Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący: SSO Aneta Fiałkowska – Sobczyk

Protokolant: Błażej Łój

po rozpoznaniu w dniu 11 lutego 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. M.

przeciwko A. U.

o zapłatę

I.  uchyla nakaz zapłaty z dnia 6 września 2013 r.;

II.  zasądza od pozwanego A. U.na rzecz powódki M. M.kwotę 320 673 zł (trzysta dwadzieścia tysięcy sześćset siedemdziesiąt trzy zł) z ustawowymi odsetkami od dnia 2 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty;

III.  w pozostałej części powództwo oddala;

IV.  zasądza od pozwanego A. U.na rzecz powódki M. M.kwotę 8 524 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt I C 1439/13

UZASADNIENIE

Powódka M. M. wniosła o zasądzenie od pozwanego A. U. kwoty 366 673 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego żądania powódka wskazała, że w dniu 8 września 2010 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości (działki nr (...)) za cenę 1 957 2000 zł, która miała być uiszczana przez pozwanego w ratach (§4 umowy). Pozwany nie zapłacił powódce całej ceny, w tym nie zapłacił kwoty 366 673 zł, która miała być płatna do 31 grudnia 2012 r. i dlatego też powódka dochodzi tej kwoty w niniejszym postepowaniu.

Dodatkowo, już na wstępie, powódka wskazała, że zamiarem pozwanego w chwili zawierania umowy sprzedaży z dnia 8 września 2010 r. było przejęcie nieruchomości należących do powódki bez zapłaty umówionej ceny.

W dniu 25 maja 2010 r. powódka udzieliła I. U.– żonie pozwanego – pełnomocnictwa do zawarcia w imieniu powódki z pozwanym umowy sprzedaży działki nr (...), która powstała na skutek jej wydzielenia z działki nr (...). Sprzedaż działki nr (...)była przedmiotem wcześniejszych ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r., ale stroną kupującą miała być I. U.. W umowie przedwstępnej strony nie sprecyzowały jednak granic działki i nie było tam również mowy o służebności. W dniu 27 maja 2010 r. powódka stawiła się u notariusza gdzie była obecna I. U.i miała przystąpić do aktu jednak, wobec braku jednego z dokumentów z ewidencji gruntu i budynków, strony ustaliły, że do podpisania umowy dojdzie kilka dni później. W tym celu powódka udzieliła pełnomocnictwa I. U., która w dniu 31 maja 2010 r. zawarła z pozwanym, w imieniu powódki, umowę sprzedaży działki nr (...)za kwotę 984 000 zł. Pozwany wówczas nie zgłaszał żadnych roszczeń wobec powódki, a stosunki pomiędzy nimi były dobre. Ustalono również sprzedaż dalszych działek tj. nr (...), (...)i (...)na rzecz pozwanego, w tym również ich cenę ale na prośbę pozwanego transakcja ta została odłożona na dalszy czas. Dopiero w dniu 8 września 2010 r. strony zawarły umowę sprzedaży tych działek, która to umowa jest podstawą roszczenia dochodzonego w niniejszej sprawie. Przy czym powódka, wobec grożących jej egzekucji komorniczych, zgodziła się na niższą cenę niż ustalona na wiosnę 2010 r. oraz na rozłożenie ceny na raty, zwłaszcza, że pozwany zobowiązał się spłacić z I raty zadłużenie powódki wobec Banku.

Tymczasem już po podpisaniu tej umowy pozwany zakomunikował powódce, że będzie żądał od niej zapłaty odszkodowania (kary umownej) w wysokości 2 000 000 zł za rzekome uchylanie się powódki od zawarcia umowy sprzedaży działki nr (...), choć było to pozbawione jakichkolwiek podstaw, zarówno faktycznych i prawnych, z uwagi na brak przesłanek do naliczenia takiego odszkodowania jak i relację ceny działki nr (...)(984 000 zł) do wysokości kary umownej (2 000 000 ). Co więcej powódka pod koniec stycznia 2011 r. otrzymała, nadane przez pełnomocnika pozwanego w dniu 25.01.2010 r. pismo zawierające oświadczenie o potrąceniu przysługującej jej wierzytelności z umowy z dnia 8 września
2010 r. z rzekomą wierzytelnością pozwanego o zapłatę 2 000 000 zł. Powódka uznała to oświadczenie za bezzasadne i wezwała pozwanego do zapłaty zaległej kwoty w wysokości 25 000 zł z umowy z dnia 8 września 2010 r.

Pozwany dokonał zapłaty tej kwoty wraz z odsetkami, uznając tym samym własne oświadczenie o potrąceniu z niewywołujące skutków prawnych.

Sytuacja powtórzyła się przy zapłacie kolejnych rat z umowy z dnia 8 września 2010 r. Przy czym w kwietniu 2011 r. pozwany zapłacił powódce z tego tytułu kwotę 177 240 zł, a w styczniu 2012 r. kwotę 100 000 zł, co również potwierdza, zdaniem powódki, że pozwany uznała swoje oświadczenie o potrąceniu za bezskuteczne.

Co do pozostałej kwoty w wysokości 59 402,12 zł, to powódka wniosła pozew do Sądu Rejonowego i sprawa jest w toku.

Niezależnie od braku istnienia podstaw do żądania zapłaty 2 000 000 zł z uwagi na brak przesłanek do naliczenia kary umownej o czym wyżej i sprzeczność tego żądania z ustaleniami stron z maja 2010 r., co pozwany przyznała dokonując opisanych wyżej zapłat na rzecz powódki, oświadczenie o potrąceniu nie mogło wywołać skutków prawnych w stosunku do wierzytelności dochodzonej w niniejszej sprawie, bowiem roszczenia z umowy przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r. przedawniły się.

Roszczenia z umowy przedwstępnej zgodnie z treścią art. 390§3 k.p.c. przedawniają się z upływem roku od dnia w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Ewentualne roszczenia z umowy przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r., przy założeniu ważności tej umowy i braku jej zastąpienia ustaleniami z maja 2010 r. uległy przedawnieniu z dniem 21 stycznia 2011 r. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego możliwość potrącenia o której mowa w art. 502 k.c. następuje wówczas gdy występują kumulatywnie wszystkie przesłanki wymienione w art. 498§1 k.c., a zatem gdy występuje wymagalność i zaskarżalność obu przedstawionych do potrącenia wierzytelności. Tymczasem wierzytelność dochodzona niniejszym pozwem stała się wymagalna dopiero w dniu 1 stycznia 2013 r., a zatem po upływie terminu przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r. Samo zaś oświadczenie o potrąceniu zostało złożone po upływie terminu przedawnienia roszczeń z mowy przedwstępnej (21.01.2011 r.) tj. dopiero w dniu 25 stycznia 2011 r.

Nadto brak jest umowy cesji roszczeń z umowy przedwstępnej z dnia 15 maja 2006r. zawartej z powódką przez I. U.na rzecz pozwanego A. U..

Nakazem zapłaty z dnia 6 września 2013 r. w postępowaniu nakazowym orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu.

W zarzutach od nakazu zapłaty pozwany A. U. zaskarżając nakaz zapłaty w całości wniósł o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, że wobec skutecznie złożonego przez niego zarzutu potrącenie wierzytelność dochodzona przez powódkę umorzyła się. Pozwanemu bowiem przysługiwały roszczenia z tytułu odszkodowania umownego na podstawie §8 notarialnej umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 15.05.2006 r., zmienionej aneksem z dnia 25.04.2008 r.

Pozwany oraz jego żona I. U.od końca 2005 r. prowadzili negocjacje z powódką na temat kupna nieruchomości należących do powódki. Z uwagi na to, że kontakt z powódką był utrudniony, a nadto powódka miała otrzymać do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej prawie całą ceną, dla zabezpieczenia interesów kupującej zawarto w umowie przedwstępnej postanowienie o odszkodowaniu umownym za uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wobec prób sprzedaży nieruchomości z umowy przedwstępnej innym nabywcom i wobec wzrostu cen nieruchomości w latach 2007 – 2008 I. U.zażądała podniesienia wartości odszkodowania umownego, co też zostało zrobione aneksem do umowy. Jednak w miarę zbliżania się terminu zawarcia umowy przyrzeczonej powódka unikała kontaktów z pozwanym i pomimo tego, że na dzień 12.01.2010 r. został formalnie wezwana do notariusza, celem zawarcia umowy przyrzeczonej, nie stawiła się. Ponownie powódka została wezwana na dzień 21.01.2010 r. ale również nie stawiła się. Na kolejny, wyznaczony celem zawarcia umowy przyrzeczonej termin, tj. na 25.05.2010 r., powódka stawiła się w Kancelarii Notarialnej ale nie dostarczyła dokumentów wskazanych w wezwaniu do stawiennictwa i umowa nie mogła zostać zawarta. Jednak tego dnia udało się przekonać powódkę do udzielenia I. U.pełnomocnictwa do reprezentowania powódki w zakresie wynikającym z umowy przedwstępnej.

