Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 16 września 2015 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Barbara Bojakowska (spr.)

Sędziowie SO Joanna Składowska

SR del. Ewa Grzybowska

Protokolant st. sekretarz sądowy Beata Krysiak

po rozpoznaniu w dniu 02 września 2015 roku w Sieradzu

na rozprawie sprawy z wniosku W. B. (1), Z. N. i Z. T.

z udziałem M. B., M. K. (1), G. S.

o zasiedzenie

na skutek apelacji wnioskodawczyń

od postanowienia Sądu Rejonowego w Sieradzu

z dnia 29 kwietnia 2015 roku, sygn. akt I Ns 1001/12

postanawia:

I.  zmienić zaskarżone postanowienie w całości w ten sposób, że w punkcie 1 stwierdzić, że W. B. (1) w ¾ częściach, Z. N. i Z. T. po 1/8 części każda z nich nabyły prawo własności do udziału ½ części we współwłasności nieruchomości o powierzchni 564 m2 oznaczonej jako działka (...) położonej w S. przy ulicy (...) dla której w Sądzie Rejonowym w Sieradzu prowadzona jest księga wieczysta Nr (...), przez zasiedzenie z dniem 1 czerwca 2009 roku, a w punkcie 2 ustalić, że każdy z zainteresowanych ponosi koszty postępowania związane z udziałem w sprawie,

II.  zasądzić od M. B., M. K. (1), G. S. solidarnie na rzecz W. B. (1), Z. N. i Z. T. kwotę 2900 (dwa tysiące dziewięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I Ca 252/15

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2015 roku Sąd Rejonowy w Sieradzu oddalił wniosek W. B. (1), Z. N. i Z. T. w sprawie z udziałem M. B., A. S. i M. K. (1) o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości o powierzchni 564 m2, oznaczonej numerem działki (...), położonej w S. przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Sieradzu prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Sąd pierwszej instancji orzekł ponadto o kosztach procesu.

Powyższe orzeczenie zapadło na podstawie poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych, z których w zakresie objętym zarzutami apelacyjnymi wynika, co następuje:

Spadek po małżonkach F. G. i M. G. nabyły: wnioskodawczyni W. B. (1) w 3/4 części, a wnioskodawczynie Z. N. i Z. T. po 1/8 części.

W dniu 29 grudnia 1978 r. A. S. zawarła z F. G. i M. G. nieformalną umowę kupna sprzedaży 1/2 posiadłości mieszczącej się w S. przy ul. (...), na podstawie której otrzymała od nabywców „sumę kupna sprzedaży" w kwocie 100 tys. zł i dodatkowo 160 tys. zł.

F. G. oraz M. G. w dniu 1 czerwca 1979 roku, przed notariuszem, zawarli z A. S. warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której nabyli na prawach wspólności ustawowej udział co do 1/2 części we współwłasności nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wpisanej do księgi wieczystej nr (...). Umowa została zawarta pod warunkiem nieskorzystania przez Skarb Państwa
z prawa pierwokupu, wynikającego z ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami
w miastach i osiedlach (Dz.U. z 1969 r. nr 22, poz. 159)

Skarb Państwa nie skorzystał z prawa pierwokupu, jednakże brak dowodu, aby
o prawie tym został powiadomiony. Wydanie przedmiotu umowy w posiadanie F.
i M. G. nastąpiło 1 czerwca 1979 r. Według zapisów w książce meldunkowej domu przy ul. (...) w S. F. i M. G. zamieszkali tam 17 stycznia 1979 r. Od tego czasu nieruchomość tę F. i M. G. mieli
w posiadaniu w zakresie udziału co do 1/2 części. W tej części nieruchomości zamieszkiwał także lokator - S. S. (1). Małżonkowie G. ubezpieczyli nieruchomość
i opłacali podatek od nieruchomości od 250 m. powierzchni.

M. G. zmarła w 1990 r. a F. G. w 1991 r. Po śmierci rodziców W. B. (1) oddała w najem lokal w budynku. Żadna z wnioskodawczyń nigdy nie zamieszkała w przedmiotowej nieruchomości.

Po śmierci rodziców W. B. (1) wpłacała podatek od nieruchomości, początkowo jako zobowiązanego wskazując F. G. a następnie już pod swoim nazwiskiem za lata 1994-1997. Na swoje nazwisko zawarła z zakładem energetycznym umowę o dostawę energii elektrycznej do lokali w połowie nieruchomości.

W ewidencji podatku od nieruchomości w Urzędzie Miasta S. była adnotacja, że W. B. (1) jest administratorem nieruchomości położonej w S. przy
ul. (...).

W 1994 r. M. K. (1) stała się właścicielką nieruchomości sąsiedniej przy
ul. (...). Wówczas pomieszczenia przy ul. (...) były wynajmowane przez pana P. i innych lokatorów. Po wyprowadzeniu się tych lokatorów budynek stał pusty.

