Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 grudnia 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:SSA Beata Kozłowska

Sędziowie: SA Hanna Muras

SO del. Beata Byszewska (spr.)

Protokolant:st. sekr. sąd. Aneta Zembrzuska

po rozpoznaniu w dniu 2 grudnia 2015 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy

z powództwa J. D., D. G., E. W. (1), R. N., P. W., T. W., A. B.

przeciwko (...) W. i Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

o stwierdzenie nieważności umowy

na skutek apelacji powódki D. G.

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 25 sierpnia 2014 r., sygn. akt I C 351/14

1.  oddala apelację;

2.  nie obciąża powódki D. G. obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego na rzecz pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W..

Hanna Muras Beata Kozłowska Beata Byszewska

Sygn. akt I ACa 428/15

UZASADNIENIE

Powodowie J. D., D. G., E. W. (1), R. N., P. W. i Z. W. (1) ostatecznie sprecyzowanym pozwem skierowanym przeciwko (...) W. i (...) Spółdzielnie Mieszkaniowej (...) w W. o stwierdzenie nieważności umowy notarialnej zawartej w dniu 9 września 1999 r. o oddaniu pozwanej Spółdzielni w wieczyste użytkowanie (rep. A Nr (...) nieruchomości w części obejmującej działkę gruntu o pow. 456 m ^{( 2 )} będącej przedmiotem sprawy administracyjnej o zwrot (oznaczonej w akcie notarialnym część działki nr (...)), a obecnie wchodzącej w skład działki nr ew. (...)z obrębu (...) objętej księgą wieczystą kw. (...) oraz wchodzącej w skład działki nr ew. (...)z obrębu (...) i nr ew.(...) obrębu (...) objętej kw. (...).

W toku procesu powodowie , już reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, w piśmie procesowym z dnia 26 czerwca 2013r wskazali jako podstawę prawną powództwa art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 34 ust. 1 pkt. 2 i z art. 34 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie 09.09.1999r.

Pozwany ad. 1 -(...) W. w odpowiedzi na pozew, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wskazując ,że podejmowane przez powodów próby uchylenia lub unieważnienia decyzji administracyjnej , stanowiącej podstawą kwestionowanej umowy , skończyły się niepowodzeniem. Podniósł ,że zanim została zawarta sporna umowę strony prowadziły negocjacje , które zakończyły się spisaniem z następcami prawnymi byłych właścicieli protokołu z rokowań w dniu 21.04.1999r , a następnie zawarciem z nimi oraz pozwaną (...) P. „ umów notarialnych o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Pozwana ad. 2 - (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. w odpowiedzi na pozew, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosiła również o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego . W uzasadnieniu podniosła ,że akt notarialny o ustanowieniu na rzecz pozwanej spółdzielni został poprzedzony decyzją administracyjną, która była prawomocna ,ostateczna i niekwestionowana przez powodów zanim doszło do ustanowienia na jej rzecz użytkowania wieczystego spornego gruntu .

W trakcie procesu, zmarł powód Z. W. (1), w jego miejsce wstąpili spadkobiercy T. W. i A. B..

Wyrokiem z dnia 25 sierpnia 2014 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie oddalił powództwo powodów i zasądził solidarnie od powodów na rzecz każdego z pozwanych kwoty po 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższy wyrok zapadł po dokonaniu przez Sąd Okręgowy następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:

Powodowie są następcami prawnymi J. i S. W. , którzy na podstawie aktu notarialnego z dnia 16 marca 1936 r. nabyli nieruchomość położoną w W., przy ul. (...). Sąd Okręgowy ustalił szczegółowo następstwo prawne po właścicielach powyższej nieruchomości w oparciu o złożone odpisy postanowień w przedmiocie nabycia spadku.

(...), o których mowa w pozwie znajdują się w użytkowaniu wieczystym pozwanej (...), oznaczone jako działki ewidencyjne (...) z obrębu (...) opisane w księgach wieczystych nr (...) (działka (...) zabudowana) i KW nr (...) ( działka nr (...) niezabudowana).