W dniu 31 maja 2010 r. została zawarta umowa przyrzeczona wraz z klauzulą przeniesienia praw i obowiązków przez I. U.na rzecz A. U., co było zgodne z postanowieniami umowy przedwstępnej, a użyta w akcie formuła przeniesienia „praw i obowiązków” zawierała pełną sukcesję praw, na co składały się między innymi roszczenia dotyczące odszkodowania umownego i roszczenia z rękojmi za wady przedmiotu sprzedaży. Z uwagi na fakt, że oświadczenia o przeniesieniu praw i obowiązków zostały złożone przez małżonków, a więc osoby bliskie nie było konieczności wyspecyfikowania dokładnie jakich praw i obowiązków dotyczą te oświadczenia.

Jednocześnie, jak podkreślił pozwany, zawarcie umowy przyrzeczonej nie stanowiło należytego wykonania umowy przez powódkę, bowiem powódka była zobowiązana sprzedać nieruchomość w stanie wolnym od wszelkich obciążeń. Powódka jednak nie spłaciła swojego zadłużenia wobec (...) Bank S.A., które było zabezpieczone hipoteką obciążającą w dacie sprzedaży nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży.

Pismem z dnia 29.10.2010 r. powódka została wezwana przez pozwanego do zapłaty kwoty 2 000 000 zł tytułem roszczenia wynikającego z § 8 umowy, a następnie pozwany pismem z dnia 21 stycznia 2010 r. złożył powódce oświadczenie o potrąceniu powyższej wierzytelności z wierzytelnością wynikającą z załączonej do pozwu umowy sprzedaży.

Przy czym, jak wskazał pozwany, brak jest podstaw do przyjęcia, że płacąc część należności z umowy sprzedaży pozwany wycofał się ze skutków prawnych swojego oświadczenia o potrąceniu. Wobec prowadzonych co do powódki egzekucji komorniczych, pozwany został przekonany przez osoby prowadzące egzekucje długów powódki, że zachodzi konieczność zapłaty na konto komornika oraz samej powódki (w części wykraczającej poza egzekwowaną kwotę). Było to jednak działanie pod wpływem błędu i nie może być jego konsekwencją ocena, że pozwany wycofał się z dokonanego potrącenia.

Brak jest również podstaw do przyjęcia, że potrącenie było bezskuteczne gdyż zostało złożone wobec wierzytelności przysługującej powódce, która nie była wymagalna, albowiem termin spełnienia świadczenia na rzecz powódki został zastrzeżony na korzyść dłużnika (pozwanego) – art. 457 k.c. Zatem w niniejszej sprawie ma zastosowanie dyspozycja art. 498 k.c., a w konsekwencji także art. 502 k.c. (potrącenie było możliwe w dacie gdy przedawnienie jeszcze nie nastąpiło). Odnośnie zaś „wymagalności” pozwany powołał się na pogląd prezentowany w piśmiennictwie, że „Mimo wyraźnego brzmienia art. 498 k.c. w literaturze przyjmuje się zgodnie, że wymagalne musi być świadczenia tego kto dokonuje potrącenia. Natomiast co do drugiej wierzytelności brak jej wymagalności nie jest przeszkodą do potrącenia, jeżeli ten kto z potrącenia korzysta mógłby ją zaspokoić. W szczególności chodzi o wierzytelność przysługującą drugiej stronie, jeśli – co jest często spotykane – termin świadczenia zastrzeżono na korzyść dłużnika (potrącającego).

W odpowiedzi na zarzuty, powódka w piśmie z dnia 04.11.2013 r., wniosła o utrzymanie nakazu zapłaty w mocy i podtrzymała swoje wnioski i twierdzenia zawarte w pozwie, podkreślając, że oświadczenie o potrąceniu datowane na dzień 21 stycznia 2010 r., wysłane w dniu 25 stycznia 2010 r., a otrzymane przez powódkę jeszcze później, należy uznać za zgłoszone wyłącznie po to aby pozwany uniknął zapłaty ceny z umowy sprzedaży zawartej w dniu 8 września 2010 r., przez powódkę w dobrej wierze, tj. w przekonaniu o braku jakichkolwiek roszczeń pozwanego wobec powódki. Nadto pozwany sam uznał, co wskazano w pozwie, swoje oświadczenie o potrąceniu za bezskuteczne, dokonując po dacie złożenia oświadczenia płatności na rzecz powódki wierzytelności rzekomo objętych potrąceniem.

Z treść ustaleń stron z dnia 27.05.2010 r. wyrażonych w udzielonym I. U.pełnomocnictwie, a także w umowie sprzedaży z dnia 31.05.2010 r., jak również w umowie z dnia 08.09.2010 r. (z której wynika dochodzona w pozwie wierzytelność), wynika jednoznacznie, że strony nie uważał, że istniała jakakolwiek wierzytelność z tytułu kar umownych. Umowa z dnia 31.05.2010 r., pomimo że szczegółowo opisuje zobowiązania powódki, nie odwołuje się w ogóle do zobowiązania z tytułu kar umownych. Powódka była przekonana, że zawarcie umowy z dnia 31,05.2010 r. i ustalenie warunków sprzedaży działek nr (...)w umowie z dnia 08.09.2010 r. ostatecznie zamyka rozliczenie pomiędzy powódką i pozwanym. W przeciwnym wypadku powódka nie udzieliłaby pełnomocnictwa i nie przystąpiłaby do umowy z dnia 08.09.2010 r.

Umowa przedwstępna z dnia 15.05.2006 r. nie określała essentialia negotii umowy ostatecznej – oznaczenie rzeczy stanowiącej przedmiot przyszłej sprzedaży. W § 3 wskazano, że przyszła sprzedaż będzie dotyczyć nieistniejącej działku gruntu „obszaru ok. 4 000 m ², jak powstanie w wyniku podziału działki nr (...) opisanej w §1 umowy”. Przy czym umowa nie określała choćby sposobu takiego podziału.

Dodatkowo powódka wskazała, że w umowie z dnia 15 maja 2006 r. nie zobowiązywała się do spłaty zadłużenia obciążającego działkę nr (...). W treści tej umowy strony ustaliły jedynie, że warunkiem zawarcia umowy sprzedaży będzie wydzielenie z działki nr (...), działki, która miała być wolna od obciążeń ale ziszczenie tego warunku było uzależnione od zgody banku kredytującego powódkę. Wobec jednak nieziszczenia się warunku do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogło powstać ważne zobowiązanie powódki do zawarcia tej umowy.

Nie jest również prawdą, że powódka w umowie z dnia 31.05.2010 r. dotyczącej działki nr (...), zobowiązała się do spłaty zadłużenia obciążającego działkę nr (...). Z umownych postanowień wynikało jedynie, że ostatnia część ceny zostanie zapłacona przez pozwanego po wykreśleniu hipoteki. Jednocześnie wobec rozmów dotyczących sprzedaży pozwanemu działek nr (...), a także z uwagi na to, iż wartość tych działek znacząco przekraczała wartość pozostałego do spłaty kredytu, dla stron, w tym powódki, była oczywista powyższa forma rozliczenia, potwierdzona zawarciem umowy z dnia 8 września 2010 r.

Nie można przypisać powódce uchylania się od zawarcia umowy przenoszącej własność działki nr (...), w sytuacji w której powódka cały czas deklarowała wolę jej zawarcia. Pozwany dopiero w dniu 31.05.2010 r. podjął decyzję, że będzie on stroną tej umowy. Pozwany i jego żona I. U.nie byli zdecydowani, które z nich ma przystąpić do umowy, co pośrednio potwierdza korespondencja mailowa pomiędzy stronami.