Przedmiotowa nieruchomość przy ul. (...) jest wpisana do rejestru zabytków. Z uwagi na to, że nie była remontowana, jak również zamieszkiwana, popadała
w ruinę. Konserwator zabytków wzywał M. K. (1), która od 1997 roku była współwłaścicielką 1/2 udziału w tej nieruchomości do podjęcia jej remontów. Już
w momencie nabycia przez M. K. (1) tego udziału było widać, że budynek nie był remontowany od lat. Były wykonane tylko niezbędne prace adaptacyjne na potrzeby wcześniejszych lokatorów w tym budynku. Blacha na dachu była zardzewiała, dach przeciekał, stolarka była wypaczona i zniszczona, wszystko wymagało generalnego remontu. Wnioskodawczynie nie dokonywały żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość, nie sprzątały wokół nieruchomości.

Nie mając środków na przeprowadzenie remontu, którego domagał się konserwator zabytków, jak również nie będąc właścicielką całej nieruchomości, M. K. (1) rozpoczęła poszukiwania właścicieli udziału w nieruchomości. W ten sposób dotarła do W. B. (1), która pracowała w aptece w S. i poinformowała ją o zaistniałej sytuacji, a także zaproponowała kupno połowy tej nieruchomości albo odkupienie przez W. B. (1) jej części. W. B. (1) mówiła, że prowadzi postępowanie spadkowe po swoich rodzicach. M. K. (1) wiedziała, że w księdze wieczystej tej nieruchomości jako właściciel jest wpisana pani A. S. i poinformowała o tym W. B. (1). Pod koniec lat 90-tych M. K. (1) uzyskała od W. B. (1) zezwolenie na korzystanie z części nieruchomości przypadającej wnioskodawczyniom, jako spadkobiercom F. i M. G., na prowadzenie działalności gospodarczej. W zamian opłacała podatek od nieruchomości. Na jednym dowodzie wpłaty
z dnia 5 stycznia 2000 r. widnieje dopisek „dot. pani B. drugie pół. 99 r."

W okresie od 25 stycznia 2001 roku do 25 lutego 2012 roku nie zużywano energii elektrycznej na przedmiotowej nieruchomości. Zakład energetyczny pobierał jedynie opłaty stałe (przesyłowe, abonamentowe). Rachunki te opłacała W. B. (1). Ogródek na tej nieruchomości do 2003 roku uprawiała B. M., córka jednej z wnioskodawczyń. Później nie był uprawiany. Na nieruchomości gnieździły się szczury.

W latach 2003 - 2011 nie było podpisanej umowy o zaopatrzenie w wodę i dostawę ścieków, a tym samym nie było fakturowania za dostarczane media.

W dniu 24.11.2010 r. A. S. złożyła w Urzędzie Miasta S. deklarację na podatek od nieruchomości dotyczącą nieruchomości położonej w S. przy
ul. (...). Decyzją z dnia 27.01.2011 roku dokonano wymiaru tego podatku na nazwisko A. S.. Zapłaciła zaległy podatek od nieruchomości za III i IV kwartał 2010 roku w kwocie 176 zł

M. K. (1) doprowadziła do spotkania z wnioskodawczynią u notariusza W. B. (2), który potwierdził że stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany. Po tym spotkaniu W. B. (1) podała M. K. (1) nr telefonu
i adres pani S., aby mogła te sprawy załatwić. Wnioskodawczyni W. B. (1) była informowana przez M. K. (1) o monitach ze strony konserwatora zabytków, ale odsuwała w czasie ten problem. M. K. (1) doprowadziła do spotkania wnioskodawczyń z panią A. S. i udostępniła im swoje mieszkanie. Rozpoczęła to spotkanie, ale w nim nie uczestniczyła. Podczas spotkania wnioskodawczyni W. B. (1) nalegała, aby A. S. podpisała akt notarialny, w którym zbędzie swój udział w nieruchomości na rzecz Pani K. lub innej osoby. A. S. chciała przekazać swoje udziały wnioskodawczyniom, ale one tego nie chciały. Obawiały się obowiązków współwłaścicieli, podatków, formalności, spraw sądowych, a także tego, że nie mogłyby sprzedać nieruchomości przed upływem 5 lat ze względów podatkowych.

W dniu 12 sierpnia 2011 r. przed notariuszem B. C. w Kancelarii Notarialnej w S. zostały sporządzone dwa akty notarialne: jeden o Rep A nr 3979/2011, na mocy którego M. K. (1) sprzedała swój udział w nieruchomości przy ul. (...) M. B. oraz drugi o Rep A nr 3985/2011, na mocy którego A. S. i jej mąż E. S. sprzedali swój udział w przedmiotowej nieruchomości M. B. za cenę w kwocie 80 tys. zł. W dacie dokonania tej transakcji w księdze wieczystej nr (...), jako współwłaścicielki po 1/2 części tej nieruchomości figurowały M. K. (1) i A. S..

