajmowanego przez A. A.. Przeciek został prowizorycznie zabezpieczony folią na tarasie powoda. Zarządca nieruchomości Wspólnoty zaczął zbierać oferty dotyczące kosztów naprawy tarasów, nie przedstawiając jednak szczegółowo zakresu tych robót. Do chwili obecnej nie została podjęta decyzja o przeprowadzeniu tego remontu.

(oferty k. 107-109, kosztorys k.110-123, zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 00:51:59-00:53:54, 01:20:40, k. 470, W. J. nagranie 00:43:02-00:44:28, k 470, zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:14:48-00:15:31, 00:43:30, k.503).

Piwnica w budynku przy ul. (...) była od początku utworzenia Wspólnoty Mieszkaniowej odrębnym lokalem użytkowym, faktycznie przeznaczonym do korzystania przez lokatorów. W tym przedmiocie nie było żadnych szczegółowych ustaleń. Piwnica nie była podzielona na mniejsze lokale użytkowe, przynależne do innych lokali mieszkalnych lub użytkowych. Właściciele proponowali najemcom utworzenie takich lokali w pomieszczeniu piwnicy, jednak nie było osób zainteresowanych pokryciem kosztów tej przeróbki, ani wynajmowaniem lokali w piwnicy. Od października 2013 r. ustalone zostały przez Zarząd Wspólnoty opłaty remontowe, także od powierzchni piwnicy.

(umowa k.248, zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 01:23:57, k. 470, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:02:24-01:04:38, 01:16:53-01:18:04,01:20:32-01:24:14, k.503).

Parter budynku przy ul. (...) zajmują lokale użytkowe – sklepy. Nad sklepami znajduje się element elewacji budynku, murek odgradzający tarasy lokali mieszkalnych położonych na 1 piętrze, między innymi taras mieszkania powoda Z. P. (1). Pod tarasem powoda znajduje się sklep (...) A. A..

(fotografie k.195, zeznania świadka A. A. nagranie 00:17:32, 00:22:55, k. 340, zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:32:48-00:33:30, k.503).

Murek tarasu lokali na 1 piętrze był zaprojektowany i wykonany z myślą o miejscu do zawieszenia reklam sklepów znajdujących się na parterze budynku. Prawo do nieodpłatnego wywieszania reklam na murku tarasu zapisane zostało w umowach najmu lokali użytkowych. Reklamy takie zostały wywieszone przez osoby prowadzące sklepy (właścicieli lub najemców). Reklamę sklepu (...) wywiesiła również A. A.. Wywieszając reklamę nie kontaktowała się z powodem Z. P. (1), który zażądał od niej zdjęcia reklamy. A. A. przesunęła reklamę sklepu, wchodzi ona na murek od tarasu powoda na szerokość około 20 cm. Powód na murku tarasu zawiesił reklamę działalności syna K. P..

(fotografie k.195, zeznania świadka: K. P. nagranie 00:15:23 k.340, A. A. nagranie 00:17:56-00:18:49, 00:20:15-00:21:46, k. 340, zeznania powoda Z. P. (1) nagranie 00:34:24-00:38:35, 00:47:03, k.503, zeznania pozwanego J. L. nagranie 00:58:31-00:59:01, 01:07:06, 01:31:58-01:33:23, 01:35:05-01:36:04, 01:37:20-01:39:16 k.503).

W marcu 2013 r. A. C. (1) poinformowała pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, że rezygnuje z prowadzenia zarządu nieruchomości Wspólnoty. W związku z tym rozpisany został konkurs na nowego zarządcę. Do konkursu zgłosił się D. K.. W październiku 2013 r. A. C. (1) zakończyła zarządzanie nieruchomością Wspólnoty, zaś nowym zarządcą został wybrany J. L., którego oferta była o 1 grosz tańsza od oferty D. K..

(oferta k. 358-361, zeznania świadka D. K. nagranie 00:10:24, 00:11:00-00:13:17, k.470, zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 01:51:28, k. 470, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:05:41, k.503).

Od marca 2013 r. powód Z. P. (1) żądał od zarządcy A. C. (1) dokumentów dotyczących działalności Wspólnoty i zarządu nieruchomością wspólną. Powód nie był zadowolony z dostarczanych przez zarządcę dokumentów, uznał zarządcę A. C. (1) za osobę niewiarygodną i zaczął prowadzić korespondencję bezpośrednio z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej. Do października 2013 zarządca A. C. (1), a od października 2013 r. zarządca J. L. przekazywali powodowi dokumenty dotyczące Wspólnoty Mieszkaniowej.

