Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 stycznia 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Ryszard Sarnowicz

Sędziowie: SA Małgorzata Manowska

SO (del.) Grażyna Kramarska (spr.)

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Magdalena Męczkowska

po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2016r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. G. i S. G.

przeciwko A. T.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 27 kwietnia 2015 r.

sygn. akt IV C 665/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od A. T. solidarnie na rzecz A. G. i S. G. kwotę 7.200 zł (siedem tysięcy dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 1216/15

UZASADNIENIE

Powodowie A. G. i S. G. wnieśli o zasądzenie od pozwanego J. Z. tytułem kar umownych kwoty 288.025,25 zł wraz z odsetkami ustawowymi od kwoty 168.801,80 zł od dnia 1 października 2013 roku do dnia zapłaty i od kwoty 119.223,95 zł od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu.

Pozwany J. Z. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Powołał się na to, że opóźnienie w wydaniu pozwolenia na użytkowanie budynku wystąpiło w związku z samowolą budowlaną powodów, skutkującą potrzebą wykonania projektu zamiennego i ponowną inwentaryzacją budynku (k. 146). Po jego śmierci w dniu 14 maja 2014 roku postępowanie w sprawie zostało podjęte w dniu 14 lipca 2014 roku z udziałem A. T. w charakterze pozwanej (k. 240).

Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2015r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od pozwanej A. T. na rzecz powodów kwotę 288.025,25 złotych z ustawowymi odsetkami od kwoty 168.801,80 złotych od dnia 1 października 2013 roku do dnia zapłaty i od kwoty 119.223,95 złotych od dnia 29 października 2013 roku do dnia zapłaty oraz koszty procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że J. Z., prowadząc działalność gospodarczą pod firmą (...) Zakład (...) w W., w dniu 27 czerwca 2007 roku uzyskał pozwolenie na budowę inwestycji przy ulicy (...) w W., a w dniu 13 sierpnia 2008 roku zawarł z powodami umowę o budowę lokalu, oznaczoną numerem (...), której przedmiotem było jego zobowiązanie do wybudowania budynku wielorodzinnego mieszkalnego przy ulicy (...) w W., w tym na rzecz powodów lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni około 52,23 m ^{( 2)} wraz z balkonem o powierzchni około 20 m ^{( 2)}, a także miejsca postojowego nr (...) w garażu wielostanowiskowym, o powierzchni około 14,5 m ^{( 2)}. Termin realizacji przedmiotu umowy ustalono na dzień 30 grudnia 2008 roku a cenę na kwotę 480.000 zł. Jednocześnie strony umowy zawarły umowę przyrzeczenia, na mocy której J. Z. zobowiązał się do przeniesienia na rzecz powodów własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot umowy oraz ułamkowej części prawa własności działki, na której zostanie wybudowany budynek. Następnie strony aneksowały umowę poprzez Aneks nr (...) z dnia 6 lutego 2009 roku, w którym J. Z. zobowiązał się do wybudowania dodatkowo pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 4,70 m ^{( 2 )}za cenę 13.500 zł. Kolejnym aneksem do umowy, oznaczonym nr (...), zawartym w dniu 5 lutego 2010 roku, strony zmieniły lokal nr (...) na lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni około 78 m ^{( 2 )}w tym samym budynku. W aneksie strony ustaliły termin zakończenia budowy lokalu mieszkalnego do dnia 30 marca 2010 roku, a J. Z. zobowiązał się do przekazania lokalu aktem notarialnym do dnia 4 lutego 2011 roku, z zastrzeżeniem uprzedniego obowiązku zapłaty przez powodów całej kwoty ceny, wraz z dopłatą wynoszącą 207.000 zł. Powodowie byli w sytuacji krytycznej: nie mieli mieszkania, musieli wynajmować inny lokal, co generowało dodatkowe koszty, a mieli do spłacania kredyt, który był dodatkowo wyższy o 300-400 zł miesięcznie, bo nie miał zabezpieczenia z uwagi na brak prawa własności lokalu. W dniu 23 sierpnia 2011 roku powodowie zawarli z J. Z. porozumienie, na mocy którego miał on ustanowić na rzecz powodów odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 103,26 m ^{( 2)} (wraz z balkonem o powierzchni około 20 m ^{( 2)}), w tym samym budynku, a następnie sprzedać na rzecz powodów w/w lokal za cenę 880.000 zł wraz z pomieszczeniem przynależnym, oznaczonym numerem (...) o powierzchni użytkowej 2,83 m ^{( 2)} za cenę 13.500 zł, a także miejsce postojowe dla samochodu osobowego w garażu wielostanowiskowym za cenę 35.000 zł. Powodowie jednocześnie cofnęli wcześniejsze odstąpienie od umowy z dnia 31 marca 2011 roku. J. Z. zobowiązał się wystąpić do właściwych organów z wnioskiem o wydanie decyzji o użytkowaniu budynku do dnia 30 września 2011 roku oraz sprzedać lokal powodom wraz z pomieszczeniem przynależnym i miejscem postojowym do dnia 31 grudnia 2011 roku. Powodowie zapłacili całość ceny za pomieszczenie przynależne i miejsce postojowe, a za lokal mieszkalny w dacie zawarcia porozumienia kwotę 448.374 zł. Do zapłaty pozostała kwota 381.626 zł zgodnie z przyjętym harmonogramem wpłat. Porozumienie dopuszczało prawo odstąpienia i niezależnie od niego kary umowne zgodnie z § 6 ust. 2 w wysokości 0,03% ceny, tj. 928 zł za każdy dzień zwłoki w realizacji któregokolwiek z terminów, tj. terminu wystąpienia z wnioskiem o użytkowanie oraz terminu ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Sąd Okręgowy ustalił, że oba te terminy zostały przekroczone przez J. Z., który z wnioskiem o użytkowanie wystąpił dopiero w dniu 31 października 2012 roku (396 dni zwłoki), a sprzedał lokal powodom wraz pomieszczeniem przynależnym i miejscem postojowym w dniu 29 sierpnia 2013 roku aktem notarialnym za repertorium A nr (...) (606 dni zwłoki). Kary umowne za przekroczenie tych terminów wynoszą odpowiednio: 928.500 zł x 0,03% x 396 dni = 110.305,80 zł i 928.500 zł x 0,03% x 606 dni = 168.801,30 zł. Łączna kwota kar 279.107,10 zł, powiększona o kwotę skapitalizowanych odsetek za okres od dnia 15 marca 2013 roku do dnia wytoczenia powództwa w wysokości 8.918,15 zł, daje kwotę dochodzoną pozwem. Zawarcie aktu notarialnego poprzedziło wpłacenie przez powodów w dniu 28 sierpnia 2013 roku brakującej kwoty 280.000 zł na subkonto bankowe, do czasu podpisania aktu, celem bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu. Powodowie dwukrotnie wzywali J. Z. do zapłaty, tj.: w dniu 25 lutego 2013 roku do zapłaty kwoty 110.305,80 zł - wezwanie doręczone adresatowi w dniu 7 marca 2013 roku z terminem płatności 7 dni oraz w dniu 27 września 2013 roku do zapłaty kwoty 279.107,10 zł - wezwanie doręczone adresatowi w dniu 30 września 2013 roku z terminem płatności do dnia 29 września 2013 roku. Oba wezwania okazały się bezskuteczne. Powodowie odebrali klucze do lokalu nr (...) w dniu 13 września 2011 roku, od 1 listopada 2011 roku pokrywali koszty związane z eksploatacją mieszkania, jednak prace wykończeniowe rozpoczęli dopiero w grudniu 2011 roku, a skończyli wiosną 2012 roku. Powodowie zasiedlili lokal w czerwcu 2012 roku. W dniu 3 października 2011 roku J. Z. wystąpił do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.(...) W. z wnioskiem o przeprowadzenie postępowania naprawczego z uwagi na istotne zmiany budowlane w stosunku do pierwotnego projektu, a w dniu 5 marca 2012 roku o zatwierdzenie projektu budowlanego zamiennego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. Pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane w dniu 14 listopada 2012 roku. W roku 2013 J. Z. parokrotnie wzywał powodów pisemnie do usunięcia samowoli budowlanej, w tym przywrócenia do pierwotnego stanu otworu drzwiowego z klatki schodowej do lokalu. Domagał się również wpłaty brakującej kwoty 280.000 zł przed przystąpieniem do aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na powodów. Dokonywanie zmian adaptacyjnych w budynku było powszechne, były one w każdym lokalu. Niektóre ze zmian wymagały projektu zamiennego, np. zmiany elewacji, jednak projekt zamienny nie uwzględniał przesunięcia otworu drzwiowego w lokalu powodów. Zmiany w lokalu powodów, w tym przesunięcie otworu drzwiowego z klatki schodowej do lokalu powodów, były uprzednio uzgadniane z J. Z., który był podczas tych prac codziennie, a nadto uważał, że do tych zmian nie jest potrzebna żadna dokumentacja.

