Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 709/13
POSTANOWIENIE
Dnia 26 września 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
SSA Elżbieta Fijałkowska
w sprawie z wniosku D. G., B. J.
i H. N.
przy uczestnictwie A. C., An. C. i M. C.
o ustanowienie służebności drogi koniecznej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 26 września 2014 r.,
skargi kasacyjnej uczestników postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w O.
z dnia 20 maja 2013 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w O. do ponownego rozpoznania i
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 2 stycznia 2013 r. Sąd Rejonowy w O. ustanowił na
nieruchomości położonej w O., oznaczonej nr ewid. 20879, stanowiącej własność
na prawach małżeńskiej wspólności majątkowej M. C. i An. C. (Kw nr […]) na rzecz
każdoczesnych właścicieli nieruchomości lokalowych oznaczonych nr 1, 3 i 4,
znajdujących się w O. przy ul. G. 40a, z którymi związane były udziały
w nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. 20881 (odpowiednio: Kw nr […],[…]
i […]) służebność drogi koniecznej przechodu do drogi publicznej w wariancie
drugim, oznaczonych kolorem niebieskim, okazanym na mapie sporządzonej przez
geodetę K. P.
Sąd ustalił, że D. G., B. J., H. N. (wnioskodawczynie) oraz A. C. są
współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej nr ewid. działki 20881, położonej w
O. Na działce nr 20881 znajduje się budynek, w którym została ustanowiona
odrębna własność czterech lokali mieszkalnych. D. G. jest właścicielem lokalu nr 1,
B. J. jest właścicielką lokalu nr 3, H. N. jest właścicielką lokalu nr 4, a A. C. jest
właścicielem lokalu nr 2. Lokale zostały wyodrębnione w ten sposób, że tylko lokal
A. C. ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. G. Z działką nr 20881 granicy
działka nr 20880 stanowiąca współwłasność uczestników postępowania: A. C., An.
C. i M. C.
Do dnia 8 listopada 1984 r. pomiędzy ul. G. i ul. P. istniała nieruchomość
obejmująca działkę nr 3327, zabudowana domem mieszkalnym usytuowanym w
taki sposób, że był zapewniony dostęp do ul. G. do budynku, w którym są lokale
wnioskodawczyń. Pomiędzy budynkiem nr 40, a ogrodzeniem sąsiedniej wówczas
nieruchomości istniał przejazd o szerokości ok. 6 m. W dniu 8 listopada 1984 r. w
drodze ugody zawartej przed sądem w budynku nr 40 położonym na działce nr
3327 ustanowiono cztery samodzielne lokale mieszkalne. W dniu 26 sierpnia 1991 r.
został zatwierdzony podział działki nr 3327 na działkę nr 3327/1, położoną wzdłuż
całej szerokości ul. G. i pięć innych działek w kierunku południowym, do ul. P.
Decyzją z dnia 8 listopada 1991 r. został zatwierdzony podział działki nr 3327/1 na
działki 3327/7 (obecnie nr 20880) i 3327/8 (obecnie nr 20881). Podział ten pozbawił
lokale wnioskodawczyń dostępu do ul. G.
3
Umową z dnia 17 marca 1992 r. została zniesiona współwłasność
nieruchomości oznaczonej nr ewid. 3327. W dniu 11 marca 1993 r. została wydana
na rzecz M. C., An. C. i A. C. decyzja o pozwoleniu na budowę na działce nr 3327/7
budynku mieszkalno-usługowego. Budynek został wybudowany na miejscu
dotychczasowego wjazdu i wejścia do klatki schodowej istniejącej w budynku nr 40
(obecny nr 40A) na działce 3327/8. Umową z dnia 10 sierpnia 1999 r. C. C.
sprzedała M. i An. małż. C. m.in. działkę nr 20879. Działka ta sąsiaduje z działką nr
20881 i przylega do ul. N., która z kolei dochodzi do ul. M., posiadającej status
drogi publicznej. Ulica N. posiada status drogi wewnętrznej; zapewnia jedynie
dostęp do kilkudziesięciu leżących przy niej domów; jest nieutwardzona.