Sporządzając pełnomocnictwo z dnia 27.05.2010 r. oraz zawierając umowę ostateczną strony odstąpiły od treści umowy przedwstępnej z dnia 15.05.2006 r. Sprzedaż działki nr (...)w dniu 31.05.2010 r. została dokonana na warunkach odmiennych od przewidzianych w umowie przedwstępnej, w szczególności działka została sprzedana z obciążeniem hipotecznym, innej stronie kupującej, ze zmianą warunków i terminów płatności ceny oraz z ustanowieniem służebności nie przewidzianej w ogóle w umowie z dnia 15.05.2006 r. Umowa z dnia 31.05.2010 r. stanowiła zatem zastąpienie i uchylenie wcześniejszych ustaleń stron z dnia 15.05.2006 r. Pełnomocnictwo z dnia 27.05.2010 r. uprawniało I. U.do zawarcia umowy sprzedaży na nowych warunkach, odrębnie określonych, co znalazło potwierdzenie w umowie sprzedaży z dnia 31.05.2010 r.

Szczególnie, że ani w korespondencji, ani w sporządzanych umowach, aż do października 2010 r. pozwany nie zgłaszał do powódki żadnych roszczeń. Przeciwnie strony kontynuowały współpracę i w dniu 8 września 2010 r. zawarły umowę sprzedaży, która jest podstawą żądań powódki w niniejszej sprawie. Dlatego działania pozwanego, który doprowadził powódkę do zawarcia przez nią umowy z dna 8 września 2010 r., korzystnej dla pozwanego z uwagi na rozłożenie płatności ceny na raty, a potem odmówił wykonania tej umowy, należy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, w szczególności zasadą pewności obrotu, dobrych obyczajów kupieckich, jak również za sprzeczne z normami moralnymi.

Z ostrożności procesowej powódka dodatkowo wskazała, że umowa sprzedaży z dnia 31.05.2010 r. nie stanowi dowodu przeniesienia na pozwanego rzekomej wierzytelności o zapłatę kary umownej, której obowiązek zapłaty miałby wynikać z umowy z dnia
15.05.2006 r. Umowa z dnia 31.05.2010 r. nie dotyczy cesji wierzytelności pieniężnej z tytułu kary umownej. Pomimo rzekomego istnienia tej wierzytelności nie została ona wymieniona w treści aktu notarialnego, „a wartość przedmiotu cesji praw i obowiązków określono na s. 2 umowy na kwotę 984 000 zł, tj. kwotę odpowiadającą cenie sprzedaży (…)”.

W dalszej części pisma powódka przypomniała, również z ostrożność procesowej, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniły się.

Z najdalej idącej ostrożności procesowej powódka podniosła, że samo zastrzeżenie w umowie przedwstępnej kary umownej w wysokości 2 000 000 zł należy uznać za rażąco wygórowane w kontekście podjęcia przez powódkę współpracy, czasu w jakim zawarto umowę ostateczną w relacji do terminu ustalonego w umowie przedwstępnej (maj 2010 – styczeń 2010 r.) oraz w relacji do ceny ustalonej za nieruchomość (984 000 zł), a także nieponiesienia przez pozwanego żadnej szkody. Zastrzeżona sankcja, jest zdaniem powódki nieważna, z uwagi na sprzeczność z prawem (art. 483 k.c. i 484 k.c.) oraz zasadami współżycia społecznego.

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 15.05.2006 r. przed notariuszem M. R.powódka M. M.oraz I. U.zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. W umowie powódka oświadczyła, że jest właścicielką nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę nr (...)o powierzchni 1,0631 ha położonej we W., przy ul. (...)(obecnie ul. (...)). M. M.zobowiązała się sprzedać I. U.niezabudowaną działkę gruntu obszaru około 4000 m ², która powstanie w wyniku podziału działki nr (...)obszaru 1,0631 ha, opisanej w §1 tego aktu, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń (w dziale IV tej księgi wpisana była hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 678 959,19 zł na rzecz (...) Banku S.A., a I. U.przedmiot sprzedaży zobowiązał się kupić oświadczając, że pozostaje w związku małżeńskim i nabycia dokonuje z majątku osobistego. Strony oświadczyły, że cena sprzedaży wynosi 1 000 000 zł, przy przyjęciu, że cena jednego metra kwadratowego wynosi kwotę 250 zł. Dalej strony wskazały, że cena sprzedaży zostanie zapłacona w sposób następujący:

- część ceny sprzedaży w kwocie 25 000 zł tytułem zadatku, została zapłacona przed podpisaniem aktu i sprzedający zapłatę tej kwoty potwierdza;

- część ceny sprzedaży w kwocie 175 000 zł tytułem zadatku, zostanie zapłacona najpóźniej do dnia 23.05.2006 r.;

- część ceny sprzedaży w kwocie 800 000 zł zostanie zapłacona w siedmiu ratach kwartalnych w kwotach po 100 000 zł, zaś ostatnia ósma rata, stanowiąca pozostałą część ceny sprzedaży zostanie zapłacona w dniu wydania nieruchomości.

Stawające oświadczyły, że w przypadku gdyby powierzchnia działki w wyniku podziału była inna niż 4000 m ² cena sprzedaży ulegnie odpowiedniej zmianie.

Strony oświadczyły również, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 31.12.2009 r.

W § 7 akapit 2 umowy strony postanowiły, że w miejsce kupującej może wstąpić A. U.(…) albo w miejsce kupującej mogą wstąpić I.i A.małżonkowie U., na prawach wspólności ustawowej, na co zobowiązana do sprzedaży wyraża zgodę.

W § 8 akapit 2 umowy zastrzeżono, że jeżeli którakolwiek ze stron będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługiwać będzie odszkodowanie umowne w kwocie 500 000 zł.

(dowód: umowa z 15.05.2006 r. Rep. A (...) k. 130-133);

Dnia 25.04.2008 r. strony zawarły aneks do umowy z dnia 15.05.2006 r., w którym dokonały zmiany pierwotnej umowy. Cena sprzedaży została ustalona na kwotę 984 000 zł, z tym, iż część ceny w kwocie 200 000 zł została zapłacona tytułem zadatku z konsekwencjami wynikającymi z art. 394 k.c., a część ceny sprzedaży w kwocie 700 000 zł została zapłacona tytułem zaliczki. Resztę ceny w kwocie 84 000 zł I. U.zobowiązała się zapłacić w dniu wydania nieruchomości.

Strony zmieniły treść § 6 Przedwstępnej umowy sprzedaży i nadały mu następujące brzmienie: „Strony oświadczają, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia
21.01.2010 r. na wezwanie Kupującego, złożone nie wcześniej niż dnia 01.01.2010 r.”.

Nadto strony zmieniły treść § 8 akapit 2 Przedwstępnej umowy, nadając mu następujące brzmienie: ,,Strony postanawiają, że jeżeli którakolwiek ze stron będzie uchylać się od zwarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługiwać będzie odszkodowanie umowne w kwocie 2 000 000 zł. Zapłata tej kwoty nie zwalnia z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.”

( dowód: aneks z 25.04.2008 r. Rep. A (...) k. 135-138);

Dnia 2 stycznia 2010 r. I. U.sporządziła wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, stosownie do zawartej w dniu 15.05.2006 r. umowy przedwstępnej. Poprosiła o stawiennictwo w celu dokonania tej czynności w dniu
12.01.2010 r. o godz. 12.00 w Kancelarii Notarialnej notariuszy (...) spółki cywilnejwe W., (...). P.nadano dnia 4 stycznia 2010r. i doręczono powódce dnia 5 stycznia 2010 r.

Powódka nie stawiła się w powyższym terminie celem zawarcia umowy.

Ponowne wezwanie do zawarcia umowy sporządzone zostało dnia 12.01.2010 r., wysłane dnia 13 stycznia 2010 r. a doręczone dnia 14 stycznia 2010 r. Termin zakreślono na dzień 21 stycznia 2010 r. Również na ten termin powódka nie stawiła się.