Sąd Okręgowy uznał, że umowa z dnia 13 sierpnia 2008 roku wraz z aneksami i porozumieniem stanowiła umowę deweloperską, a tym samym umowę nienazwaną o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego z docelowym zamiarem przekazania inwestycji – w tym przypadku lokalu mieszkalnego – drugiej stronie umowy. Umowa taka dopuszczała zarówno prawo odstąpienia od umowy, jak i kary umowne. W ocenie tego Sądu powodowie wykazali przesłanki naliczenia kar umownych tak co do zasady, jak i wysokości. Za chybiony Sąd Okręgowy uznał zarzut strony pozwanej, że powodowie sami opóźnili proces inwestycyjny swoją samowolą budowlaną, wskazując na to, że wezwania do usunięcia samowoli budowlanej powodów pochodzą z roku 2013, czyli już z okresu po dniu 5 marca 2012 roku, kiedy to J. Z. wystąpił do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.(...) W. o zatwierdzenie projektu budowlanego zamiennego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych oraz po dniu 3 października 2011 roku, kiedy J. Z. wystąpił do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie postępowania naprawczego z uwagi na istotne zmiany budowlane w stosunku do pierwotnego projektu. Sąd Okręgowy zważył także, że powodowie rozpoczęli adaptację lokalu już po tym fakcie, w grudniu 2011 roku, a zatem „samowola budowlana powodów” nie opóźniła budowy: dokonane przez nich zmiany nie zostały ujęte w projekcie zamiennym, ponieważ jeszcze nie istniały, nie miały więc wpływu na proces inwestycyjny całego budynku, w szczególności na wydłużenie tego procesu przez opóźnienie wydania pozwolenia na użytkowanie wobec potrzeby wykonania projektu zamiennego i ponownej inwentaryzacji budynku. Skoro więc powodowie nie opóźnili procesu inwestycyjnego, w ocenie Sądu Okręgowego brak było podstaw, aby przypisać im jakąkolwiek winę w opóźnieniu realizacji umowy deweloperskiej wiążącej ich z J. Z..

W apelacji od tego wyroku pozwana zaskarżyła wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa, z solidarnym zasądzeniem od powodów na jej rzecz kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu. Zgłosiła także wniosek o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci odpisu KW Nr (...) dotyczącego lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. na okoliczność dat sporządzenia dokumentów stanowiących podstawę oznaczenia lokalu i daty gotowości J. Z. do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Pozwana powołała się na zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego: art. 471 k.c. w zw. z art. 483 k.c. i art. 484 § 1 k.c. przez błędną ich wykładnię i niewłaściwe ich zastosowanie, polegające na uznaniu, że kara umowna nie stanowi surogatu odszkodowania i że należna jest w innych okolicznościach niż te, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Zarzuciła także naruszenie przepisów prawa procesowego:

- art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nierozpoznanie zarzutu pozwanej miarkowania naliczonych umownych i niewyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, dlaczego nie ma podstawy do ich miarkowania,