Po podziale działki nr 20882 powstała działka nr 20882/2, która znajduje się
w pasie drogowym ul. N. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
przeznaczona jest pod ogólnodostępny ciąg pieszo-jezdny; stanowi drogę
wewnętrzną.
Wnioskodawczynie mają dostęp do ul. N. przez podwórko na działce nr
20881 i przez działkę nr 20879. Od wejścia na działkę nr 20879 do ul. M. jest ok.
150 m. Ulica N. została zakwalifikowana do IV standardu zimowego utrzymania
jezdni i w związku z tym zaspy mogą lokalnie powodować utrudnienia w ruchu
samochodów; śliskość zimowa może utrzymywać się do 8 godzin. Ulica G. została
zakwalifikowana do I standardu zimowego utrzymania jezdni; śliskość zimowa
może utrzymywać się do 2 godzin; nie są dopuszczalne zaspy.
Do czerwca 2010 r. wnioskodawczynie korzystały z przejścia do klatki
schodowej w budynku, w którym znajdują się ich lokale, przez korytarz w domu na
działce uczestników za ich zgodą. Z korytarza w domu uczestników postępowania
na działce nr 20880 do klatki schodowej budynku na działce nr 20881 prowadziły
drzwi, które uczestnicy zamurowali w czerwcu 2010 r. Korytarz domu uczestników
postępowania prowadzi do ul. G. Wnioskodawczynie od czerwca 2010 r. nie mają
wejścia do lokali bezpośrednio z ul. G.
Wysokość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności na
działce nr 20878 wynosi kwotę 13.400 zł, a na działce nr 20879 - kwotę 1.279 zł.
4
W ocenie Sądu pierwszej instancji, dopuszczalne jest ustanowienie
służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości lokalowych. Nieruchomość
oznaczona jako działka nr 20881, wbrew twierdzeniom wnioskodawczyń, ma
dostęp do drogi publicznej, skoro graniczy z drogą publiczną - ul. G. Natomiast
odpowiedniego dostępu do drogi publicznej nie mają lokale wnioskodawczyń.
Sąd Rejonowy uznał, że ustanowienie służebności na działce nr 20879
uwzględnia sprzeczne interesy wszystkich uczestników i jest wyborem najmniej
antagonizującym strony. Uwzględnia przy tym potrzeby nieruchomości niemającej
dostępu do drogi publicznej, zwiększając jej użyteczność i jednocześnie w jak
najmniejszym stopniu obciąża grunt, przez który droga ma prowadzić.
Przeprowadzenie drogi publicznej powinno nastąpić z uwzględnieniem interesu
społeczno-gospodarczego, co oznacza m.in., że droga konieczna powinna być
przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi
jest jak najmniejszy.
Sąd Rejonowy dostrzegł, że w sprawie zachodzi przypadek uregulowany
w art. 145 § 2 zd. 2 k.c. Co do zasady, możliwe jest ustanowienie służebności przez
działkę nr 20880, która powstała wskutek podziału działki nr 3327/1, ale – zgodnie
z art. 145 § 3 k.c. - w każdym przypadku przeprowadzenie drogi koniecznej
powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Jej ustanowienie przez wyżej
wymienioną nieruchomość, powodowałaby dla niej nieporównywalne większy
uszczerbek, niż dla innych nieruchomości sąsiednich. Ustanowienie służebności na
nieruchomości obejmującej działkę nr 20880 spowodowałoby, iż przez dom
uczestników postępowania mógłby przechodzić nieograniczony krąg osób obcych,
a nie tylko wnioskodawczynie. Prowadzenie, w którymś z lokali wnioskodawczyń
działalności gospodarczej - co miało miejsce - dodatkowo może rozszerzyć ten krąg
osób. Także kwestia utrzymywania porządku może być źródłem konfliktów.
W sytuacjach konfliktowych należy zatem wytyczyć drogę konieczną w sposób
eliminujący przyszłe spory. Poza tym wygoda wnioskodawczyń nie stanowi
przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej. Ustanowienie drogi
koniecznej przebiegającej przez działkę nr 20880 nie gwarantowałoby
odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, gdyż dla potrzeb wniesienia większych
rzeczy wnioskodawczynie musiałyby korzystać z przejścia przez działkę nr 20789.