(dowód: pismo z 2.01.2010 r. z dowodami nadania i doręczenia k. k. 139 – 140, protokół z 12.01.2010 r. k. 141,142, pismo z 12.01.2010 r. z dowodami nadania i doręczenia k. 143-145, protokół z 21.01.2010 r. k. 146,147);

Dnia 2.04.2010 r. (...) Bank S.A. poinformował pozwanego, że aby udzielić informacji pozwanemu odnośnie kredytu, którego zabezpieczeniem jest opisana wyżej nieruchomość, pozwany musi przedstawić dokument potwierdzający nabycie własności nieruchomości.

( dowód: pismo (...) z 2.04.2010 r. k. 150);

Kolejne wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej I. U.sporządziła dnia 25 maja 2010 r., zakreślając termin zawarcia umowy na dzień 27 maja 2010 r. Tym razem powódka stawiła się w Kancelarii Notarialnej jednak nie posiadała wszystkich wymaganych do zawarcia umowy dokumentów. Celem umożliwienia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży M. M.udzieliła wówczas I. U.pełnomocnictwa do:

- wyrażenia zgody na nieodpłatne przeniesienie praw i obowiązków przez I. U.z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15.05.2006 r., zmienionej aneksem sporządzonym w dniu 25.04.2008 r., na rzecz A. U., na podstawie § 7 opisanej przedwstępnej umowy sprzedaży;

- sprzedaży na rzecz A. U.na warunkach określonych w załączniku numer 1 do tegoż pełnomocnictwa, uzupełnionego o brakujące dane, niezabudowanej działki numer (...)o powierzchni 3.936 m ², położonej we W., która powstała w wyniku podziału działki numer (...), dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków prowadzi księgę wieczystą numer (...);

- dokonywania wszelkich czynności związanych z wykonaniem zawartej w imieniu i na rzecz Mocodawczyni umowy oraz odbioru ceny sprzedaży na wskazany przez Mocodawczynię numer konta, na które cena sprzedaży ma być przelana;

- reprezentowania Mocodawczyni przed wszelkimi osobami fizycznymi, prawnymi, instytucjami i urzędami we wszelkich sprawach związanych z pełnomocnictwem,

- składania wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, jakie okażą się niezbędne dla pełnej realizacji tego Pełnomocnictwa.

Powódka oświadczyła rónież, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnych lub reprezentować druga stronę czynności prawnych, których dokonuje w imieniu Mocodawcy.

( dowód: pełnomocnictwo z dnia 27.05.2010 r. wraz z załącznikiem nr 1 k. 33-37);

Dnia 31.05.2010 r. przed notariuszem B. M., Repertorium A numer (...), I. U.działając imieniem własnym oraz jako pełnomocnik M. M., w oparciu o wyżej opisane pełnomocnictwo z dnia 25.05.2010 r., działając z przekroczeniem umocowania w zakresie ustanowienia służebności, zawarła z A. U. (1)umowę sprzedaży.

Stosownie do preambuły do umowy, I. U.działająca w imieniu własnym oświadczyła, iż wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15.05.2006 r., zmienionej aneksem sporządzonym w dniu 5.04.2008 r., pomiędzy M. M.a I. U.przenosi nieodpłatnie na podstawie § 7 opisanej przedwstępnej umowy na rzecz A. U., na co I. U.w imieniu M. M.niniejszym wyraża zgodę. Wartość przedmiotu cesji określono na kwotę 984 000 zł.

I. U.w imieniu M. M.oświadczyła, że w Kw numer (...) (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków M. M.wpisana jest jako właścicielka niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę numer (...), o powierzchni 10 631 m ² położonej we W.przy ulicy (...). Oświadczyła, że w dziale IV w/w księgi wieczystej wpisane są: hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 678 959,19 zł na rzecz (...) Banku S.A.z siedzibą w K.Dom Oddział w Ł.oraz hipoteka umowna zwykła w kwocie 900 000 zł na zabezpieczenie zwrotu kwoty 900 000 zł na rzecz I. U..

Oświadczyła nadto, że działka numer (...) podzielona została na działki o numerach:

- (...) powierzchni 28 m ²,

- (...) powierzchni 10.603 m ²;

Natomiast działka nr (...)podzielona została na działki o numerach: (...)o powierzchni 1.344 m ² , (...)o powierzchni 378 m ², (...)powierzchni 52 m ², (...) o powierzchni 3.936 m ² i (...)o powierzchni 4.893 m ².

I. U.w imieniu M. M.sprzedała A. U.niezabudowaną działkę numer (...), a A. U.działkę tę kupił i oświadczył, że nabycia tego dokonuje za środki pochodzące z jego majątku osobistego, gdyż w jego małżeństwie obowiązuje ustrój małżeńskiej rozdzielności majątkowej za kwotę 984 000 zł. Przy czym cena

miała być płatna w następujący sposób:

- kwota 934.096 została zapłacona tytułem zaliczki,

- resztę ceny sprzedaży w kwocie 49 904 zł A. U.zobowiązał się zapłacić M. M.przelewem na konto wskazane przez Sprzedającą, po przedstawieniu przez M. M.następujących dokumentów: zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu numer (...)na dowolny cel konsumpcyjny w (...) Banku S.A., z którego ponadto wynikać będzie zgoda na wykreślenie hipoteki opisanej w § 1 tej umowy; potwierdzonej przez właściwy Sąd kopii wniosku o wykreślenie hipoteki z tytułu kredytu numer (...)na dowolny cel konsumpcyjny w (...) Banku S.A.z siedzibą w K., opisanej w § 1 tej umowy, który zostanie przez M. M.prawidłowo opłacony, przelewem w dniu przedstawienia opisanych dokumentów, jednak nie później niż do dnia 31.12.2013 r. i co do tego obowiązku M. M.poddała się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.

W § 7 umowy zawarta została zgoda I. U.na wykreślenie z księgi wieczystej numer (...)hipoteki umownej zwykłej w kwocie 900 000 zł ustanowionej na jej rzecz, na zabezpieczenie zwrotu kwoty 900 000 zł.

( dowód: umowa sprzedaży z 31.05.2010 r., k. 39-48);

Pozwany kontynuował z (...) Bank SA rozmowy w sprawie nabycia wierzytelności banku względem powódki. Powódka wbrew swoim zobowiązaniom nie spłaciła z przekazanych jej pieniędzy swego zadłużenia, w konsekwencji czego nieruchomość, która była przedmiotem umowy przedwstępnej oraz umowy stanowczej z dnia 31 maja 2010 r. nadal była obciążona hipoteką banku.

(...) Bank SA w e-mailu z dnia 18.08.2010 r. poinformował pozwanego, że z uwagi na postawę powódki bank musi podjąć szybciej niż zakładano działania windykacyjne. Bank w związku z powyższym poprosił pozwanego o zajęcie ostatecznego rozliczenia.

( dowód: korespondencja e-mailowa k. 151-153);

Dnia 8.09.2010 r. przed notariuszem B. M.powódka oraz pozwany reprezentowanym przez pełnomocnika M. M. (3)zawarli umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działki nr (...)(o powierzchni 1.344 m ²), nr (...)(o powierzchni 378 m ²) oraz nr (...)(o powierzchni 4.893 m ²), za cenę 1 957 200 zł. Cena miała być płatna w następujący sposób: kwota 30 000 zł została zapłacona przed zawarciem umowy; resztę ceny sprzedaży w kwocie 1.927.200 zł M. M. (3)w imieniu A. U.zobowiązała się zapłacić M. M.w następujący sposób:

- kwota 479 941,26 zł niezbędna do spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wskazaną niżej, miała zostać zapłacona przez pozwanego w terminie do dnia 20.09.2010 r. przelewem na rachunek wskazany przez (...) Bank S.A. (…), jednocześnie zastrzeżono, że pozwany będzie w szczególności uprawniony do nabycia wierzytelności zabezpieczonej opisaną hipoteką od (...) Bank S.A.

Natomiast resztę ceny sprzedaży w kwocie 1 447 258,74 zł pozwany zobowiązał się zapłacić przelewem na konto powódki w następujących częściach i terminach:

- kwota 45 000 zł w terminie 17.09.2010 r.,

- kwota 25 000 zł w terminie 10.10.2010 r.,

- kwota 177 240 zł w terminie 30.03.2011 r.,

- kwota 100 000 zł w terminie 31.12.2011 r.,

- kwota 366 673 zł w terminie 31.12.2012 r.,

- kwota 366 673 zł w terminie 31.12.2013 r.,

- kwota 366 673 zł w terminie 31.12.2014 r.