W dacie sporządzania tych aktów A. S. przekazała M. K. (1) kwotę 1.000 zł jako zwrot połowy należności z tytułu podatku od nieruchomości.

W dniu 16 stycznia 2012 roku W. B. (1), Z. T. i Z. N. wystąpiły do Sądu Rejonowego w Sieradzu o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłych rodzicach M. G. i F. G.. Postanowienie
o stwierdzeniu nabycia spadku zostało wydane w dniu 20 kwietnia 2012 r.

Wnioskodawczyni Z. T. od śmierci swoich rodziców nie posiadała przedmiotowej nieruchomości. Zajmowała się swoim gospodarstwem.

Sąd pierwszej instancji omówił następnie istotę instytucji zasiedzenia oraz przytoczył związane z nią przepisy prawa – art. 172, art. 336, art. 140 k.c.

Sąd zauważył, że zgodnie z art. 172 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dacie śmierci F. G. i M. G. do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie w dobrej wierze konieczny był upływ 10 - letniego okresu samoistnego
i nieprzerwanego posiadania, natomiast w złej wierze 20 - letniego samoistnego
i nieprzerwanego posiadania. Sąd wskazał, że od zawarcia warunkowej umowy kupna sprzedaży do daty śmierci F. G. upłynęło 14 lat.

Powołując się na pogląd wyrażony w orzecznictwie Sądu Najwyższego, Sąd pierwszej instancji uznał, że w przypadku zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości
o charakterze jedynie zobowiązującym, stronie takiej umowy, która objęła nieruchomość
w posiadanie samoistne przysługuje przymiot posiadania w złej wierze. Wobec tego Sąd przyjął, że nie doszło do nabycia przez F. G. i M. G. udziału w przedmiotowej nieruchomości w drodze zasiedzenia, bowiem zmarli oni przed upływem wymaganego do zasiedzenia okresu 20-letniego posiadania.

W dalszej kolejności Sąd ocenił charakter władztwa wykonywanego przez wnioskodawczynie. Sąd zauważył, że bezspornym w sprawie jest, że żadna
z wnioskodawczyń w przedmiotowej nieruchomości nigdy nie zamieszkała. Sąd stwierdził, że brak jest podstaw do uznania, aby wnioskodawczynie nabyły własność udziału w przedmiotowej nieruchomości przez zasiedzenie, bowiem nie spełniły warunku nieprzerwanego i samoistnego posiadania tej nieruchomości. W odniesieniu do wnioskodawczyni W. B. (1) Sąd zauważył, że wykonywała ona pewne czynności dotyczące przedmiotowej nieruchomości (opłacała przez pewien okres podatki, ubezpieczała nieruchomość, zawarła umowę o dostawy energii elektrycznej), jednak jej działania na tym się kończyły, w szczególności nie podejmowała żadnych czynności związanych z remontami nieruchomości, czy jej sprzątaniem.

Analizując przesłankę samoistności posiadania, Sąd pierwszej instancji podkreślił, że

rzeczywistą wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania, ustala się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą. W ocenie Sądu oznacza to, że podejmowane przez władającego czynności, takie jak wykonywanie remontów i niezbędnych napraw, w zależności od okoliczności mogą świadczyć zarówno o posiadaniu samoistnym, jak i zależnym.

Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie po stronie wnioskodawczyni W. B. (1), jak i pozostałych wnioskodawczyń, tj. Z. T. i Z. N. zabrakło koniecznego dla zasiedzenia czynnika w postaci woli władania rzeczą jak właściciel.

Sąd zaakcentował, że w realiach przedmiotowej sprawy nic nie wskazuje, aby ze strony posiadacza nieruchomości (wnioskodawczyni W. B. (1)) doszło do zamanifestowania zmiany charakteru swojego posiadania w stosunku do posiadania wykonywanego przez A. S.. Sąd stwierdził, że bezsporne jest to, że wnioskodawczynie w przedmiotowej nieruchomości nigdy nie zamieszkiwały, a do 1994 r. zamieszkiwali tam lokatorzy; od tej daty na nieruchomości nikt nie zamieszkuje.

W ocenie Sądu Rejonowego zebrany materiał dowodowy nie pozwala na ustalenie, że w okresie po 1991 r. - posiadanie przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawczynie miało charakter samoistny. Sąd wskazał, że pomimo wiedzy o stanie prawnym nieruchomości nikt tego stanu nie próbował uregulować. Sąd podniósł, że samo opłacanie przez pewien czas podatków od nieruchomości, składek ubezpieczeniowych, zawarcie umowy o dostawy energii elektrycznej, czy zawarcie umowy najmu pomieszczeń nie stanowi o samoistności posiadania przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Sądu Rejonowego sposób zachowania W. B. (1) (brak zamieszkania na nieruchomości i czynienia nakładów) oznacza, że z jednej strony nie czuła się właścicielką nieruchomości, a z drugiej strony nie była przez osoby postronne za taką uważana. Sąd podkreślił, że tym samym nie doszło do zaistnienia przesłanek z art. 172 k.c. Zdaniem Sądu cech właścicielskiego władania nieruchomością nie da się przypisać podmiotowi, który poza faktem uiszczania przez pewien czas należności publicznoprawnych, czy najmu pomieszczeń nie wykazał innych zachowań, które znamionują właścicielskie władanie np. remonty.