5
W ocenie Sądu, stosunki prawnorzeczowe na nieruchomościach mogą ulec
w przyszłości zmianom. Z tej przyczyny podstawą ukształtowania służebności
przechodu nie mogą być tylko dotychczasowe relacje zainteresowanych, oparte na
stosunkach rodzinnych i zezwolenie na przejście będące wynikiem życzliwości.
Z tych względów uzasadnione było ustanowienie drogi koniecznej przez działkę nr
20879 do ul. N., stanowiącej drogę wewnętrzną - ogólnodostępny ciąg pieszo-
jezdny prowadzący do ul. M. - posiadającej status drogi publicznej (gminnej). Sąd
miał także na względzie, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności na działce
nr 20789 jest znacząco niższe niż na działce nr 20880.
Na skutek uwzględnienia apelacji wnioskodawczyń, Sąd Okręgowy w O.,
postanowieniem z dnia 20 maja 2013 r., zmienił zaskarżone postanowienie Sądu
Rejonowego z dnia 2 stycznia 2013 r. w ten sposób, że na nieruchomości położonej
w O., oznaczonej nr ewid. działki 20879, stanowiącej aktualnie własność na
prawach wspólności ustawowej małżeńskiej M. C. i An. C., dla której to
nieruchomości Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr […] ustanowił na
rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości lokalowych oznaczonych nr 1, 3 i 4
znajdujących się w O. przy ul. G. 40A na nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid.
20881, dla których to nieruchomości lokalowych Sąd Rejonowy w O. prowadzi
księgi wieczyste o numerach, odpowiednio: […],[…] i […] – służebność drogi
koniecznej przechodu do drogi publicznej stanowiącej ul. G., w wariancie
pierwszym, oznaczonym kolorem żółtym (poprzez klatkę schodową), okazanym na
mapie sytuacyjnej nieruchomości, stanowiącej załącznik nr 1 do opinii sporządzonej
przez geodetę K. P., nadto w ten sposób, że wynagrodzenie z tytułu służebności
podwyższył do kwoty 13.400 zł.
W ocenie Sądu drugiej instancji, skoro w sprawie zaistniała sytuacja,
że potrzeba ustanowienia służebności była wynikiem czynności prawnej, to na
podstawie art. 145 § 2 zd. 2 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej powinno
nastąpić przez nieruchomość będącą przedmiotem tej czynności prawnej,
a rozważanie innych wariantów przeprowadzenia drogi koniecznej nie wchodziło
w ogóle w rachubę. Artykuł 145 § 2 zd. 2 k.c. ma bowiem charakter wiodący, a art.
145 § 3 k.c. może mieć zastosowanie tylko wtedy, gdy do rozważenia pozostają
warianty drogi koniecznej rysujące się na jednakowej płaszczyźnie, co w sprawie
6
nie miało miejsca. Istotne znaczenie ma przy tym porozumienie zawarte w latach
90-tych. Nie do zaakceptowania jest bowiem to, że uczestnicy, których poprzednicy
prawni skorzystali na zniesieniu współwłasności i których budynek musiał spełniać
określone wymagania konstrukcyjne, aby udzielono pozwolenia na jego wzniesienie,
bez konsekwencji wymienione porozumienie zerwali. Gdyby nie zgoda
wnioskodawczyń lub ich poprzedników budynek o nr 40A w ogóle by nie powstał.
Odnośnie do korzystania z przejścia przez budynek osób trzecich, w ocenie Sądu
Okręgowego, skoro wnioskodawczynie wymagają od uczestników postępowania
respektowania zawartego przed laty porozumienia, to i uczestnicy postępowania na
podobnych słusznościowych zasadach mają prawo oczekiwać, że także
wnioskodawczynie będą honorowały pierwotne założenia, iż lokale będą mieć
jedynie mieszkalny, a nie użytkowy, charakter i powstrzymają się przed
prowadzeniem działalności gospodarczej. Na chwilę zamknięcia rozprawy przed
Sądem pierwszej i drugiej instancji działalność gospodarcza nie była prowadzona.