Sporny grunt o pow. 456 m2 pochodzący z dawnej nieruchomości hipotecznej objętej dawną KW (...) przy ul. (...) w W. stanowił część działki o nr ewid. (...)z obrębu (...) / w akcie notarialnym /o ogólnej powierzchni 8.278m2 , a w chwili obecnej stanowi część działki o nr. (...) objętej KW nr (...) o powierzchni 966 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym należącym do powodów o adresie Smoleńska 90 oraz wchodzącej w skład działki ewidencyjnej (...) z obrębu (...) i nr. (...) z obrębu (...) objętej KW nr (...) .

Na mocy art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. (opubl. Dz.U. nr 50 poz. 279) nieruchomość J. i S. małż. W. przy ul. (...) przeszła na własność gminy (...) W., a z chwilą likwidacji gmin, na rzecz Skarbu Państwa. Byli właściciele złożyli wniosek o przyznanie im własności czasowej przedmiotowej nieruchomości, lecz został on rozpatrzony negatywnie decyzją z dnia 19 września 1968 r. przez Kierownika Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium Rady Narodowej (...) W.. Jednocześnie powyższą decyzją stwierdzono także przejście na własność Państwa budynków znajdujących się na omawianym gruncie. W wyniku wniesionego przez stronę odwołania Minister Gospodarki Komunalnej decyzją z dnia 18 grudnia 1968 r. nr MT-O./(...) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Z dniem 1 stycznia 1970 r. ww. nieruchomość przekazana została w zarząd i administrację Administracji (...) w W.. Została przeznaczona pod realizację osiedla mieszkaniowego T. Mieszkaniowy zgodnie z decyzją b. Wydziału Urbanistyki, Architektury i Ochrony (...) (...). W. z dnia 13 czerwca 1984 r. nr (...) i (...) o ustaleniu miejsca i warunków realizacji oraz decyzją Wydziału Planowania Przestrzennego, Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego (...) (...). W. z dnia 21 maja 1987 r. o nr (...)o zmianie tej pierwszej decyzji. Wprowadzona 21.05.1987r zmiana do decyzji z 13.06.1984 polegała na wyłączeniu z lokalizacji terenu przylegającego do istniejących budynków mieszkalnych przy ul. (...) .

Decyzją z dnia 27 października 1987 r. ((...)) wydaną przez Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami (...) Dzielnicowego W. P., sporny grunt przekazano pozwanej (...) w użytkowanie wieczyste tj. obecne działki o nr (...) o pow. 456 m2 . W pkt V przedmiotowej decyzji stwierdzono, że ta decyzja stanowi podstawę do zawarcia umowy z pozwaną Spółdzielnią w formie aktu notarialnego o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Na gruncie przy ul. (...) oraz na sąsiednich nieruchomościach spółdzielnia wzniosła budynki i urządzenia na podstawie uzyskanych pozwoleń na budowę. Obecnie działka nr (...) zabudowana jest 4 budynkami wielorodzinnymi przy ul. (...) , które stanowią własność pozwanej Spółdzielni. Część o łącznej pow. 487m2 nie jest zabudowana, bo 31 m2 to droga dojazdowa do budynków przy ul. (...), a na spornych 456 m2 znajduje się sieć cieplna i wodno-kanalizacyjna wraz komorami .

Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa decyzją z dnia 18 marca 1993 r. (...) stwierdził nieważność decyzji z dnia 19 września 1968 r. oraz decyzji z dnia 18 grudnia 1968 r. odmawiających ustanowienia na rzecz byłych właścicieli prawa własności czasowej do nieruchomości przy ul. (...). Skutkowało to tym, iż następcy prawni byłych właścicieli wystąpili o stwierdzenie nieważności decyzji z dnia 27 października 1987 r. przekazującej część spornej nieruchomości w użytkowanie wieczyste pozwanej spółdzielni mieszkaniowej. Kolegium Odwoławcze przy Sejmiku Samorządowym Województwa (...) decyzją z dnia 19 września 1994 r. (...) negatywnie rozpatrzyła powyższy wniosek. W związku z tym, H. D. wszczęła postępowanie o ustalenie nieważność tej decyzji. Ostatecznie wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 1995 r. w sprawie I SA 1809/94 oddalono jej skargę.