Sąd nie ustalił okoliczności świadczących o woli wyzbycia się władztwa - posiadania samoistnego nieruchomości przez uczestniczkę postępowania A. S., która zamanifestowała swoje prawo poprzez sprzedaż przedmiotowej nieruchomości M. B. w dniu 12 sierpnia 2011 r., uregulowanie zaległości podatkowych w podatku od nieruchomości za dwa kwartały 2010 roku i zwrot M. K. (1) kwoty 1.000 zł z tytułu opłacanego przez nią podatku od nieruchomości za wcześniejszy okres.

Sąd skonkludował, że długotrwałe posiadanie rzeczy, bez zamiaru władania rzeczą tak jak czyni to właściciel, nie doprowadziło do nabycia własności przez zasiedzenie.

Na zakończenie Sąd pierwszej instancji odwołał się do poglądu Sądu Najwyższego, zgodnie z którym rękojmia ksiąg wieczystych chroni osoby, które przez czynność prawną
z osobą uprawnioną według treści księgi nabyły własność lub inne prawo rzeczowe, nawet jeśli w czasie poprzedzającym transakcję inny podmiot nabył prawo do zasiedzenia własności nieruchomości. Sąd zwrócil uwagę, że w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości nie było żadnych adnotacji, że występuje niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w tej księdze a stanem rzeczywistym oraz ocenił, że to zaniechania W. B. (1) i jej sióstr doprowadziły do sytuacji, w której nic nie wzbudzało podejrzeń M. B. i jej rodziny, że prawo do nieruchomości mogłoby przysługiwać komu innemu niż zbywca.

Rozstrzygnięcie o kosztach Sąd wydał w oparciu o art. 520 § 3 k.p.c. i nałożył na wnioskodawczynie solidarnie obowiązek zwrotu kosztów zastępstwa procesowego uczestniczkom postępowania.

Apelację od powyższego postanowienia wniosły wnioskodawczynie, które zaskarżyły sporne rozstrzygnięcie w całości. Przedmiotowemu orzeczeniu zarzuciły:

a) naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

- pominięcie przez Sąd przy ocenie dowodów tej części zebranego materiału, która wskazuje na wyzbycie się w roku 1979 i niewykonywanie od tego czasu władztwa nad nieruchomością przez uczestniczkę A. S.;

- sprecyzowany w uzasadnieniu niniejszego pisma brak poszanowania Sądu przy ocenie dowodów dla reguł logicznego rozumowania oraz bezstronności;

b) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego,

wyrażającą się w nieprzyjęciu, że:

- umowa sprzedaży zawarta przez F. G. oraz M. G. w roku 1979 roku spowodowała, iż działali oni w usprawiedliwionym przekonaniu, że nabyli własność nieruchomości;

- wnioskodawczyni W. B. (1) przez okres do roku 2010 regulowała podatek od posiadanej nieruchomości;

- wnioskodawczyni W. B. (1) nieprzerwanie do roku 2009 włącznie sprawowała władztwo nad nieruchomością o charakterze posiadania samoistnego i nie wystąpiła nigdy konieczność manifestowania przez nią tego stanu w dalej idącym stopniu, aniżeli w sprawie zaistniały;

c) naruszenie prawa materialnego art. 7 k.c., art. 336 k.c., art. 339 k.c., art. 341 k.c. i art. 172 k.c. poprzez niestwierdzenie, że własność udziału co do 1/2 części we współwłasności nieruchomości w S., przy ul. (...), została nabyta przez zasiedzenie z dniem 1 czerwca 1989 r. przez F. i M. małż. G., a najpóźniej z dniem 17 stycznia 2009 r. przez wnioskodawczynie.

W konkluzji skarżące wniosły o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez orzeczenie o nabyciu własności udziału co do 1/2 części we współwłasności zabudowanej nieruchomości o powierzchni 564 m ², oznaczonej numerem działki (...), położonej
w S., przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Sieradzu prowadzona jest księga wieczysta nr (...) przez zasiedzenie: z dniem 1 czerwca 1989 roku przez F. i M. małż. G., a w innym wypadku z dniem 17 stycznia 2009 roku przez wnioskodawczynie, tj. W. B. (1) - w 3/4 częściach, Z. N. - w 1/8 części oraz Z. T. - w 1/8 części, wraz z zasądzeniem od uczestników postępowania solidarnie na rzecz wnioskodawczyń zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm prawem przepisanych.