- art. 233 § 1 k.p.c. przez wybiórczą ocenę zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, w szczególności dokumentów znajdujących się w aktach sprawy i oceny na ich podstawie wiarygodności zeznań świadków i stron, a także poprzez wysnucie błędnych i nielogicznych wniosków związanych z ustaleniem wpływu dokonanych przez powodów zmian w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) w W. na możliwość złożenia przez J. Z. w umownym terminie wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego jak i na możliwość dokonania w umówionym terminie przeniesienia prawa własności lokalu nr (...) na powodów.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz ostateczną ocenę tego Sądu co do przysługiwania powodom roszczenia o zapłatę kar umownych w łącznej wysokości wskazanej w pozwie w związku z zawinionym przez J. Z. uchybieniem terminom na zgłoszenie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oraz na zawarcie aktu notarialnego przenoszącego na powodów prawo własności lokalu.

Skuteczne postawienie w apelacji zarzutu naruszenia przepisu art. 328 § 2 k.p.c., skutkujące uwzględnieniem wniosku pozwanej o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, wymagałoby wykazania przez pozwaną istnienia takich braków uzasadnienia zaskarżonego wyroku, które uniemożliwiałyby w ogóle poznanie motywów, jakimi kierował się Sąd pierwszej instancji, wydając ten wyrok oraz przeprowadzenie kontroli instancyjnej tego wyroku. Taka sytuacja nie zachodzi w niniejszej sprawie. Co prawda wywody na temat oceny materiału dowodowego (poza dowodem z zeznań pozwanej), zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, są lakoniczne, ogólnikowe i nie odnoszą się do całości tego materiału, jednak wnioski wyciągnięte na tej podstawie i poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne są prawidłowe, nie naruszające reguł z art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy w szczególności prawidłowo ustalił istnienie okoliczności wskazujących na to, że do opóźnienia w zgłoszeniu przez J. Z. wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku i do zawarcia aktu notarialnego doszło z przyczyn leżących wyłącznie po stronie J. Z.. Strona pozwana w uzasadnieniu apelacji nie kwestionuje zresztą tego, że takie przyczyny występowały po stronie J. Z., przyznając, że konieczność wszczęcia postępowania naprawczego i wykonania projektu zamiennego była następstwem zmiany bryły budynku, elewacji, dachu (na którą to zmianę powodowie nie mieli żadnego wpływu), jednak jednocześnie wskazuje też na to, że „zmiany dokonane przez powodów w lokalu nr (...), także miały wpływ na możliwość złożenia przez J. Z. wniosku o wydanie decyzji o użytkowaniu budynku” z uwagi na konieczność ujęcia tych zmian w dokumentacji projektowej zamiennej i uzyskania pozwolenia – decyzji zatwierdzającej projekt zamienny. Sąd Okręgowy słusznie zauważył, że konieczność sporządzenia projektu zamiennego, jego zatwierdzenia oraz wstrzymanie się J. Z. ze złożeniem wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku zaistniały jeszcze przez dokonaniem przez powodów zmian adaptacyjnych w lokalu nr (...). Konieczność tę stwierdzono bowiem już na początku października 2011r., skoro w dniu 3 października 2011r. J. Z. zgłosił wniosek o przeprowadzenie postępowania naprawczego w związku z istotnymi zmianami w budowie budynku w porównaniu do projektu z 2007r. (vide wniosek k. 161). Strona pozwana nie zakwestionowała także w niniejszej sprawie twierdzeń powodów (popartych zeznaniami świadka W. G.) o tym, że prace w lokalu powodów rozpoczęte zostały dopiero w grudniu 2011r., co oznacza, że nie mogły one być przyczyną wszczęcia w październiku 2011r. postępowania