Po zakończeniu realizacji pierwszego budynku przy ul. (...) pozwana Spółdzielnia wystąpiła w oparciu o decyzję z 27.10.1987r do Burmistrza D. P. o zawarcie umowy notarialnej oddania jej w użytkowanie wieczyste określonej w tej decyzji nieruchomości. Jednakże z uwagi na roszczenia spadkobierców postanowieniem z 5 lutego 1991 r. Burmistrz zawiesił postępowanie w tej sprawie . W tych okolicznościach, jedynie nastąpiło , w trybie art. 207 i 208 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, w celu realizacji zgłoszonych przez pozwaną roszczeń , przeniesienie na rzecz (...) P. „ własności znajdujących się na tym gruncie budynków i urządzeń wybudowanych ze środków własnych” .

Decyzją Burmistrza Gminy T. z dnia 7 września 1998 r. o nr (...) ustanowiono na rzecz Z. W. (2) w 2/4 części, D. D. w ¼ części oraz J. D. w ¼ części użytkowanie wieczyste gruntu położonego w W. przy ul. (...) o pow. 479 m2 stanowiącego działkę ewidencyjną (...) z obrębu (...) objętego KW (...) na 99 lat i odmówiono przyznania prawa użytkowania wieczystego do pozostałej części działki o łącznej pow. 487 m ^{( 2)} , w tym 456 m2 oddanej w użytkowanie wieczyste pozwanej (...) i 31m2 usytuowanej pod ul. (...).

Dnia 21 kwietnia 1999 r. został spisany protokół z rokowań z następcami prawnymi byłych właścicieli w sprawie zawarcia umowy oddania pozwanej Spółdzielni spornej działki.

Ostateczną decyzją Burmistrza Gminy W. T. nr (...) z dnia 09.10.2000 r, sprostowaną postanowieniem z 15.11.2000r orzeczono o ustanowieniu na rzecz Z. W. (2) w 2/4 , D. D. w ¼ części oraz J. D. w ¼ części użytkowanie wieczyste gruntu o pow. 479m2 położonego w W. i pkt. 3 –im odmówiono przyznania prawa użytkowania wieczystego do pozostałej części działki o łącznej pow. 487 m2 , w tym spornych 456 m2 i 31 m2 usytuowanej pod ul. (...). Ta decyzja nie była przez powodów kwestionowana, wobec czego stała się więc ostateczna .

W celu realizacji powyższej decyzji została zawarta w dniu 09.02.2001r z powodami umowa notarialna za Rep. A. (...) (k. 31 ) ustanowienia użytkowania wieczystego dotycząca działki (...) m 2 , a następnie na ich wniosek nastąpiło przekształcenie w dniu 01.04.2003r użytkowania wieczystego we własność decyzją (...)r.

Dnia 9 września 1999 r. została zawarta w Kancelarii Notarialnej za Rep. A (...) umowa notarialna pomiędzy Urzędem Gminy T. i (...) P. „ ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz pozwanej Spółdzielni obejmująca teren objęty sporem, zaś prawo użytkowania wieczystego na rzecz pozwanej Spółdzielni zostało ujawnione w Księdze Wieczystej 19 maja 2001r .

Dnia 24 marca 2010 r. powodowie J. D. i E. W. (2) wnieśli o stwierdzenie nieważności decyzji Burmistrza Gminy W. T. nr (...) z dnia 09.10.2000r w części dotyczącej odmowy oddania im spornego gruntu. Ponieważ Prezydenta decyzją z dnia 02 lipca 2012r odmówił im zmiany pkt. 3. decyzji nr (...) , więc złożyli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego , gdzie została wydana decyzją odmowną nr(...)lecz SKO w dniu 23.09.2013r zawiesiło postępowanie o stwierdzenie.