(pisma powoda Z. P. (1): k.40-41, 362-377, 431-432, 436-438, 448-449, 453-455, pokwitowanie wydania dokumentów: k.99, pisma pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej k.100-102, 433-435, 450-452, notatka k.456-457, zeznania świadków: K. P. nagranie 00:11:31 k.340, A. A. nagranie 00:45:30, k. 340, zeznania świadka A. A. nagranie 00:56:10, 01:26:10, 01:37:25-01:40:44, 01:43:26-01:45:49, k. 340, zeznania pozwanego J. L. nagranie 01:25:58-01:28:22, 01:39:51-01:41:23, k.503).

Udziały poszczególnych właścicieli odrębnych lokali budynku przy ul. (...) w częściach wspólnych nieruchomości wynikają z treści umowy o ustanowieniu odrębnych lokali, księgi wieczystej i obliczenia dokonanego przez inż. R. L.. Te wyliczenia udziałów w częściach wspólnych były podstawą dokonywania rozliczeń członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

(inwentaryzacja i określenie udziałów k.355-357, 392-400, zeznanie świadka A. C. (1) nagranie 00:57:40-01:00:06, k. 470).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności zgromadzonych, nie budzących wątpliwości dokumentów, oraz przesłuchania świadków i stron, które to zeznania Sąd uznał w powyższym zakresie za wiarygodne.

Sąd nie dał wiary zeznaniom powoda Z. P. (1) w zakresie, iż nie miał on dostępu do dokumentów Wspólnoty, a zarządca utrudniał mu dostęp do tych dokumentów. Zeznania te są sprzeczne z dokumentami załączonymi do akt, z których wynika zakres przekazanych pełnomocnikowi powoda dokumentów Wspólnoty.

Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego J. L., w zakresie, iż wszystkie decyzje oraz wykonanie zabudowy śmietnika miały miejsce przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul (...) w K., albowiem jak wynika z ustaleń faktycznych, w szczególności z dokumentów, faktury za tę prace zostały wystawione po dniu 01 lutego 2011 r. i ich odbiorcą jest pozwana Wspólnota. Wykonanie tej pracy zostało ujęte w sprawozdaniu zarządcy za 2011 r. Niewiarygodne są zatem zeznania pozwanego, iż budowa śmietnika miała miejsce w okresie, gdy nie było jeszcze wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd pominął dowody z dokumentów:

1.  Oferty na zabudowę śmietnika złożoną dnia 05.08.2013 r. k.228;

2.  Faktur na usługi blacharskie z 2013 r. k.275-276;

3.  Informacji dotyczącej tarasów k.277;

4.  Faktury na malowanie elewacji k.282;

5.  Odpisu księgi wieczystej sąsiedniej nieruchomości k.283-335;

6.  Kopii książki obiektu budowlanego.

Powyższe dokumenty nie dotyczyły okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Oferta z 2013 r. nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia zarzutu dotyczącego kosztów budowy śmietnika, w sytuacji, gdy zaskarżone uchwały dotyczące gospodarki finansowej i zarządu Wspólnoty za 2012 r. nie obejmowały tych kosztów, z uwagi na budowę wiaty śmietnikowej w 2011 r. Z tego względu bez znaczenia był stan prawny sąsiedniej nieruchomości. Podobnie nie miały wpływu na rozstrzygniecie sprawy faktury wystawione w 2013 r., zatem już w toku niniejszego procesu, na drobne naprawy dekarskie. Informacja dotycząca remontu tarasów nie miała żadnego znaczenia w niniejszej sprawie, ponieważ do przedmiotowego remontu nie doszło, i nie mógł on stanowić okoliczności świadczącej o nieprawidłowej działalności zarządcy za 2012 r. Nie miał również istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy stan wpisów w książce obiektu budowlanego.