M. M.oświadczyła, że w dziale IV w/w wpisana jest hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 678 959,19 zł na rzecz (...) Banku S.A.z siedzibą w K.Dom Oddział w Ł..

( dowód: umowa sprzedaży z 8.09.2010 r. k. 12-15);

Pozwany nabył dnia 13.09.2010 r. od (...) Bank SA wierzytelność przysługującą Bankowi w stosunku do powódki, w konsekwencji czego przeszło na niego zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości (...) w postaci hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 678 959,19 zł.

(dowód: oświadczenie o cesji k. 154);

Dnia 29 października 2010 r. pełnomocnik pozwanego, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w dniu 26 października 2010 r., sporządził kierowane do powódki wezwanie do zapłaty kwoty 2 000 000 zł, jako podstawę wskazując § 8 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2006 r., zmienionej aneksem sporządzonym dnia 25 kwietnia 2008 r. oraz umowy przeniesienia praw i obowiązków oraz podnosząc, że wezwanie związane jest z długotrwałym uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej z dnia 15 maja 2006 r., zakreślając 3 dniowy termin na dokonanie zapłaty.

Pismo doręczono pozwanej dnia 12.11.2010 r.

( dowód: pismo pozwanego z 29.10.2010 r. wraz z dowodem doręczenia k. 155-157, pełnomocnictwo z 26.10.2010 r. k. 22);

Dnia 21 stycznia 2011 r. pełnomocnik pozwanego, na podstawie pełnomocnictwa z dnia 22.10.10 r., sporządził kierowane do powódki oświadczenie o potrąceniu w/w roszczenia w wysokości 2 000 000 zł ze zobowiązaniem A. U.do zapłaty na rzecz powódki kwoty 1 447 268,74 zł tytułem reszty ceny zakupu nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 wrzenia 2010 r.

Pismo doręczono powódce dnia 31.01.2011 r.

(dowód: oświadczenie o potrąceniu z 21.01.2011 r. wraz z pełnomocnictwem i dowodem doręczenia k. 158- 163);

Powódka pismem z dnia 1 lutego 2011 r. skierowanym do pozwanego A. U.wezwała go do zapłaty kwoty 25 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 31 października 2010 r. do dnia zapłaty tytułem części ceny sprzedaży należnej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 września 2010 r.

Jednoczenie powódka w tym piśmie oświadczyła, że brak jest jakichkolwiek podstaw do naliczenia przez pozwanego kar umownych w związku z dokonanymi transakcjami sprzedaży i uznała pisma kierowane pod jej adresem, a dotyczące powyższych kar umownych za całkowicie bezzasadne oraz prawnie bezskuteczne.

( dowód: pismo powódki z 1.02.2011 r. k. 18,19);

W odpowiedzi na powyższe wezwanie, pełnomocnik pozwanego poinformował powódkę w piśmie z dnia 8.02.2011 r., że w tym samym dniu Pan A. U.dokonał przelewu kwoty 25 899,30 zł na wskazany w piśmie numer rachunku bankowego.

(dowód: pismo pozwanego z 8.02.2011 r. k. 21, polecenie przelewu k. 23);

Powódka pismem z dnia 1 kwietnia 2011 r. wezwała pozwanego do zapłaty kwoty
177 240 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 31 marca 2011 r. do dnia zapłaty tytułem kolejnej raty należnej jej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 wrzenia 2010 r.

Kwota ta wpłynęła na konto powódki dnia 4.04.2011 r.

(dowód: pismo powódki z dnia 1.04.2011 r. wraz z dowodem nadania k. 23-24, historia rachunku bankowego k. 26);

Powódka pismem z dnia 4 stycznia 2012 r. skierowała do pozwanego wezwanie do zapłaty 100 000 zł, a w odpowiedzi pozwany w piśmie z dnia 19.01.2012 r. wskazał, że na konto powódki przelana została w dniu 06.01.2012 r. kwota 597,88 zł, a pozostała kwota została zajęta przez Komornika Sądowego przy SR dla Wrocławia - Krzyków, W. O..

(dowód: wezwanie do zapłaty z 4.01.2012 r. wraz z dowodem nadania k.29-30, pismo z dnia 19.01.2012 r. k. 31);

Pozwany dnia 18 stycznia 2012 r. skierował pismo do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków W. O., w którym wskazał, że w dniu 1.01.2012 r. na konto tegoż Komornika została przelana kwota 40 000 zł tytułem zajętej wierzytelności w stosunku do M. M., jednoczenie informując, iż istnieje jeszcze sporna wierzytelność miedzy stronami tj. między nim a M. M., i w przypadku zasądzenia przez Sąd należności wobec pani M., pozostała kwota, tj. ok. 55.000 zł zostanie niezwłocznie przekazana na konto komornika.

(dowód: pismo pozwanego z 18.01.2012 r. k. 163);

Komornik Sądowy przy SR dla Wrocławia - Krzyków, W. O. pismem z dnia 30.01.2012 r. poinformował powódkę, że pozwany – dłużnik zajętej wierzytelności poinformował, że uznaje zajęcie wierzytelności do kwoty 40 000 zł, którą to kwotę jako bezsporną przekazał na konto komornika.

( dowód: pismo Komornika z 30.01.2012 r. k. 32);

Pozwany w piśmie datowanym na 30.03.2012 r. poinformował Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków W. O. o innych zajęciach komorniczych.

(dowód: pismo pozwanego z 30.03.2012 r. wraz z dowodem nadania k. 164);

W dniu 10.02.2012 r. powódka złożyła pozew do Sądu Rejonowego dla Wrocławia Krzyków we Wrocławiu o zapłatę kwoty 59 402,12 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia zapłaty jako część ceny wynikającej z umowy sprzedaży z dnia 8 września 2010 r.

Pozwany do dnia 31.12.2011 r. miał zapłacić z tego tytułu powódce 100 000 zł, a zapłacił kwotę 597,88 zł. Natomiast kwota 40 000 zł została zajęta przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu. W związku z tym pozwany powinien zapłacić powódce kwotę 59 402,12 zł.

Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 19.06.2010 r. Sąd Rejonowy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu, a wyrokiem z dnia 9 lipca 2013 r., po rozpoznaniu zarzutów pozwanego od nakazu zapłaty, utrzymał zaskarżony nakaz w mocy, uznając zgłoszony przez pozwanego zarzut potrącenia za bezzasadny.

Apelacja pozwanego od tego wyroku została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 30.12.2013 r.

(dowód: odpis pozwu w sprawie VI Nc 425/12 i odpis nakazu z dnia 19.06.2012 r. k. 56-59, odpis wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu wraz z uzasadnieniem w sprawie VI C 1554/12k. 175-183, odpis wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu w sprawie II Ca 1263/13 wraz z uzasadnieniem k. 191-197);

W dniu 7 stycznia 2013 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 366 673 zł tytułem zapłaty kolejnej raty z umowy z dnia 08.09. 20110 r., w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 7 stycznia 2013 r. wraz z dowodem nadania k.16,17);

Powyższe wezwanie pozostało bez odpowiedzi.

(okoliczność bezsporna).

Sąd zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie pozwany nie kwestionował obowiązku zapłaty na rzecz powódki dochodzonej przez nią tytułem ceny, na podstawie umowy z dnia 8 września 2010 r., kwoty 366 673 zł, niemniej jednak twierdził, że należność ta umorzyła się, jeszcze przed wniesieniem pozwu przez powódkę, bowiem pozwany pismem z dnia 21 stycznia 2011 r. skutecznie dokonał potrącenia wierzytelności przysługującej powódce z wierzytelnością pozwanego z tytułu kary umownej ustalonej w umowie przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r. zmienionej aneksem z dnia 25 kwietnia 2008 r.