Jednocześnie pozwana (...) podjęła działania aby uzyskać zgodę na budowę na działkach będących przedmiotem postępowania administracyjnego . Postanowieniem Wojewody (...) z dnia 18.09.2012r uchylono postanowienie Prezydenta (...) W. zawieszające postępowanie w sprawie pozwoleń budowlanych.

Aktualnie, jak wynika z wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów działki sporne znajdują się w użytkowaniu wieczystym (...). Poprzez sporny teren oddany pozwanej ad. 2/ w użytkowanie wieczyste powodowie mają dostęp do budynku przy ul. (...) i dlatego wystąpili do zarządu pozwanej ad. 2/ o ustanowienie służebności przejazdu.

Sąd Okręgowy wskazał, że niniejsza sprawa jako dotycząca nieruchomości objętej działaniem dekretu (...) charakteryzuje się skomplikowanym stanem faktycznym i prawnym , a równoległe prowadzenie postępowań administracyjnych i cywilnych przez spadkobierców dawnych właścicieli stanowi dodatkowe utrudnienie dla rozstrzygnięcia..

Powodowie powołali w swoich pismach szereg okoliczności faktycznych, z których ich zdaniem wynika, iż kwestionowana w pozwie umowa jest nieważna na skutek nie spełnienia przesłanek ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej zwana w skrócie u.g.n.) ewentualnie alternatywnie na podstawie art. 58 par. 1 k.c.

W ocenie Sądu Okręgowego materiał dowodowy zebrany w toku tego postępowania nie daje podstaw do wyciągnięcia tak daleko idącego wniosku. Zdaniem Sądu Okręgowego, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, nie ma podstaw do stwierdzenia nieważności notarialnej umowy zawartej między Urzędem Gminy T. a (...) dnia 9 września 1999 r., w szczególności w oparciu o art. 204 ust. 1 u.g.n. ani art. 208 u.g.n. oraz wobec braku spełnienia przesłanek nieważności czynności prawnej ( art. 58 par. 1 k.c. ). Sąd Okręgowy podniósł, że orzecznictwo Sądu Najwyższego i poglądy doktryny powołane przez stronę powodową odnoszą się do stanu prawnego, który nie obowiązywał już w chwili zawierania przedmiotowej umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste tj. na datę 9 września 1999r .

Sąd Okręgowy, analizując treść art. 58 § 1 k.c. oraz z art. 204 ust. 1 u.g.n. i art. 208 ust. 1 u,g,n. oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego w tym zakresie, ocenił, że ze względu na fakt, że na mocy decyzji z 27 października 1987 r. i zawartej na tej podstawie umowy notarialnej z 09.09.1999 r. pozwana Spółdzielnia stała się użytkownikiem działki o pow. 456m2 , jak też gruntu o 31 m2 to termin ww. zawarty w art. 204 i 208 u.g.n. został dochowany i pozostałe warunki tej ustawy zostały spełnione.

Co więcej, pomimo wszczęcia przez H. D. postępowania o stwierdzenie nieważności powyższej decyzji jest ona prawomocna i ostateczna jak wynika z wyroku NSA 22.06.1995r .

Sąd Okręgowy wskazał dalej, że w dacie zawarcia spornej umowy notarialnej tj. dniu 9 września 1999 r. był wprawdzie rozpoznawany na drodze administracyjnej kolejny wniosek byłej właścicielki- H. D. z 18.11.1993 r., lecz wbrew zarzutom powodów, w chwili podpisania ww. aktu notarialnego nie toczyło się żadne administracyjne postępowanie o „ zwrot” objętej tą umową nieruchomości z wniosku powodów. Było postępowanie administracyjne w przedmiocie ponownego rozpoznania wniosku dekretowego o przyznanie własności czasowej na rzecz następców prawnych , co nie stanowiło postępowania administracyjnego dotyczącego prawidłowości nabycia , o którym mowa w art. 34 ust. 3 u.g.n. . Zresztą decyzją z 7 września 1998 r. i kolejną decyzją 9 października 2000 r. wniosek H. D. został oddalony wobec uznania prawidłowego nabycia użytkowania wieczystego przez pozwaną Spółdzielnię.