Tak uchwycony stan faktyczny, zdaniem Sądu Okręgowego, ma charakter trwały,
co wynika także z deklaracji wnioskodawczyń, że nie planują rozpoczęcia takiej
działalności, a służebność potrzebna jest im tylko jako mieszkańcom.
Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wnieśli uczestnicy
postępowania M. C., An. C. i A. C., którzy zaskarżyli je w całości. W ramach
podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucili naruszenie art. 145 § 2 k.c.
w zw. z art. 145 § 3 k.c., natomiast w ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1
pkt 2 k.p.c. zarzucili naruszenie art. 227 i 233 § 1 k.p.c. Wnieśli o uchylenie
zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania
Sądowi drugiej instancji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Mimo, że nie jest to przedmiotem zarzutów podniesionych w skardze
kasacyjnej w pierwszej kolejności należy odnieść się do przyjętej przez sądy meriti
możliwości ustanowienia drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela
nieruchomości lokalowej. Wyłączenie możliwości ustanowienia służebności o takiej
treści - czego nie kwestionuje się w skardze kasacyjnej - byłoby przyczyną, która
niezależnie od zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej,
7
powodowałaby niedopuszczalność ustanowienia służebności o treści przyjętej
przez Sądy w obu wariantach. Należy w tym przedmiocie podzielić stanowisko
Sądów obu instancji, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi
koniecznej na rzecz nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny.
W art. 145 § 1 k.c. mowa jest o nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu
do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków
gospodarczych. Już z samej literalnej treści przepisu nie wynika ograniczenie
rodzajowe nieruchomości władnącej. Należy mieć dodatkowo na uwadze, że droga
konieczna jest rodzajem służebności gruntowej uregulowanej w art. 285 k.c.
Również w tym przepisie mowa jest o „innej nieruchomości (nieruchomości
władnącej)” bez zawężenia tego pojęcia jedynie do określonego rodzaju
nieruchomości. Możliwość ustanowienia służebności gruntowej na rzecz
każdoczesnego właściciela nieruchomości lokalowej została zaakceptowana
w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. postanowienia z dnia 13 kwietnia 1999 r.,
II CKN 259/98, nie publ., z dnia 21 lipca 2010 r., III CSK 23/10, nie publ., z dnia
30 czerwca 2011 r., III CSK 272/10, OSNC-ZD 2012, nr B, poz. 44, z dnia 21 lipca
2010 r., III CSK 41/10 nie publ.). Przez ustanowienie służebności gruntowej na
rzecz nieruchomości lokalowej nie dochodzi do przełamania zasady niepodzielności
służebności wywodzonej z treści art. 285 § 1 i art. 290 § 1 k.c. - i mającej
odpowiednie zastosowanie także do drogi koniecznej (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 23 stycznia 1997 r., I CKN 55/96, nie publ.) - zgodnie z którą
dopuszczalne jest ustanowienie służebności gruntowej wyłącznie na rzecz całej
nieruchomości władnącej, a nie jedynie jej części, tj. jednej lub kilku działek
ewidencyjnych, z których się ona składa (por. postanowienie Sądu Najwyższego
z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 527/12, nie publ.). W konsekwencji,
w wyjątkowych sytuacjach przesłankę braku odpowiedniego dostępu do drogi
publicznej, o której mowa w art. 145 § 1 k.c., można odnosić nie tylko do
nieruchomości gruntowej, lecz także do nieruchomości lokalowej znajdującej się na
nieruchomości wspólnej, natomiast pojęcie gruntów sąsiednich, do nieruchomości
graniczących z nieruchomością wspólną, na której znajduje się wyodrębniony
prawnie lokal niemający odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.
8
Trafnie zarzucono w skardze kasacyjnej naruszenie art. 145 § 2 k.c. w zw.
z art. 145 § 3 k.c. przez niewłaściwą ich wykładnię polegającą na przyjęciu,
że zastosowanie art. 145 § 3 k.c. aktualizuje się dopiero wtedy, gdy istnieją różne
warianty przebiegu drogi koniecznej przy zastosowaniu art. 145 § 2 zd. pierwsze
k.c. albo art. 145 § 2 zd. drugie k.c. W następstwie takiej wykładni Sąd Okręgowy
przyjął, że skoro potrzeba ustanowienia drogi koniecznej była następstwem
czynności prawnej, to jej przeprowadzenie powinno nastąpić zgodnie z art. 145 § 2
zd. drugie k.c., przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej, co było
możliwe i tylko w jeden sposób (zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego).