Apelujące wniosły także o zasądzenie od uczestników postępowania solidarnie na rzecz wnioskodawczyń zwrotu kosztów postępowania przed Sądem drugiej instancji, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na apelację uczestniczka A. S. wniosła o oddalenie apelacji
w całości oraz o zasądzenie od wnioskodawczyń na rzecz uczestniczki A. S. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługuje na uwzględnienie, albowiem Sąd Rejonowy na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego doszedł do nieprawidłowych wniosków, iż w sprawie niniejszej nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające stwierdzenie zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości.

Na wstępie należy zaznaczyć, że zarzuty naruszenia prawa procesowego, jak również zdecydowana część zarzutów sprzeczności ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego koncentruje się wokół zagadnienia samoistności posiadania połowy przedmiotowego budynku przez wnioskodawczynie, a zatem w istocie ta grupa zarzutów dotyczy naruszenia art. 172 w zw. z art. 336 k.c.

Ustalenie, czy dane władztwo miało charakter posiadania samoistnego stanowi problem właściwej wykładni i zastosowania wymienionych norm prawa materialnego.

W związku z tym na początku należało omówić zarzuty sprzeczności ustaleń Sądu Rejonowego z treścią zebranego materiału procesowego, które nie odnoszą się do zagadnień materialnoprawnych.

Trafnym jest zarzut braku ustalenia przez Sąd, że wnioskodawczyni W. B. (1) przez okres do roku 2010 regulowała podatek od posiadanej nieruchomości. Sąd Rejonowy ustalił na podstawie zaoferowanego mu materiału procesowego, że wnioskodawczyni wpłacała podatek od nieruchomości do 1997 roku. Następnie ustalił, że podatek opłacała M. K. (1) w zamian za możliwość korzystania z części nieruchomości.
W ocenie Sądu Okręgowego ustalenia te znajdują pokrycie w treści dowodów wpłat podatku od nieruchomości (k. 34, k. 301-311), jak również są zgodne z zeznaniami samej W. B. (1), która wskazała, że zaaprobowała prośbę M. K. (1) o ograniczenie płatności za korzystanie z nieruchomości tylko do uiszczania podatku oraz opłat za media (k. 76 w zw.
z k. 509v.). Okoliczności te potwierdziła także M. K. (1), która zaznała, że początkowo płaciła czynsz za najem połowy nieruchomości , a następnie na skutek problemów finansowych uiszczała opłaty publicznoprawne za wnioskodawczynię (d. zeznania k 293 -294 w zw. z k 511 verte). Chociaż więc nie można ustalić, że do 2010 roku podatek od nieruchomości opłacała wnioskodawczyni osobiście, to nie zmienia to faktu, że uiszczanie daniny publicznej przez M. K. (1) odbywało się nie tylko za zgodą apelującej, ale na jej wniosek jako forma opłaty za najem nieruchomości.

Słusznie także wskazują apelujące, że Sąd Rejonowy nie rozważył należycie materiału dowodowego, wskazującego na wyzbycie się w roku 1979 i niewykonywanie od tego czasu władztwa nad nieruchomością przez uczestniczkę A. S.. Doprecyzować jednak trzeba, że jest to zarzut sprzeczności ustaleń faktycznych z treścią materiału procesowego. Godzi się podkreślić, że A. S. zeznała (k. 249), że w 2010 roku z odpisu księgi wieczystej dowiedziała się o tym, że jest współwłaścicielką spornej nieruchomości. Zeznania te znajdują swoje potwierdzenie w zeznaniach syna uczestniczki – P. S. (k. 246). Przedmiotowe ustalenie jest istotne z tego względu, że wpływa na ocenę samoistności posiadania spornej nieruchomości przez wnioskodawczynie.

Należy także doprecyzować ustalenia Sądu Rejonowego dotyczące wiedzy wnioskodawczyń o braku przymiotu właścicieli uzyskanego w drodze spadkobrania po rodzicach. Jak wynika zeznań W. B. (k. 510- 511) , J. K. ( k 511 verte – 512) oraz świadka W. B. (4) ( k 526) nastąpiło to dopiero w 2010 r. kiedy M. K. z uwagi na stan budynku chciał uregulować ostatecznie kwestie prawne nieruchomości.

W pozostałym zakresie Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego i uznaje je jako własne.