Z kolei w myśl art. 34 ust. 2 pierwszeństwo w nabyciu użytkowania wieczystego nieruchomości objętej umową notarialną z 09 września 1999 r, przysługiwało wyłącznie (...) a nie powodom. Ustawodawca nie dał w ww. przepisie podstawy do objęcia w nim także sytuacji które nie są tam wymienione tj. przypisanie prawa pierwszeństwa także osobom posiadającym roszczenia lub będących poprzednimi właścicielami części nieruchomości zbywanej. Brak było również przesłanek do zastosowania ust. 4 art. 34 u.g.n., który odnosi się do najemców.

Zdaniem Sądu Okręgowego, nawet gdyby uznać, że doszło do tego typu uchybienia to sankcją za takie naruszenie byłaby odpowiedzialność za szkodę na zasadach ogólnych zgodnie z art. 36 u.g.n. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego naruszenie art. 34 u.g.n. nie pociąga za sobą nieważności umowy zbywalnej nieruchomość a jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą , uregulowaną w art. 36 ww. ustawy ( wyrok Sądu Najwyższego z 11.08.2004 r w sprawie II CK 484/2003 , wyrok Sądu Najwyższego z 25.03.2004r w sprawie II CK 268/2003 ).

Odnosząc się do zarzutu nieważności umowy z dnia 9 września 1999 r. z powodu braku wpisu pozwanej Spółdzielni do księgi wieczystej, Sąd Okręgowy wskazał, że nawet jeśli wpis do księgi wieczystej został dokonany później to nie ma to wpływu na ocenę ważności umowy o oddanie gruntu w użytkowanie (...), bowiem Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w składzie 7 sędziów z dnia 15 lutego 2011r w sprawie III CZP 90/10 zajął stanowisko iż „ rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego w razie wadliwego wpisu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości”. W ocenie Sądu Okręgowego, pomimo braku wpisu w księdze wieczystej pozwanej Spółdzielni jako użytkownika wieczystego, który zasadniczo ma charakter konstytutywny, to nastąpił jednak skutek prawno-rzeczowy. Pozwana (...) działała bowiem w dobrej wierze zawierając umowę o oddanie w użytkowanie wieczyste, więc zgodnie z orzecznictwem była objęta ochroną ( vide uchwała Sędziów Sąd Najwyższy z 15.02.2011r w sprawie o sygn. akt: III CZP 90/10 ).

Sąd Okręgowy podkreślił również, że z aktu notarialnego zawartego z powodami dnia 09 lutego 2001r. wynika, iż powodowie nie zakwestionowali decyzji nr (...) ani decyzji nr (...), a wręcz przeciwnie spisano z nimi protokół z rokowań w dniu 21 kwietnia 1999 r., który był podstawą późniejszych aktów notarialnych ustanowienia użytkowania wieczystego na tak rzecz powodów, jak i pozwanej Spółdzielni.

Nadto, w ocenie Sądu Okręgowego, fakt, że na spornym gruncie nie postawiono budynków, a jedynie usytuowano urządzenia, nie oznacza wykorzystania przejętej nieruchomości na inny cel niż pierwotnie zakładano, albowiem powstała infrastruktura potrzebna jest dla osiedla. Zaś okoliczność, że powodowie nie mają dojazdu do swojego budynku i muszą korzystać z gruntu przejętego przez pozwaną (...) jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w tej sprawie.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c .

Apelację od tego wyroku wniosła D. G., zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu:

-naruszenie prawa materialnego, tj. art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 34 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym na dzień 09 września 1999 r. poprzez ich błędną wykładnię, skutkującą uznaniem, iż w dacie zawarcia zakwestionowanej umowy nr Rep. A (...)z dnia 09 września 1999 r. oddającej pozwanej Spółdzielni w użytkowanie wieczyste część należącej do poprzedników prawnych powodów nieruchomości, po stronie poprzedników prawnych powodów nie istniało prawo pierwszeństwa nabycia, które w ocenie Sądu I instancji przysługiwało pozwanej (...) P., jak również uznanie, iż w dacie zawarcia spornej umowy nie toczyło się „postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego”, co skutkowało oddaleniem powództwa;

-naruszenie prawa materialnego, tj. art. 58 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie.