W takiej sytuacji, w ogóle nie zaktualizowała się możliwość zastosowania
w okolicznościach sprawy art. 145 § 3 k.c. Miałby on bowiem zastosowanie dopiero
wtedy, gdyby przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej, możliwe było
przeprowadzenie drogi koniecznej według kilku wariantów. Nie podzielając takiej
wykładni powołanych wyżej przepisów, należy odwołać się do konsekwentnej linii
orzeczniczej Sądu Najwyższego, według której zasada wynikająca z art. 145 § 1 zd.
drugie k.c., zgodnie z którą ustanowienie drogi koniecznej powinno nastąpić przez
grunt, który był przedmiotem czynności prawnej, nie ma charakteru bezwzględnej,
co wynika z samej treści tego przepisu, w którym użyto sformułowania „o ile jest to
możliwe”. W każdym wypadku, a więc także takim, o jakim stanowi ten przepis,
rozważenie wariantu drogi koniecznej wynikającej z zastosowania art. 145 § 1 zd.
drugie k.c. wymaga oceny jej przebiegu w płaszczyźnie interesu społeczno-
gospodarczego, a więc art. 145 § 3 k.c. znajduje tu także zastosowanie. Jeżeli
zatem przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem
czynności prawnej, powodowałoby dla tego gruntu znacznie większy uszczerbek
niż dla innego gruntu, to z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego nie
byłoby dopuszczalne przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był
przedmiotem czynności prawnej, i droga musiałaby być przeprowadzona przez inny
grunt (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1970, III CRN 36/70,
OSNC 1970, nr 11, poz. 207, z dnia 12 października 2011 r., II CSK 94/11, nie publ.,
z dnia 2 kwietnia 2014 r., IV CSK 450/13, nie publ.). W następstwie wadliwej
wykładni wskazanych wyżej przepisów Sąd drugiej instancji nie ocenił, czy
wybranemu przez ten Sąd wariantowi przebiegu drogi koniecznej (biegnącej przez
9
klatkę schodową budynku sąsiedniego) nie sprzeciwia się norma zawarta w art. 145
§ 3 k.c.
Zaakceptować natomiast należy przyjętą przez Sąd drugiej instancji samą
możliwość ustanowienia drogi koniecznej przebiegającej w obrębie budynku
wzniesionego na gruncie nieruchomości sąsiedniej. Dotychczas w orzecznictwie
dopuszczono możliwość ustanowienia drogi koniecznej przez otwarty przejazd pod
budynkiem czy przestrzeń w stodole przeznaczoną do przejazdu wyznaczoną
wrotami (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CSK 328/07,
Mon. Prawn. 2008, nr 8, s. 397). Natomiast w powołanym wcześniej postanowieniu
Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1999 r., II CKN 259/98, dopuszczono
możliwość obciążenia służebnością gruntową na rzecz właściciela nieruchomości
szczególnej, stanowiącej wyodrębniony prawnie lokal, innej nieruchomości tego
samego rodzaju, więc nie tylko nieruchomości gruntowej. W przypadku zwartej
zabudowy, zwłaszcza miejskiej, niekiedy nie istnieje inna możliwość zapewnienia
odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jak w przestrzeni prowadzącej przez
budynek znajdujący się na nieruchomości sąsiedniej przyległej do drogi publicznej.
Wprawdzie w art. 145 § 1 i 2 k.c. użyto pojęcia gruntu w odniesieniu do
nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością drogi koniecznej,
ale pojęcia tego nie można wykładać ściśle, lecz funkcjonalnie, z uwzględnieniem
celu gospodarczego regulacji dotyczącej drogi koniecznej, co pozwala na przyjęcie,
że nie jest wyłączona możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej
przebiegającej przez budynek znajdujący się na nieruchomości sąsiedniej
(obciążonej), który – zgodnie z art. 48 k.c. – stanowi część składową gruntu. Co do
zasady ograniczenia sposobu wykonywania takiej służebności, spowodowane
uwarunkowaniami obiektu budowlanego, nie będą gwarantowały odpowiedniego
dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości pozbawionej tego dostępu.