Odnosząc się do zarzutu prawa materialnego dotyczącego braku samoistności posiadania po stanie wnioskodawczyń, należy zgodzić się z apelującymi, iż Sąd Rejonowy nietrafnie uznał, że posiadanie części budynku przy ul. (...)
w S. przez W. B. (1) nie miało charakteru samoistnego z tego względu, że apelująca nie zamanifestowała w widoczny sposób swojego władztwa nad nieruchomością. Słuszne założenie o konieczności jawnego władania nieruchomością przez samoistnego posiadacza zostało niewłaściwie odniesione do w zasadzie prawidłowo ustalonych okoliczności faktycznych w niniejszej sprawie. Sąd Rejonowy przywołał orzeczenia Sądu Najwyższego, w których wskazano, że o tym, czy posiadanie jest samoistne, rozstrzyga stan woli posiadacza i jej uzewnętrznienie. Stany faktyczne zawarte w tychże judykatach odbiegają jednak od okoliczności niniejszej sprawy. W sprawie o sygn. akt II CSK 25/11 Sądy pierwszej i drugiej instancji nie zbadały wszystkich okoliczności świadczących
o jawnym wykonywaniu posiadania przez wnioskodawców, w sprawie o sygn. akt III CSK 12/13 będąca wnioskodawcą gmina nie przejawiała żadnych zachowań władczych w stosunku do spornych gruntów za wyjątkiem jednorazowego zlecenia wykonania robót publicznych,
z kolei w sprawie o sygn. akt III CSK 354/13 wnioskodawcy tylko przejeżdżali przez sporną nieruchomość, lecz poza tym nie wykazywali żadnych działań o charakterze właścicielskim.

W pierwszej kolejności wypada więc zwrócić uwagę na zachowanie M. K. (1), która o zgodę na odpłatne korzystanie ze spornej części budynku zapytała właśnie W. B. (1). Gdyby wnioskodawczyni nie dość wyraźnie manifestowała w stosunku do osób trzecich swoją wolę posiadania jak właściciel, wówczas uczestniczka nie ubiegałaby się
u W. B. (1) o możliwość najmu nieruchomości. Jak wynika z zeznań M. K. (1), o tym, że częścią budynku „zarządza” wnioskodawczyni dowiedziała się od sąsiadów (k. 293). Godzi się zatem uznać, że wykonywanie określonych czynności względem spornej nieruchomości przez W. B. (1) było wiadome otoczeniu. Dodać także trzeba, że skarżąca przekazała M. K. (1) klucze do posiadanych pomieszczeń – trzeba wskazać, iż zgodnie z doświadczeniem życiowym to właściciel lub osoba pretendująca do takiej roli najczęściej przekazuje najemcy klucze do danego lokalu. Znamienne, że M. K. (1) nie otrzymała tychże kluczy od A. S.. Podobne uwagi należy odnieść do wynajmowania przez W. B. (1) części budynku M. P. na prowadzenie działalności gospodarczej w latach 90.

Nie tylko jednak decydowanie o tym, komu udostępnić budynek przy ul. (...) stanowiło o manifestacji uprawnień właścicielskich skarżących wobec osób trzecich, ale także szereg innych czynności W. B. (1).

Bezspornie wnioskodawczyni po śmierci jej rodziców, a następnie za jej zgodą M. K. (1) do 2010 roku uiszczały podatek od nieruchomości, co stanowi dodatkowy przejaw quasi – właścicielskiego posiadania udziału w spornym gruncie.

Bez wątpienia zawarcie przez W. B. (1) umowy z zakładem energetycznym na dostawę energii elektrycznej do lokali w połowie nieruchomości jest także oznaką wykonywania władztwa względem nieruchomości przy ul. (...). Zdaniem Sądu drugiej instancji świadczy to mimo licznych innych zaniedbań apelującej o zabiegach mających na celu zapewnić nieruchomości minimalny standard. Skarżąca płaciła nieprzerwanie zakładowi energetycznemu opłaty stałe do 25 lutego 2012 roku. Ponadto budynek był przez wnioskodawczynię ubezpieczony.

Słusznie zauważa także strona skarżąca, że zachowania A. S. w odniesieniu do przedmiotowego budynku w okresie od 1979 roku do 2010 roku, nie można odczytać jako wykonywanie posiadania. Poczynione w rozważaniach prawnych stwierdzenie Sądu pierwszej instancji, o tym że A. S. „posiadała” sporną nieruchomość nie zostało
w żaden sposób uzasadnione, a poza tym stoi w sprzeczności z dokonanymi w sprawie ustaleniami faktycznymi. Należy ponownie zauważyć, że A. S. dowiedziała się o tym, iż jest nadal współwłaścicielką nieruchomości w 2010 roku. Nadto uczestniczka wskazała, że widywała nieruchomość, ale się nią „nie interesowała” (k. 248). W związku z tym nie można przypisać jej przymiotu posiadacza – nie wykonywała bowiem żadnych czynności względem przedmiotowych nieruchomości. W tym miejscu pojawia się oczywista konkluzja, że posiadanie wykonywane przez skarżące miało charakter nieskrępowany, samodzielny, ponieważ żadna z nich nigdy nie musiała pytać się o zgodę A. S. na przeprowadzenie określonych działań względem nieruchomości, ponieważ wspomniana uczestniczka od 1979 roku do 2010 roku nie ingerowała we władztwo skarżących.