Z tego względu, w ocenie Sądu, powyższe dokumenty nie wykazywały okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd oddalił wniosek dowodowy powoda, o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność rzeczywistej wartości budowy wiaty śmietnikowej na przedmiotowej nieruchomości. Sąd uznał, z wyżej wskazanych względów, iż budowa śmietnika miała miejsce w 2011 r. Za 2011 r. zostały podjęte stosowne uchwały Wspólnoty, dotyczące przyjęcia sprawozdania z zarządu i sprawozdania finansowego. Zaskarżone w niniejszej sprawie uchwały nie dotyczyły kosztów budowy śmietnika, zatem przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w zakresie wskazanym we wniosku powoda stanowiłoby zbędne przedłużenie postępowania oraz pomnożenie jego kosztów.

Biorąc pod uwagę wyżej ustalone okoliczności faktyczne, Sąd zważył, co następuje:

Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie były zaskarżone przez powoda Z. P. (1) cztery uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. z dnia 27 marca 2013 r.

Uchwały powyższe można podzielić na dotyczące zarządu i gospodarki finansowej Wspólnoty (uchwały (...) do(...)) oraz sposobu wywieszania reklam na elewacji budynku (uchwała nr (...)).

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż w budynku przy ulicy (...) w K., na mocy umów z dnia 24 stycznia 2011 r. zostało wyodrębnione więcej niż 7 odrębnych lokali. Zgodnie zatem z art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903 j.t. ze zm.), Wspólnota mieszkaniowa dla tego budynku powstała z mocy prawa, tym samym powstał przewidziany w tym przepisie obowiązek właścicieli lokali do powołania zarządu wspólnoty.

Jak wynika z okoliczności faktycznych, właściciele powołali zarząd wspólnoty, który zgodnie z art.18 ust.1 ustawy o własności lokali, zawarł z A. C. (1) umowę o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.

Właściciele lokali stanowiący wspólnotę mieszkaniową, w dniu 27 marca 2013 r. podjęli cztery uchwały, co do których nie zostały zgłoszone żadne zarzuty formalne, dotyczące np. koniecznej ilości osób uczestniczących w zebraniu (kworum), prawidłowości zawiadomień.

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W zakresie pierwszych trzech zaskarżonych uchwał wspólnoty, powód Z. P. (1) podniósł zarzuty nieprawidłowego sprawowania zarządu przez zarządcę, dotyczące zawyżenia kosztów budowy wiaty śmietnikowej, zawyżenia kosztów i nieprawidłowości remontu dachu, uniemożliwiania dostępu do dokumentów wspólnoty, braku działań zmierzających do wyjaśnienia różnic w naliczaniu poboru wody, zawyżania wynagrodzenia zarządcy.

Biorąc pod uwagę ustalone okoliczności faktyczne oraz określony w art. 25 ustawy o własności lokali zakres czasowy zaskarżenia uchwał wspólnoty, Sąd uznał, iż zarzuty powoda dotyczące uchwał wspólnoty mieszkaniowej nr od 1 do 3 z dnia 27 marca 2013 r. nie znajdują uzasadnienia faktycznego i prawnego.

W pierwszej kolejności Sąd rozważył zarzuty dotyczące nieprawidłowości budowy wiaty śmietnikowej i remontu dachu. Prace te zostały wykonane w 2011 r. i były one przedmiotem uchwał dotyczących sprawowania zarządu za 2011 r., podejmowanych w marcu 2012 r. W odniesieniu do tych działań zarządcy i podjętych w tym zakresie uchwał wspólnoty, upłynął powodowi termin przewidziany w cytowanym art. 25 ustawy o własności lokali do zaskarżenia uchwał akceptujących działania zarządu i zarządcy nieruchomości. W tym zakresie te okoliczności i zarzuty nie mogły stanowić podstawy zaskarżenia uchwał dotyczących działania zarządcy i zarządu nieruchomości za 2012 r. Niezależnie od powyższego należy wskazać, iż Sąd w ramach badania decyzji wspólnoty na podstawie cytowanego przepisu, nie może zastępować decyzji wspólnoty. Wspólnota Mieszkaniowa jest podmiotem korporacyjnym, który podejmuje decyzje w postaci uchwał, nie mając wymogu jednomyślności. Mogą się zatem zdarzyć sytuacje, gdy o podjęciu lub nie określonej decyzji zadecyduje większość właścicieli lokali. Decyzję większości musi zaakceptować mniejszość, co stanowi istotę kolegialności podejmowania uchwał. Badanie, czy określona praca rzeczywiście była warta tyle, na ile został wystawiony rachunek przez wykonawcę, zaakceptowany przez większość właścicieli, leży zdaniem Sądu poza jego kompetencjami w rozpoznaniu sprawy na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Jeżeli chodzi o zarzut dotyczący braku podjęcia działań w celu wyjaśnienia przyczyn ubytku wody, należy uznać, iż wbrew twierdzeniom powoda, zarządca takie działania podjął, co faktycznie doprowadziło do prawidłowego ustalenia przyczyn różnic w naliczaniu poboru wody, w postaci różnic wskazań wodomierzy w lokalach budynku przy ul (...). Prawidłowość ustalenia przyczyny potwierdza okoliczność, iż po wymianie liczników na bardziej dokładne, różnice wskazań uległy zmniejszeniu.