naprawczego i wstrzymania się przez J. Z. z czynnościami kończącymi inwestycję w budynku przy ul. (...). Pozwana powołuje się na to, że oczekiwanie na sporządzenie projektu zamiennego i jego zatwierdzenie wynikało także z istnienia zmian w lokalu powodów, wymagających ujęcia w tym projekcie. Wobec powstałego na tym tle między stronami sporu (vide tezy dowodowe obu stron na potrzeby dopuszczenia dowodu z opinii biegłego k. 305 i 308), pozwana winna wykazać, że rzeczywiście projekt zamienny uwzględniał także zmiany dokonane w lokalu powodów, gdyż to ona wywodziła korzystne dla siebie skutki prawne z faktu oczekiwania na sporządzenie tego projektu i jego zatwierdzenie. Spór ten mogło wyjaśnić złożenie przez pozwaną dokumentacji projektowej oraz ewentualne przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność analizy tej dokumentacji. Tymczasem strona pozwana złożyła wyłącznie okładkę oraz stronę zawierającą spis treści projektu zamiennego (k. 164-165), złożony zaś przez nią szkic przedstawiający rzut lokalu powodów (k. 160) pochodzi z września 2012r., a zatem z okresu kilku miesięcy po zatwierdzeniu projektu zamiennego decyzją z dnia 29 czerwca 2012r. (vide k. 166 - oświadczenie kierownika budowy z dnia 3 sierpnia 2012r., w którym mowa o wykonaniu obiektu zgodnie z projektem zamiennym zatwierdzonym decyzją z dnia 29 czerwca 2012r.), nie może zatem być częścią składową tego projektu, którego sporządzenie i zatwierdzenie opóźniało wywiązanie się przez J. Z. z obowiązków umownych. O tym, że zmiany dokonane w lokalu powodów nie zostały ujęte w projekcie zamiennym, świadczy także to, że projekt ten pochodził z lutego 2012r. (vide k. 163 - wniosek J. Z. z dnia 5 marca 2012r. o zatwierdzenie tego projektu i o pozwolenie na wznowienie robót), zaś prace adaptacyjne w lokalu powodów trwały jeszcze do marca/kwietnia 2012r. (zeznania świadka W. G.) lub nawet do maja 2012r. (zeznania powoda). Ostatecznie nie doszło także do wyjaśnienia za pomocą dowodu z opinii biegłego kwestii ujęcia w dokumentacji projektowej zamiennej zmian mających miejsce w lokalu powodów, bowiem wobec nieuiszczenia przez stronę pozwaną zaliczki na poczet kosztów przeprowadzenia tego dowodu został on pominięty przez Sąd. Zdaniem Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy prawidłowo także ustalił, że dokonanie przeróbek w lokalu powodów (w szczególności przesunięcie drzwi z lokalu na klatkę schodową) było uzgodnione z J. Z.. Sprzeczne ze wskazaniami doświadczenia życiowego i zasadami logicznego rozumowania byłoby przyjęcie, że bez zgody właściciela budynku, a nawet wbrew jego woli, powodowie mogliby dokonać zmiany polegającej na ingerencji w konstrukcję budynku i co do zasady stwarzającej zagrożenie dla tej konstrukcji. Trzeba także zauważyć, że J. Z. nie tylko bywał w budynku jako inwestor, ale w tamtym czasie także zamieszkiwał w nim piętro niżej, bezpośrednio zaś pod lokalem powodów mieszkała też jego córka – obecna pozwana. Proces bezpiecznego dla konstrukcji budynku przesunięcia drzwi był długotrwały, podzielony na etapy, wiązał się z hukiem i zapyleniem klatki schodowej (vide zeznania świadka W. G.). Trudno uznać, by pozostał on niezauważony dla właściciela budynku, a skoro przeprowadzanie zmian w lokalu powodów nie spotkało się z jego reakcją (dopiero po roku, gdy powstał między stronami spór, J. Z. zażądał przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego), należy uznać, że były to zmiany przez niego akceptowane. Świadczy to tym także fakt żądania przez J. Z. od powodów przemalowania całego korytarza po przesunięciu drzwi (a nie tylko ścian w bezpośredniej bliskości otworu drzwiowego), o którym zeznawał świadek W. G..