Przechodząc do kwestii braku nakładów na nieruchomość, należy stwierdzić, że podnoszone przez uczestników zaniechania W. B. (1) nie obaliły domniemania
z art. 339 k.c., zgodnie z którym domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. W. B. (1) za zgodą pozostałych wnioskodawczyń wykonywała wyżej wymienione czynności faktyczne względem części nieruchomości położonej przy ul. (...), wobec czego na pozostałych uczestnikach postępowania spoczął ciężar dowodu, że wnioskodawczyniom nie można przypisać przymiotu posiadaczy samoistnych. Trzeba uznać, że brak aktywności W. B. (1) w kierunku wyremontowania budynku jest bezsporny, co przejawia się w jego złym stanie technicznym. Z doświadczenia życiowego wynika jednak, że renowacja budynku jest przedsięwzięciem kosztownym, a w sprawie nie zostało wykazane, że wnioskodawczynie dysponując odpowiednimi środkami finansowymi umyślnie nie łożyły na sporną nieruchomość. Nieprzekonująca jest zatem teza, iż wnioskodawczynie poprzez brak łożenia na nieruchomość pokazały, że nie zależy im na nieruchomości, a wręcz chcą się jej wyzbyć.
Z powyższych względów należało przyjąć, że wnioskodawczynie w wystarczający sposób ujawniły swoją wolę posiadania jak właściciel części nieruchomości przy
ul. (...).

Nie ma przy tym znaczenia, że tylko W. B. (1) posiadała przedmiotową nieruchomość z wyłączeniem Z. N. oraz Z. T., ponieważ jak wynika to z jej zeznań wykonywała ona władztwo nad nieruchomością nie tylko we własnym imieniu, ale także w imieniu swoich sióstr, jak spadkobierców po rodzicach. W zakresie więc ich udziału spadkowego była tylko wierzycielem nieruchomości ( art. 338 k.c.) Teza o współposiadaniu udziału w spornej nieruchomości znajduje także potwierdzenie w zeznaniach wnioskodawczyń, z których nie wynika, aby posiadanie przedmiotowego udziału przez W. B. (1) odbywało się wbrew jej siostrom.

Skarżące trafnie zatem wskazały, że posiadanie udziału w przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawczynie miało charakter samoistny i to już od śmierci F. G. w 1991 roku aż do połowy 2010 roku, kiedy to podatki od nieruchomości położonej przy ul. (...) płacić zaczęła A. S., a wnioskodawczynie straciły zainteresowanie nieruchomością.

Sąd Rejonowy naruszył zatem art. 172 w zw. z art. 336 k.c. poprzez niesłuszne przyjęcie, że w sprawie niniejszej wnioskodawczynie nie były samoistnymi posiadaczami przedmiotowej nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji nie uchybił jednak art. 172 k.c. w zw. z art. 7 k.c. poprzez przyjęcie, że apelujące były posiadaczami części działki przy ul. (...) w złej wierze.

Przyznać trzeba, że Sąd Rejonowy lapidarnie odniósł się do złej wiary posiadaczy spornej nieruchomości, powołując się jedynie na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia
4 września 2014 roku wydane w sprawie o sygn. akt II CSK 659/13. Zdaniem Sądu Okręgowego można jednak zrekonstruować proces myślowy Sądu a quo poprzez szczegółową analizę wspomnianego orzeczenia Sądu Najwyższego, toteż nie może również odnieść skutku podniesiony w uzasadnieniu apelacji zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw.
z art. 13 § 2 k.p.c.

Należy zauważyć, że w dacie zawarcia przed notariuszem warunkowej umowy sprzedaży udziału w nieruchomości z dnia 1 czerwca 1979 roku obowiązywał
w niezmienionej postaci art. 157 § 2 k.c., w myśl którego jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Trzeba więc przyjąć, z uwagi na ogólnodostępne przepisy powszechnie obowiązującego prawa, że M. i F. G. obejmując w posiadanie przedmiotową nieruchomość przy zachowaniu należytej staranności mogli się dowiedzieć o tym, że nie przysługuje im prawo własności do spornej działki. Wobec tego należy podzielić zapatrywanie Sądu Najwyższego wyrażone w sprawie II CSK 659/13, potwierdzone m.in. w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 495/12, OSNC-ZD 2014, Nr 1, poz. 11, że zasada ignorantia iuris nocet nakazuje przyjęcie złej wiary po stronie posiadacza nieruchomości, który objął ją we władanie w sytuacji zawarcia umowy jedynie o charakterze zobowiązującym pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości. Nie można przy tym uznać, że brzmienie aktu notarialnego nie było jednoznaczne i budziło wątpliwości, skoro w § 2 był wyraźny zapis o warunkowym charakterze sprzedaży (k. 7).