Jeżeli chodzi o zarzut dotyczący zawyżonego wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, to należy wskazać, iż (zgodnie z ustaleniami faktycznymi) zarzut taki został już postawiony przez powoda Z. P. (1) w 2012 r. Na skutek tego zarzutu i sprawdzenia otrzymywanych przez zarządców innych nieruchomości wynagrodzeń, zawarty został pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową a zarządcą A. C. (1) aneks nr (...), którego przedmiotem było obniżenie wynagrodzenia zarządcy z kwoty 1100 zł netto do 800 zł netto miesięcznie. Ponowny zarzut w tym zakresie nie był zatem uzasadniony.

Jeżeli chodzi o zarzut dotyczący nieprawidłowego współdziałania zarządcy z właścicielami nieruchomości wspólnej i np. uniemożliwiania powodowi dostępu do dokumentów wspólnoty, Sąd zważył, iż powód Z. P. (1) uznał zarządcę A. C. (1) za osobę niewiarygodną, interpretując negatywnie jakiekolwiek działanie zarządcy. Należy podkreślić, iż z załączonej korespondencji pomiędzy powodem a zarządcą i pozwaną Wspólnotą wynika, że tylko jedno pismo dotyczy 2012 r. (k.362), natomiast cała pozostała korespondencja dotyczyła okresu po przyjęciu przez pozwaną Wspólnotę zaskarżonych uchwał, to jest okresu po marcu 2013 r.

Zarzuty dotyczące tego okresu nie mogą – zdaniem Sądu – stanowić podstawy do zaskarżenia sprawowania zarządu przez zarządcę w 2012 r.

Jeżeli chodzi o zarzut powoda Z. P. (1), dotyczący podwyższenia zaliczek na fundusz remontowy, to z niespornie ustalonych okoliczności faktycznych wynika, że w uchwale nr (...) z dnia 27 marca 2013 r. w istocie Wspólnota zmniejszyła zaliczkę z 2 zł na 1,50 zł za m ². W tej sytuacji zarzuty pozwanego dotyczące nieuzasadnionego wzrostu zaliczki nie miały żadnego uzasadnienia.

Jeżeli chodzi o zarzuty powoda Z. P. (1) zawarte w piśmie z dnia 15 stycznia 2014 r. w zakresie nieprawidłowego ustalenia udziałów we własności nieruchomości wspólnej przez właścicieli poszczególnych lokali, Sąd zważył, iż zgodnie z art. 3 ust.1 ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Ust. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ust. 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ust. 4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Ust. 6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Powyższy przepis określa w sposób jednoznaczny tzw. współwłasność przymusową, dotyczącą części wspólnych budynku, w którym wyodrębniono własność poszczególnych lokali. Określa również sposób obliczenia udziałów właścicieli lokali we własności nieruchomości wspólnej. Jeśli na skutek czynności prawnych nie udało się osiągnąć stanu, w którym suma udziałów jest równa 1 albo nawet jest ona równa 1, ale właściciele lokali z jakichś powodów chcą zmienić swoje udziały w nieruchomości wspólnej, można dokonać zmiany udziałów. Zmiany takiej mogą, zgodnie z art. 3 ust. 7 u.w.l., dokonać sami właściciele lokali, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Chodzi tu zatem o doprowadzenie do sytuacji zbliżonej do tej, kiedy jednocześnie ustanawia się własność wszystkich lokali w danej nieruchomości, określając w umowie udział dla każdego lokalu - tyle tylko, że w tym przypadku udział dla każdego lokalu określa się nie po raz pierwszy, lecz ponownie. W obu przypadkach w dokonywaniu zmiany muszą brać udział wszyscy właściciele lokali z danej nieruchomości i konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