Wcześniej przesądzono, że taki sposób przeprowadzenia drogi koniecznej wymaga
także zawsze oceny przez pryzmat normy zawartej w art. 145 § 3 k.c. Z reguły taki
przebieg drogi koniecznej będzie wyłączony jeżeli istnieje możliwość
przeprowadzenia drogi koniecznej przez grunt niezbudowany. Warunkiem
ustanowienia w rozważany sposób drogi koniecznej jest to, aby nie naruszała ona
miru domowego mieszkańców, jeżeli przebiega przez budynek służący
10
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Należy także rozważyć, czy
zagwarantowanie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej dla samodzielnego
lokalu pozbawionego tego dostępu nie jest możliwe przez dokonanie odpowiednich
zmian w budynku, w którym lokal ten się znajduje.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej przebiegającej przez budynek
jest, jak trafnie podniesiono w skardze kasacyjnej, uzależnione także od możliwości
technicznych i uwarunkowań wynikających z przepisów prawa budowlanego.
Te ostatnie ustanawiają minimalne, wynikające z aktualnego stanu wiedzy
i doświadczenia życiowego, standardy, jakie muszą spełniać obiekty budowlane, ze
względu na bezpieczeństwo i zdrowie ich użytkowników i osób trzecich.
W konsekwencji wszelkie zmiany w substancji obiektów budowlanych
w następstwie zastosowania określonych rozwiązań cywilnoprawnych muszą
uwzględniać uwarunkowania wynikające z przepisów prawa budowlanego. Wobec
braku przepisów odnoszących się do sytuacji, w której droga konieczna
ma przebiegać przez budynek, co wiąże się z koniecznością przeprowadzenia
odpowiednich prac adaptacyjnych w budynku, należy zastosować przez analogię
podobne zasady, jak w przypadku sądowego ustanowienia odrębnej własności
lokali. Na gruncie art. 2 ust. 3 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: „u.w.l.”) przy
ustalaniu cechy samodzielności lokalu mieszkalnego - co jest uzależnione od
spełnienia określonych w ustawie wymagań technicznych - przyjęto możliwość
dokonania takiego ustalenia nie tylko na podstawie odpowiedniego zaświadczenia
organu administracji publicznej, ale także na podstawie opinii odpowiedniego
biegłego sądowego. Podobnie więc w przypadku ustanowienia służebności
przebiegającej przez budynek wymagającej dokonania zmian w substancji tego
budynku (wykonania odpowiedniego do tego pomieszczenia, wybicia otworów na
drzwi itp.), możliwość wykonania tego rodzaju prac powinna być zweryfikowana
przez sąd za pomocą dowodu z opinii biegłego przed ustanowieniem służebności
drogi koniecznej. Potrzeby przeprowadzenia tego dowodu w sprawie nie
eliminowało to, że w budynku, przez który Sąd Okręgowy ustanowił służebność
drogi koniecznej, wcześniej było wykonane odpowiednie pomieszczenie wraz z
drzwiami służącymi do wykorzystywania ich jako przejścia (przejazdu) do
11
nieruchomości sąsiedniej w ramach porozumienia właścicieli, chyba że taki układ
pomieszczeń w obiekcie budowlanym był przewidziany w projekcie, na podstawie
którego wydano pozwolenie na budowę budynku. Kwestie te nie były przedmiotem
jakichkolwiek ustaleń i ocen Sądu drugiej instancji, co nie pozwala na odparcie
podniesionego w skardze zarzutu naruszenia art. 227 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
przez nieprzeprowadzenie w sprawie istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy dowodu
na okoliczność technicznych możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej
w sposób przyjęty przez Sąd drugiej instancji. Uchybienie wskazanemu wyżej
przepisowi mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż przeprowadzenie
dowodu z opinii biegłego mogło przesądzić o braku możliwości przeprowadzenia
drogi koniecznej w sposób określony przez Sąd Okręgowy. Dodać należy,
iż orzeczenie sądu określającej przebieg drogi koniecznej przez budynek nie
eliminuje konieczności uzyskania, o ile wynika to z odrębnych przepisów,
stosownego pozwolenia na przebudowę obiektu budowlanego.