Przy czym okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd ustalił przede wszystkim na podstawie dokumentów dołączonych do akt sprawy przez obie strony, których treść nie była kwestionowana oraz okoliczności przyznanych przez obie strony. Jednocześnie Sąd oddalił wniosek dowodowy pozwanego o dopuszczenie dowodu z przesłuchania świadków I. U.i M. M. (3)na okoliczność prowadzonych rozmów i negocjacji z powódką oraz na okoliczność zawarcia spornych umów, gdyż dla rozstrzygnięcia sprawy, przy tak sformułowanej tezie dowodowej, zeznania tych świadków nie miałyby istotnego znaczenia. Sąd również pominął dowód z przesłuchania stron, albowiem w świetle przedstawionych dokumentów oraz twierdzeń i zarzutów stron uznał, że po przeprowadzonym postepowaniu dowodowym brak było niewyjaśnionych okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

W niniejszej sprawie spór koncentrował się na tym czy, w świetle złożonego przez pozwanego oświadczenia o potrąceniu, doszło do umorzenia dochodzonej pozwem wierzytelności. Sporne pozostawało zarówno samo istnienie - wynikającego z umowy przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r. - roszczenia o zapłatę kary umownej, jak i skuteczność jego przeniesienia na pozwanego. Powódka zakwestionował również ważność umowy przedwstępnej z uwagi na brak oznaczenia w niej przedmiotowo istotnych postanowień umowy przyrzeczonej tj. brak określenia nieruchomości stanowiącej przedmiot przyszłej sprzedaży.

W pierwszej kolejności należy więc ocenić czy umowa przedwstępna z dnia 15 maja 2006 r. była ważna i czy nie została przez strony rozwiązana, co ewentualnie zarzuca powódka.

W ocenie Sądu, zawarty w umowie przedwstępnej sposób ustalenia w przyszłości przedmiotu umowy przyrzeczonej mieści się w granicach wyznaczonych unormowaniem art. 353 ¹ k.c. i nie skutkuje jej nieważnością. Strony określiły zarówno obszar nieruchomości wskazując jej powierzchnię na około 4.000 m ², jak i to, że powstanie w wyniku podziału działki nr (...) położonej przy ul. (...) we W.. Późniejsze doprecyzowanie granic, dokonane po geodezyjnym podziale nieruchomości, nie świadczy ani o nieważności umowy przedwstępnej, ani - jak podnosi powódka - o zastąpieniu jej nowymi warunkami ustalonymi w dniu 27 maja 2010 r. przy okazji udzielania pełnomocnictwa do sprzedaży.

Podkreślenia wymaga, iż zgodnie z art. 77 § 3 k.c. jeżeli umowa została zawarta w formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie odmowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. Powyższego, powódka nie wykazała. Dodatkowo, o braku woli stron rozwiązania umowy przedwstępnej z dnia 15 maja 2006 r. świadczy wyrażenie w dniu 27 maja 2010 r. przez powódkę zgody na przeniesienie wynikających z niej praw i obowiązków na rzecz A. U.oraz powołanie się na wynikające z niej zobowiązania (cause) w umowie przyrzeczonej.

Zatem w dalszej kolejności należy ocenić czy roszczenia I. U.z umowy przedwstępnej z dnia 15.05.2016 r. zmienionej aneksem z dnia 25 maja 2008 r. zostały skutecznie przeniesione na pozwanego – A. U..

W umowie z dnia 31 maja 2010 r. zawartej pomiędzy powódką M. M.działającą przez pełnomocnika – I. U., a pozwanym A. I. U.działając w imieniu własnym oświadczyła, że wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15.05.2006 r., zmienionej aneksem sporządzonym w dniu 5.04.2008 r., pomiędzy M. M.a I. U.przenosi nieodpłatnie na podstawie § 7 opisanej przedwstępnej umowy na rzecz A. U., na co I. U.w imieniu M. M.niniejszym wyraża zgodę. Wartość przedmiotu cesji określono na kwotę 984 000 zł.

W świetle zacytowanego wyżej brzmienia postanowień umownych formułowanych przez strony i mając na uwadze treść art. 65 § 1 k.c., który stanowi, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, należy przyjąć, iż użyta w umowie z dnia 31.05.210 r. formuła przeniesienia „praw i obowiązków” zawierała pełną sukcesję praw, na co składały się między innymi roszczenia dotyczące odszkodowania umownego i roszczenia z rękojmi za wady przedmiotu sprzedaży. Natomiast z oświadczenia, że „wartość przedmiotu cesji określono na kwotę 984 000 zł” nie można wywieść tak daleko idących wniosków, że „prawa i obowiązki” z umowy przedwstępnej dotyczyły jedynie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Szczególnie, że zgodnie z art. 509 § 1 k.c. wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania, a wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki (art. 509§2 k.c.). Zatem zgoda powódki (w tym wypadku dłużnika) na przeniesienie wierzytelności, nie była konieczna, a tym samym nie jest istotna dla oceny zakresu przeniesionych praw i obowiązków z umowy z dnia 15.05.2006 r., zmienionej aneksem z dnia 25.04.2008 r. wola powódki w momencie zawierania umowy z dnia 31.05.2010 r. Zupełnie inną sprawą jest czy powódka, mając świadomość, że cesja praw i obowiązków z umowy z dnia 15.05.2006 r. dotyczy również roszczeń o zapłatę kary umownej za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, zawarłaby umowę przyrzeczoną.

W rozpoznawanej sprawie nie można przyjąć również, że przeniesienie wierzytelności sprzeciwia się ustawie i właściwości zobowiązania. Nie sprzeciwia się także zastrzeżeniu umownemu. Wręcz przeciwnie. W §7 akapit 2 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15.05.2006 r. strony postanowiły, że w miejsce kupującej może wstąpić A. U.(…) albo w miejsce kupującej mogą wstąpić I.i A.małżonkowie U., na prawach wspólności ustawowej, na co zobowiązana do sprzedaży wyraża zgodę. Pełnomocnictwo udzielone przez powódkę w dniu 27 maja 2010 r. I. U., było również udzielone w zakresie wyrażenia przez pełnomocnika zgody na nieodpłatne przeniesienie praw i obowiązków przez I. U.z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15.05.2006 r., zmienionej aneksem sporządzonym w dniu 25.04.2008 r., na rzecz A. U. , na podstawie § 7 opisanej przedwstępnej umowy sprzedaży.

W związku z powyższym, w dalszej części, należy ocenić czy istotnie są podstawy aby pozwany skutecznie mógł domagać się od powódki kary umownej, a jeśli tak to czy zastrzeżona kara umowna nie jest sprzeczna z przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Przy czym zgodnie z art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Z umowy z dnia 15 maja 2006 r. zmienionej aneksem z dnia 25 kwietnia 2008 r. wynika, że „Strony oświadczają, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia
21.01.2010 r. na wezwanie Kupującego, złożone nie wcześniej niż dnia 01.01.2010 r.”.

Nadto strony zmieniły treść § 8 akapit 2 przedwstępnej umowy, nadając mu następujące brzmienie: ,,Strony postanawiają, że jeżeli którakolwiek ze stron będzie uchylać się od zwarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługiwać będzie odszkodowanie umowne w kwocie 2 000 000 zł. Zapłata tej kwoty nie zwalnia z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.”

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że strony zastrzegły karę umowną na wypadek uchylania się którejkolwiek ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, a zapłata tej kwoty, jak wskazano, nie zwalnia z obowiązku zawarcia umowy. Zatem, jak należy przyjąć, kara umowna została zastrzeżona na wypadek uchylania się od wykonania umowy przedwstępnej.

Przy czym wierzyciel dochodząc odszkodowania na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej musi udowodnić: fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, szkodę oraz związek przyczynowy W wyniku zastrzeżenia kary umownej zmieniają się o tyle reguły dowodzenia, że wierzyciel musi udowodnić tylko: fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (lub obowiązku, na wypadek którego niewykonania kara była zastrzeżona) oraz to, że kara umowna została w umowie prawidłowo zastrzeżona. Nie musi natomiast udowadniać szkody i jej wysokości. Natomiast dłużnik chcąc zwolnić się z obowiązku zapłaty kary umownej musi wykazać, że kara umowna nie była zastrzeżona lub zobowiązanie (tzn. obowiązek, z którego wykonaniem została zastrzeżona kara umowna) zostało należycie wykonane lub też, że niewykonanie lub nienależyte wykonania zobowiązania spowodowane było okolicznościami, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

W rozpoznawanej sprawie strony ustaliły w umowie przedwstępnej, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 21.01.2010 r. na wezwanie Kupującego, złożone nie wcześniej niż dnia 01.01.2010 r.”.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że dnia 2 stycznia 2010 r. I. U.sporządziła wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczając termin dokonania tej czynności na dzień 12.01.2010 r. o godz. 12.00 w Kancelarii Notarialnej notariuszy R. B.i B. M.we W.. Pismo nadano dnia 4 stycznia 2010 r. i doręczono powódce dnia 5 stycznia 2010 r. Powódka jednak nie stawiła się w powyższym terminie celem zawarcia umowy.