Zgłaszając powyższe zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa zgodnie z żądaniem pozwu oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na apelację pozwana (...) wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej Spółdzielni kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za II instancję według norm prawem przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki była nieuzasadniona i podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Skarżąca zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi jedynie naruszenia prawa materialnego, nie kwestionując oceny dowodów ani ustaleń faktycznych. Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne, zatem nie zachodzi potrzeba ich ponownego przytaczania. Podobnie ocena prawna Sądu Okręgowego zasługuje na akceptację.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów wskazać należy, że nieuzasadnione były zarzuty naruszenia prawa materialnego, tj. art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 34 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym na dzień 09 września 1999 r. poprzez ich błędną wykładnię, skutkującą uznaniem, iż w dacie zawarcia zakwestionowanej umowy nr Rep. A (...) z dnia 09 września 1999 r. oddającej pozwanej Spółdzielni w użytkowanie wieczyste część należącej do poprzedników prawnych powodów nieruchomości, po stronie poprzedników prawnych powodów nie istniało prawo pierwszeństwa nabycia, które w ocenie Sądu I instancji przysługiwało pozwanej (...).

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego, nie ulega żadnej wątpliwości, że pozwanej spółdzielni przysługiwało roszczenie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 207, 208 ust. 1) o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Poza sporem jest w tej sprawie, że spółdzielnia dysponowała sporną działką i zgodnie ze stosownymi decyzjami zrealizowała inwestycję- budowę osiedla mieszkaniowego, uzyskała decyzję z dnia 27 października 1987 r., która w dacie zawarcia umowy notarialnej była ostateczna, gdyż nie została skutecznie zaskarżona (NSA oddalił dnia 22 czerwca 1995 r. skargę H. D. na odmowę stwierdzenia jej nieważności) oraz wystąpiła, po wzniesieniu budynków, o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego, zatem przysługiwało jej pierwszeństwo, o jakim mowa w art. 34 ust. 1 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast powodom przysługiwałoby pierwszeństwo na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy, zaś w świetle ust. 2 art. 34 w przypadku zbiegu uprawnień do pierwszeństwa –decyduje kolejność określona w ust. 1 tego przepisu. Zastosowanie zatem prawa materialnego art. 34 ust. 1 i 2 ustawy nie budzi zastrzeżeń. Nie doszło do naruszenia pierwszeństwa powodów.

Jednocześnie należy podkreślić, co także trafnie podniósł Sąd Okręgowy, że nawet naruszenie pierwszeństwa wynikającego z art. 34 ust. 1 u.g.n. nie powoduje nieważności czynności prawnej, a jedynie daje podstawę do roszczeń odszkodowawczych. Kwestie dotyczące stosowania art. 58 k.c. w przypadku naruszenia pierwszeństwa, o którym stanowi art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami był przedmiotem wypowiedzi judykatury, także w kontekście poprzednich uregulowań, do których w apelacji nawiązuje skarżąca. I tak w wyroku z dnia z dnia 22 kwietnia 2004 r. , II CK 152/03, Sąd Najwyższy jasno stwierdził, że zbieżność przedmiotu uregulowania objęta przepisami art. 23 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz art. 34 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami sama w sobie nie może przesądzać o zbieżności skutków naruszeń każdego z tych przepisów. Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie zawierała odpowiednika art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tych warunkach zaistniałe naruszenie zasady pierwszeństwa, jako pozostające w sprzeczności z prawem, podlegało, jak każde tego rodzaju zdarzenie, ocenie na gruncie art. 58 k.c. Art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami stosowanie art. 58 k.c. eliminuje. Jeżeli mianowicie według tego przepisu sprawcy naruszenia „ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych", to oznacza to odesłanie do ogólnych zasad odpowiedzialności przewidzianych prawem cywilnym. Jeżeli z kolei mieć na uwadze, że przepis adresowany jest wprost do przypadków realizacji ustawowego pierwszeństwa, to należy przyjąć, że w tym względzie ma on byt samodzielny i wyłączny. W konsekwencji, naruszenie pierwszeństwa nabycia nieruchomości, o czym mowa w art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pozwala zainteresowanemu skorzystać tylko z roszczenia odszkodowawczego (LEX nr 585746). Ta linia orzecznicza została potwierdzona w nowszym orzecznictwie. Przywołać trzeba wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2011 r. , II CSK 411/10 (LEX nr 1050456), w którym przyjęto, że naruszenie art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. (zatem przy zbywaniu lokalu) nie powoduje nieważności umowy zbycia, a skutkuje jedynie odpowiedzialnością odszkodowawczą zbywcy, gdyż uregulowanie przyjęte w art. 36 tej ustawy wyłącza przyjęcie nieważności czynności prawnej.