Wbrew zarzutom apelacji brak było także podstaw do przypisania powodom odpowiedzialności za opóźnienie w zawarciu aktu notarialnego, w szczególności w związku z nieuiszczeniem przez nich reszty ceny. Zgodnie z § 3 ust. 5 pkt 3 porozumienia z dnia 23 sierpnia 2011r. po uiszczeniu przez powodów dwukrotnie kwot po 50.000 zł w terminie do dnia 20 października 2011r i 20 listopada 2011r. (zapłaty tych kwot strona pozwana nie kwestionuje) pozostała część ceny nabycia lokalu miała bowiem być zapłacona przez powodów dopiero w dniu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności i zbycia lokalu. Za nieskuteczne i niedające podstaw do stwierdzenia zwłoki powodów należy zatem uznać wzywanie powodów przez J. Z. do zawarcia umowy, uzależnione od wcześniejszej zapłaty ceny. Nie ma znaczenia także fakt dysponowania przez J. Z. w dniu 30 kwietnia 2013r. dokumentami koniecznymi do zawarcia aktu notarialnego, skoro w tej dacie nie mogło dojść do wydzielenia lokalu nr (...) z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez przeniesienia tego obciążenia, z uwagi na brak zgody wierzyciela hipotecznego – (...). Zgoda taka została udzielona dopiero po uiszczeniu przez powodów kwoty 280.000 zł, co nie oznacza, że jakiekolwiek zaniechanie powodów było przyczyną opóźnienia w złożeniu przez bank stosownego oświadczenia. Stanowisko banku zawarte w piśmie z dnia 30 kwietnia 2013r. (k. 188) nie mogło dotyczyć uiszczenia przez powodów powyższej kwoty, skoro pismo to zostało skierowane do J. Z., a powodowie nie byli obciążeni żadnym zobowiązaniem wobec tego banku.

Opóźnienie w wywiązaniu się przez J. Z. z zobowiązania do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oraz do zawarcia aktu przenoszącego na powodów prawa do lokalu, pomieszczenia przynależnego oraz do korzystania z miejsca postojowego miało swoją przyczynę w okolicznościach, za które wyłącznie J. Z. ponosi odpowiedzialność jako inwestor (współodpowiedzialność powodów została powyżej wykluczona). Zasądzając na rzecz powodów karę umowną za zwłokę w realizacji tych obowiązków, Sąd Okręgowy nie naruszył zatem przepisów art. 471 k.c. w zw. z art. 483 k.c. i art. 484 § 1 k.c., bowiem – wbrew zarzutom apelacji - nie uznał, że kara umowna jest należna w innych okolicznościach niż te, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. W uzasadnieniu apelacji sama pozwana wskazuje na to, że w § 6 ust. 2 Porozumienia z dnia 23 sierpnia 2011 r. strony przewidziały dwie różne kary umowne: jedną z tytułu zwłoki z wystąpieniem z wnioskiem do właściwych organów o wydanie decyzji o użytkowaniu budynku oraz drugą z tytułu zwłoki z zawarciem umowy. Podstawy do naliczenia tych kar były zatem różne, nie stanowiło ich jedno zdarzenie, jeden przejaw zwłoki dłużnika. Terminy realizacji każdego z obowiązków inwestora, związanych z karami umownymi, zostały także określone w umowie w różny sposób (wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – do dnia 30 września 2011r., zawarcie umowy notarialnej – do dnia 31 grudnia 2011r.). Strony w umowie nie wskazały też, że któraś z postaci zwłoki ma wiodące znaczenie, że jej wystąpienie „konsumuje” zwłokę w wykonaniu innego zobowiązania. Tekst umowy został sporządzony przez J. Z. jako profesjonalistę, korzystającego nadto z pomocy zawodowego pełnomocnika, powodowie zawierali tę umowę jako konsumenci. Wątpliwości pozwanej co do możliwości naliczenia obu kar za czas, w którym oba okresy zwłoki pokrywają się ze sobą, winny być rozstrzygnięte na korzyść powodów, zgodnie z literalnym brzmieniem zapisu § 6 ust. 2 porozumienia, pozwalającym na obciążenie karą umowną za każdy dzień zwłoki w realizacji obu terminów – z § 1 ust. 3 i § 2 ust. 2 porozumienia.