Ponowne wezwanie do zawarcia umowy sporządzone zostało dnia 12.01.2010 r., wysłane dnia 13 stycznia 2010 r. a doręczone dnia 14 stycznia 2010 r. Termin zakreślono na dzień 21 stycznia 2010 r. Również na ten termin powódka nie stawiła się. Kolejne wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej I. U.sporządziła dnia 25 maja 2010 r., zakreślając termin zawarcia umowy na dzień 27 maja 2010 r. Tym razem powódka stawiła się w Kancelarii Notarialnej jednak nie posiadała wszystkich wymaganych i opisanych w wezwaniu dokumentów. Niemniej jednak tego dnia powódka udzieliła I. U. (2)pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej, która to została zawarta w dniu 31.05.2010 r.

Oceniając powyższe zachowanie powódki i jej dwukrotne niestawiennictwo na wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej należy przyjąć, że to przez zachowanie powódki umowa przyrzeczona nie została zawarta do dnia 21 stycznia 2010 r. Przy czym powódka, na której spoczywał obowiązek wykazania, że jej niestawiennictwo był niezawinione, jak już wyżej argumentowano, nie tylko nie próbowała nawet powyższego wykazać ale również nie wskazywała z jakich powodów nie przystąpiła do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie ustalonym przez strony.

Zatem w przekonaniu Sądu były podstawy do obciążenia powódki karą umowną zastrzeżoną na wypadek uchylania się którejkolwiek ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej.

W tym miejscu należy rozważyć jeszcze zarzut przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej podniesiony przez powódkę z ostrożności procesowej.

Zgodnie z art. 390 § 3 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (…).

W niniejszej sprawie strony ustaliły, że umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do dnia 21 stycznia 2010 r., a zatem roszczenia z umowy przedwstępnej, w tym również o zapłatę kary umownej przedawniły się z dniem 21 stycznia 2011 r.

Pismem z dnia 29.10.2010 r. pozwany za pośrednictwem swojego pełnomocnika, wezwał powódkę do zapłaty na jego rzecz kwoty 2 000 000 zł tytułem kary umownej w terminie 3 dni. Pismo doręczono powódce w dniu 12.11.2010 r. Natomiast pismem z dnia 21.01.2011 r. pełnomocnik pozwanego złożył powódce oświadczenie o potrąceniu roszczenia w wysokości 2 000 0000 zł z tytułu kary umownej z roszczeniami powódki z tytułu zapłaty ceny z umowy z dnia 8 września 2010 r. Pismo powódka otrzymała w dniu 31 stycznia
2011 r.

Niemniej jednak przepis art. 502 k.c. stanowi, że wierzytelność przedawniona może być potrącona, jeżeli w chwili, gdy potrącenie stało się możliwe, przedawnienie jeszcze nie nastąpiło.

Wbrew twierdzeniom powódki powyższy przepis znajdzie zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, bowiem mimo wyraźnego brzmienia art. 498 k.c. w literaturze przyjmuje się zgodnie, że wymagalne musi być świadczenie tego kto dokonuje potrącenia. Natomiast co do drugiej wierzytelności brak jej wymagalności nie jest przeszkodą do potrącenia, jeżeli ten kto z potrącenia korzysta mógłby ją zaspokoić. W szczególności chodzi o wierzytelność przysługującą drugiej stronie, jeśli – co jest często spotykane – termin świadczenia zastrzeżono na korzyść dłużnika (potrącającego).

Mając na uwadze treść zawartej umowy z dnia 8 września 2009 r., w której to umowie resztę ceny w wysokości 1 447 258,74 zł pozwany zobowiązał się zapłacić przelewem na konto powódki w następujących częściach i terminach:

- kwota 45 000 zł w terminie 17.09.2010 r.,

- kwota 25 000 zł w terminie 10.10.2010 r.,

- kwota 177 240 zł w terminie 30.03.2011 r.,

- kwota 100 000 zł w terminie 31.12.2011 r.,

- kwota 366 673 zł w terminie 31.12.2012 r.,

- kwota 366 673 zł w terminie 31.12.2013 r.,

- kwota 366 673 zł w terminie 31.12.2014 r.

oraz treść art. 456 k.c. (termin spełnienia świadczenia oznaczony przez czynność prawną poczytuje się w razie wątpliwości za zastrzeżony na korzyść dłużnika), Sąd nie miał wątpliwości, że dłużnik (pozwany) mógł spełnić świadczenia z umowy z dnia
8 września 2010 r. jeszcze przed nadejściem terminu, a wierzyciel miał obowiązek je przyjąć.

W konsekwencji należy przyjąć, że już w dacie zawarcia umowy z dnia 8 września 2010 r. potrącenie wzajemnych wierzytelności stron było możliwe, a wówczas wierzytelność pozwanego z tytułu kary umownej nie była przedawniona.

Tym samym oświadczenie pozwanego z dnia 21 stycznia 2011 r., doręczone powódce w dniu 31 stycznia 2011 r., o potrąceniu, co do zasady, należy uznać za skuteczne.

Nie można również podzielić poglądu powódki, że pozwany spełniając świadczenia z umowy z dnia 8 września 2010 r. po dacie złożenia oświadczenia o potrąceniu tych należności (dotyczy to w szczególności raty w kwocie kwota 177 240 zł płatnej w terminie do
30.03.2011 r. i w części raty w wysokości 100 000 zł płatnej w terminie 31.12.2011 r.) wycofał się ze swojego oświadczenia o potrąceniu.

Złożenie oświadczenia o potrąceniu jest jednostronną czynnością prawną w rozumieniu art. 56 k.c. i n. stanowiącą działanie podmiotu prawa mające na celu wywołanie określonych skutków prawnych w sferze prawa cywilnego (w realiach rozpoznawanej sprawy – skutku w postaci wzajemnego umorzenia wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej), a istotnym elementem konstrukcyjnym czynności prawnej jest oświadczenie woli. Przy czym zgodnie z art. art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

Jednostronne odwołanie złożonego drugiej stronie oświadczenia woli jest możliwe tylko w sytuacji uregulowanej wyżej wskazanym przepisem prawa, a uchylić się skutecznie od skutków złożonego oświadczenia woli można w przypadkach wskazanych w kodeksie cywilnym (wady oświadczenia woli). Oczywiście zawsze jest możliwe, że w przypadku odwołania oświadczenia woli, druga strona zgodzi się na cofnięcie wywołanych oświadczeniem skutków prawnych, a takie odwołanie może być dokonane w każdej formie, w tym również przez czynności konkludentne. Niemniej jednak tylko z okoliczności, że pozwany po złożeniu oświadczenia o potrąceniu w styczniu 2011 r. dokonał jeszcze na rzecz powódki wpłat dwóch rat wynikających z umowy z dnia 8 września 2010 r. (kwoty 25 000 zł płatnej do dnia 10.10.2010 r. i kwoty 177 240 zł płatnej w terminie do dnia 30.03.2011 r.) oraz w dniu 1 stycznia 2012 r. przelał na konto Komornika kwotę 40 000 zł z raty płatnej do dnia 31.12.2011 r. w wysokości 100 000 zł, nie można wyprowadzić jednoznacznego wniosku o tym, że pozwany odwołał swoje oświadczenie o potrąceniu. Szczególnie , że w tym ostatnim przypadku pozwany poinformował Komornika, że istnieje jeszcze sporna wierzytelność pomiędzy stronami, a o pozostałą cześć tej raty w wysokości 59 402,12 zł powódka wniosła pozew do Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu, gdzie pozwany również bronił się zarzutem potrącenia. Nadto pozwany swoje działanie w tym zakresie usprawiedliwił niezasadnym przekonaniem, że wobec toczących się co do powódki postępowań egzekucyjnych, konieczna jest spłata na rzecz samej powódki i na konto komornika części należności.