W razie braku zgody wszystkich właścicieli lokali na dokonanie odpowiedniej zmiany udziałów zastosowanie ma art. 199 k.c. - zgodnie z art. 1 ust. 2 u.w.l. przewidującym stosowanie przepisów k.c. w zakresie nieuregulowanym przez u.w.l. (Ewa Bończak-Kucharczyk: Komentarz do art.3 ustawy o własności lokali, Stan prawny: 2012.01.01, komentarze LEX, por. też wyrok SN z dnia 18 listopada 2004 r., I CK 357/04, LEX nr 166834).

Z powyższego jednoznacznie wynika, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej, z istoty rzeczy dotycząca zarządu rzeczą wspólną, nie może służyć do ustalania lub zmiany wielkości udziałów poszczególnych właścicieli lokali we własności nieruchomości wspólnej. W procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, opartym na art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu nie może skutecznie domagać się zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej (patrz Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 marca 2013 r. I ACa 1172/12).

Wobec powyższego w niniejszym procesie nie mogły zostać uwzględnione zarzuty powoda Z. P. (1) dotyczące wielkości udziałów we własności nieruchomości wspólnej.

W odniesieniu do powyższych uchwał nr (...)Sad uznał, iż zarzuty powoda nie wykazały przesłanek z art. 25 ustawy o własności lokali do uchylenia tych uchwał. W tym zakresie zatem powództwo podlegało oddaleniu.

Jeżeli chodzi o uchwałę nr (...)dotyczącą wywieszania reklam, Sąd zważył, iż w istocie spór pomiędzy stronami dotyczył charakteru prawnego miejsca, na którym reklamy te miały być wywieszane. Miejscem tym miał być murek tarasu lokali mieszkalnych na pierwszej kondygnacji budynku. Charakter balkonów i tarasów w budynkach, w których wyodrębniono własność lokali był przedmiotem sporu w doktrynie prawa. Jednakże Sąd w niniejszej sprawie przyjął stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 03.10.2002 r. III RN 153/01 (OSNP 2003, Nr 18, poz. 423) i w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08 LEX 348085, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku. Balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcje zdobnicze, oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.

W niniejszej sprawie taras wydzielony dla poszczególnych lokali stanowiących odrębną własność służy do korzystania tylko przez właściciela lokalu. Przynależy on zatem do tego lokalu i – zdaniem Sądu – w zakresie tarasu, na który można wejść tylko z danego lokalu, koszt jego remontów i bieżącego utrzymania obciąża właściciela lokalu. Niezależnie od tego, zewnętrza powierzchnia murku tarasowego stanowi integralną część elewacji budynku i – zdaniem Sądu – stanowi cześć wspólną, podlegającą decyzjom i zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej. Należy wobec tego stwierdzić, iż w tym zakresie, co do zewnętrznej powierzchni tarasu, ma zastosowanie art. 12 ust.2 ustawy o własności lokali. Z części wspólnej zatem wszyscy właściciele lokali powinni czerpać korzyści i wszyscy powinni być obciążani kosztami jej utrzymania. Uchwała nr (...)sankcjonująca zasadę, że właściciele lokali użytkowych (sklepów) mogą wywieszać reklamy na elewacji budynku, która stanowi część wspólną, utrzymywaną przez wszystkich właścicieli lokali narusza cytowany art. 12 ustawy o własności lokali i narusza interesy właścicieli innych lokali niż sklepy, obciążając ich kosztami utrzymania części wspólnej, z której nie czerpią korzyści.

W tym zakresie zatem powództwo podlegało uwzględnieniu, a powyższa uchwała wspólnoty mieszkaniowej uchyleniu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Wobec powyższego, Sąd orzekł jak w pkt. I wyroku. W pozostałym zakresie, powództwo jako pozbawione podstaw faktycznych i prawnych podlegało oddaleniu.

Biorąc pod uwagę charakter sprawy i zakres uwzględnienia powództwa, Sąd na podstawie art. 100 k.p.c. koszty postępowania pomiędzy stronami wzajemnie zniósł.