W postanowieniu ustanawiającym drogę konieczną można zawrzeć
odpowiednie nakazy i zakazy pozwalające na wykonanie ustalonego przebiegu
drogi koniecznej. Wprawdzie nie wynika to wprost z przepisu dotyczącego
postępowania o ustanowienie drogi koniecznej (art. 626 k.p.c.) - co może być
podstawą wniosku, według którego przedmiotem tego postępowania jest jedynie
wydanie orzeczenia kształtującego treść służebności drogi koniecznej
oraz ustalenia za nią wynagrodzenia - względnie z innych przepisów
przewidujących rozpoznanie wymienionych wyżej kwestii w postępowaniu
nieprocesowym (art. 13 § 1 k.p.c.), ale wywieść to należy z założenia racjonalności
ustawodawcy. Irracjonalnym rozwiązaniem - prowadzącym do mnożenia kolejnych
postępowań w istocie mających swe źródło w sytuacji, o której mowa w art. 145 § 1
k.c. (braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej) - byłoby w rozważanej
sytuacji, prowadzenie przez te same strony dwóch odrębnych postępowań:
jednego o ustanowienie drogi koniecznej i drugiego, funkcjonalnie z nim
powiązanego, o ewentualnie nakazanie bądź zakazanie poszczególnym stronom
określonych zachowań pozwalających na wykonanie odpowiednich prac
adaptacyjnych niezbędnych do przeprowadzenia ustanowionej drogi koniecznej.
Podstawą ewentualnego postępowania odrębnego, w trybie procesowym, stanowić
12
mógłby art. 251 k.c., zgodnie z którym do ochrony praw rzeczowych ograniczonych
stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Jednak konstrukcja tych
roszczeń (art. 222 k.c.) i ich funkcja, w szczególności powództwa wydobywczego
oraz negatoryjnego nie jest w pełni dostosowana do specyfiki sytuacji,
spowodowanej koniecznością przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych
na nieruchomości obciążonej pozwalających na wykonywanie służebności drogi
koniecznej. Z tej przyczyny bardziej adekwatne do omawianej sytuacji są
rozwiązania przyjęte przez ustawodawcę na gruncie spraw o podział rzeczy
wspólnej – rozpatrywanych także w postępowaniu nieprocesowym i obejmującym
możliwość ustanowienia odpowiednich służebności gruntowych (por. art. 212 § 1 zd.
drugie k.c.) - w których sąd w jedynym orzeczeniu o charakterze kształtującym
prawo zawiera również inne rozstrzygnięcia będące konsekwencją przyjętego
sposobu zniesienia współwłasności lub, dodatkowo, koniecznością
przeprowadzenia odpowiednich prac adaptacyjnych (por. 624 k.p.c. oraz art. 11 ust.
2 u.w.l.). Dodać należy, że możliwość zawarcia w konstytutywnym orzeczeniu sądu
ustanawiającym służebność drogi koniecznej odpowiednich nakazów albo zakazów
pozwalających na realizację przyjętego w tym orzeczeniu przebiegu drogi
koniecznej wynika także z postanowień Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1972 r.,
II CR 326/72 (OSNC 1973, nr 4, poz. 58) oraz z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 573/00
(nie publ.).
Nie był zasadny zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., który ze względu na
treść przepisu art. 3983
§ 3 k.p.c. w ogóle nie podlega kontroli kasacyjnej.
Z przedstawionych wyżej względów skarga kasacyjna była oparta
na uzasadnionych podstawach, co uzasadniało, na podstawie art. 39815
§ 1 w zw.
z art. 13 § 2 k.p.c. i art. 108 § 2 w zw. z art. 391, 39821
i art. 13 § 2 k.p.c., uchylenie
zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
13