Sąd drugiej instancji doszedł zatem do wniosku, że w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki pozwalające na uznanie, że wnioskodawczynie nabyły własność udziału w przedmiotowej nieruchomości w drodze zasiedzenia. Według zapisów
w książce meldunkowej małżonkowie F. i M. G. zamieszkiwali na działce przy ul. (...) już 17 stycznia 1979 roku, natomiast do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży doszło w dniu 1 czerwca 1979 roku, toteż Sąd przyjął, że
z pewnością władali nieruchomością już w dniu 31 lipca 1979 roku, pomimo zapisu w akcie notarialnym, zgodnie z którym do wydania nieruchomości doszło w dniu podpisania aktu. Obejmując nieruchomość we władanie działali w złej wierze, a więc znajdowały do nich zastosowanie 20 – letni zasiedzenia, zgodnie z ówcześnie obowiązującym art. 172 § 2 k.c. Wymieniony termin kończył swój bieg w 1997 roku, natomiast w międzyczasie małżonkowie zmarli (M. G. w dniu 8 stycznia 1990 roku, zaś F. G. w dniu 22 kwietnia 1991 roku), a ich następcy prawni – apelujące – przejęły posiadanie ½ działki. Jednocześnie w dniu 1 października 1990 roku weszła w życie ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1990 roku, poz. 321), która w art. 9 stanowi, że do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tejże ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy; dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie. Ustawa ta w art. 1 pkt 32) lit. b) wydłużyła okres, po upływie którego możliwe jest nabycie nieruchomości przez samoistnego posiadacza w drodze zasiedzenia z 20 do 30 lat. Z kolei zgodnie z art. 176 § 1 i 2 k.c. jeżeli spadkodawca uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania spadkobiercy wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Oznacza to, że w niniejszej sprawie wymagany czas władania rzeczą przez wnioskodawczynie upływał w dniu 31 lipca 2009 roku. Warunek ten został spełniony przez skarżące, ponieważ dopiero w dniu 24 listopada 2010 roku A. S. złożyła deklarację na podatek związaną z zaległością za III i IV kwartał 2010 roku. W tym też roku doszło do spotkania zainteresowanych w niniejszej sprawie, na którym W. B. (1) nalegała, aby A. S. zbyła swój udział na rzecz M. K. (1) lub innych osób. Dopiero zatem
w 2010 roku powstała uzasadniona wątpliwość co do woli posiadania jak właściciel spornego gruntu przez wnioskodawczynie. Dlatego też z pewnością posiadanie udziału
w nieruchomości przy ul. (...) przez wnioskodawczynie miało charakter samoistny co najmniej do 1 czerwca 2009 roku.

Należy także podnieść, że rozważania Sądu Rejonowego dotyczące rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych są bezprzedmiotowe w niniejszym postępowaniu
o stwierdzenie nabycia własności udziału nieruchomości przez zasiedzenie. Stwierdzenie nabycia prawa własności przez zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny i badane są tylko przesłanki z art. 172 k.c. Orzekanie natomiast o tym, który z dwóch konkurencyjnych tytułów prawnych do nieruchomości ma pierwszeństwo i zasługuje na ochronę prawną może nastąpić w odrębnym trybie, w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw.
z art. 13 § 2 k.p.c. zmienił zaskarżone postanowienie w całości w ten sposób, że w punkcie 1. stwierdził, że W. B. (1) w ¾ częściach, Z. N. i Z. T. po 1/8 części każda z nich nabyły prawo własności do udziału ½ części we współwłasności nieruchomości o powierzchni 564 m ² oznaczonej jako działka (...), położonej w S. przy ulicy (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Sieradzu prowadzona jest księga wieczysta nr (...), przez zasiedzenie z dniem 1 czerwca 2009 roku, a w punkcie 2. w oparciu o art. 520 § 1 k.p.c. ustalił, że każdy z zainteresowanych ponosi koszty postępowania związane z udziałem w sprawie.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd drugiej instancji orzekł na podstawie art. 520 § 3 k.p.c., uznając, że na tym etapie postępowania interesy wnioskodawczyń oraz uczestniczek są sprzeczne. Wnioskodawca oczekiwały uwzględnienia wniosku, a będące
w opozycji uczestniczki jego oddalenia. Stanowisko uczestniczek ostatecznie nie zostało uwzględnione, a zatem przegrały one niniejszą sprawę, co uzasadnia obciążenie ich kosztami postępowania. Sąd zasądził więc od M. B., M. K. (1), G. S. solidarnie na rzecz W. B. (1), Z. N. i Z. T. kwotę 2.900 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Na koszty te złożyła się opłata od apelacji
w wysokości 2.000 zł ustalona na podstawie art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1025 j.t.) oraz kwota 900 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego obliczona na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 490.).