Przywołane w apelacji orzecznictwo dotyczy bądź art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (III CKN 857/00, I CKN 368/97) bądź odnosi się do roszczenia wywłaszczonego właściciela wynikającego z art. 136 u.g.n. (I CSK 534/08), zatem zawarte w nim tezy nie przystają do okoliczności faktycznych ani prawnych w niniejszej sprawie. Nie stanowią zatem przekonującego argumentu za stanowiskiem skarżącej.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 58 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie. Powódka powiązała ten zarzut z wadliwym jej zdaniem postępowaniem pozwanego (...) W., które w akcie notarialnym oświadczyło, że nie toczy się postępowanie o zwrot nieruchomości. W ocenie skarżącej nie było to zgodne z prawdą, zatem naruszało zasady współżycia społecznego.

Wskazać należy więc, że argumenty apelacji odwołują się do postępowań zakończonych decyzjami z dnia 07 września 1998 r. nr(...) i z dnia 09 października 2000 r. nr (...), które to postępowania toczyły się wskutek ponownego rozpoznawania wniosku o przyznanie prawa własności czasowej (wówczas już użytkowania wieczystego). W obu tych decyzjach jest to wskazane wprost, obie także orzekały o uwzględnieniu wniosku w części i odmowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w części nieruchomości, która to część obejmowała także sporną działkę. Trafnie zatem Sąd Okręgowy uznał, że nie są to postępowania o jakich mowa w art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. postępowania administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Jednolite jest stanowisko doktryny, że art. 34 ust. 3 dotyczy tylko postępowań administracyjnych o stwierdzenie nieważności decyzji (zob. art. 156–157 k.p.a.), na podstawie której Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nabyły nieruchomość, oraz postępowań wznowieniowych (zob. art. 145–151 k.p.a.) w tego typu sprawach (np. Ewa Bonczyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Lex 2014).

Jak z powyższego wynika postępowania zakończone decyzjami z dnia 07 września 1998 r. nr (...) i z dnia 09 października 2000 nr (...), nie spełniają kryteriów, o których mowa w art. 34 ust. 3 u.g.n. Stąd oświadczenie pozwanego (...). W. zawarte w kwestionowanym akcie notarialnym nie było wadliwe i brak podstaw do uznania, że poprzez jego złożenie doszło do naruszenia zasad współżycia społecznego.

Z tych wszystkich przyczyn, Sąd Apelacyjny uznał apelację była za nieuzasadnioną i oddalił ją na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto na podstawie art.102 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. uznając, że brak jest podstaw do obciążania powódki obowiązkiem ich zwrotu na rzecz pozwanego. Zdanie Sądu Apelacyjnego należy uznać, że zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, o którym mowa w art. 102 k.p.c. gdy się zważy na sytuację życiową i majątkową powódki, wynikającą ze składanych przez powódkę oświadczeń majątkowych na potrzeby wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych, a także biorąc pod uwagę charakter roszczenia, z którym związane było żądanie sformułowane w tej sprawie oraz związane z tym roszczeniem silne przekonanie powódki o słuszności zgłoszonego żądania.

Hanna Muras Beata Kozłowska Beata Byszewska