Tym samym należy rozważyć jeszcze ostatnie zarzuty powódki, również złożone z ostrożności procesowej, a to, że samo zastrzeżenie w umowie przedwstępnej kary umownej w wysokości 2 000 000 zł należy uznać za rażąco wygórowane w kontekście podjęcia przez powódkę współpracy, czasu w jakim zawarto umowę ostateczną w relacji do terminu ustalonego w umowie przedwstępnej (maj 2010 – styczeń 2010 r.) oraz w relacji do ceny ustalonej za nieruchomość (984 000 zł), a także nieponiesienia przez pozwanego żadnej szkody. Zastrzeżona sankcja, jest zdaniem powódki nieważna, z uwagi na sprzeczność z prawem (art. 483 k.c. i 484 k.c.) oraz zasadami współżycia społecznego.

Chociaż Sąd nie podziela poglądu powódki o nieważności zastrzeżonej sankcji, to wobec zgłoszonego przez powódkę zarzutu, że kara umowna jest rażąco wygórowana, Sąd zgodnie z treścią art. 484§2 k.c., który stanowi, że dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej między innymi w wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana, musiał rozważyć miarkowanie kary umownej. Szczególnie, że wniosek o miarkowanie kary umownej nie musi zawierać wprost sformułowania, iż dłużnik żąda miarkowania kary umownej. Wystarczy gdy w trakcie procesu dłużnik, wnosząc o oddalenie powództwa, podniesie także zarzut rażącego wygórowania kary umownej (wyrok SN z dnia 22 stycznia 2010 r., V CSK 217/09).

Stosując instytucję miarkowania, sąd powinien mieć na względzie podstawowe funkcje kary umownej, jakimi są funkcja stymulująca wykonanie zobowiązania, funkcja represyjna w postaci sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz funkcja kompensacyjna, polegająca na naprawieniu szkody, jeśli wierzyciel ją poniósł, bez konieczności precyzyjnego wyliczania jej wysokości, co znakomicie ułatwia realizację dochodzonego uprawnienia (wyrok SN z dnia 30 listopada 2006 r., I CSK 259/06, LEX nr 398369).

Za podstawową funkcję kary umownej może być uznana jej funkcja kompensacyjna. Funkcja ta przejawia się w tym, że kara umowna stanowi dla wierzyciela surogat odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Świadczenie kary umownej prowadzi zatem do naprawienia w całości lub części szkody powstałej po stronie wierzyciela.

W przypadku kary umownej zastrzeżonej w umowie przedwstępnej, dominowała jednak funkcja stymulacyjna.

Funkcja stymulacyjna kary umownej wyraża się w tym, że zastrzeżenie kary umownej ma mobilizować dłużnika do prawidłowego wykonania zobowiązania (zob. Longchamps de Bérier, Zobowiązania, 1939, s. 188; Ohanowicz, Górski, Zarys, s. 150; P. Drapała, [w:] System PrPryw, t. 5, 2013, s. 1138). Dłużnik musi liczyć się z góry z koniecznością świadczenia kary umownej, w ustalonej przez strony wysokości, w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Stąd w doktrynie podkreśla się trafnie, że kara umowna służy prewencyjnej ochronie interesu prawnego wierzyciela przez mobilizowanie dłużnika do prawidłowego wykonania zobowiązania (zob. P. Drapała, [w:] System PrPryw, t. 5, 2013, s. 1138). Ta funkcja kary umownej dostrzegalna jest zwłaszcza wówczas, gdy zastrzeżona jest ona w bardzo dużej wysokości w stosunku do szkody, jaką mógłby ponieść wierzyciel przy niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania. Wówczas ma przede wszystkim skłaniać psychicznie dłużnika do tego, aby takie zobowiązanie należycie (zwłaszcza terminowo) wykonał. Choć zastrzeżenie kary umownej w znacznej wysokości uwidacznia nie tyle jej funkcję stymulacyjną, co funkcję represyjną, zwłaszcza w sytuacji oderwania jej od przesłanki szkody. Niemniej jednak dłużnik w wypadku zastrzeżenia niezwykle wysokiej kary umownej zawsze będzie miał możliwość podniesienia zarzutu jej rażącego wygórowania. Kara umowna zastrzeżona w rażącej wysokości oraz wyłącznie w celu wywarcia presji psychicznej na dłużnika podlegać może sądowemu miarkowaniu.

Pierwotnie, w umowie przedwstępnej strony zastrzegły karę, która spełniała funkcję w dużej mierze stymulującą. Pozwany twierdził, że miała ona stanowić zabezpieczenie przed tym, że powódka zdecyduje o przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. Zwiększenie wysokości kary w aneksie, a także zastrzeżenie, że zapłata kary umownej nie zwalnia z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, skutkowały tym, że zastrzeżona kara umowna zaczęła pełnić również funkcję represyjną.

Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że istotnie zastrzeżona kara umowna jest rażąco wygórowana.

Po pierwsze zastrzeżona kara umowna w wysokości 2 000 000 zł znacznie przekraczała ustaloną przez strony wartość nieruchomości (984 000 zł), a zatem wartość świadczenia, od którego spełnienia powódka się uchylał. Po drugie ostatecznie powódka spełniła swoje świadczenie dobrowolnie, aczkolwiek z opóźnieniem (umowa przyrzeczona miała być zawarta do dnia 21 stycznia 2010 r. a została zawarta 31 maja 2010 r.), a wykonanie umowy przedwstępnej przez powódkę zaspokoiło interes pozwanego jako wierzyciela. Nie wykazał on, aby interes ten doznał uszczerbku na skutek spełnienia świadczenia niepieniężnego po terminie. Czyli po trzecie, w konsekwencji pozwany nie wskazywał aby poniósł jakąkolwiek szkodę w wyniku uchylania się powódki od zawarcia umowy przyrzeczonej.

W tych okolicznościach pozostało jeszcze Sądowi rozpoznającemu sprawę ustalić sposób miarkowania kary.

Ponieważ umowa został wykonana w całości, a wierzyciel nie poniósł w związku z uchylaniem się przez powódkę od zawarcia umowy szkody, Sąd uznał, że zasadne będzie obniżenie kary umownej do wysokości odsetek ustawowych jakie pozwany hipotetycznie musiałby zapłacić gdyby wykonał swoje świadczenie o zapłatę ceny w wysokości 984 000 zł z opóźnieniem takim z jakim powódka przystąpiła do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli od dnia 21 stycznia 2010 r. do dnia 31 maja 2010 r.). Daje to kwotę ok. 46 000 zł (45 911 zł) i Sąd obniżył karę umowną do kwoty 46 000 zł.

Wobec powyższego, zarzut potrącenia zgłoszony przez pozwanego jest zasadny tylko co do kwoty 46 000 zł i zgodnie z dyspozycją art. 498 k.c., który stanowi, że gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym (§1), a wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej (§2), zasądzono na rzecz powódki jedynie kwotę 320 673 zł w punkcie II sentencji wyroku, uchylając nakaz zapłaty w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 496 k.p.c. i oddalając powództwo w pozostałej części jako niezasadne.

Przy czym Sąd miał na uwadze, że w wcześniejsze raty ustalone w umowie z dnia 8 września 2010 r. zostały bądź przez pozwanego zapłacone, bądź też zasądzone prawomocnym wyrokiem sądu.

Orzeczenie o odsetkach znajduje uzasadnienie w treści umowy zawartej przez strony i w przepisie art.481§1 i 2 k.c.

Orzeczenie o kosztach procesu w punkcie IV wyroku sąd oparł na treści przepisu 100 zd. 1 k.p.c. zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Mają na uwadze, że powódka przegrała sprawę w 10%, a poniesione przez nią koszty to kwota 11 800 zł (4 584 zł - opłata od pozwu w postepowaniu nakazowym i 7217 zł - koszty zastępstwa procesowego wraz z opłata skarbową), a pozwany tytułem kosztów procesu poniósł kwotę 20 967 zł (13 751 zł – opłata od zarzutów i 7217 zł - koszty zastępstwa procesowego wraz z opłata skarbową),to po stosunkowym rozdzieleniu kosztów, pozwany powinien zwrócić powódce z tego tytułu kwotę 8 524 zł.