Wysokość wyliczonych w ten sposób kar umownych nie była przedmiotem sporu w niniejszej sprawie. Pozwany J. Z. w odpowiedzi na pozew zgłosił co prawda żądanie miarkowania tych kar, jednak sposób sformułowania tego żądania nie dawał Sądowi Okręgowemu podstaw do rozważania jego zasadności. Pozwany ograniczył się wówczas wyłącznie do stwierdzenia, że kara umowna jest rażąco zawyżona i powinna podlegać miarkowaniu. Należy zatem zauważyć, że przewidziana przez normę art. 484 § 2 k.c. możliwość ograniczenia świadczenia z tytułu kary umownej, wymaga wyraźnie sformułowanego żądania dotyczącego takiej redukcji, pochodzącego od dłużnika, który ma obowiązek wskazać, z jakimi faktami wiąże realizację jednej, lub obydwu przyczyn (podstaw) miarkowania, które czynią żądanie ograniczenia rozmiaru świadczenia z tego tytułu uzasadnionym (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 26 marca 2015r. I ACa 64/15, podobnie - wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2014r. V CSK 503/13). W piśmie z k. 267 strona pozwana jako przyczynę miarkowania kar wskazała już to, że powodowie mieli zaspokojone potrzeby mieszkaniowe przez okres niewykonywania zobowiązania przez J. Z. i nie płacili mu za zajmowanie lokalu. Obecnie w uzasadnieniu apelacji skarżąca powołała się dodatkowo na to, że J. Z. wykonał ciążące na nim obowiązki, a nadto na to, że zachowanie powodów polegające - jej zdaniem - na przyczynieniu się do wystąpienia zwłoki, winno być podstawą miarkowania kar. Z wcześniejszych rozważań Sądu Apelacyjnego wynikało, że nie można powodów obciążyć odpowiedzialnością za niezachowanie przez J. Z. terminów określonych w umowie. Tym samym nieistniejące rzekome „przyczynienie się” powodów do powstania stanu zwłoki nie może być także podstawą miarkowania kary. Skoro obie kary zostały zastrzeżone w związku z zawinionym opóźnieniem się dłużnika w wykonaniu zobowiązania, to z faktu wykonania tego zobowiązania nie można czynić podstawy do miarkowania kary (vide teza 2. wyroku Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2014r. IV CSK 416/13: „Biorąc pod uwagę, że kara umowna była zastrzeżona na wypadek zwłoki w terminowym rozpoczęciu i zakończeniu poszczególnych etapów budowy, nie można mówić o możliwości jej miarkowania z powodu częściowego wykonania zobowiązania. … Stąd też rozważeniu podlegać mogła jedynie przesłanka rażącego wygórowania kary.”). W ocenie Sądu Apelacyjnego zamieszkiwanie przez powodów w lokalu nr (...) do czasu zawarcia umowy notarialnej nie może też być podstawą miarkowania kar. Należy przede wszystkim zauważyć, że powodowie zamieszkali w tym lokalu dopiero w czerwcu 2012r., a podstawy do naliczenia kar powstały odpowiednio w dniu 1 października 2011r. i 1 stycznia 2012r. Do czerwca 2012r. powodowie zmuszeni byli uiszczać czynsz najmu innego lokalu. Do końca okresu, za który naliczone są kary, powodowie musieli także ponosić wyższe koszty obsługi kredytu wobec braku możliwości ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Nie sposób także pominąć tego, że ostatecznie powodowie związani byli umową z J. Z. od 2008r. i na uzyskanie prawa do własnego lokalu (co prawda innego, o mniejszej powierzchni) oczekiwali już od 30 grudnia 2008 roku. J. Z. nie dochował żadnego z terminów przeniesienia na nich prawa do lokalu i jakkolwiek brak jest podstaw do obciążenia go karą za okres poprzedzający terminy wynikające z porozumienia z sierpnia 2011r., jednak długotrwałość oczekiwania powodów na zawarcie umowy sprzeciwia się uznaniu dochodzonych w niniejszej sprawie kar za rażąco wygórowane.

Mając powyższe na względzie Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach procesu w instancji odwoławczej (koszty zastępstwa procesowego strony powodowej) Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z § 6 pkt 7, § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz w związku z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.